Panduan pajak
Pajak Properti Malaysia untuk WNI
Properti di Malaysia bisa dikenai pajak di dua negara: Malaysia sebagai lokasi properti, dan Indonesia sebagai negara tempat Anda menjadi wajib pajak. Halaman ini merangkum pajak yang biasanya muncul saat Anda memiliki, menyewakan, dan menjual properti di Malaysia, serta cara melaporkannya di SPT Tahunan.
Ringkasan
Poin penting
- RPGT untuk orang asing: 30% jika dijual dalam 5 tahun, 10% mulai tahun ke-6 (LHDN).
- Saat Anda menjual, pembeli wajib menahan 7% dari harga dan menyetorkannya ke LHDN dalam 60 hari.
- Sewa yang diterima non-residen Malaysia dikenai pajak tetap 30% atas penghasilan kena pajak, tanpa keringanan pribadi.
- Wajib pajak dalam negeri Indonesia melaporkan properti di daftar harta SPT, serta sewa dan keuntungan penjualan sebagai penghasilan.
- Pajak yang dibayar di Malaysia dapat dikreditkan lewat PPh Pasal 24, dengan batas tertentu, berdasarkan P3B Indonesia–Malaysia.
Gambaran umum
Dua negara, dua kewajiban
Sebagai WNI, Anda membeli properti di Malaysia sebagai orang asing. Malaysia memajaki penghasilan dari properti yang ada di wilayahnya, sementara Indonesia memajaki penghasilan wajib pajak dalam negerinya dari mana pun asalnya.
Dalam praktik, ada tiga momen yang perlu Anda perhatikan: saat memiliki (cukai taksiran dan cukai tanah setiap tahun), saat menyewakan (pajak penghasilan sewa di Malaysia, lalu dilaporkan juga di Indonesia), dan saat menjual (RPGT di Malaysia dan pelaporan keuntungan di Indonesia). Biaya saat membeli, seperti bea meterai, dibahas di panduan lengkap membeli properti Malaysia dari Indonesia dan bisa dihitung di kalkulator biaya pembelian.
Saat menjual
RPGT: pajak keuntungan penjualan properti di Malaysia
RPGT (Real Property Gains Tax, dalam bahasa Melayu disebut CKHT atau cukai keuntungan harta tanah) adalah pajak atas keuntungan saat Anda menjual properti di Malaysia.
Tarif untuk perorangan yang bukan warga negara dan bukan penduduk tetap Malaysia ditetapkan dalam Bagian III Jadual 5 Undang-Undang RPGT. Tarifnya tergantung berapa lama Anda memegang properti sebelum menjualnya.
| Lama kepemilikan | Tarif RPGT orang asing |
|---|---|
| Dijual dalam 5 tahun pertama (tahun ke-1 s.d. ke-5) | 30% |
| Dijual pada tahun ke-6 atau sesudahnya | 10% |
LHDN, tabel kadar CKHT (berlaku sejak 2019); PwC Worldwide Tax Summaries, ditinjau 16 Juni 2026. Dilihat Oktober 2026.
Yang dikenai pajak adalah keuntungan, bukan harga jual. Secara sederhana: harga jual dikurangi harga beli, lalu dikurangi biaya tertentu yang diizinkan (misalnya biaya hukum dan bea meterai saat membeli). Lama kepemilikan biasanya dihitung dari tanggal perjanjian pembelian sampai tanggal perjanjian penjualan. Detail biaya yang boleh dikurangkan dan cara menghitung tanggal sebaiknya Anda konfirmasi dengan pengacara atau agen pajak.
Pembebasan RPGT sekali seumur hidup untuk rumah tinggal hanya berlaku bagi warga negara dan penduduk tetap Malaysia, jadi tidak relevan bagi WNI yang membeli sebagai orang asing.
Retensi oleh pembeli
Potongan 7% dari harga jual
Saat Anda menjual, pembeli (melalui pengacaranya) tidak membayarkan seluruh harga kepada Anda. Sebagian ditahan untuk LHDN, otoritas pajak Malaysia.
