Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di Malaysia (2026): siapa boleh menuntut, had RM50,000, fi dan cara memfailkan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Jika pemaju menyerahkan rumah baharu anda lewat, menyerahkannya dengan kecacatan yang enggan dibaiki, atau berhutang bayaran balik kepada anda di bawah perjanjian jual beli (SPA), anda mungkin tidak perlu ke mahkamah. Jawapan ringkasnya: Tribunal for Homebuyer Claims (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, TTPR) di bawah kementerian perumahan (KPKT) mendengar tuntutan berasaskan SPA sehingga RM50,000 setiap satu dengan fi pemfailan RM10, biasanya dalam tempoh 12 bulan dari tarikh sijil siap atau tamatnya tempoh liabiliti kecacatan. Peguam secara amnya tidak dibenarkan, dan award tribunal mengikat seperti perintah mahkamah. Panduan ini ialah maklumat umum untuk pembeli di Johor dan Semenanjung Malaysia, bukan nasihat undang-undang.

Apakah Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Tribunal ini ditubuhkan pada 2002 di bawah Bahagian VIIA Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Akta 118). Hari ini ia berada di bawah pejabat Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata KPKT (Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, TPPS), bersama Tribunal Pengurusan Strata.

• Di mana ia terpakai: Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan, menurut Soalan Lazim KPKT. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang perumahan sendiri.
• Di mana ia bersidang: ibu pejabat KPKT di Putrajaya, dengan pejabat zon; pejabat Zon Selatan TPPS terletak di Johor Bahru (KPKT, halaman dikemas kini Ogos 2025).

Siapa boleh menuntut, dan untuk apa

Seksyen 16N Akta 118 mengehadkan tribunal kepada tuntutan berasaskan SPA antara pembeli rumah dan pemaju berlesen. Dalam amalan, ini bermaksud rumah yang dibeli daripada pemaju di bawah borang SPA statutori (Jadual G bagi rumah bertanah, Jadual H bagi unit strata). Soalan Lazim KPKT menyenaraikan rumah teres, rumah berkembar, banglo, pangsapuri, kondominium, rumah bandar dan unit SOHO, tetapi bukan bangunan komersial. Jika anda membeli unit itu secara subsale daripada pembeli pertama, tanya tribunal sebelum memfailkan sama ada hak menuntut telah berpindah kepada anda.

Biasanya didengar oleh tribunal	Biasanya di luar bidang kuasanya
Tuntutan bukan teknikal: ganti rugi tertentu dan ditetapkan (LAD) bagi kelewatan penyerahan milikan kosong atau kemudahan bersama, bayaran balik deposit dan wang lain di bawah SPA	Projek terbengkalai
Tuntutan teknikal: mutu kerja yang lemah, bahan yang rosak, pembinaan yang tidak mematuhi pelan dan spesifikasi yang diluluskan dalam SPA	Kecuaian, fitnah, pertikaian pusaka dan tuntutan semula tanah, serta kecederaan diri
Tuntutan sehingga RM50,000 setiap satu, atau lebih jika kedua-dua pihak bersetuju secara bertulis	Pertikaian dengan ejen hartanah, peguam, tuan rumah atau penyewa, atau perunding pemaju, dan pertikaian tentang kesahan CCC

Kelewatan penyerahan: cara LAD dikira

Di bawah SPA statutori, LAD bagi kelewatan penyerahan milikan kosong dikenakan pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dikira setiap hari. Soalan Lazim KPKT memberikan formula hari lewat × harga belian × 10% ÷ 365, dengan contoh ini: kelewatan 100 hari bagi rumah RM300,000 ialah RM8,219.18. Dalam keputusan pada Januari 2021, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa tempoh penyerahan, dan oleh itu LAD, dikira dari tarikh anda membayar fi tempahan, bukan tarikh SPA yang kemudian (Borneo Post, 19 Januari 2021). Untuk gambaran penuh, lihat panduan saya tentang kelewatan milikan kosong dan tuntutan LAD.

Had RM50,000

• Bagi setiap tuntutan, bukan setiap rumah. Dalam keputusan pada Mac 2023 atas rayuan seorang pembeli rumah di Johor, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa had itu terpakai bagi setiap tuntutan. Pembeli boleh membawa tuntutan berasingan tentang perkara berbeza bagi rumah yang sama, seperti LAD dan kecacatan, walaupun jumlah keseluruhannya melebihi RM50,000 (FMT, 17 Mac 2023).
• Tiada pemecahan buatan. Seksyen 16Q tetap melarang satu tuntutan, seperti satu tuntutan LAD sebanyak RM80,000, dipecahkan kepada dua supaya muat di bawah had.
• Melebihi had melalui persetujuan. Soalan Lazim KPKT menyatakan tuntutan yang lebih besar boleh didengar jika pembeli dan pemaju bersetuju secara bertulis. Jika tidak, tuntutan yang lebih besar dibawa ke mahkamah.

