Artikel ini untuk sesiapa di Johor Bahru yang sedang memilih antara rumah jualan semula yang sudah siap dengan unit yang masih dalam pembinaan, sama ada untuk didiami atau disewakan. Jawapan ringkas bagi 2026: pelancaran projek baharu bertingkat tinggi berhampiran RTS Link meletakkan harga diminta jauh lebih tinggi daripada harga transaksi unit siap di JB, manakala permintaan rumah bertanah kebanyakannya melalui pasaran subjual (jualan semula). Jadi soalan sebenarnya ialah berapa yang anda bayar untuk jurang itu.
Saya telah menerangkan pertimbangan umumnya dalam projek baharu atau subjual di Malaysia. Artikel ini hanya memberi tumpuan kepada angka JB.
Jurang harga hartanah bertingkat tinggi di JB
Perunding mengukur perkara yang sedikit berbeza, jadi saya tunjukkan angka mereka secara bersebelahan dan bukannya menggabungkannya.
| Segmen | Harga sekaki persegi | Siapa yang menyatakannya, bila |
|---|---|---|
| Pangsapuri servis JB, purata harga transaksi, 1H2025 | RM709 | JLL Malaysia, Julai 2025 |
| Transaksi bertingkat tinggi, pusat bandar JB, 2024–25 | RM850–RM925 | Nawawi Tie Leung, Januari 2026 |
| Transaksi bertingkat tinggi, di luar pusat bandar dan Iskandar Puteri | RM550–RM615 | Nawawi Tie Leung, Januari 2026 |
| Pelancaran baharu pangsapuri servis dalam lingkungan 5 km dari terminal RTS | Kebanyakannya RM850–RM1,300 | Olive Tree, Oktober 2025 |
| Pelancaran baharu pangsapuri servis di sekitar Bukit Chagar | RM1,000–RM1,500 | JLL Malaysia, Julai 2025 |
| Pelancaran baharu, daerah pusat perniagaan JB | RM900–RM1,200 | Olive Tree, Mac 2026 |
Dalam ringgit: unit seluas 800 kaki persegi pada purata RM709 psf bersamaan kira-kira RM567,000. Saiz yang sama pada RM1,000 psf ialah RM800,000, dan pada RM1,300 psf ialah RM1,040,000. Itu jurang kira-kira RM233,000 hingga RM473,000 bagi keluasan lantai yang sama. Ini ilustrasi daripada angka yang dipetik, bukan penilaian mana-mana projek.
Sebahagian jurang itu memang berasas: kemudahan yang lebih baharu dan, bagi sesetengah projek, jarak berjalan kaki yang dekat ke stesen RTS. Sebahagian lagi hanyalah harga terbaharu di pasaran. Membeli projek baharu ialah pertaruhan bahawa harga jualan semula akan mengejar harga itu apabila anda menjual atau membiayai semula. Panduan kawasan Bukit Chagar saya menerangkan apa yang ada berhampiran stesen.
Maksud bekalan kondo akan datang bagi jualan semula
Bekalan ialah sebab saya berhati-hati dengan premium yang besar. Kiraan lebihan (overhang) kediaman oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi Johor, yang tidak termasuk pangsapuri servis, ialah 3,852 unit siap tidak terjual pada Q1 2026, kedua tertinggi di negara ini. Pangsapuri servis, yang membentuk sebahagian besar stok kondo di bandar JB, dikira secara berasingan. Pada Februari 2025, pengerusi jawatankuasa perumahan negeri berkata Johor mempunyai 102,438 pangsapuri servis, dengan 11,810 daripadanya tidak terjual, manakala 27,688 lagi dalam pembinaan dan 24,592 sedang menunggu kelulusan perancangan.
Olive Tree mengira sekurang-kurangnya 20 pelancaran dalam lingkungan 5 km dari terminal RTS dalam tempoh setahun, yang dijangka menambah kira-kira 30,000 unit dalam dua hingga tiga tahun, kebanyakannya unit kecil di bawah 1,000 kaki persegi. Ketua Pegawai Eksekutifnya menyebut berulangnya lebihan seperti dalam kitaran lalu sebagai risiko terbesar.
Jika anda membeli projek baharu, unit anda mungkin siap serentak dengan ribuan unit yang serupa, dan ini boleh menekan sewa serta harga jualan semula. Jika anda membeli subjual, bekalan yang sama memberi anda lebih banyak pilihan dan ruang untuk berunding.
Rumah bertanah: kebanyakannya pasaran subjual
Di peringkat nasional, kira-kira 83% transaksi kediaman pada 2024 berlaku di pasaran sekunder, menurut laporan 2024 NAPIC. Saya tidak menemui pecahan khusus bagi Johor yang diterbitkan, tetapi di perbandaran matang JB seperti Mount Austin, Taman Molek dan Bukit Indah, bekalan rumah bertanah baharu adalah terhad, jadi kebanyakan pembeli rumah bertanah di sana membeli jualan semula. Laporan pemantauan 2Q2025 Olive Tree meletakkan rumah teres seluas 1,400 kaki persegi di Taman Mount Austin pada RM800,000 bagi jualan semula.
Di halaman senarai rumah subjual JB saya, terdapat 263 senarai dengan median harga diminta RM548,000, dan halaman kondo dan pangsapuri subjual saya mempunyai 82 senarai dengan median harga diminta RM258,000 (inventori co-broke IQI, 17 Oktober 2026). Harga diminta bukan harga transaksi dan median kondo termasuk pangsapuri lama, tetapi harga permulaannya jelas lebih rendah daripada stok baharu di kawasan RTS. Juwai IQI melaporkan bahawa harga subjual Johor naik 8.3% pada 2Q2026, jadi pasaran jualan semula juga tidak statik.
