柔佛分层管理仲裁庭（2026）：公寓业主如何提交索偿

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

本指南写给柔佛的公寓和分层地契业主，包括来自新加坡、印尼、印度、中国的买家及 MM2H 参与者。简单来说：分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal，Tribunal Pengurusan Strata，TPS）是房屋部（KPKT）属下的低成本裁决机构，审理金额不超过 RM250,000 的分层纠纷，例如拖欠管理费、公共财产没有修理、漏水，以及有争议的常年大会（AGM）议决。住宅索偿的提交费为 RM100，可在网上提交，而且一般不允许律师出席聆讯。

分层管理仲裁庭是什么

该仲裁庭根据 Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata 2013，Act 757）第九部分设立，并于2015年7月1日开始审理索偿。它隶属 KPKT 的房屋与分层管理仲裁庭办公室（Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata，TPPS），与购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）在一起。

• 设在哪里：总部在布城，另在北区、东区和南区设有区域办事处。南区办事处位于新山，KPKT 也把麻坡列为其额外仲裁庭的开庭地点之一（KPKT，页面于2025年8月更新）。
• 工作量：KPKT 表示，分层管理仲裁庭在2018年至2023年间解决了42,152宗案件（Bernama，经 The Sun 报道，2024年6月）。
• 服务目标：KPKT 的客户约章目标是在提交后140个工作日内解决分层索偿，并在裁决日期后10个工作日内交付裁决书。
• 公开进行：聆讯公开进行（第111条），仲裁庭也可仅凭文件就某些索偿作出决定（第115条）。

在地方层面，该法令由各市政厅的建筑物总监（Pesuruhjaya Bangunan，COB）执行。以 MBJB 为例，它设有 COB 组，负责认证联合管理机构、处理业主、发展商与管理层之间的纠纷，并执行 Act 757。

仲裁庭审理和不审理的纠纷

第105条允许仲裁庭审理该法令第四附表第1部分列出的索偿，上限为 RM250,000。KPKT 的常见问题如此归纳：

通常由仲裁庭审理	通常不归仲裁庭审理
追讨拖欠的管理费和偿债基金	超过 RM250,000 的索偿
发展商、JMB 或 MC 没有履行法令规定的职责，例如修理公共财产的缺陷	土地所有权或土地权益的纠纷（第105(3)条）
下令召开全体大会，或撤销或确认某项议决	租金、押金及其他房东与租客之间的纠纷（这些须到民事法庭）
执行附例、制止违规行为，或就违规索取赔偿	根据 SPA 向发展商提出的延迟交屋和 LAD 索偿（由购屋者索偿仲裁庭审理）
室内（楼层之间）漏水，须先完成下文所述的检查步骤	惩罚无视裁决的人（由 COB 调查，只有刑事法庭才能定罪）

另外两条规则也很重要。Limitation Act 1953 不适用于仲裁庭索偿（第105(2)条），所以旧欠款仍可追讨。此外，根据第106条，一旦向仲裁庭提交索偿，同一双方之间的同一问题就不能再上法庭，除非仲裁庭的索偿被撤回、放弃或被剔除。

如果你把单位出租而租客停止付租，见我的租客不付租金怎么办指南。至于向发展商提出的延迟完工索偿，见延迟交屋与 LAD 索偿。

先试试这些步骤：管理层、COB 和书面记录

如果你能证明自己先以正当方式提出问题，索偿的效果最好：

1. 写信给管理机构。起初是发展商，然后是联合管理机构（JMB），分层地契发出后则是管理法团（MC）（见我的分层地契指南）。保留副本、照片和日期。
2. 索取相关文件并在常年大会上提出。取得你所争议的决定背后的账目结单、会议记录或维修报告。
3. 找 COB。你所在市政厅（例如 MBJB 或 MBIP）的建筑物总监负责监督管理机构，可下令审计账目，并裁定漏水纠纷。
4. 向仲裁庭提交索偿，如果问题仍未解决且属于其索偿清单范围。即使如此，仲裁庭也必须先考虑协助双方达成和解（第112条）。

楼上单位漏水：官方时间表

天花板漏水是最常见的公寓纠纷之一。Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 第十五部分列明了以下步骤：

步骤	由谁负责	期限
业主以书面报告漏水	受影响的业主，向发展商、JMB 或 MC 报告	一发现就报告
检查你的单位、楼上单位和公共财产	发展商、JMB 或 MC	接获通知后7天内（第57条条例）
发出证书，说明漏水原因及由谁负责修理（Form 28）	发展商、JMB 或 MC	检查后5天内（第59条条例）
修理源自个别单位的漏水	该单位的业主；如果没有修理，由管理机构修理并追讨费用	Form 28 发出后7天内（第61条条例）
修理源自公共财产的漏水	发展商、JMB 或 MC	Form 28 发出后7天内（第62条条例）
不同意检查结果	转交 COB 裁定	第64条条例

