Membeli properti lelang (lelong) di Johor Bahru (2026): cara kerja lelang bank, deposit, aturan warga asing, dan risikonya

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 5 November 2026

Ya, Anda bisa membeli properti lelang (lelong) di Johor Bahru, tetapi prosesnya sangat berbeda dari pembelian subsale biasa. Rumah yang sudah memiliki sertifikat biasanya dijual berdasarkan perintah pengadilan melalui portal e-Lelong milik lembaga peradilan: Anda membayar deposit sebesar 10% dari reserve price (harga limit) sebelum menawar, dan pelunasan dalam 120 hari. Penjualan yang dijalankan bank untuk rumah tanpa sertifikat individual atau strata (lelang LACA) mengikuti syarat dari bank itu sendiri. Warga asing tunduk pada aturan Johor yang sama seperti pembelian lainnya, termasuk harga minimum RM1 juta untuk sebagian besar properti hunian dan persetujuan dari pihak berwenang.

Cara kerja lelang bank di Malaysia

Properti masuk lelang ketika pemiliknya berhenti membayar pinjaman. Cara penjualannya bergantung pada jenis jaminan yang dipegang bank.

	Penjualan atas perintah pengadilan (sering disebut non-LACA)	Penjualan oleh bank (LACA)
Kapan digunakan	Properti memiliki sertifikat individual atau strata sendiri, dan bank memegang hak tanggungan (charge) yang terdaftar atasnya	Belum ada sertifikat individual atau strata yang diterbitkan, sehingga bank memegang pengalihan hak pembeli berdasarkan loan agreement cum assignment
Dasar hukum	National Land Code: perintah penjualan (order for sale) dari High Court, atau dari Land Administrator untuk sebagian sertifikat kantor pertanahan	Dokumen pinjaman dan pengalihan hak; bank menjual melalui juru lelang berlisensi
Tempat pelaksanaan	Lelang High Court di Semenanjung Malaysia kini dijalankan secara online di portal e-Lelong milik lembaga peradilan	Di ruang juru lelang, sering kali juga dengan penawaran online
Deposit	10% dari reserve price	Ditetapkan oleh syarat bank; 10% dari reserve price dalam proclamation 2026 yang saya periksa, meskipun beberapa panduan menyebut 5%
Pelunasan	Dalam 120 hari sejak penjualan	Umumnya 90 hingga 120 hari; bank dapat memperpanjang atas permintaan tertulis, sering kali dengan syarat
Yang Anda peroleh	Certificate of sale, yang didaftarkan untuk memindahkan sertifikat atas nama Anda	Bank mengalihkan hak kepada Anda; Anda mungkin memerlukan persetujuan developer atau pemilik tanah induk

Penjualan LACA mencakup unit yang sertifikat individual atau strata-nya belum diterbitkan saat pinjaman diambil, sehingga bank hanya bisa mengambil pengalihan hak (assignment). Jika Anda belum yakin apa itu sertifikat strata, glosarium properti saya menjelaskan istilah-istilahnya.

Proclamation of sale: baca dua kali

Setiap lelang memiliki proclamation of sale (pengumuman lelang) beserta conditions of sale (syarat penjualan) yang dilampirkan. Dokumen inilah kontrak yang Anda terima saat menawar, dan tidak ada perjanjian jual beli terpisah yang bisa dinegosiasikan. Proclamation yang saya periksa untuk 2026 memuat:

• Properti: alamat, rincian sertifikat atau pengalihan hak, status kepemilikan (freehold atau leasehold dan tahun berakhirnya), peruntukan tanah, serta restriction in interest pada sertifikat, jika ada.
• Reserve price: harga terendah di mana properti dapat dijual pada lelang tersebut.
• Deposit dan pelunasan: jumlah, cara pembayaran dan tenggat waktu, serta peringatan bahwa deposit hangus jika Anda tidak melunasi tepat waktu.
• Siapa membayar apa: tunggakan mana yang diselesaikan bank atau penggugat, dan mana yang menjadi tanggungan pembeli.
• Siapa yang boleh menawar: termasuk klausul tentang warga negara asing dan perusahaan asing, serta pembatasan Bumiputera atau Malay reserve, jika ada.

