English · 中文 · Bahasa Melayu
Artikel ini untuk siapa saja yang menandatangani perjanjian jual beli (SPA) di Malaysia pada akhir 2026: warga Malaysia yang membeli rumah pertama, warga Malaysia yang membeli rumah berikutnya, atau pembeli asing. Jawaban singkatnya: warga Malaysia yang membeli rumah pertama senilai hingga RM500,000 tidak membayar bea meterai atas pengalihan maupun pinjaman, warga Malaysia lainnya membayar tarif berjenjang 1% hingga 4%, dan warga asing kini membayar tarif tetap 8% untuk properti hunian. Di bawah ini saya menghitung angkanya pada tiga tingkat harga.
Dua jenis bea meterai yang dibayar pembeli
Saat Anda membeli, ada dua dokumen yang dikenai meterai dan biasanya pembeli membayar keduanya:
- Memorandum pengalihan (memorandum of transfer, MOT). Dokumen ini memindahkan sertifikat ke nama Anda. Bea dikenakan atas harga, secara berjenjang.
- Perjanjian pinjaman. Jika Anda mengambil KPR (pinjaman rumah) dari bank, perjanjian fasilitasnya dikenai meterai sebesar 0.5% dari jumlah pinjaman.
Biaya pengacara, penilaian, dan biaya lain dihitung terpisah. Untuk gambaran lengkap, gunakan kalkulator biaya membeli saya; untuk melihat posisi bea meterai di samping pajak tanah (quit rent), pajak sewa, dan RPGT, lihat panduan pajak properti saya. Artikel ini hanya membahas hitungan bea meterai.
Tarif yang berlaku pada Oktober 2026
| Bagian harga | Warga negara Malaysia dan penduduk tetap (PR) | Warga asing dan perusahaan asing (hunian) |
|---|---|---|
| RM100,000 pertama | 1% | Tetap 8% atas seluruh jumlah |
| RM100,001 hingga RM500,000 | 2% | 8% |
| RM500,001 hingga RM1,000,000 | 3% | 8% |
| Di atas RM1,000,000 | 4% | 8% |
| Perjanjian pinjaman | 0.5% dari pinjaman | 0.5% dari pinjaman |
Tarif untuk warga asing naik dua kali lipat dari 4% menjadi 8% untuk properti hunian mulai 1 Januari 2026, berdasarkan perubahan Undang-Undang Bea Meterai (Stamp Act) dalam Anggaran 2026. Tarif ini berlaku bagi orang yang bukan warga negara dan bukan penduduk tetap, serta bagi perusahaan asing, dan dikenakan atas harga atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi. Properti nonhunian yang dibeli warga asing tetap dikenai 4%.
Ada satu area abu-abu: Skrine menunjukkan bahwa undang-undang tidak menyebut dengan jelas apakah tarif 8% berlaku untuk pengalihan yang dimeteraikan pada 2026 berdasarkan SPA yang ditandatangani pada 2025. Jika itu situasi Anda, tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana Kantor Bea Meterai (Stamp Office) memperlakukannya.
Pembebasan untuk rumah pertama pada 2026
Pembebasan penuh atas MOT dan perjanjian pinjaman untuk rumah hunian pertama senilai hingga RM500,000 telah diperpanjang. Berdasarkan perintah perubahan yang diterbitkan dalam lembaran negara pada Desember 2025, pembebasan ini kini berlaku untuk SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Desember 2027.
- Pembeli harus warga negara Malaysia. Ringkasan Skrine atas perintah yang diterbitkan menyebut warga negara; beberapa ringkasan Anggaran 2026 juga menyebut penduduk tetap, jadi laporannya berbeda dan pengacara Anda sebaiknya memastikannya.
- Properti tersebut harus properti hunian pertama Anda.
- Nilai pasarnya tidak boleh melebihi RM500,000. Di atas angka itu, tidak ada keringanan sebagian berdasarkan perintah saat ini: Anda membayar tarif normal atas seluruh harga.
- Pinjamannya harus berasal dari salah satu lembaga keuangan yang disebut dalam perintah tersebut.
Contoh perhitungan: bea meterai MOT
Tiga pembeli, tiga harga. Pembeli rumah pertama warga Malaysia menandatangani SPA pada 2026; pembeli rumah kedua adalah warga Malaysia yang sudah memiliki rumah; warga asing membeli properti hunian dengan tarif 8%.
| Harga | Warga Malaysia, rumah pertama | Warga Malaysia, rumah kedua | Warga asing |
|---|---|---|---|
| RM400,000 | RM0 (dibebaskan) | RM7,000 | RM32,000 |
| RM800,000 | RM18,000 | RM18,000 | RM64,000 |
| RM1,500,000 | RM44,000 | RM44,000 | RM120,000 |
Cara menghitung angka untuk warga Malaysia:
- RM400,000: 1% dari RM100,000 (RM1,000) ditambah 2% dari RM300,000 (RM6,000) = RM7,000.
- RM800,000: RM1,000 ditambah 2% dari RM400,000 (RM8,000) ditambah 3% dari RM300,000 (RM9,000) = RM18,000.