Perbandingan bersebelahan di JB
| Subjual (siap) | Projek baharu (dalam pembinaan) | |
|---|---|---|
| Bukti harga | Transaksi yang direkodkan berdekatan | Harga pelancaran ditetapkan oleh pemaju |
| Masuk menetap atau sewakan | Selepas jualan selesai | Selepas serahan kunci (VP), selalunya bertahun-tahun lagi |
| Pengeluaran pinjaman | Dikeluarkan sepenuhnya apabila jualan selesai; ansuran penuh bermula | Dikeluarkan secara berperingkat apabila kerja siap; faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan |
| Risiko utama | Keadaan unit, kemudahan lebih lama, penilaian bank | Penyerahan lewat, siap ketika bekalan melimpah |
| Lot Bumiputera | Semak hakmilik untuk sebarang sekatan | Sesetengah unit dikhaskan; pelepasan memerlukan kelulusan negeri |
Bagaimana pinjaman berfungsi secara berbeza
Bagi unit dalam pembinaan, bank membayar pemaju secara berperingkat mengikut jadual berkanun, bermula 10% semasa menandatangani perjanjian, diikuti kerja asas, struktur, dinding dan perkhidmatan. Anda hanya membayar faedah atas jumlah yang telah dikeluarkan, jadi ansuran awal adalah kecil, tetapi jumlah kos anda meningkat jika projek lewat.
Bagi subjual, keseluruhan pinjaman dikeluarkan apabila jualan selesai, jadi ansuran penuh bermula serta-merta, tetapi anda boleh mendiami atau menyewakan rumah itu dari hari pertama.
Risiko masa: penyerahan lewat dan LAD
Di bawah perjanjian pemaju perumahan standard, rumah bertanah (Jadual G) perlu diserahkan dalam tempoh 24 bulan dan unit strata (Jadual H) dalam tempoh 36 bulan dari tarikh perjanjian. Jika pemaju lewat, anda boleh menuntut ganti rugi tertentu dan ditetapkan (LAD) pada kadar 10% setahun daripada harga belian bagi tempoh kelewatan.
Sebagai ilustrasi berdasarkan peraturan tersebut: unit RM600,000 yang diserahkan enam bulan lewat memberi tuntutan kira-kira RM30,000. Jumlah itu mungkin tidak menampung sewa yang hilang serta faedah yang dibayar sepanjang tempoh itu. Saya menerangkan tuntutan ini dalam serahan kunci lewat dan LAD. Projek dalam pembinaan yang mempunyai permit KPKT tersenarai di halaman rumah dalam pembinaan di JB saya.
Lot Bumiputera di Johor
Projek baharu di Johor memperuntukkan sebahagian unit untuk pembeli Bumiputera. Jika anda bukan Bumiputera, unit tersebut tertutup kepada anda kecuali kerajaan negeri melepaskannya. Pada 2022, pengerusi jawatankuasa perumahan negeri berkata pemaju boleh memohon pelepasan selepas sesuatu unit tidak terjual selama setahun, dan membayar fi kepada kerajaan negeri sebanyak 7.5% hingga 10% daripada harga unit. Tanya pemaju unit mana yang terbuka kepada anda.
Bagi jualan semula, minta peguam anda menyemak sama ada terdapat sekatan Bumiputera pada hakmilik sebelum anda membayar deposit.
Bagaimana saya akan memilih di JB pada 2026
- Mahu mendiaminya tidak lama lagi, dan mahukan rumah bertanah: subjual, di perbandaran yang anda kenali.
- Membeli kondo untuk disewakan: bandingkan psf harga pelancaran dengan transaksi terkini di kawasan yang sama, dan tanya berapa banyak bekalan berdekatan yang siap pada tahun yang sama.
- Membayar untuk akses RTS: kira premium dalam ringgit, bukan psf, dan bandingkan dengan unit siap yang sedikit lebih jauh.
- Bajet anda hampir ke had maksimum: pastikan anda mampu menanggung ansuran penuh setelah pinjaman dikeluarkan sepenuhnya, bukan hanya faedah awal.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantar kepada saya kawasan pilihan, bajet anda dan sama ada anda akan mendiaminya atau menyewakannya, dan saya akan tunjukkan pilihan subjual dan projek baharu secara bersebelahan.
Sumber: EdgeProp, “JLL Malaysia: New four-figure psf serviced apartments pushing average transaction prices in JB”, Julai 2025; The Edge Malaysia, “Olive Tree Property Consultants Johor Bahru Housing Property Monitor 2Q2025: More serviced apartments in the pipeline”, Oktober 2025; The Edge Malaysia, “Best Property Deals: Are property prices in Penang and Johor catching up with Kuala Lumpur’s?”, Januari 2026; EdgeProp, “Inside Johor’s SEZ boom: Cross-border capital, digital growth, industrial revival”, Mac 2026; The Star, “Significant drop in Johor property overhang”, Februari 2025; Penang Property Talk (NAPIC data), “Penang ranked 5th for residential property overhang in Q1 2026”, Julai 2026; REHDA Institute, “Summary of NAPIC Property Market Report 2024”, Mei 2025; Bernama, “Subsale House Market To Continue Growing In 2H 2026 – Juwai IQI”, Ogos 2026; Free Malaysia Today, “The progressive payment schedule for property in Malaysia”, April 2019; The Iskandarian, “Johor is Releasing Unsold Bumi Lots – Exco”, Ogos 2022
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 17 Oktober 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan.