English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia
作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
这份指南写给柔佛及马来西亚半岛其他地区的公寓与分层产业屋主和租客，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的屋主。简单来说：以书面形式向你的管理机构（发展商、JMB 或 MC）报告漏水。管理机构必须在7天内检查，并在检查后5天内发出证书（Form 28），列明漏水原因及负责维修的一方。除非楼上屋主能证明并非如此，法律推定漏水来自楼上单位。如果管理层不处理，可以向你所在市议会的 Commissioner of Buildings（COB）投诉，再到 Strata Management Tribunal 提出索偿。
简要答案
- 法律推定：根据 Strata Management Act 2013 第142条，从你家天花板渗下的漏水，“在没有相反证据的情况下”，推定来自楼上的单位或公共产业。
- 时间表：收到你的书面通知后7天内检查，检查后5天内发出 Form 28，收到 Form 28 后7天内维修（第57、59、61及62条条例）。
- 谁负责维修：漏水源头所在单位的屋主；若来自公共产业（例如服务多个单位的水管），则由管理机构负责；若在缺陷保修期内属于施工缺陷，则由发展商负责。
- 如果没有进展：MBJB、MBIP 或你所在市议会的 COB 会裁决有争议的检查结果（第64条条例）。Strata Management Tribunal 受理最高 RM250,000 的索偿，住宅产业的立案费为 RM100。
- 保险：查看你自己保单的条文；大楼的主保单保的是建筑物，不是你的家具财物。
什么算是楼层间漏水
楼层间漏水（kebocoran antara tingkat）受 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 第XV部分规管。第55条条例将其定义为单位（“parcel”）、公共产业或有限公共产业的天花板出现潮湿、水汽或渗水的迹象。这包括固定在该天花板上的灰泥、面板或石膏板，所以假天花出现水渍也算在内。两个单位之间、或单位与公共产业之间的墙壁潮湿或渗水（共用墙损坏，第65至67条条例），也适用同样的步骤。
Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata 2013，Act 757）第142条进一步保障楼下屋主。在法庭或审裁庭的案件中，如果潮湿出现在你的天花板上，缺陷就推定位于正上方的单位或公共产业。这项推定可以被推翻：例如，楼上屋主可以证明漏水其实来自公共水管。
漏水源头决定由谁维修
| 漏水源头 | 认定为 | 通常由谁维修 |
|---|---|---|
| 浴室防水层、地漏，或只服务楼上单位的水管及配件（即使它们穿过公共天花夹层、墙壁或地板） | 该单位的缺陷（第58(c)条条例） | 楼上屋主，在收到 Form 28 后7天内（第61条条例） |
| 服务超过一个单位的供水或排污管、排水管、水表或管道槽 | 公共产业或有限公共产业（第58(b)条条例） | 发展商、JMB 或 MC，在 Form 28 发出后7天内（第62条条例） |
| 屋顶、外墙及其他不属于任何单位的部分 | 根据该法令第2条，通常属于公共产业；请查看分层图则 | 发展商、JMB 或 MC |
| 在缺陷保修期内发现的施工或材料不良，或未按批准图则建造 | 发展商的责任（第58(d)条条例） | 发展商，根据买卖合约（第60条条例） |
常见源头是楼上的浴室或阳台：防水层老化、地漏松脱或水管接口破裂。顶楼在大雨后漏水，往往指向屋顶，而屋顶一般属于公共产业。最终以检查结果为准。
天花板滴水时该怎么做
- 先确保安全。如果水靠近电灯、风扇或插座，关掉该线路的电源，并让家人远离。把家具和电器移开。
- 记录下来。拍下带日期的照片和短片，记录天花板、滴水、水渍扩散及任何受损物品。
- 和楼上邻居沟通。礼貌地敲门询问，或许就能解决简单的问题，例如地漏堵塞。
- 以书面通知管理层。根据第56条条例，受影响的屋主须通知发展商（JMB 成立之前）、JMB 或 MC。用电邮或管理处的表格，附上照片并保留副本。如果 COB 已委任管理代理，就通知该代理并抄送一份给 COB。
