马来西亚租房押金退还（2026）：扣款、时间与如何索偿

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

这份指南写给新山及马来西亚其他地方的租客和房东，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的人士。简单来说：马来西亚目前还没有法律规定房东可以收多少押金，或必须在多久内退还，所以一切以租约为准。房东只能扣除租约允许的项目，通常是欠租、未付的账单，以及超出正常损耗的损坏，并应附上逐项清单退还余额。如果房东拒绝退还，租客可以先发索偿信（letter of demand），再向法庭提出索偿，RM5,000 以下可使用小额索偿程序。

马来西亚的租房押金如何运作

租房押金（deposit sewa）是租客的钱，由房东作为担保持有，在单位交还时扣除双方同意的款项后退还。新山大部分租约都跟随全国的惯例：

款项	一般金额	涵盖什么	一般何时退还
保证金	2个月租金	欠租、超出正常损耗的损坏、其他违反租约的情况	租约结束、单位检查完毕后
水电押金	约半个月租金（部分房东要求一个月）	最后的电费、水费、排污费，有时包括网络账单	最后的账单出来并缴清后
预付租金	1个月租金	第一个月的租金	不退还；这是租金
门卡和停车押金	由房东或大厦管理层决定	遗失或损坏的门卡、遥控器和贴纸	交还门卡时
订房（诚意）订金	通常约一个月租金	在签约前保留单位	通常在签约后抵作首期款项

由于目前没有生效的租赁法，法律并不要求押金计息或存入独立户口；真正重要的是租约中的扣款清单和退款日期。关于整个租房流程，见我的外国人在新山租房指南。

2026年11月的法律状况

2026年8月4日，房屋部副部长在上议院（Dewan Negara）表示，Residential Tenancy Bill（Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman）仍在定稿中，目标之一是让纠纷解决更快、成本更低（Bernama）。到2026年11月初，我没有找到该法案已提呈的报道，所以请把它视为一项建议。

2022年2月，The Star 报道，早期咨询曾提出由一个中立机构持有保证金，纠纷则交由仲裁庭处理。那只是构想，不是法律，最终的法案文本也尚未公布。目前，押金纠纷受以下法律管辖：

• Contracts Act 1950 与你的租约。你所签署的押金条款就是可以执行的依据。
• Contracts Act 1950，第75条。如果合约列明违约须支付的款额，无过错的一方可获得合理赔偿，最高为该款额，无须证明实际损失。
• Stamp Act 1949，第52条。未盖印花的租约在缴付印花税及任何罚款之前，不能作为证据使用。
• Limitation Act 1953，第6条。基于合约的法庭索偿，一般必须在六年内提出。

请在签约后30天内，通过 MyTax 上 LHDN 的 e-Duti Setem 为租约盖印花。根据 LHDN 2026年6月30日的指南，租期不超过一年时，印花税为每 RM250 年租金 RM1，所以月租 RM2,000、租期一年的印花税是 RM96。这是一般资讯，并非法律意见；押金有争议时，请咨询马来西亚律师。

房东可以扣什么、不可以扣什么

关键概念是正常损耗（fair wear and tear）：房子在正常、小心使用下自然出现的老化。租客须负责损坏和疏忽，而不是房子的老化：

一般可以扣除（如果租约允许）	一般不可以扣除
欠租和双方同意的迟付费用	油漆和窗帘经多年日晒而褪色
最后的电费、水费和排污费账单	轻微刮痕，以及租约允许挂画时留下的小钉孔
因不当使用而损坏的家具、电器或装置	老旧的热水器或冷气压缩机在正常使用下坏掉
超出正常使用的烧痕、污渍、破洞和宠物造成的损坏	沙发、床垫和地板的正常磨损
遗失的钥匙、门卡和遥控器	为下一位租客重新油漆整个单位，除非租约有此规定
专业清洁，如果租约要求单位以同样干净的状态交还	根据租约本来就由房东负责的维修

合理的扣款是把物品恢复原状的合理费用，而不是为本来已经老旧的东西换上全新的替代品。

“押金不是最后一个月的租金”

新山大部分租约都规定，保证金不能用来抵最后几个月的租金。如果在租约快结束时停止付租，并叫房东用押金抵扣，就属于违约，也没有钱可以支付任何损坏。请照常付清最后的租金，再按正常程序取回押金。

提早退租

许多租约规定，如果租客在固定租期结束前退租，保证金将被没收。房东能否全数扣留，取决于条款内容以及 Contracts Act 1950 第75条。为被调派到海外的租客设立提早退租条款（须住满最短期限并提前通知），可以避免大部分争执。在依赖没收条款之前，请先咨询律师。