- RM1,500,000: RM1,000 ditambah RM8,000 ditambah 3% dari RM500,000 (RM15,000) ditambah 4% dari RM500,000 (RM20,000) = RM44,000.
Perhatikan bahwa pembeli rumah pertama pada harga RM800,000 membayar persis sama dengan pembeli rumah kedua. Keringanan berhenti di RM500,000; keringanan itu tidak berlaku untuk RM500,000 pertama dari rumah yang lebih mahal.
Bagi warga asing, hitungannya sederhana: 8% dari harga. Pada RM800,000, jumlahnya RM64,000, dibandingkan RM18,000 untuk warga Malaysia. Di Johor, harga minimum negara bagian untuk pembeli asing juga membuat banyak rumah di kisaran harga bawah tidak bisa dibeli; saya menjelaskannya dalam artikel tentang harga minimum dan kuota asing ini.
Contoh perhitungan: perjanjian pinjaman dan total
Untuk pinjaman, saya mengasumsikan pinjaman 90% bagi pembeli warga Malaysia dan pinjaman 70% bagi warga asing. Ini asumsi untuk contoh, bukan penawaran bank; bank Anda yang menentukan marginnya.
| Harga | Warga Malaysia, rumah pertama | Warga Malaysia, rumah kedua | Warga asing |
|---|---|---|---|
| RM400,000 | Bea pinjaman RM0; total RM0 | Bea pinjaman RM1,800; total RM8,800 | Bea pinjaman RM1,400; total RM33,400 |
| RM800,000 | Bea pinjaman RM3,600; total RM21,600 | Bea pinjaman RM3,600; total RM21,600 | Bea pinjaman RM2,800; total RM66,800 |
| RM1,500,000 | Bea pinjaman RM6,750; total RM50,750 | Bea pinjaman RM6,750; total RM50,750 | Bea pinjaman RM5,250; total RM125,250 |
Pembeli yang membayar tunai sama sekali tidak dikenai bea perjanjian pinjaman, tetapi tetap membayar bea MOT.
Usulan Anggaran 2027 untuk rumah pertama
Anggaran 2027, yang diajukan pada 9 Oktober 2026, mengusulkan pembebasan rumah pertama yang lebih luas bagi warga negara Malaysia, untuk SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Desember 2030: pembebasan penuh atas MOT dan perjanjian pinjaman untuk rumah hingga RM500,000, dan untuk rumah hingga RM750,000, pembebasan penuh atas RM500,000 pertama ditambah keringanan bea 50% untuk sisanya.
Menurut pemahaman saya, rumah pertama seharga RM700,000 biasanya dikenai bea MOT RM15,000. Bagian atas RM500,000 pertama (RM9,000) akan dibebaskan dan separuh dari sisa RM6,000 harus dibayar, jadi sekitar RM3,000. Contoh RM800,000 kita berada di atas batas RM750,000, sehingga tidak akan mendapat manfaat.
Anggaplah ini sebagai usulan. Usulan ini masih harus diterbitkan dalam lembaran negara, dan laporan yang saya baca tidak menyebut bagaimana usulan ini akan berjalan berdampingan dengan perintah saat ini, yang juga berlaku hingga akhir 2027. Jika Anda sedang memutuskan apakah akan menandatangani sekarang atau menunggu, periksa dulu aturan finalnya dengan pengacara Anda.
Daftar periksa singkat sebelum Anda menandatangani
- Pastikan status Anda: warga negara, penduduk tetap, atau warga asing. Status ini menentukan tarifnya.
- Jika Anda mengklaim pembebasan rumah pertama, pastikan dengan pengacara Anda bahwa Anda memenuhi syarat, terutama jika Anda memiliki rumah bersama orang lain atau pernah mewarisi rumah.
- Periksa nilai penilaian selain harga; bea bisa dikenakan atas nilai pasar.
- Anggarkan bea MOT dan bea pinjaman sebagai bagian dari uang tunai yang harus Anda keluarkan, dan tanyakan kepada pengacara Anda kapan masing-masing jatuh tempo.
- Mintalah rincian tertulis bea meterai dan biaya pengacara dari pengacara Anda sebelum menandatangani SPA.
Ada pertanyaan tentang situasi Anda?
Kirimkan kepada saya harganya, status Anda, dan apakah ini rumah pertama Anda, lalu saya akan menghitung bea meterainya bersama Anda.
Sumber: PwC Malaysia, “2025/2026 Malaysian Tax Booklet: Stamp duty”, Oktober 2026; Skrine, “Proposed Amendments to the Stamp Act”, November 2025; KPMG Malaysia, “Budget 2026: The First Steps to a New Era for Stamp Duty Reform”, Oktober 2025; Skrine, “Five Stamp Duty Exemption Orders Extended”, Januari 2026; Bernama, “Budget 2027: RM20 Billion To Assist 80,000 First-time Homebuyers – PM Anwar”, Oktober 2026; RinggitPlus, “Budget 2027: Stamp Duty Exemption For First Homes Expanded To RM750,000”, Oktober 2026; Maybank2u, “Property stamp duty”, Oktober 2024
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum, diperiksa pada 12 Oktober 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan.