Membeli hartanah lelong di Johor Bahru (2026): cara lelongan bank berfungsi, deposit, peraturan warga asing dan risiko

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 5 November 2026

Ya, anda boleh membeli hartanah lelong di Johor Bahru, tetapi prosesnya sangat berbeza daripada pembelian subsale biasa. Rumah yang sudah mempunyai hakmilik biasanya dijual di bawah perintah mahkamah melalui portal e-Lelong badan kehakiman: anda membayar deposit 10% daripada harga rizab sebelum membida dan baki dalam tempoh 120 hari. Jualan oleh bank bagi rumah yang belum mempunyai hakmilik individu atau hakmilik strata (lelongan LACA) mengikut syarat bank itu sendiri. Warga asing tertakluk kepada peraturan Johor yang sama seperti pembelian lain, termasuk harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman dan kelulusan pihak berkuasa.

Cara lelongan bank berfungsi di Malaysia

Hartanah dilelong apabila pemiliknya berhenti membayar pinjaman. Cara ia dijual bergantung pada apa yang dipegang oleh bank.

	Jualan atas perintah mahkamah (sering dipanggil bukan LACA)	Jualan oleh bank (LACA)
Bila digunakan	Hartanah mempunyai hakmilik individu atau hakmilik strata sendiri, dan bank memegang gadaian berdaftar ke atasnya	Hakmilik individu atau hakmilik strata belum dikeluarkan, jadi bank memegang serahhak hak pembeli di bawah perjanjian pinjaman cum serahhak (loan agreement cum assignment)
Asas undang-undang	Kanun Tanah Negara: perintah jualan daripada Mahkamah Tinggi, atau daripada Pentadbir Tanah bagi sesetengah hakmilik pejabat tanah	Dokumen pinjaman dan serahhak; bank menjual melalui pelelong berlesen
Tempat ia berlangsung	Lelongan Mahkamah Tinggi di Semenanjung Malaysia kini dijalankan dalam talian di portal e-Lelong badan kehakiman	Di bilik pelelong, selalunya dengan bidaan dalam talian juga
Deposit	10% daripada harga rizab	Ditetapkan oleh syarat bank; 10% daripada harga rizab dalam perisytiharan jualan 2026 yang saya semak, walaupun sesetengah panduan menyebut 5%
Baki	Dalam tempoh 120 hari dari tarikh jualan	Lazimnya 90 hingga 120 hari; bank boleh melanjutkannya atas permohonan bertulis, selalunya dengan syarat
Apa yang anda peroleh	Sijil jualan (certificate of sale), yang didaftarkan untuk memindahkan hakmilik ke atas nama anda	Bank menyerahhakkan hak kepada anda; anda mungkin memerlukan persetujuan pemaju atau tuan punya

Jualan LACA melibatkan unit yang hakmilik individu atau hakmilik stratanya belum dikeluarkan semasa pinjaman diambil, jadi bank hanya boleh mengambil serahhak. Jika anda kurang pasti apa itu hakmilik strata, glosari hartanah saya menerangkan istilah-istilahnya.

Perisytiharan jualan: baca dua kali

Setiap lelongan mempunyai perisytiharan jualan (proclamation of sale) yang dilampirkan dengan syarat-syarat jualan (conditions of sale). Ia ialah kontrak yang anda terima apabila membida, dan tiada perjanjian jual beli berasingan untuk dirundingkan. Perisytiharan jualan 2026 yang saya semak menyatakan:

• Hartanah: alamat, butiran hakmilik atau serahhak, pegangan (pegangan bebas atau pajakan dan tahun tamat pajakan), kegunaan tanah dan sebarang sekatan kepentingan pada hakmilik.
• Harga rizab: harga terendah yang hartanah itu boleh dijual pada lelongan tersebut.
• Deposit dan baki: jumlah, cara pembayaran dan tarikh akhir, serta amaran bahawa deposit akan dilucuthak jika anda gagal membayar baki.
• Siapa bayar apa: tunggakan mana yang dijelaskan oleh bank atau plaintif, dan mana yang ditanggung oleh pembeli.
• Siapa boleh membida: termasuk klausa tentang warganegara asing dan syarikat asing, serta sebarang sekatan Bumiputera atau Rizab Melayu.