Had masa: jangan terlepas tempoh 12 bulan

Jenis tuntutan	Failkan dalam tempoh	Contoh
Bukan teknikal (LAD, bayaran balik)	12 bulan dari tarikh Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC)	Penyerahan lewat sebuah kondo yang CCC-nya dikeluarkan pada bulan Mac: failkan sebelum bulan Mac berikutnya
Teknikal (kecacatan)	12 bulan selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat	Kecacatan yang tidak dibaiki oleh pemaju dalam DLP 24 bulan
SPA ditamatkan sebelum CCC	12 bulan dari tarikh penamatan	Bayaran balik selepas perjanjian ditamatkan

Jika tempoh 12 bulan telah berlalu, tuntutan di mahkamah mungkin masih boleh dibuat, kerana tuntutan mahkamah mengikut peraturan had masa umum, bukan tempoh tribunal. Dalam laporan Bernama pada Julai 2026, presiden tribunal menyatakan bahawa pembeli secara amnya mempunyai enam tahun untuk mengambil tindakan undang-undang berkaitan iklan yang mengelirukan. Bagi kecacatan yang muncul selepas tempoh kecacatan, lihat panduan saya tentang kecacatan terpendam selepas DLP.

Cara memfailkan tuntutan, langkah demi langkah

1. Tulis kepada pemaju dahulu. Bagi kecacatan, berikan notis bertulis dan masa yang munasabah untuk pembaikan. KPKT meminta penuntut teknikal melampirkan salinan notis pertama dan kedua kepada pemaju.
2. Dapatkan borang. Borang 1 (Borang 1, pernyataan tuntutan) dan borang butiran TTPR (Borang Butiran TTPR), daripada laman web KPKT atau kaunter TPPS.
3. Isi Borang 1 dalam empat salinan, ditandatangani atau dicap ibu jari, dan borang butiran dalam satu salinan.
4. Lampirkan dokumen anda. Tuntutan bukan teknikal: SPA, surat penyerahan milikan kosong, CCC dan dokumen berkaitan. Tuntutan teknikal: sama, serta tiga sebut harga pembaikan, tiga salinan senarai tuntutan teknikal (Borang Senarai Tuntutan Teknikal) dan gambar berwarna kecacatan.
5. Failkan dan bayar RM10. Soalan Lazim TTPR KPKT menerangkan pemfailan di kaunter atau melalui pos, dengan bayaran secara tunai, draf bank atau kiriman wang (tiada cek peribadi, dan tiada wang tunai melalui pos). KPKT sedang memindahkan pemfailan tribunal ke dalam talian melalui sistem e-TPS (Berita RTM, Oktober 2025), jadi semak saluran semasa di laman web KPKT.
6. Serahkan kepada pemaju. Tribunal mengecap Borang 1 dan memulangkan tiga salinan: satu untuk anda, satu untuk diserahkan kepada pemaju (secara tangan kepada pengarah, pengurus atau setiausaha, atau melalui pos berdaftar prabayar) dan satu untuk bank. Simpan bukti penyerahan.
7. Tunggu notis pendengaran. Borang 4 menyatakan tarikh, masa dan tempat. Pemaju mempunyai 14 hari dari penerimaan Borang 1 untuk memfailkan pembelaan dan sebarang tuntutan balas (Borang 2).

Anda tidak boleh membawa isu yang sama ke tribunal dan mahkamah serentak, atau memfailkan semula isu yang telah diputuskan (Soalan Lazim KPKT).

Pendengaran: tanpa peguam, penyelesaian dahulu

• Anda bercakap untuk diri sendiri. Seksyen 16U membenarkan setiap pihak hadir dan didengar tetapi secara amnya melarang peguam. Tribunal boleh membenarkan peguam jika kes melibatkan isu undang-undang yang rumit dan sesuatu pihak akan mengalami kesusahan kewangan yang teruk tanpanya; pihak lawan kemudian boleh diwakili peguam juga. Pemaju biasanya diwakili oleh pekerja sepenuh masa.
• Penyelesaian didahulukan. Di bawah seksyen 16T, tribunal terlebih dahulu mempertimbangkan untuk membantu kedua-dua pihak bersetuju. Penyelesaian yang dipersetujui direkodkan dan berkuat kuasa sebagai award.
• Hadirlah. Jika sesuatu pihak tidak hadir dan notis pendengaran telah diserahkan dengan betul, tribunal boleh membuat keputusan tanpa kehadirannya (seksyen 16X).