Cara reserve price ditetapkan dan diubah

Reserve price ditetapkan dalam perintah penjualan atau oleh bank. Ini bukan penilaian yang bisa Anda jadikan pegangan. Jika tidak ada yang menawar, properti biasanya dilelang lagi dengan reserve price lebih rendah; EdgeProp dan PropertyGuru menyebut penurunan sekitar 10% per putaran yang gagal adalah hal yang lazim. Bandingkan reserve price dengan harga transaksi tercatat dan harga yang ditawarkan untuk unit serupa di proyek yang sama.

Deposit dan pelunasan: alur waktu pembayaran

Tenggat waktunya ketat. Berikut alur dana dalam penjualan pengadilan yang umum:

Tahap	Yang Anda bayar	Contoh (reserve RM1,000,000)
Sebelum lelang	10% dari reserve price dengan bank draft atau transfer online yang disetujui, sebelum tenggat yang ditetapkan	RM100,000
Jika Anda menang di atas reserve	Banyak syarat penjualan mewajibkan deposit ditambah hingga 10% dari tawaran pemenang Anda segera setelah penjualan	Tawaran pemenang RM1,050,000: tambahan RM5,000
Dalam 120 hari	Sisa harga, biasanya dari dana sendiri dan pinjaman bank	RM945,000
Jika Anda kalah dalam lelang	Deposit Anda dikembalikan	RM100,000 kembali
Jika Anda melewati tenggat	Penjualan dibatalkan dan deposit hangus	RM105,000 hilang

Selain harga, siapkan anggaran untuk biaya hukum, bea meterai, dokumen pinjaman, tunggakan yang tidak ditanggung, perbaikan, dan biaya untuk menguasai unit. Panduan saya tentang biaya hukum, bea meterai pada 2026, dan biaya tersembunyi membeli properti membahas pos-pos utamanya.

Bisakah warga asing menawar properti lelang di Johor?

Warga asing bisa menawar, tetapi lelang bukan cara untuk menghindari aturan kepemilikan asing. Proclamation 2026 yang saya periksa menyatakan bahwa warga negara asing dan perusahaan asing tidak boleh menawar properti yang terkena pembatasan hukum kecuali pihak berwenang terkait telah menyetujuinya. Salah satu proclamation bank menyebutkan bahwa jika penawar asing menang tanpa persetujuan yang diperlukan, bank dapat menyita deposit dan melelang ulang properti tersebut.

• Harga minimum. Johor umumnya hanya mengizinkan warga asing membeli properti hunian mulai RM1 juta, dengan Medini di Iskandar Puteri dikecualikan dari batas minimum ini (New Straits Times, April 2026). Tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana batas minimum berlaku untuk tawaran pemenang sebelum Anda mendaftar. Lihat panduan saya tentang harga minimum dan kuota warga asing di Johor.
• Tanah yang dibatasi. Malay reserve land, lot khusus Bumiputera, dan rumah murah tertutup bagi warga asing berapa pun harganya.
• Persetujuan negara bagian dan levy. Pembelian oleh warga asing di Johor memerlukan persetujuan negara bagian, dan levy negara bagian atas akuisisi asing dinaikkan menjadi 3% dengan minimum RM30,000 sejak 1 Juli 2025 (Halim Hong & Quek, Oktober 2025). Persetujuan memerlukan waktu, jadi masukkan ke dalam perhitungan 120 hari.
• Bea meterai. Sejak 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian kepada pembeli asing dikenai bea meterai tetap 8% (Skrine, November 2025).
• MM2H. Peserta MM2H Silver dapat membeli mulai RM600,000 tetapi wajib menahannya selama 10 tahun (NST, April 2026). Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya; persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang. Mulailah dengan pemeriksa kelayakan MM2H dan dukungan properti MM2H saya.

Pembiayaan adalah kendala lainnya: pinjaman Malaysia untuk warga asing belum tentu disetujui dalam 90 hingga 120 hari, jadi siapkan rencana tunai. Panduan saya tentang KPR untuk warga asing menjelaskan apa yang diminta bank.