- 配合检查。管理层必须“在切实可行的情况下尽快”检查，且须在收到你的通知后7天内进行。他们可以检查你的单位、楼上单位、其他单位及公共产业（第57条条例）。检查人员可能会在楼上浴室放水，以追查源头。
- 取得 Form 28。检查后5天内，管理层必须以 Form 28 发出证书，列明原因及须负责维修的一方（第59条条例）。COB 可以批准延长时间。记得索取你的副本；任何索偿都会用到。
- 开始维修。被点名的屋主必须在收到 Form 28 后7天内采取必要的维修步骤（第61(1)条条例）。如果该屋主不采取行动，管理层必须尽快进行维修，并可向其追讨全部费用（第61(2)条条例）。如果原因在公共产业，管理层必须在发出 Form 28 后7天内维修（第62条条例）。
- 不同意？找 COB。任何对检查结果不满的人，都可以把事情提交给 Commissioner of Buildings，由其裁定原因及负责维修的一方（第64条条例）。
进入楼上单位
屋主必须让检查及维修人员进入。在发出7天书面通知后，拒绝让人进入即属犯罪，可被罚款最高 RM50,000、监禁最长三年，或两者兼施（第63条条例）。在紧急情况下，即漏水使淹水或危及生命财产的可能性大增时，无须通知，也可以强行进入。
漏水及损失由谁支付
- 漏水源头。Form 28 点名的一方负责支付修理费用：楼上屋主、管理机构（从大楼的基金支付），或在缺陷保修期内的发展商。
- 你的天花板和财物。第XV部分处理的是修复缺陷，而不是赔偿你的天花板、家具或租金损失。当 Form 28 确定了源头后，最简单的做法是与负责方达成书面协议，由对方支付你的天花板维修费用；请保留报价单和收据。否则，审裁庭受理修复缺陷费用的索偿，其他损失则可能需要通过民事诉讼索偿。
- 因屋主疏忽引起的维修。如果 JMB 因屋主或其租客的故意或疏忽行为而支出维修费用，可以把该费用当作债务向屋主追讨（第21(4)条）。
- 小额款项。对于 RM5,000 以下的民事索偿，Magistrates’ Court 的小额索偿程序（tuntutan kecil，Rules of Court 2012 第93号命令）让个人无须律师也可以提出索偿（Malay Mail，2025年2月）。
新公寓？缺陷保修期
如果你是向发展商购买的，法定买卖合约给予自交屋（vacant possession）起24个月的缺陷保修期。在此期间，发展商必须在收到你的书面通知后30天内自费修复缺陷（相关规定自2007年12月起生效，The Star）。第XV部分与此互相配合：
- 你的单位或楼上单位内：在缺陷保修期内，因施工或材料不良造成的漏水，可以根据买卖合约向发展商索偿（第60(1)条条例）。
- 来自公共产业：在公共产业的缺陷保修期内，索偿向大楼的 Defects Liability Account 提出（第60(2)条条例）。
- 保修期结束后：请看我的缺陷保修期后的隐性缺陷指南。
交屋时，检查每一处位于浴室下方的天花板，第一场大雨后再看一次。我的交屋缺陷检查清单列出了要测试的项目，而延迟交屋与 LAD 指南则讲解另一项常见的发展商索偿。
管理层不处理时：COB 与审裁庭
如果期限被拖延，例如楼上单位出租或空置，你有两个官方途径：
| 途径 | 作用 | 要点 |
|---|---|---|
| 你所在市议会的 Commissioner of Buildings（Pesuruhjaya Bangunan，COB） | 根据 Act 757 监管发展商和管理机构；裁决有争议的漏水检查结果（第64条条例） | MBJB 和 MBIP 都设有 COB 单位。COB 可以委任注册建筑师、工程师、测量师、估算师或估价师，费用由负责方承担，所有人都必须遵守其决定。 |
| Strata Management Tribunal（Tribunal Pengurusan Strata，TPS） | 审理该法令第四附表所列的索偿，包括缺陷的费用或维修，以及未履行该法令下的职责 | 索偿上限 RM250,000（第105条）。住宅产业以 Form 1 立案，费用 RM100。通过 e-TPS 在线提交，附上 Form 28 及损坏情况的彩色照片。审裁庭也可以确认、更改或撤销 COB 的决定。 |
KPKT 在新山设有南区审裁庭办事处。除非审裁庭准许，一般不允许律师出席聆讯（第110条）。一旦立案，同一纠纷就不能同时上法庭，除非审裁庭的索偿已撤回、放弃或被驳回（第106条）。我的柔佛 Strata Management Tribunal 指南逐步讲解立案、聆讯及执行裁决。