Award, dan bagaimana jika pemaju tidak membayar

Perkara	Apa kata Akta
Masa	Tanpa kelewatan dan, jika praktikal, dalam tempoh 60 hari dari hari pendengaran pertama (seksyen 16Y)
Apa yang boleh diperintahkan	Bayaran atau bayaran balik, pematuhan SPA, pampasan, kos, dan faedah sehingga 8% setahun melainkan pihak-pihak bersetuju sebaliknya (seksyen 16Y)
Status	Muktamad dan mengikat, dan disifatkan sebagai perintah Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen, boleh dikuatkuasakan sedemikian (seksyen 16AC)
Ketidakpatuhan	Satu kesalahan: denda RM10,000 hingga RM50,000, penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya, serta sehingga RM1,000 sehari bagi kesalahan berterusan (seksyen 16AD)
Siapa bertindak atas ketidakpatuhan	Tribunal sendiri tidak boleh menyiasat atau menghukum; Soalan Lazim KPKT menyatakan perkara ini terletak di bawah Jabatan Perumahan Negara, dan hanya mahkamah jenayah boleh mengenakan penalti

Dalam amalan, jika award tidak dibayar, anda boleh menguatkuasakannya melalui mahkamah sivil seperti mana-mana perintah mahkamah dan melaporkan pemaju kepada KPKT. Pemulihan lebih sukar jika pemaju telah digulung; ketika itu laluan biasa ialah membuat tuntutan dengan pelikuidasi. Jika projek terhenti sepenuhnya, tribunal bukan forumnya: lihat panduan saya tentang projek perumahan terbengkalai.

Tribunal, mahkamah atau Tribunal Pengurusan Strata?

	Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah	Tribunal Pengurusan Strata	Mahkamah sivil
Pertikaian biasa	Pembeli lwn pemaju di bawah SPA: LAD, kecacatan dalam unit anda, bayaran balik	Pemilik, JMB/MC dan pemaju di bawah Strata Management Act: caj, pembaikan harta bersama, undang-undang kecil, kebocoran antara tingkat	Apa sahaja, termasuk tuntutan yang lebih besar atau rumit
Had	RM50,000 bagi setiap tuntutan	RM250,000 (seksyen 105, Akta 757)	Bergantung pada mahkamah
Fi pemfailan	RM10	RM100 bagi hartanah kediaman	Fi mahkamah serta fi guaman
Peguam	Secara amnya tidak dibenarkan	Secara amnya tidak dibenarkan	Biasa
Tarikh akhir	12 bulan (lihat di atas)	Limitation Act tidak terpakai bagi tuntutannya	Limitation Act 1953

Panduan kasar untuk pemilik kondo: kecacatan di dalam unit anda semasa tempoh kecacatan pemaju ialah tuntutan pembeli rumah; masalah lif, bumbung atau harta bersama lain, atau kebocoran dari unit di atas, biasanya dibawa kepada badan pengurusan dan kemudian Tribunal Pengurusan Strata.

Rekod yang perlu dikumpul sebelum memfailkan

• Resit fi tempahan (tarikh mula LAD) dan SPA yang telah disetemkan beserta tempoh penyerahannya.
• Notis penyerahan milikan kosong, tarikh anda benar-benar menerima kunci, dan tarikh CCC.
• Senarai kecacatan anda dengan gambar bertarikh, setiap borang aduan dan jawapan pemaju. Senarai semak kecacatan semasa milikan kosong saya menunjukkan cara merekod kecacatan semasa penyerahan.
• Tiga sebut harga pembaikan bagi tuntutan teknikal, serta notis pertama dan kedua anda kepada pemaju.
• Butiran lesen pemaju daripada portal TEDUH KPKT; panduan saya tentang cara menyemak pemaju sebelum membeli menerangkan di mana untuk mencarinya.