Menurut LHDN, untuk penjual yang masuk Bagian III (perorangan bukan warga negara dan bukan penduduk tetap), pembeli wajib menahan 7% dari harga jual dan menyetorkannya ke LHDN dalam 60 hari sejak tanggal penjualan. Jika tidak disetor, pembeli dikenai tambahan 10% dari jumlah yang belum dibayar, sehingga pengacara pembeli biasanya sangat ketat soal ini.
Potongan 7% ini bukan pajak final. Jika RPGT yang sebenarnya lebih kecil, kelebihannya dapat dikembalikan setelah penilaian pajak; jika lebih besar, Anda membayar kekurangannya. LHDN juga menyebut, mulai tahun penilaian 2026, pembeli boleh menyetor jumlah sesuai taksiran pajak yang diberitahukan penjual, jika jumlah itu lebih rendah dari 7%.
Ilustrasi: dijual tahun ke-4
Dibeli RM1.000.000, dijual RM1.200.000. Keuntungan kasar RM200.000; RPGT 30% sekitar RM60.000 sebelum pengurangan biaya. Pembeli menahan 7% × RM1.200.000 = RM84.000, jadi ada kelebihan yang bisa diminta kembali.
Ilustrasi: dijual tahun ke-7
Dengan angka yang sama, RPGT 10% sekitar RM20.000. Retensi tetap 7% (RM84.000) kecuali taksiran pajak yang lebih rendah sudah diberitahukan. Angka ini hanya ilustrasi; hitungan sebenarnya dibuat oleh pengacara atau agen pajak.
Kalau Anda berencana menjual, lihat juga panduan menjual properti di Johor.
Saat menyewakan
Pajak atas penghasilan sewa di Malaysia
Sewa dari properti di Malaysia adalah penghasilan bersumber Malaysia, sehingga Malaysia berhak memajakinya walaupun Anda tinggal di Indonesia.
- Status residen Malaysia ditentukan oleh kehadiran fisik, bukan kewarganegaraan. Umumnya Anda dianggap residen jika berada di Malaysia 182 hari atau lebih dalam satu tahun pajak. Pemilik yang tinggal di Indonesia biasanya berstatus non-residen.
- Tarif non-residen: tetap 30% dari penghasilan kena pajak (berlaku sejak tahun penilaian 2020), tanpa keringanan pribadi atau rebat.
- Penghasilan kena pajak adalah sewa bersih: sewa kotor dikurangi biaya tertentu yang terkait langsung dengan penyewaan. Pastikan dengan agen pajak biaya mana yang dapat dikurangkan.
- Formulir: non-residen melapor dengan Borang M (e-M) ke LHDN. Batas waktu pelaporan mengikuti jadwal LHDN setiap tahun.
Untuk memperkirakan sewa bersih sebelum pajak, coba kalkulator imbal hasil sewa. Panduan praktis menyewakan unit ada di halaman menyewakan properti di Johor.
Biaya tahunan
Cukai taksiran (cukai pintu) dan cukai tanah
Selain pajak penghasilan, pemilik properti di Malaysia membayar dua tagihan rutin yang mirip PBB di Indonesia.
| Tagihan | Dipungut oleh | Kapan dibayar |
|---|---|---|
| Cukai taksiran / cukai pintu (pajak bangunan daerah) | Pemerintah daerah setempat (majlis bandaraya/perbandaran) | Dua kali setahun; contoh di MP Batu Pahat: Januari–Februari dan Juli–Agustus |
| Cukai tanah (pajak tanah) | Kantor tanah pemerintah negara bagian | Sekali setahun; di Johor terutang sejak 1 Januari dan dianggap tunggakan mulai 1 Juni |
| Cukai petak (untuk unit strata) | Pemerintah negara bagian | Sekali setahun; berlaku untuk unit bergelar strata seperti apartemen |
Pejabat Tanah dan Galian Johor (soalan lazim); Majlis Perbandaran Batu Pahat; iProperty Malaysia. Dilihat Oktober 2026.