保险是否涵盖楼上漏水？
- 大楼的主保单。该法令第93条规定，管理机构须为大楼投保火灾、雷击、爆炸、水箱或水管爆裂或溢流、风暴及其他所列事件。它保的是建筑物，不是你的家具。
- 你自己的保单。房屋保险（houseowner）和家居财物保险（householder）通常把水管爆裂和水箱溢流列为承保风险，而基本火险只以附加保障形式涵盖水管爆裂（Insuranceinfo，2026年11月查阅；Malay Mail，2024年11月）。
- 慢性渗漏。保单只承保所列明的风险。请向你的保险公司查询，邻居浴室的慢性渗水是否在保障范围内，还是只保障突然爆裂；如要索偿，请尽快附上照片和 Form 28 报案。
我的新山房屋保险指南解释了火险、房屋保险和家居财物保险的区别。
租客、房东与楼上屋主
- 如果你租住楼下单位。以书面形式附上照片通知房东，并让管理层进入检查。租客须取得审裁庭的许可才能提出索偿（第107条），所以通常由房东出面。楼上漏水不属于租客造成的损坏（请看我的租房押金退还指南）。
- 如果你出租楼下单位。尽快处理；租约中的维修条款决定租客可以提出什么要求（请看我的房东租约指南）。
- 如果你拥有楼上单位。配合检查，并在收到 Form 28 后7天内维修，否则管理层可以代为维修并向你收费（第61(2)条条例）。
如果你人在海外，拥有新山公寓
空置的单位可能漏水几个星期都没人发现，而无论你是否在马来西亚，各项期限照样计算。
- 留下钥匙和联络人。指定一位管理层可以联系的本地人，免得检查人员在紧急情况下被迫破门而入。
- 及时更新你的资料。把你的海外地址、电邮和 WhatsApp 号码交给管理处，确保通知和 Form 28 能送到你手上。
- 聆讯。审裁庭的当事人一般须亲自出席，所以如果有人提出索偿，请预先安排行程。
我的从海外管理新山房产指南讲解本地联络人和文件手续。
买房之前：查一查漏水记录
看二手房时：
- 抬头看。检查浴室、厨房和阳台下方的天花板，看有没有水渍、油漆起泡、新补的痕迹，或可能遮盖旧损坏的新假天花。
- 以书面询问卖方该单位或楼上单位是否曾经漏水、是否发出过 Form 28，或做过防水维修。
- 询问管理处是否有未处理的漏水报告、AGM 会议记录中的屋顶和水管工程，以及大楼目前由发展商、JMB 还是 MC 管理。如果是顶楼，问清楚屋顶上一次做防水是什么时候。
我的买房前如何查核公寓管理清单和二手房检查指南逐项讲解，而管理费与偿债基金指南则说明维修资金如何收取。2026年8月，房屋部长表示将检讨该法令，以加强 JMB 和 MC 的问责（The Star，2026年8月10日），所以在依照这些步骤行事之前，请先查看是否有修改。外国买家也要留意，柔佛一般把外国人购买大部分房屋的最低价格定为 RM1 million，但有一些例外（New Straits Times，2026年4月；请看我关于柔佛外国人最低购屋价格的页面）。
如果你在意这一点，可以在哪里买
设有运作正常的 JMB 或 MC 的大楼，都有维修记录可以查核。新山主要的公寓市场：
- Mount Austin：中档公寓和服务式公寓，受家庭欢迎。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：新旧公寓并存。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站的高楼。
- Danga Bay：靠近市中心的海滨高楼。
- Iskandar Puteri：Medini 和第二通道一带的较新项目。
- Permas Jaya 和 Senibong：东区的海景公寓。
- 新山有地住宅：如果你宁愿楼上没有人住。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：分层地契详解 · 在新山出租房间 · 新山装修与家具费用 · 新山水灾风险
常见问题
马来西亚公寓楼上单位漏水，由谁负责？
由管理层发出的 Form 28 证书所点名的一方负责。根据 Strata Management Act 2013 第142条，除非有相反证明，漏水推定来自楼上单位。服务多个单位的水管属于公共产业，由管理机构负责；在缺陷保修期内的施工缺陷则由发展商负责。
管理层须在多久内检查天花板漏水？