Risiko utama membeli lewat lelang

Risiko	Yang bisa terjadi	Cara memeriksa
Penghuni masih tinggal di dalam	Penjual tidak menyerahkan unit dalam keadaan kosong. Jika pemilik lama atau penyewa tetap tinggal, Anda mungkin memerlukan pengacara dan gugatan pengadilan untuk mengambil alih unit.	Kunjungi pada waktu yang berbeda-beda, cari tanda-tanda unit dihuni, dan tanyakan ke kantor pengelola atau pos jaga.
Tunggakan biaya	Dalam contoh 2026, tunggakan quit rent dan assessment hingga tanggal penjualan ditanggung penggugat atau bank, tetapi biaya pemeliharaan, sinking fund, utilitas, dan bunga bisa menjadi tanggungan Anda.	Mintalah laporan tunggakan dari JMB atau MC, dan periksa conditions of sale baris demi baris.
Tanpa inspeksi	Bank tidak memegang kunci, jadi Anda membeli tanpa melihat bagian dalam. Kerusakan, perlengkapan yang hilang, atau renovasi ilegal menjadi masalah Anda.	Periksa bagian luar, lihat unit serupa di blok yang sama, dan siapkan anggaran perbaikan.
Pinjaman belum siap tepat waktu	Jika pinjaman Anda tidak disetujui atau bank menilai unit di bawah tawaran Anda, Anda harus menutup selisihnya atau kehilangan deposit.	Dapatkan persetujuan prinsip sebelum menawar, dan menawarlah dalam batas dana tunai ditambah pinjaman yang mampu Anda bayar.
Masalah sertifikat	Sisa masa leasehold yang pendek, restriction in interest, private caveat, sertifikat komersial (seperti banyak SOHO), atau belum adanya sertifikat strata semuanya dapat membatasi pembiayaan dan penjualan kembali.	Lakukan title search dan baca baris status kepemilikan dan pembatasan pada proclamation.
Menawar terlalu tinggi	Persaingan penawaran dapat mendorong harga di atas harga tercatat untuk unit serupa.	Tetapkan harga maksimum Anda sebelumnya berdasarkan harga tercatat dan harga yang ditawarkan, lalu berhenti di sana.

Tunggakan strata: putusan High Court Juli 2026

Pada Juli 2026, High Court Kuala Lumpur memutuskan bahwa pembeli unit kantor strata dalam e-auction atas perintah pengadilan tidak bertanggung jawab atas tunggakan biaya pemeliharaan dan sinking fund pemilik lama, karena penjualan yudisial bukan pengalihan sukarela (Malay Mail, 15 Juli 2026). Dalam kolom EdgeProp pada Agustus 2026, seorang pengacara properti mengingatkan bahwa putusan itu bergantung pada fakta kasusnya dan tidak menetapkan posisi untuk LACA atau penjualan non-pengadilan lainnya. Baca conditions of sale, tanyakan tunggakan kepada pengelola, dan mintalah nasihat hukum. Panduan saya tentang biaya pemeliharaan dan sinking fund serta quit rent dan pajak assessment menjelaskan biaya-biaya ini.

Langkah sebelum menawar

1. Dapatkan proclamation dan conditions of sale. Dari portal e-Lelong, daftar lelang bank, juru lelang, atau pengacara penggugat, dan catat apakah ini penjualan pengadilan atau LACA.
2. Lakukan title search. Pastikan pemilik, status kepemilikan, peruntukan tanah, pembatasan, caveat, dan beban yang ada. Untuk unit LACA, periksa master title dan rincian developer.
3. Kunjungi lokasi. Lihat bagian luar, area bersama, dan lingkungan sekitar, serta periksa apakah ada penghuni. Panduan inspeksi subsale saya mencantumkan apa saja yang perlu dilihat dari luar.
4. Periksa tunggakan biaya. Tanyakan ke kantor pengelola dan pemerintah daerah setempat tentang biaya pemeliharaan, sinking fund, assessment, dan utilitas yang terutang, serta apa yang dinyatakan syarat penjualan tentang hal itu.
5. Siapkan pembiayaan. Dapatkan persetujuan prinsip pinjaman, atau pastikan dana tunai Anda. Panduan KPR JB 2026 dan apa yang harus dilakukan jika pinjaman ditolak dari saya bisa membantu.
6. Bicaralah dengan pengacara. Mintalah pengacara membaca proclamation, terutama untuk pembelian oleh warga asing, penjualan LACA, atau unit yang masih berpenghuni.
7. Daftar dan bayar deposit sebelum tenggat, lalu tetapkan harga maksimum Anda dan patuhi.