Cara harga rizab ditetapkan dan diubah

Harga rizab ditetapkan dalam perintah jualan atau oleh bank. Ia bukan penilaian yang boleh anda jadikan sandaran. Jika tiada bidaan, hartanah itu biasanya dilelong semula pada harga rizab yang lebih rendah; EdgeProp dan PropertyGuru menyatakan pengurangan sekitar 10% bagi setiap pusingan yang gagal adalah biasa. Bandingkan harga rizab dengan harga transaksi yang direkodkan dan harga tawaran bagi unit serupa dalam projek yang sama.

Deposit dan baki: garis masa wang

Tarikh akhir adalah ketat. Begini aliran wang dalam jualan mahkamah yang biasa:

Peringkat	Apa yang anda bayar	Contoh (harga rizab RM1,000,000)
Sebelum lelongan	10% daripada harga rizab melalui draf bank atau pindahan dalam talian yang diluluskan, sebelum tarikh akhir yang dinyatakan	RM100,000
Jika anda menang melebihi harga rizab	Banyak syarat jualan menghendaki deposit ditambah sehingga 10% daripada bidaan kemenangan anda sejurus selepas jualan	Bidaan kemenangan RM1,050,000: tambah RM5,000
Dalam tempoh 120 hari	Baki harga, biasanya daripada dana sendiri dan pinjaman bank	RM945,000
Jika anda kalah dalam lelongan	Deposit anda dikembalikan	RM100,000 dikembalikan
Jika anda terlepas tarikh akhir	Jualan dibatalkan dan deposit dilucuthak	RM105,000 hilang

Selain harga, sediakan bajet untuk fi guaman, duti setem, dokumen pinjaman, sebarang tunggakan yang tidak ditanggung, pembaikan dan kos untuk mendapatkan milikan. Panduan saya tentang fi guaman, duti setem pada 2026 dan kos tersembunyi membeli hartanah merangkumi perkara utama.

Bolehkah warga asing membida hartanah lelong di Johor?

Warga asing boleh membida, tetapi lelongan bukan jalan pintas untuk mengelak peraturan pemilikan asing. Perisytiharan jualan 2026 yang saya semak menyatakan bahawa warganegara asing dan syarikat asing tidak boleh membida hartanah yang tertakluk kepada sekatan undang-undang kecuali pihak berkuasa berkaitan telah meluluskannya. Satu perisytiharan jualan bank menyatakan bahawa jika pembida asing menang tanpa kebenaran yang diperlukan, bank boleh melucuthak deposit dan melelong semula hartanah itu.

• Harga minimum. Johor secara amnya hanya membenarkan warga asing membeli hartanah kediaman bernilai RM1 juta ke atas, dengan Medini di Iskandar Puteri dikecualikan daripada had minimum ini (New Straits Times, April 2026). Tanya peguam anda bagaimana had minimum ini terpakai pada bidaan kemenangan sebelum anda mendaftar. Lihat panduan saya tentang harga minimum dan kuota warga asing di Johor.
• Tanah bersekatan. Tanah Rizab Melayu, lot khas Bumiputera dan rumah kos rendah tertutup kepada warga asing walau berapa pun harganya.
• Kebenaran negeri dan levi. Pembelian oleh warga asing di Johor memerlukan kebenaran negeri, dan levi negeri ke atas pemerolehan oleh warga asing dinaikkan kepada 3% dengan minimum RM30,000 mulai 1 Julai 2025 (Halim Hong & Quek, Oktober 2025). Kelulusan mengambil masa, jadi ambil kira dalam tempoh 120 hari itu.
• Duti setem. Sejak 1 Januari 2026, pindah milik hartanah kediaman kepada pembeli asing dikenakan duti setem pada kadar rata 8% (Skrine, November 2025).
• MM2H. Peserta MM2H Silver boleh membeli hartanah bernilai RM600,000 ke atas tetapi mesti memegangnya selama 10 tahun (NST, April 2026). Untuk MM2H, saya berurusan dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Mulakan dengan penyemak kelayakan MM2H dan sokongan hartanah MM2H saya.