Membeli projek baharu seterusnya dengan lebih sedikit kejutan

• Projek baharu di Johor Bahru: projek yang saya ikuti, dengan butiran lesen dan permit pemajunya.
• Senarai semak galeri jualan: apa yang perlu disahkan sebelum anda membuat tempahan.
• Iskandar Puteri, Mount Austin dan Tebrau: kawasan yang mempunyai rumah siap dan projek baharu.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kelewatan milikan kosong dan LAD · Kecacatan terpendam selepas DLP · Tribunal Pengurusan Strata di Johor · Penjelasan SPA

Soalan lazim

Berapa banyak yang boleh saya tuntut di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?

Sehingga RM50,000 bagi setiap tuntutan di bawah seksyen 16M Housing Development (Control and Licensing) Act 1966. Mahkamah Persekutuan memutuskan pada 2023 bahawa tuntutan berasingan tentang perkara berbeza bagi rumah yang sama masing-masing boleh mencapai had itu, tetapi satu tuntutan tidak boleh dipecahkan supaya muat.

Berapakah kos memfailkan tuntutan pembeli rumah?

Fi pemfailan Borang 1 ialah RM10, menurut Soalan Lazim KPKT. Peguam secara amnya tidak dibenarkan semasa pendengaran, jadi kos lain yang utama ialah sebut harga pembaikan, salinan dokumen dan perjalanan.

Apakah tarikh akhir untuk memfailkan tuntutan terhadap pemaju?

Secara amnya dalam tempoh 12 bulan dari tarikh CCC bagi tuntutan bukan teknikal seperti LAD, dalam tempoh 12 bulan selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat bagi tuntutan kecacatan, atau dalam tempoh 12 bulan dari penamatan SPA jika ia ditamatkan sebelum CCC.

Bolehkah saya membawa peguam ke tribunal pembeli rumah?

Secara amnya tidak. Seksyen 16U hanya membenarkan peguam jika tribunal mendapati kes melibatkan isu undang-undang yang rumit dan sesuatu pihak akan mengalami kesusahan kewangan yang teruk tanpanya.

Apa yang berlaku jika pemaju tidak membayar award?

Award itu disifatkan sebagai perintah Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen dan boleh dikuatkuasakan melalui mahkamah. Kegagalan mematuhinya juga satu kesalahan di bawah seksyen 16AD, dengan denda RM10,000 hingga RM50,000, penjara sehingga dua tahun, atau kedua-duanya. Laporkan ketidakpatuhan kepada KPKT.

Bolehkah saya menuntut di tribunal jika projek perumahan saya terbengkalai?

Tidak. Soalan Lazim KPKT menyenaraikan projek terbengkalai sebagai di luar bidang kuasa tribunal. Pembeli yang terjejas berurusan dengan proses pemulihan KPKT, mahkamah atau pelikuidasi.

Sedang menyediakan tuntutan terhadap pemaju?

Hantarkan nama projek dan nota ringkas tentang apa yang berlaku. Saya akan membantu anda mengumpulkan tarikh tempahan, SPA, milikan kosong dan CCC serta menyusun rekod kecacatan anda supaya anda atau peguam anda boleh memutuskan laluan yang betul. Saya ejen hartanah, bukan peguam, dan saya tidak mewakili sesiapa di tribunal. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Housing Developers (Control and Licensing) (Amendment) Act 2002 (Akta A1142), yang menambah peruntukan tribunal, seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (bidang kuasa, had RM50,000, fi RM10, borang, had masa, formula LAD), dikemas kini 20 Januari 2023, disemak November 2026; KPKT, halaman Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (borang, status kes dan pendengaran), disemak November 2026; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (pejabat zon), dikemas kini 13 Ogos 2025; Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Akta 118), seksyen 16M, 16N, 16Q, 16T, 16U, 16X, 16Y, 16AC dan 16AD, teks sebagaimana dipinda oleh Akta A1415, disemak November 2026; FMT, “House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”, 17 Mac 2023; Borneo Post, “Federal Court rules LAD payable to house buyers to be calculated from date of booking fee payment”, 19 Januari 2021; Berita RTM, tentang sistem e-TPS untuk pemfailan tribunal secara digital, 23 Oktober 2025; Bernama, “Hakikat dihadapi pembeli rumah: indah di brosur, perit dalam realiti”, 31 Julai 2026; Strata Management Act 2013 (Akta 757), seksyen 105, disemak November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Saya bukan peguam dan tidak mewakili mana-mana pihak di tribunal. Peraturan, borang dan saluran pemfailan berubah; sahkan tuntutan anda dengan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (KPKT) atau peguam sebelum memfailkan.