该条例推定缺陷位于楼上单位，而缺陷责任期内的施工不良由发展商负责。至于较后才出现的缺陷，见我的缺陷责任期过后的潜在缺陷指南。

业主也有责任：管理费、附例和让人进入

许多仲裁庭索偿都与拖欠管理费有关。规则如下：

• 接获通知后14天内付款。在 JMB 管理下，逾期费用须按常年大会订定的利率计算利息，上限为每年10%（第25条）。
• 催缴通知。管理机构可发出书面催缴通知，给予至少14天付款，之后可在法庭或仲裁庭提出索偿，或向 COB 申请扣押业主的动产（第34和35条）。无合理理由而无视通知属于违法：可被罚款最高 RM5,000、监禁最多三年，或两者兼施。
• 附例同样约束租客。附加附例可对违规行为处以最高 RM200 的罚款（第32(3)条），并约束业主、租客和住户。
• 惩罚欠费者的限度。2026年10月，房屋部长在国会表示，管理机构可以停用门禁卡和暂停设施使用，但不得完全阻止业主回到自己的家；必须保留一部基本电梯或楼梯可供使用。他引述上诉庭2026年10月26日的裁决，并表示部门正在检讨该法令。
• 管理费必须按份额单位（share units）计算。2026年9月，联邦法院拒绝批准一宗马六甲商场案件的上诉许可，维持仲裁庭的裁定：JMB 在首次常年大会上订定的不同收费率无效（The Star，2026年9月28日）。

关于管理费和偿债基金如何计算，见我的管理费与偿债基金指南。

如何提交索偿：一步步来

第107条允许发展商、买家、业主（包括原业主）、JMB、MC、附属 MC 和管理代理提交索偿。其他人（例如租客）须先获得仲裁庭许可；KPKT 的常见问题指出，应在提交前通过电邮申请许可。

1. 在 e-TPS 注册。KPKT 的网上仲裁庭系统为公民和非公民提供个人账户，也为公司及 JMB 或 MC 等机构提供账户。
2. 填写 Form 1（索偿陈述书）。选择县和地方市政厅，加入每一位答辩人，并在表格本身而不只是附件中说明索偿内容。
3. 上载文件。根据2025年7月的用户手册，合并为一个不超过5MB的 PDF。漏水索偿：Form 28 和彩色照片。管理费索偿：账目结单和已送达通知的证明。
4. 网上付款。e-TPS 接受 FPX 付款。在柜台，KPKT 接受现金、银行汇票或邮政汇票，但不接受个人支票。
5. 领取聆讯通知。根据手册，载有日期、时间和地点的 Form 4 会在提交后约3至5个工作日发出。
6. 在14天内送达索偿。可亲手送达、挂号邮寄，或张贴在答辩人最后为人所知的地址，并保留证明。盖印的 Form 1 有效期为30天。
7. 答辩与反索偿。答辩人在收到 Form 1 后有14天提交答辩书（Form 2）；索偿人有14天回应任何反索偿（Form 3）。

表格	住宅	商业或工业
Form 1：索偿	RM100	RM200
Form 2：答辩与反索偿	RM100	RM200
Form 3：对反索偿的答辩	RM50	RM100
申请撤销裁决	RM50	RM100

聆讯：会是怎样的

• 亲自出席。每一方都可出席并陈词（第110条）。每次聆讯都要带身份证，外国人则带护照。
• 原则上不准律师出席。只有在仲裁庭认为案件涉及复杂法律问题，而且一方若没有律师会面对严重经济困难时，才允许律师出席；这时另一方也可聘请律师。公司可派一名全职雇员出席，JMB 或 MC 可授权一人出席，须附签署的授权信。
• 语言与守则。使用马来文或英文。你呈交主席的每份文件都要给对方一份副本。不得拍照或录音。
• 如果缺席。索偿人缺席，索偿可被驳回；答辩人缺席，仲裁庭可作出对其不利的裁决。遇上紧急情况，可在聆讯当天申请押后，必要时由代表出面，并附上医药证明或机票等证明。

裁决、执行与质疑

要点	规则	出处
时间	不得拖延，在可行情况下于首次聆讯日起60天内作出，并附理由	第117条
性质	终局且具约束力，并被视为法庭命令	第120条
如果被无视	仲裁庭把裁决送交推事庭或地庭登记；胜诉方随后可通过民事法庭执行，或向 COB 举报不遵从的情况	第120条；KPKT 常见问题
不遵从的刑罚	罚款最高 RM250,000、监禁最多三年，或两者兼施；持续犯罪另加每天最高 RM5,000	第123条
在你缺席时作出的裁决	在裁决送达后30天内以 Form 16 申请撤销	KPKT 常见问题
不同意裁决	向高庭申请司法审查，或以严重违规为由在高庭提出质疑	第121条；KPKT 常见问题