Pembiayaan ialah halangan seterusnya: pinjaman Malaysia bagi warga asing mungkin tidak diluluskan dalam tempoh 90 hingga 120 hari, jadi sediakan pelan tunai. Panduan saya tentang pinjaman perumahan untuk warga asing menerangkan apa yang diminta oleh bank.

Risiko utama membeli secara lelongan

Risiko	Apa yang boleh berlaku	Cara menyemak
Penghuni masih tinggal di dalam	Penjual tidak menyerahkan milikan kosong. Jika bekas pemilik atau penyewa terus tinggal, anda mungkin memerlukan peguam dan tindakan mahkamah untuk mendapatkan semula unit itu.	Lawati pada waktu berbeza, cari tanda-tanda unit didiami dan tanya pejabat pengurusan atau pondok pengawal.
Caj tertunggak	Tunggakan cukai tanah dan cukai taksiran sehingga tarikh jualan ditanggung oleh plaintif atau bank dalam contoh 2026, tetapi yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas (sinking fund), utiliti dan faedah mungkin jatuh kepada anda.	Minta penyata tunggakan daripada JMB atau MC, dan semak syarat-syarat jualan baris demi baris.
Tiada pemeriksaan	Bank tidak memegang kunci, jadi anda membeli tanpa melihat bahagian dalam. Kerosakan, kelengkapan yang hilang atau ubah suai haram menjadi masalah anda.	Periksa bahagian luar, lihat unit serupa dalam blok yang sama dan sediakan bajet untuk pembaikan.
Pinjaman tidak siap tepat pada masanya	Jika pinjaman anda tidak diluluskan atau bank menilai unit itu lebih rendah daripada bidaan anda, anda perlu mencari perbezaannya atau kehilangan deposit.	Dapatkan kelulusan secara prinsip sebelum membida dan bida dalam lingkungan jumlah tunai yang anda ada serta pinjaman.
Masalah hakmilik	Baki tempoh pajakan yang pendek, sekatan kepentingan, kaveat persendirian, hakmilik komersial (seperti kebanyakan SOHO) atau hakmilik strata yang belum dikeluarkan boleh mengehadkan pembiayaan dan jualan semula.	Buat carian hakmilik dan baca baris pegangan dan sekatan dalam perisytiharan jualan.
Bidaan berlebihan	Persaingan bidaan boleh menolak harga melebihi harga yang direkodkan bagi unit serupa.	Tetapkan harga maksimum anda lebih awal berdasarkan harga yang direkodkan dan harga tawaran, dan berhenti di situ.

Tunggakan strata: keputusan Mahkamah Tinggi Julai 2026

Pada Julai 2026, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur memutuskan bahawa pembeli unit pejabat strata dalam e-lelongan atas perintah mahkamah tidak bertanggungjawab ke atas tunggakan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bekas pemilik, kerana jualan kehakiman bukan pindah milik secara sukarela (Malay Mail, 15 Julai 2026). Dalam satu ruangan EdgeProp pada Ogos 2026, seorang peguam hartanah memberi amaran bahawa keputusan itu bergantung pada fakta kesnya dan tidak memutuskan kedudukan bagi jualan LACA atau jualan bukan mahkamah yang lain. Baca syarat-syarat jualan, minta maklumat tunggakan daripada pihak pengurusan dan dapatkan nasihat undang-undang. Panduan saya tentang yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas serta cukai tanah dan cukai taksiran menerangkan caj-caj ini.

Langkah sebelum anda membida

1. Dapatkan perisytiharan jualan dan syarat-syarat jualan. Daripada portal e-Lelong, senarai lelongan bank, pelelong atau peguam plaintif, dan ambil perhatian sama ada ia jualan mahkamah atau LACA.
2. Buat carian hakmilik. Sahkan pemilik, pegangan, kegunaan tanah, sekatan, kaveat dan bebanan. Bagi unit LACA, semak hakmilik induk dan butiran pemaju.
3. Lawati tapak. Lihat bahagian luar, kawasan bersama dan kejiranan, dan semak sama ada terdapat penghuni. Panduan pemeriksaan subsale saya menyenaraikan perkara yang perlu dilihat dari luar.
4. Semak caj. Tanya pejabat pengurusan dan pihak berkuasa tempatan tentang tunggakan yuran penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas, cukai taksiran dan utiliti, serta apa yang dinyatakan oleh syarat-syarat jualan mengenainya.
5. Aturkan pembiayaan. Dapatkan kelulusan pinjaman secara prinsip, atau pastikan tunai anda mencukupi. Panduan pinjaman perumahan JB 2026 dan apa yang perlu dilakukan jika pinjaman ditolak saya boleh membantu.
6. Berbincang dengan peguam. Minta peguam membaca perisytiharan jualan, terutamanya bagi pembelian oleh warga asing, jualan LACA atau unit yang ada penghuni.
7. Daftar dan bayar deposit sebelum tarikh akhir, kemudian tetapkan harga maksimum anda dan patuhinya.