Setelah palu diketuk

1. Tanda tangani dan tambah deposit. Tanda tangani memorandum atau conditions of sale dan bayar tambahan deposit yang diwajibkan.
2. Segera ajukan pinjaman. Jika bank menilai unit di bawah tawaran Anda, Anda yang membayar selisihnya. Lihat penilaian bank lebih rendah dari harga.
3. Ajukan persetujuan. Persetujuan negara bagian untuk pembeli asing, dan persetujuan developer atau pemilik tanah induk untuk banyak unit LACA.
4. Lunasi tepat waktu. Dalam jangka waktu yang tercantum di proclamation, biasanya 90 hingga 120 hari.
5. Daftarkan kepemilikan Anda. Pengacara Anda mendaftarkan certificate of sale atau menyelesaikan pengalihan hak dan membayar bea meterai.
6. Ambil alih unit. Ganti kunci, daftar ke pengelola, dan buka akun utilitas. Jika masih ada yang tinggal di sana, bertindaklah melalui pengacara Anda, bukan dengan paksaan.

Lihat juga langkah hukum membeli properti di Johor dan daftar periksa serah terima saya.

Lelang, subsale, atau proyek baru?

	Lelang	Subsale	Proyek baru
Melihat bagian dalam	Biasanya tidak bisa	Ya	Hanya unit contoh
Harga	Ditentukan lewat penawaran di atas reserve price	Dinegosiasikan dengan penjual	Harga developer, tercantum dalam izin iklan
Waktu pembayaran	90 hingga 120 hari untuk pelunasan	Ditetapkan dalam perjanjian jual beli, sering kali dengan opsi perpanjangan	Pembayaran bertahap sesuai kemajuan pembangunan
Penyerahan unit kosong	Tanggung jawab Anda	Diserahkan oleh penjual	Diserahkan oleh developer

Bagi banyak pembeli asing pertama kali, subsale yang sudah diinspeksi lebih sederhana. Lihat panduan saya tentang risiko subsale, mengajukan penawaran untuk subsale, proyek baru vs subsale, dan freehold vs leasehold.

Di mana mencari jika Anda menimbang lelang dibanding subsale

Daftar lelang berubah setiap bulan, jadi mulailah dari area yang cocok untuk Anda, lalu bandingkan unit lelang dan unit pasar terbuka di sana:

• Mount Austin: kondominium dan rumah tapak dekat sekolah dan mal.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan mapan dengan banyak rumah lama yang sudah bersertifikat.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan rumah tapak dan apartemen yang sudah matang.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: di sisi barat, ke arah Second Link.
• Iskandar Puteri dan Medini: proyek-proyek yang lebih baru, EduCity, dan zona di mana batas harga minimum warga asing Johor tidak berlaku.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium sisi timur dan proyek tepi air.
• Kulai dan Senai: rumah tapak dekat bandara dan kawasan industri.

Bandingkan di peta properti JB saya. Saya tidak merekomendasikan juru lelang, bank, atau firma hukum tertentu di atas yang lain.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Panduan perjanjian sewa untuk pemilik · Mengelola properti JB dari luar negeri · Biaya renovasi dan perabotan · Penipuan properti di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa perbedaan antara lelang pengadilan dan lelang LACA?

Lelang atas perintah pengadilan menjual properti yang memiliki sertifikat individual atau strata sendiri, berdasarkan perintah penjualan menurut National Land Code. Lelang LACA dijalankan oleh bank untuk properti tanpa sertifikat individual atau strata, berdasarkan loan agreement cum assignment. Deposit, tenggat waktu, dan persetujuan yang diperlukan bisa berbeda, jadi periksa proclamation-nya.

