马来西亚购屋者索偿仲裁庭（2026）：谁可以索偿、RM5万上限、费用与如何提出

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月13日

如果发展商延迟交付您的新房子、交屋时有缺陷却不肯修理，或根据买卖合约（SPA）欠您一笔退款，您未必需要上法庭。简短的答案是：房屋及地方政府部（KPKT）属下的购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims，Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah，TTPR）审理基于SPA的索偿，每项最高RM5万，立案费为RM10，一般须在完工证书发出或缺陷责任期结束后12个月内提出。一般不允许律师出席，仲裁庭的裁决与法庭命令一样具约束力。本指南是给柔佛及马来西亚半岛买家的一般资讯，并非法律意见。

购屋者索偿仲裁庭是什么

仲裁庭于2002年根据Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（Act 118）第VIIA部分成立。如今它隶属KPKT的房屋及分层地契管理仲裁庭办公室（Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata，TPPS），与分层地契管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）并列。

• 适用范围：根据KPKT的常见问题，适用于马来西亚半岛和纳闽联邦直辖区。沙巴和砂拉越有各自的房屋法律。
• 所在地点：KPKT位于布城的总部，另设区域办公室；TPPS的南区办公室位于新山（KPKT，网页更新于2025年8月）。

谁可以索偿，可以索偿什么

Act 118第16N条规定，仲裁庭只处理基于购屋者与持牌发展商之间SPA的索偿。实际上，这是指按法定SPA格式（有地住宅为Schedule G，分层单位为Schedule H）向发展商购买的房子。KPKT的常见问题列出排屋、半独立式住宅、独立式洋房、组屋、公寓、联排住宅和SOHO单位，但不包括商业建筑。如果您是从第一手买家那里以二手方式买下单位，提出索偿前请先向仲裁庭询问索偿权是否已转移给您。

通常由仲裁庭审理	通常不在其管辖范围内
非技术性索偿：延迟交付空置房产（vacant possession）或延迟交付公共设施的约定违约赔偿（LAD）、退还订金以及SPA下的其他款项	废弃项目
技术性索偿：施工质量差、材料有缺陷、施工不符合SPA中经批准的图则和规格	疏忽、诽谤、继承和收回土地纠纷，以及人身伤害
每项索偿最高RM5万，若双方书面同意可更高	与房地产经纪、律师、房东或租客、发展商顾问之间的纠纷，以及关于CCC是否有效的纠纷

延迟交屋：LAD如何计算

根据法定SPA，延迟交付空置房产的LAD按购买价每年10%、逐日计算。KPKT的常见问题给出的公式为：延迟天数 × 购买价 × 10% ÷ 365，并举例：一间RM30万的房子延迟100天，LAD为RM8,219.18。在2021年1月的一项判决中，联邦法院裁定交付期以及LAD是从您支付订金（booking fee）当天起算，而不是从较迟的SPA日期起算（Borneo Post，2021年1月19日）。完整说明请参阅我的延迟交屋与LAD索偿指南。

RM5万上限

• 按每项索偿，而非每间房子计算。在2023年3月就一名柔佛购屋者上诉案作出的判决中，联邦法院裁定上限适用于每一项索偿。买家可以就同一间房子的不同事项分别提出索偿，例如LAD和缺陷，即使合计超过RM5万也可以（FMT，2023年3月17日）。
• 不得人为拆分。第16Q条仍然禁止把一项索偿（例如一项RM8万的LAD索偿）拆成两项以符合上限。
• 经同意可超出上限。KPKT的常见问题指出，如果买家和发展商书面同意，较大的索偿也可以审理。否则，较大的索偿须上法庭。

期限：不要错过12个月

索偿类型	须在此期限内提出	例子
非技术性（LAD、退款）	自完工及合格证书（CCC）日期起12个月内	一个CCC于3月发出的公寓项目延迟交屋：须在翌年3月前提出
技术性（缺陷）	缺陷责任期结束后12个月内	发展商在24个月DLP内没有修好的缺陷
SPA在CCC之前终止	自终止起12个月内	合约终止后的退款

如果已经过了12个月，仍可能向法庭提出索偿，因为法庭索偿遵循一般的时效规定，而不是仲裁庭的期限。在2026年7月Bernama的一篇报道中，仲裁庭主席指出，买家一般有六年时间就误导性广告采取法律行动。至于缺陷期之后才出现的缺陷，请参阅我的DLP之后的潜在缺陷指南。