Selepas tukul diketuk

1. Tandatangan dan tambah deposit. Tandatangani memorandum atau syarat-syarat jualan dan bayar sebarang tambahan deposit yang diperlukan.
2. Mohon pinjaman dengan segera. Jika bank menilai unit itu lebih rendah daripada bidaan anda, anda perlu membayar perbezaannya. Lihat penilaian bank lebih rendah daripada harga.
3. Mohon kebenaran. Kebenaran negeri bagi pembeli asing, dan persetujuan pemaju atau tuan punya bagi kebanyakan unit LACA.
4. Bayar baki tepat pada masanya. Dalam tempoh yang dinyatakan dalam perisytiharan jualan, biasanya 90 hingga 120 hari.
5. Daftarkan pemilikan anda. Peguam anda mendaftarkan sijil jualan atau melengkapkan serahhak dan membayar duti setem.
6. Ambil milikan. Tukar kunci, daftar dengan pihak pengurusan dan buka akaun utiliti. Jika masih ada orang yang tinggal di situ, bertindak melalui peguam anda, bukan secara kekerasan.

Lihat juga langkah undang-undang membeli hartanah di Johor dan senarai semak serahan kunci saya.

Lelong, subsale atau projek baharu?

	Lelong	Subsale	Projek baharu
Melihat bahagian dalam	Biasanya tidak boleh	Ya	Unit pameran sahaja
Harga	Ditentukan melalui bidaan melebihi harga rizab	Dirundingkan dengan penjual	Harga pemaju, dinyatakan dalam permit iklan
Tempoh pembayaran	90 hingga 120 hari untuk baki	Ditetapkan dalam perjanjian jual beli, selalunya dengan pilihan lanjutan	Bayaran berperingkat mengikut kemajuan pembinaan
Milikan kosong	Tanggungjawab anda	Diserahkan oleh penjual	Diserahkan oleh pemaju

Bagi kebanyakan pembeli asing kali pertama, subsale yang boleh diperiksa adalah lebih mudah. Lihat panduan saya tentang risiko subsale, membuat tawaran untuk subsale, projek baharu berbanding subsale dan pegangan bebas berbanding pajakan.

Di mana untuk mencari jika anda menimbang antara lelong dan subsale

Senarai lelongan berubah setiap bulan, jadi mulakan dengan kawasan yang sesuai dengan anda, kemudian bandingkan unit lelong dan unit pasaran terbuka di sana:

• Mount Austin: kondominium dan rumah bertanah berhampiran sekolah dan pusat beli-belah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang dengan banyak rumah lama yang sudah berhakmilik.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: taman perumahan bertanah yang matang dan pangsapuri.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: di sebelah barat, ke arah Laluan Kedua (Second Link).
• Iskandar Puteri dan Medini: projek lebih baharu, EduCity dan zon di mana had harga minimum warga asing Johor tidak terpakai.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dan projek tepi air.
• Kulai dan Senai: rumah bertanah berhampiran lapangan terbang dan kawasan perindustrian.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya. Saya tidak mengesyorkan mana-mana pelelong, bank atau firma guaman berbanding yang lain.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa · Menguruskan hartanah JB dari luar negara · Kos ubah suai dan perabot · Penipuan hartanah di JB

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara lelongan mahkamah dan lelongan LACA?

Lelongan atas perintah mahkamah menjual hartanah yang mempunyai hakmilik individu atau hakmilik strata sendiri, di bawah perintah jualan menurut Kanun Tanah Negara. Lelongan LACA dijalankan oleh bank bagi hartanah tanpa hakmilik individu atau hakmilik strata, di bawah perjanjian pinjaman cum serahhak. Deposit, tarikh akhir dan kebenaran yang diperlukan boleh berbeza, jadi semak perisytiharan jualan.