Berapa deposit yang saya perlukan untuk menawar di lelang properti di Malaysia?

Penjualan atas perintah pengadilan mewajibkan 10% dari reserve price, biasanya dengan bank draft atau transfer online yang disetujui sebelum lelang. Penjualan oleh bank menetapkan syaratnya sendiri; proclamation 2026 yang saya periksa juga meminta 10%. Jika Anda menang di atas reserve, Anda mungkin perlu menambah deposit hingga 10% dari tawaran Anda.

Berapa lama waktu untuk melunasi setelah memenangkan lelang?

120 hari sejak tanggal penjualan dalam penjualan atas perintah pengadilan. Penjualan LACA oleh bank umumnya memberi waktu 90 hingga 120 hari, dan bank dapat mempertimbangkan permintaan tertulis untuk tambahan waktu. Jika Anda melewati tenggat, penjualan dibatalkan dan deposit Anda hangus.

Bisakah warga asing membeli properti lelang di Johor Bahru?

Bisa, tetapi aturan kepemilikan asing yang biasa tetap berlaku. Proclamation melarang penawar asing untuk properti yang dibatasi kecuali disetujui pihak berwenang, Johor umumnya menetapkan harga minimum RM1 juta untuk properti hunian di luar Medini, serta persetujuan negara bagian dan bea meterai 8% untuk pembeli asing berlaku. Temui pengacara terlebih dahulu.

Apakah saya harus membayar tunggakan biaya pemeliharaan pemilik sebelumnya?

Tergantung pada lelang dan syarat-syaratnya. Dalam proclamation 2026 yang saya periksa, bank atau penggugat membayar tunggakan quit rent dan assessment hingga tanggal penjualan. Pada Juli 2026, High Court memutuskan pembeli lelang pengadilan tidak bertanggung jawab atas tunggakan strata pemilik lama, tetapi putusan itu bergantung pada fakta kasusnya dan tidak mencakup penjualan LACA.

Bisakah saya melihat properti lelang sebelum menawar?

Biasanya hanya dari luar. Bank tidak memegang kunci dan properti dijual as is, where is (apa adanya), jadi siapkan rencana untuk perbaikan dan untuk penghuni yang mungkin masih tinggal di sana. Kunjungi lokasi dan tanyakan ke kantor pengelola.

Sedang mempertimbangkan properti lelang di JB?

Beri tahu saya proyek atau alamatnya, reserve price, tanggal lelang, dan apakah Anda membeli sebagai warga Malaysia atau warga asing. Saya akan membagikan harga tercatat dan harga yang ditawarkan untuk unit serupa, serta pilihan subsale di area yang sama jika Anda lebih suka melihat unit sebelum membeli. Anda juga bisa membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Form 16H, Order of Sale at Instance of Chargee, National Land Code section 257 dan 263 (salinan Penang Land and Mines Office), diakses November 2026; EdgeProp, “Bringing court auctions online to enhance transparency”, 31 Juli 2017; EdgeProp, “Going for homes under the hammer”, 14 Juni 2017; iProperty, panduan membeli properti lelang di Malaysia, diakses November 2026; PropertyGuru, panduan lelang properti di Malaysia, diakses November 2026; iMoney, “Guide to buying auction property in Malaysia”, diperbarui 20 Maret 2019; Malay Mail, “High Court rules strata auction buyers need not inherit previous owners’ arrears”, 15 Juli 2026; EdgeProp, “Do auction buyers inherit sellers’ strata arrears?”, 23 Agustus 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; Halim Hong & Quek, tentang kerangka hukum dan pajak Johor untuk akuisisi asing, 6 Oktober 2025; Skrine, “Proposed Amendments to the Stamp Act”, 24 November 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 5 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Syarat lelang berbeda untuk setiap properti; baca proclamation of sale dan conditions of sale, dan mintalah nasihat dari pengacara Anda sendiri sebelum menawar.