如何提出索偿：逐步说明

1. 先写信给发展商。如属缺陷，请发出书面通知，并给予合理的修理时间。KPKT要求技术性索偿人附上致发展商的第一和第二份通知副本。
2. 索取表格。Form 1（Borang 1，索偿陈述书）和TTPR资料表格（Borang Butiran TTPR），可在KPKT网站或TPPS柜台索取。
3. 填写Form 1一式四份，签名或按指模，资料表格则填写一份。
4. 附上文件。非技术性索偿：SPA、交付空置房产信函、CCC及相关文件。技术性索偿：同样的文件，再加三份修理报价、三份技术性索偿清单（Borang Senarai Tuntutan Teknikal）以及缺陷的彩色照片。
5. 提交并缴付RM10。KPKT的TTPR常见问题说明可在柜台或通过邮寄提交，以现金、银行汇票或邮政汇票付款（不收个人支票，邮寄时也不可寄现金）。KPKT一直在通过其e-TPS系统把仲裁庭立案转移到网上（Berita RTM，2025年10月），所以请在KPKT网站查看目前的提交渠道。
6. 送达发展商。仲裁庭会在Form 1盖章并退回三份副本：一份给您，一份送达发展商（亲手交给董事、经理或秘书，或以预付挂号邮件寄出），一份给银行。请保留送达证明。
7. 等待聆讯通知。Form 4会列明日期、时间和地点。发展商在收到Form 1后有14天时间提交答辩书及任何反索偿（Form 2）。

您不能就同一事项同时在仲裁庭和法庭进行诉讼，也不能就已判决的事项重新提出（KPKT常见问题）。

聆讯：不用律师，先尝试和解

• 您为自己发言。第16U条允许各方出席并陈述，但一般禁止律师出席。如果案件涉及复杂的法律问题，而一方在没有律师的情况下会面对严重的经济困难，仲裁庭可以准许律师出席；另一方随后也可以有律师。发展商通常由一名全职员工代表出席。
• 和解优先。根据第16T条，仲裁庭首先考虑协助双方达成协议。双方同意的和解会被记录在案，并作为裁决生效。
• 务必出席。如果一方缺席，而聆讯通知已妥善送达，仲裁庭可以在其缺席的情况下作出裁决（第16X条）。

裁决，以及发展商不付款怎么办

要点	法令规定
时间	不得拖延，并在可行的情况下于首次聆讯日起60天内作出（第16Y条）
可以下令什么	付款或退款、遵守SPA、赔偿、讼费，以及除非双方另有协议，每年最高8%的利息（第16Y条）
效力	终局且具约束力，被视为推事庭或地庭的命令，并可照此执行（第16AC条）
不遵守裁决	属于罪行：罚款RM1万至RM5万、监禁最高两年或两者兼施，若属持续违法，另加每天最高RM1,000（第16AD条）
谁处理不遵守裁决的情况	仲裁庭本身不能调查或惩罚；KPKT的常见问题指出，这由Jabatan Perumahan Negara（国家房屋局）负责，而只有刑事法庭才能施加刑罚

实际上，如果裁决款项没有支付，您可以像执行任何法庭命令一样，通过民事法庭执行裁决，并向KPKT举报该发展商。如果发展商已经清盘，追讨就比较困难；这时一般的途径是向清盘人提出索偿。如果项目已经完全停滞，仲裁庭就不是适当的途径：请参阅我的废弃房屋项目指南。

购屋者索偿仲裁庭、法庭还是分层地契管理仲裁庭？

	购屋者索偿仲裁庭	分层地契管理仲裁庭	民事法庭
常见纠纷	买家与发展商之间基于SPA的纠纷：LAD、单位内的缺陷、退款	业主、JMB/MC与发展商之间基于Strata Management Act的纠纷：管理费、公共产业维修、附加条例、楼上楼下漏水	任何纠纷，包括较大或复杂的索偿
上限	每项索偿RM5万	RM25万（Act 757第105条）	视法庭而定
立案费	RM10	住宅产业为RM100	法庭费用加律师费
律师	一般不允许	一般不允许	通常聘请
期限	12个月（见上文）	Limitation Act不适用于其索偿	Limitation Act 1953