Berapakah deposit yang saya perlukan untuk membida dalam lelongan hartanah di Malaysia?

Jualan atas perintah mahkamah memerlukan 10% daripada harga rizab, biasanya melalui draf bank atau pindahan dalam talian yang diluluskan sebelum lelongan. Jualan oleh bank menetapkan syarat sendiri; perisytiharan jualan 2026 yang saya semak juga meminta 10%. Jika anda menang melebihi harga rizab, anda mungkin perlu menambah deposit sehingga 10% daripada bidaan anda.

Berapa lama masa yang saya ada untuk membayar baki selepas memenangi lelongan?

120 hari dari tarikh jualan dalam jualan atas perintah mahkamah. Jualan LACA oleh bank lazimnya memberi 90 hingga 120 hari, dan bank mungkin mempertimbangkan permohonan bertulis untuk tambahan masa. Jika anda terlepas tarikh akhir, jualan dibatalkan dan anda kehilangan deposit.

Bolehkah warga asing membeli hartanah lelong di Johor Bahru?

Ya, tetapi peraturan pemilikan asing yang biasa tetap terpakai. Perisytiharan jualan melarang pembida asing membida hartanah bersekatan kecuali diluluskan pihak berkuasa, Johor secara amnya menetapkan harga minimum RM1 juta bagi hartanah kediaman di luar Medini, dan kebenaran negeri serta duti setem 8% bagi pembeli asing terpakai. Berjumpa peguam terlebih dahulu.

Adakah saya perlu membayar tunggakan yuran penyelenggaraan pemilik sebelumnya?

Ia bergantung pada lelongan dan syarat-syaratnya. Dalam perisytiharan jualan 2026 yang saya semak, bank atau plaintif membayar tunggakan cukai tanah dan cukai taksiran sehingga tarikh jualan. Pada Julai 2026, Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli dalam lelongan mahkamah tidak bertanggungjawab ke atas tunggakan strata bekas pemilik, tetapi keputusan itu bergantung pada fakta kes dan tidak meliputi jualan LACA.

Bolehkah saya melihat hartanah lelong sebelum membida?

Biasanya hanya dari luar. Bank tidak memegang kunci dan hartanah dijual secara seadanya (as is, where is), jadi rancang untuk pembaikan dan kemungkinan masih ada penghuni yang tinggal di situ. Lawati tapak dan semak dengan pejabat pengurusan.

Sedang mempertimbangkan hartanah lelong di JB?

Beritahu saya nama projek atau alamat, harga rizab, tarikh lelongan dan sama ada anda membeli sebagai warganegara Malaysia atau warga asing. Saya akan kongsikan harga yang direkodkan dan harga tawaran bagi unit serupa, serta pilihan subsale di kawasan yang sama jika anda lebih suka melihat unit sebelum membeli. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan unit, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Form 16H, Order of Sale at Instance of Chargee, Kanun Tanah Negara seksyen 257 dan 263 (salinan Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang), diakses November 2026; EdgeProp, “Bringing court auctions online to enhance transparency”, 31 Julai 2017; EdgeProp, “Going for homes under the hammer”, 14 Jun 2017; iProperty, panduan membeli hartanah secara lelongan di Malaysia, diakses November 2026; PropertyGuru, panduan lelongan hartanah di Malaysia, diakses November 2026; iMoney, “Guide to buying auction property in Malaysia”, dikemas kini 20 Mac 2019; Malay Mail, “High Court rules strata auction buyers need not inherit previous owners’ arrears”, 15 Julai 2026; EdgeProp, “Do auction buyers inherit sellers’ strata arrears?”, 23 Ogos 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Halim Hong & Quek, mengenai rangka kerja undang-undang dan cukai Johor bagi pemerolehan oleh warga asing, 6 Oktober 2025; Skrine, “Proposed Amendments to the Stamp Act”, 24 November 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 5 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Syarat lelongan berbeza bagi setiap hartanah; baca perisytiharan jualan dan syarat-syarat jualan serta dapatkan nasihat daripada peguam anda sendiri sebelum membida.