Besarnya cukai taksiran tergantung nilai tahunan properti yang ditetapkan pemerintah daerah (dipengaruhi jenis bangunan, luas, lokasi, dan penggunaan), sehingga berbeda antar kota. Keterlambatan dikenai denda; di MP Batu Pahat, misalnya, ada tambahan 1% per bulan. Jika Anda tinggal di Indonesia, minta pengelola properti atau agen Anda mengingatkan jadwal pembayaran, atau bayar secara online melalui portal pemerintah daerah.
Sisi Indonesia
Kewajiban pajak di Indonesia: SPT Tahunan
Jika Anda wajib pajak dalam negeri Indonesia, penghasilan Anda dipajaki dari seluruh dunia, termasuk dari properti di Malaysia.
Menurut UU PPh, orang pribadi menjadi subjek pajak dalam negeri jika bertempat tinggal di Indonesia, berada di Indonesia lebih dari 183 hari dalam 12 bulan, atau berada di Indonesia dengan niat untuk bertempat tinggal. Penghasilan mencakup tambahan kemampuan ekonomis dari Indonesia maupun luar negeri, termasuk sewa dan keuntungan karena penjualan atau pengalihan harta.
- Laporkan properti sebagai harta di daftar harta SPT Tahunan, termasuk harta di luar negeri. DJP menyebut harta diisi sebesar harga perolehan. Melaporkan harta tidak menimbulkan pajak baru jika sumber dananya jelas dari penghasilan yang sudah dilaporkan.
- Laporkan sewa dari Malaysia sebagai penghasilan dari luar negeri pada tahun pajak diterimanya.
- Laporkan keuntungan penjualan pada tahun Anda menjual. Perlakuan pajaknya (termasuk apakah aturan PPh final atas tanah dan bangunan di Indonesia relevan) sebaiknya Anda pastikan dengan konsultan pajak.
- Tarif: penghasilan luar negeri digabung dengan penghasilan lain dan dikenai tarif progresif PPh orang pribadi sesuai UU HPP: 5%, 15%, 25%, 30%, dan 35% untuk lapisan di atas Rp5 miliar.
Konversi nilai ringgit ke rupiah untuk SPT sebaiknya memakai kurs yang konsisten dan terdokumentasi; tanyakan kepada konsultan pajak kurs mana yang dipakai. Sebagai gambaran kasar, kurs sekitar Rp4.380/RM (kurs tengah XE, 5 Oktober 2026), jadi properti RM1 juta setara kira-kira Rp4,4 miliar.
Menghindari pajak berganda
Kredit pajak PPh Pasal 24 dan P3B Indonesia–Malaysia
Agar penghasilan yang sama tidak dipajaki penuh dua kali, Indonesia memberi kredit atas pajak yang sudah dibayar di Malaysia.
P3B (Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda) Indonesia–Malaysia ditandatangani di Kuala Lumpur pada 12 September 1991. Teks yang dipublikasikan DJP (versi yang dimodifikasi MLI) mengatur hal-hal berikut:
- Pasal 6 (Penghasilan dari Harta Tak Gerak): penghasilan dari harta tak gerak, termasuk dari penyewaan, dapat dipajaki di negara tempat harta itu berada, yaitu Malaysia.
- Pasal 13 (Keuntungan dari Pemindahan Harta): keuntungan dari pengalihan harta tak gerak dapat dipajaki di negara tempat harta itu berada.
- Pasal 22 (Penghindaran Pajak Berganda): Indonesia memakai metode kredit. Pajak Malaysia dapat dikurangkan dari pajak Indonesia, tetapi tidak melebihi pajak Indonesia atas penghasilan tersebut.
Di Indonesia, mekanisme ini dikenal sebagai kredit pajak luar negeri PPh Pasal 24. Jumlah yang dapat dikreditkan adalah yang terendah di antara pajak yang benar-benar dibayar di Malaysia dan batas maksimum yang dihitung secara proporsional (penghasilan luar negeri dibagi penghasilan kena pajak, dikali PPh terutang), dihitung per negara. Kredit diklaim pada tahun pajak diterimanya penghasilan, sehingga bukti pembayaran pajak di Malaysia (misalnya penilaian LHDN dan bukti setor) perlu disimpan.