退租：一步一步来

大部分纠纷都是在交还单位时开始的。以下步骤对双方都有帮助：

1. 按时发出书面通知，依照租约的要求。
2. 约定交还时间，由双方或其代理一起检查单位。
3. 修好你弄坏的东西，如有需要就清洗冷气，并保留收据。
4. 清洁到入住时的标准，并搬走你带来的所有东西。
5. 按照物品清单逐间房检查，任何不同意见当天以书面记录。
6. 拍下水电表读数，照片上要显示日期。
7. 交还并列出每一把钥匙、每一张门卡和每一个遥控器，由双方签名。
8. 约定退款日期和户口，以及在最后的账单出来后如何结算水电押金。

入住时的物品清单是一切的基础。我的新山房东租约指南讲解要列出哪些项目，以及哪些条款对双方都有帮助。

退款应该需要多久

马来西亚没有法律规定退款期限。租约一般给房东在交还单位后14至30天内退还保证金，并附上扣款明细；这是常见条款，不是法律规定。水电押金可能需要更久，因为最后的账单较迟才到；账单缴清后便应退还，并附上账单副本。

一份逐项列明的退款单可能是这样的（虚构数字）：

项目	金额	证据
持有的保证金（2个月，每月 RM2,000）	RM4,000	租约和收据
持有的水电押金	RM1,000	租约和收据
减：最后的电费和水费账单	−RM180	最后账单的副本
减：更换破裂的玻璃桌面	−RM250	入住和退租时的照片、承包商报价单
减：遗失一张门卡	−RM50	管理处收费
应退余额	RM4,520	在约定日期前汇入租客指定的户口

如果押金没有退还：租客的选择

从最简单的步骤开始，所有沟通都以书面进行。

1. 以书面要求退款，或要求提供附证据的扣款清单。
2. 协商，对你确实造成的损坏接受合理的扣款。
3. 发出索偿信。列明金额和期限（通常为14天），以电邮和挂号信寄出。你可以自己写，也可以请律师代写。
4. 提出索偿，选择适合该金额的途径。

途径	金额	注意事项
推事庭小额索偿程序（tuntutan kecil）	RM5,000 以下	Order 93，Rules of Court 2012。适用于个人；双方一般自行出庭代表自己；由推事裁决，不能上诉。判决可以执行，例如扣押并拍卖财物。
一般民事索偿	超过 RM5,000，或连同其他索偿	视金额在推事庭或更高级的法庭进行，通常须聘请律师。合约索偿一般须在六年内提出。
消费人索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia，TTPM）	RM50,000 以下	提交费 RM5，聆讯时不准律师出席，须在三年内提出索偿。不过 Consumer Protection Act 1999 不适用于土地或土地权益，所以仲裁庭对租约的管辖权可能会受到质疑。

小额索偿：追讨押金的一般途径

新山中等价位租房的两个月押金，往往不到 RM5,000。正如 Malay Mail 在2025年2月所说明，案件由推事审理，双方自行出庭，裁决是最终的。请带备已盖印花的租约、入住和退租两份物品清单、附日期的照片、押金收据和你的索偿信，并向新山推事庭（Johor Bahru Magistrates’ Court）登记处查询表格和费用。房东可能会提出反索偿，所以要准备好逐项回应每一笔扣款。

消费人索偿仲裁庭呢？

这一点尚无定论。Consumer Protection Act 1999 第2(2)(d)条把土地和土地权益排除在外，第99条则禁止仲裁庭受理追讨这类权益的索偿。住宅租约在这方面是否算作土地权益，是有争议的。尽管如此，KPDN 公布的裁决中包括房屋租金押金索偿：在2022年11月29日的裁决 TTPM-WP-(P)-46-2022 中，仲裁庭下令退还保证金、水电押金和门卡押金，扣除未付的水电账单，而没有讨论管辖权问题。房东仍可质疑管辖权，所以提交之前请先询问仲裁庭。

分层管理仲裁庭处理的是业主与大厦管理层之间的纠纷，不是房东与租客之间的纠纷；在法案成为法律之前，也没有租赁仲裁庭。

给房东：站得住脚的扣款

• 以同样方式记录开始和结束时的状况：签署的物品清单、每个房间附日期的照片和水电表读数，最好在租客在场时进行。
• 合理定价，每项维修都附上报价单或发票，并考虑物品的使用年限。
• 以书面说明。按时退还没有争议的余额，并附上逐项明细；为了一点小事扣住全部押金，只会招来索偿。
• 如果租客所欠多于押金，见我的租客不付租金指南。
• 税务。马来西亚房产的租金收入须在马来西亚纳税；如果你扣留押金来抵欠租，请向 LHDN 或税务顾问询问如何申报。见我的租金收入税指南。