如果你在海外拥有柔佛的公寓

外国业主享有与本地业主相同的权利和责任。实用要点：

• 保持地址最新。索偿可送达你最后为人所知的地址，而这可能就是单位本身。把海外地址和电邮提供给管理层，并按时缴付管理费。
• 为出席聆讯安排行程。个人应亲自出席。KPKT 的常见问题只列出公司、JMB 和 MC、未成年人和无行为能力者可由代表出席，以及有沟通困难者可带一名协助者。它没有提到授权书持有人，所以在依赖授权书持有人之前，请先询问仲裁庭（见我的授权书指南）。
• 找一位本地联络人检查漏水和领取通知（见在海外管理新山房产）。
• 购买规定。外国人一般只能在柔佛购买 RM100万或以上的住宅，有部分例外（New Straits Times，2026年4月）。见我的柔佛外国人最低房价页面。

对于 MM2H 参与者，我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合，我则负责房产部分；是否批准由当局决定。

购买前：避免接手纠纷

预订二手单位之前，请索取：

• 管理处最近发出的结单，显示该单位的管理费和偿债基金已全数缴清。
• 最新的经审计账目、常年大会会议记录和附例，包括有关装修、宠物和短租的规定。
• 该单位或楼上单位是否有未结案的漏水报告（Form 28），以及是否有涉及管理机构的待审仲裁庭索偿。
• 目前由谁管理该建筑（发展商、JMB 或 MC）。

我的购买前如何查核公寓管理检查清单逐项说明，二手房验屋指南则介绍单位本身的检查。如果你在不同建筑类型之间犹豫，见新山公寓、有地住宅与 SOHO 比较。

如果你重视这些，可以在哪里买

成熟的公寓有常年大会记录和账目，可在购买前查核。以下地区指南涵盖主要的分层房产市场：

• Mount Austin：中价位公寓和服务式住宅。
• Tebrau、Setia Indah 与 Molek：成熟地区，有公寓也有有地住宅。
• JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 站的高楼。
• Danga Bay：靠近市中心的海滨公寓。
• Iskandar Puteri：Medini 和第二通道一带的较新发展项目。
• Permas Jaya 与 Senibong：东区海景公寓。
• 有门禁与保安的住宅：分层地契的有地住宅社区同样有管理机构和管理费。

在我的新山房产地图上比较各区。

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常见问题

马来西亚的分层管理仲裁庭是什么？

它是根据 Strata Management Act 2013 设立的 KPKT 仲裁庭，审理拖欠管理费、公共财产修理、漏水、全体大会和违反附例等分层纠纷。它在新山设有南区办事处。

在分层管理仲裁庭最多可以索偿多少？

根据 Strata Management Act 2013 第105条，最高 RM250,000。涉及土地所有权或土地权益的索偿不在范围内，而 Limitation Act 1953 不适用于仲裁庭程序。

向分层管理仲裁庭提交索偿要多少钱？

根据 Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015，住宅房产的 Form 1 为 RM100，商业或工业房产为 RM200。

我可以带律师到分层管理仲裁庭吗？

一般不可以。第110条只在仲裁庭认为案件涉及复杂法律问题，而且一方若没有律师会面对严重经济困难时，才允许律师出席。如果一方获准聘请律师，另一方也可以。

租客可以向分层管理仲裁庭提交索偿吗？

只有根据第107条获得仲裁庭许可才可以。房东与租客之间的租金和押金纠纷须到民事法庭，而不是仲裁庭。

如果对方无视仲裁庭的裁决会怎样？

裁决是终局的、具约束力的，并被视为法庭命令。它可在推事庭或地庭登记并执行，而不遵从属于第123条下的罪行，可被罚款最高 RM250,000、监禁最多三年，或两者兼施。

在柔佛买公寓，想避免管理问题吗？

告诉我你正在考虑的项目和预算。在你作出承诺之前，我会帮你收集卖家的结单、常年大会会议记录和附例。你也可以预约看房，或者如果你在海外，预约Zoom 咨询。

资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第105条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；Act 757，第106条，2026年11月查阅；Act 757，第107条，2026年11月查阅；Act 757，第110条，2026年11月查阅；Act 757，第112条，2026年11月查阅；Act 757，第117条，2026年11月查阅；Act 757，第120条，2026年11月查阅；Act 757，第121条，2026年11月查阅；Act 757，第123条，2026年11月查阅；Act 757，第32条，2026年11月查阅；Act 757，第34条，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第25和26条（DBKL 发布的副本），2026年11月查阅；KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103，2015年6月1日；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107，第十五部分（DBKL 发布的副本），2015年6月1日；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata（第1至17题），2025年7月9日更新；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata（第18至37题），2024年5月8日更新；KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata，2025年8月13日更新；KPKT, Manual Pengguna Sistem e-TPS，2025年7月8日；KPKT, e-TPS portal，2026年11月查阅；Berita RTM，关于以 e-TPS 系统进行数码仲裁庭提交，2025年10月23日；The Sun (Bernama)，仲裁庭在2018年至2023年间解决51,233宗案件，2024年6月28日；MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan)，2018年6月；The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”，2026年10月29日；The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”，2026年9月28日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律意见。收费、表格和程序会有变动；在采取行动之前，请向分层管理仲裁庭（KPKT）、你所在市政厅的建筑物总监或律师确认。