在收到你的书面通知后7天内（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 第57条条例）。之后必须在检查后5天内发出 Form 28，而被点名的一方须在收到 Form 28 后7天内维修。
如果楼上屋主拒绝让人进入怎么办？
在发出7天书面通知后，拒绝让人进入检查或维修，即属违反第63条条例的罪行，可被罚款最高 RM50,000、监禁最长三年，或两者兼施。在紧急情况下，无须通知，也可以强行进入。
如果 JMB 或 MC 不理会我的漏水投诉，我可以怎么做？
把事情提交给你所在市议会（例如 MBJB 或 MBIP）的 Commissioner of Buildings，由其裁定原因及负责维修的一方。你也可以向 Strata Management Tribunal 立案：索偿上限 RM250,000，住宅产业立案费 RM100，须附上 Form 28 和彩色照片。
房屋保险是否涵盖楼上单位造成的水损？
视保单而定。房屋保险和家居财物保险通常列明水管爆裂和水箱溢流，而基本火险只以附加保障形式涵盖水管爆裂。请向你的保险公司查询慢性渗水是否受保，并保留照片和 Form 28 以备索偿。
新公寓漏水是发展商的责任吗？
如果漏水是因施工或材料不良造成，并发生在缺陷保修期内（根据法定买卖合约，通常为交屋后24个月），你可以向发展商索偿。这段期间内的公共产业缺陷，则向 Defects Liability Account 索偿。
买公寓，想少一些意外？
告诉我你在看的项目和预算。我会协助你向卖方和管理处查询漏水报告、防水工程和大楼账目，并安排看房，让你亲自检查天花板。你也可以预约看房；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第142条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107，第XV及XVI部分（DBKL 发布的版本），2015年6月1日生效，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第2及21条（DBKL 发布的版本），2026年11月查阅；Act 757，第93条，2026年11月查阅；Act 757，第105条，2026年11月查阅；Act 757，第106条，2026年11月查阅；Act 757，第107条，2026年11月查阅；Act 757，第110条，2026年11月查阅；KPKT，Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015，P.U.(A) 103，2015年6月1日；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；KPKT，Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata，2025年8月13日更新；KPKT，e-TPS 平台，2026年11月查阅；MBJB，Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan)，2018年6月；Sinar Harian，“MBIP bertindak selepas terima aduan”（MBIP Commissioner of Buildings），2019年1月6日；The Sunday Star，关于24个月缺陷保修期（National House Buyers Association 转载），2007年12月16日；Insuranceinfo，火险及房屋/家居财物保险承保风险，2026年11月查阅；Malay Mail，关于马来西亚房屋保险的保障范围，2024年11月22日；Malay Mail，关于小额索偿程序，2025年2月28日；The Star，“Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”，2026年8月10日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或保险意见。规定和程序会改变；采取行动前，请向你的管理机构、你所在市议会的 Commissioner of Buildings、Strata Management Tribunal、你的保险公司或律师确认。