Praktis
Dokumen yang sebaiknya Anda simpan
Catatan yang rapi memudahkan pelaporan di kedua negara dan klaim kredit pajak.
- SPA (perjanjian jual beli) saat membeli dan saat menjual, beserta tanggalnya.
- Bukti pembayaran harga, bea meterai, biaya pengacara, dan biaya lain yang terkait pembelian.
- Bukti transfer dana dari Indonesia, termasuk kurs yang dipakai bank.
- Perjanjian sewa, catatan sewa yang diterima, dan bukti biaya yang dikeluarkan.
- Tagihan dan bukti bayar cukai taksiran, cukai tanah atau cukai petak.
- Formulir dan bukti setor pajak ke LHDN (Borang M, formulir RPGT, bukti retensi 7%).
- Salinan SPT Tahunan yang melaporkan properti dan penghasilannya.
Jika Anda mempertimbangkan membeli atas nama perusahaan atau bersama keluarga, struktur kepemilikan memengaruhi pajak; lihat struktur kepemilikan properti di Malaysia (bahasa Inggris).
Jawaban langsung
Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa RPGT untuk orang asing di Malaysia?
Untuk perorangan bukan warga negara dan bukan penduduk tetap Malaysia, tarifnya 30% jika properti dijual dalam 5 tahun pertama dan 10% jika dijual pada tahun ke-6 atau sesudahnya (LHDN, dilihat Oktober 2026).
Kenapa pembeli menahan 7% dari harga jual properti saya?
Pembeli wajib menahan 7% dari harga jual jika penjualnya orang asing dan menyetorkannya ke LHDN dalam 60 hari. Ini uang muka atas RPGT; kelebihannya dapat dikembalikan setelah penilaian pajak.
Apakah sewa properti di Malaysia kena pajak jika saya tinggal di Indonesia?
Ya. Sebagai non-residen Malaysia, sewa bersih Anda dikenai pajak tetap 30% dan dilaporkan dengan Borang M. Sewa yang sama juga dilaporkan di SPT Indonesia, dengan kredit PPh Pasal 24 atas pajak Malaysia.
Apakah properti di luar negeri wajib dilaporkan di SPT Tahunan?
Ya. Wajib pajak dalam negeri melaporkan seluruh harta, termasuk yang di luar negeri, di daftar harta SPT sebesar harga perolehan. Melaporkan harta tidak menimbulkan pajak baru jika sumber dananya jelas.
Apa itu PPh Pasal 24?
PPh Pasal 24 adalah kredit pajak luar negeri: pajak yang sudah dibayar di luar negeri dapat dikurangkan dari PPh terutang di Indonesia, maksimal sebesar pajak Indonesia atas penghasilan tersebut dan dihitung per negara.
Apa bedanya cukai pintu dan cukai tanah?
Cukai pintu (cukai taksiran) dipungut pemerintah daerah dua kali setahun. Cukai tanah dipungut kantor tanah negara bagian sekali setahun; unit strata biasanya membayar cukai petak.
Apakah ada perjanjian pajak antara Indonesia dan Malaysia?
Ada. P3B Indonesia–Malaysia ditandatangani 12 September 1991. Pasal 6 dan 13 memberi Malaysia hak memajaki sewa dan keuntungan dari properti di Malaysia, dan Pasal 22 mengatur kredit pajak di Indonesia.
Video
Tonton penjelasan Jason
Video singkat dari kanal YouTube Smart Asset with Jason (dalam bahasa Inggris).
Renting out? Check the tax first
Ada pertanyaan tentang langkah Anda berikutnya?
Kirimkan anggaran, kota yang Anda minati dan rencana Anda (ditempati, disewakan atau untuk keluarga). Jason akan menjelaskan aturan yang berlaku dan pilihan yang memenuhi syarat.