楼上漏水或水灾造成的损坏不属于租客造成的损坏；这可能是保险或管理层的问题（见我的房屋保险指南）。

外国租客与身在海外的业主

• 离开马来西亚的租客。以书面约定退款户口、货币以及由谁支付汇款费用，并留下电邮地址以便处理最后的账单。
• 从海外提出法庭索偿。小额索偿要求双方亲自出庭；请向登记处查询，或委托律师。
• 在新加坡、印尼、印度或中国的业主。安排一位本地人负责检查和退款。我的从海外管理新山房产指南介绍了各种选择，而授权书可以协助处理较大的事务。
• 购买有租客的房子。押金应在交易完成时转交给你，因为将来要由你退还。见在新山购买有租客的房产。

在支付任何押金之前，请确认你付款的对象是屋主或注册代理；见我的新山房产诈骗指南。

如果这一点对你很重要，可以在哪里租或买

在管理良好、租客需求稳定的大厦，交还单位会比较顺利，例如以下地区：

• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站，受新加坡通勤族欢迎。
• Mount Austin：适合家庭，有学校和咖啡馆，公寓和有地住宅都有。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的成熟住宅区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity 和第二通道。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：在 Universiti Teknologi Malaysia 一带；也可参考我的学生住宿指南。
• Permas Jaya 和 Senibong：东区公寓，租金适中。

在我的新山房产地图上比较这些地区；如果你要出租房子，见我的在柔佛出租房产指南。

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常见问题

在马来西亚，多少租房押金才算正常？

一般是两个月租金作为保证金，约半个月租金作为水电押金，另加一个月预付租金。以月租 RM2,000 计算，入住前约须支付 RM7,000。这是常见做法，不是法律上限。

在马来西亚，房东须在多久内退还押金？

目前还没有法律规定期限。租约一般给房东在交还单位后14至30天内退还保证金，并附上逐项扣款清单。水电押金可能要等最后的账单出来。请查看你的租约。

房东可以从租房押金中扣除什么？

只限租约允许的项目，通常是欠租、最后的水电账单、超出正常损耗的损坏、遗失的钥匙或门卡，以及租约有规定时的清洁费。每一笔扣款都应有照片、收据或报价单为证。

我可以用押金抵最后一个月的租金吗？

如果你的租约规定押金不能用作租金，就不可以，而大部分马来西亚租约都有这项规定。请付清最后的租金，在双方联合检查后再取回押金。

如果房东不退还押金，我可以怎么做？

先以书面要求退款或提供逐项明细，然后发出附期限的索偿信。如果仍然不行，就在推事庭提出索偿；小额索偿程序适用于 RM5,000 以下的金额，无需律师。

消费人索偿仲裁庭可以审理租房押金索偿吗？

这一点尚无定论。Consumer Protection Act 1999 把土地和土地权益排除在外，但仲裁庭曾裁决过一些房屋租金押金索偿。房东可以质疑管辖权，所以请先向仲裁庭查询；法庭仍是可靠的途径。

2026年马来西亚有没有住宅租赁法？

还没有。2026年8月，房屋部表示 Residential Tenancy Bill 仍在定稿中，到2026年11月初也没有提呈的报道。押金受租约和合约法管辖。

新山租房交还单位需要协助？

告诉我你是租客还是业主、项目名称和交还日期。我经手的租约，我会协助准备物品清单、附日期的照片、水电表读数和双方联合检查，让押金能根据清楚的证据结算。如果退款有争议或要上法庭索偿，请委托马来西亚律师。你也可以预约；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Malay Mail，关于首次租房者的租房押金，2026年7月12日；Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；The Star，“Pushback on proposed law over rental security deposits”，2022年2月24日；Contracts Act 1950 (Act 136)，第75条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；Stamp Act 1949 (Act 378)，第52条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；Limitation Act 1953 (Act 254)，第6条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93，Rules of Court 2012），2025年2月28日；SAYS，“Landlord refusing to return your rental deposit?”，2025年11月13日；KPDN，Tribunal for Consumer Claims，2026年11月查阅；Tribunal for Consumer Claims Malaysia，常见问题，2024年8月30日更新；Consumer Protection Act 1999 (Act 599)，第2条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；Consumer Protection Act 1999 (Act 599)，第99条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；KPDN 资料库，Tribunal for Consumer Claims 裁决 TTPM-WP-(P)-46-2022，2022年11月29日；LHDN，Who is taxable，2026年11月查阅

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或财务意见。法律、法庭规则和仲裁庭的做法会有变动；采取行动之前，请向法庭登记处、Tribunal for Consumer Claims、LHDN 和马来西亚律师确认。