给公寓业主的大致原则：在发展商缺陷期内您单位里面的缺陷，属于购屋者索偿；电梯、屋顶或其他公共产业的问题，或楼上单位漏水，通常先找管理机构，然后才到分层地契管理仲裁庭。

提出索偿前要准备的记录

• 订金收据（LAD的起算日）以及已盖印花、列明交付期的SPA。
• 交付空置房产通知、您实际拿到钥匙的日期，以及CCC日期。
• 附有日期照片的缺陷清单、每一份投诉表格以及发展商的回复。我的交屋缺陷检查清单说明如何在交屋时记录缺陷。
• 技术性索偿所需的三份修理报价，以及您致发展商的第一和第二份通知。
• 在KPKT的TEDUH门户查询发展商的执照资料；我的购买前查核发展商指南说明去哪里查。

下一次购买新项目，减少意外

• 新山新项目：我关注的项目，附发展商执照和准证资料。
• 售楼处检查清单：预订之前要确认的事项。
• Iskandar Puteri、Mount Austin和Tebrau：既有已完工住宅也有新项目的地区。

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常见问题

在购屋者索偿仲裁庭可以索偿多少？

根据Housing Development (Control and Licensing) Act 1966第16M条，每项索偿最高RM5万。联邦法院在2023年裁定，就同一间房子的不同事项分别提出的索偿，每项都可以达到该上限，但一项索偿不能为了符合上限而拆分。

提出购屋者索偿要多少钱？

根据KPKT的常见问题，Form 1的立案费为RM10。聆讯时一般不允许律师出席，所以其他主要费用是修理报价、复印和交通。

向发展商提出索偿的期限是什么时候？

一般而言，LAD等非技术性索偿须在CCC日期起12个月内提出，缺陷索偿须在缺陷责任期结束后12个月内提出，如果SPA在CCC之前终止，则须在终止起12个月内提出。

我可以带律师到购屋者仲裁庭吗？

一般不可以。第16U条只在仲裁庭认为案件涉及复杂的法律问题，而一方在没有律师的情况下会面对严重经济困难时，才允许律师出席。

如果发展商不支付裁决款项怎么办？

裁决被视为推事庭或地庭的命令，可以通过法庭执行。不遵守裁决也是第16AD条下的罪行，可被罚款RM1万至RM5万、监禁最高两年或两者兼施。请向KPKT举报不遵守裁决的情况。

如果我的房屋项目被废弃，可以到仲裁庭索偿吗？

不可以。KPKT的常见问题把废弃项目列为不在仲裁庭管辖范围内。受影响的买家须通过KPKT的复苏程序、法庭或清盘人处理。

正在准备向发展商提出索偿吗？

请把项目名称和事情经过的简短说明发给我。我会协助您整理订金、SPA、交付空置房产和CCC的日期，并整理您的缺陷记录，让您或您的律师决定合适的途径。我是房地产经纪，不是律师，也不在仲裁庭代表任何人。您也可以预约见面，若您在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Housing Developers (Control and Licensing) (Amendment) Act 2002（Act A1142），加入了仲裁庭的条文，由National House Buyers Association发布；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（管辖范围、RM5万上限、RM10费用、表格、期限、LAD公式），更新于2023年1月20日，核实于2026年11月；KPKT，Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah网页（表格、案件与聆讯状态），核实于2026年11月；KPKT，Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata（区域办公室），更新于2025年8月13日；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（Act 118），第16M、16N、16Q、16T、16U、16X、16Y、16AC及16AD条，经Act A1415修订的文本，核实于2026年11月；FMT，“House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”，2023年3月17日；Borneo Post，“Federal Court rules LAD payable to house buyers to be calculated from date of booking fee payment”，2021年1月19日；Berita RTM，关于以e-TPS系统进行数码仲裁庭立案，2025年10月23日；Bernama，“Hakikat dihadapi pembeli rumah: indah di brosur, perit dalam realiti”，2026年7月31日；Strata Management Act 2013（Act 757），第105条，核实于2026年11月；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，更新于2025年7月9日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月13日，并非法律意见。我不是律师，也不在仲裁庭代表任何一方。规定、表格和提交渠道都会变动；提出索偿前，请向购屋者索偿仲裁庭（KPKT）或律师确认您的索偿。