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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日
本指南写给新山及马来西亚其他地区的屋主、房东和租客，包括来自新加坡、印尼、印度、中国的买家和MM2H人士。简短回答：潮湿（lembap）、发霉（kulat）和墙壁渗水几乎总是来自五个来源之一：冷凝水、雨水穿过外墙或窗户渗入、墙内水管漏水、邻居单位的水，或从地面上升的湿气。请先找出来源，因为每一种的修理方法不同，付费的人也不同。
快速解答
- 先找出来源：下雨后会扩大的水渍，指向外墙或屋顶；天气干燥时仍然潮湿的水渍，则指向水管或邻居的浴室。
- 霉菌生长很快：DOSH在2019年的指南指出，相对湿度持续高于70%时，霉菌可在24至72小时内扩散，并建议在48小时内把潮湿的材料弄干。
- 公寓：与另一个单位或公共产业共用的墙壁出现潮湿，须按Strata Management Regulations 2015（2015年分层管理条例）中的楼层间漏水程序处理（Form 28、7天内检查、7天内维修）。
- 公寓的外墙和屋顶一般属于公共产业，所以由JMB或MC负责维修。
- 新房子：在24个月的缺陷责任期内报告的缺陷，发展商必须在收到书面通知后30天内维修。
- 租客：发现潮湿请立即以书面报告并附上照片；维修和押金扣款由租约决定。
马来西亚住宅墙壁潮湿的五大常见原因
马来西亚全年温暖潮湿，马来西亚气象局（MetMalaysia）预计今年的东北季候风于2026年10月27日开始（The Star，2026年10月）。常见原因：
| 原因 | 通常出现的位置 | 典型线索 |
|---|---|---|
| 冷凝水 | 衣柜后面、浴室天花板、冷气机附近、长期关闭的房间 | 表面出现斑点状的黑色霉菌；空气不流通的地方更严重 |
| 雨水渗入（resapan air hujan） | 外墙、窗框、顶楼天花板、阳台下方 | 大雨期间或雨后更严重；油漆剥落，出现粉状盐分 |
| 墙内水管漏水 | 靠近浴室、厨房和热水器的墙壁 | 天气干燥时仍然潮湿；从一个点向外扩散 |
| 邻居漏水 | 公寓和排屋的天花板及共用墙 | 位置与邻居的浴室、厨房或阳台对齐 |
| 地面上升的湿气 | 楼下墙壁底部，常见于较旧的有地住宅 | 靠近地面有一道水位痕迹，灰泥剥落；与下雨关系不大 |
也要检查冷气机：墙内或假天花板内堵塞的排水管或没有隔热的冷气管，会像水管漏水一样把灰泥浸湿。
如何分辨是哪一种
- 观察天气。用铅笔沿水渍边缘画线并写上日期。如果下雨后扩大，就怀疑是外墙、窗户或屋顶。
- 水表测试。关掉所有水龙头，记下水表读数，一小时后再看。如果读数有变化，可能有隐藏的水管在漏水。
- 检查墙的另一边。墙后面是浴室、邻居的厨房，还是屋外？
- 铝箔测试。用胶带把厨房铝箔紧贴在水渍上一两天。如果铝箔表面有水汽，就可能是冷凝水；如果水汽在铝箔下面，则表示水是从墙里渗出来的。
- 不确定时请找专业人士。测量师、工程师和有经验的承包商会用湿度计和热成像相机追踪水源，不必打破墙壁。请确认承包商已在建筑业发展局（CIDB）注册，法律规定所有承包商都必须注册（CIDB，2026年11月核实）。
请保留注明日期的照片：如果日后需要管理层、发展商、房东或审裁庭采取行动，这些就是您最好的证据。
潮湿和霉菌对健康有风险吗？
世界卫生组织（WHO）2009年关于潮湿与霉菌的指南认为，有足够证据把潮湿发霉的住宅与呼吸道症状、呼吸道感染和哮喘加重联系起来。指南把主要对策放在预防上：业主应保持建筑物完好干燥，住户则应管理用水和通风。
马来西亚职业安全与卫生局（DOSH，Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan）在2019年发布了一份针对工作场所霉菌的指南，对住家也很有参考价值：
- 相对湿度持续高于70%时，霉菌就会生长，有些霉菌在4至12小时内就可开始萌发。
- 如果置之不理，霉菌可在24至72小时内扩散，所以尚未发霉的潮湿材料应在48小时内弄干。
- 先止水，再清洁。坚硬表面可用肥皂或清洁剂溶液清洗；无法清洁的多孔材料，例如地毯、石膏板和隔热材料，应装入密封袋后移除。
- 有呼吸问题或免疫力较弱的人不应参与清理工作。
以上为一般资讯，并非医疗意见。如果家中有人患有哮喘或过敏，请咨询医生；水灾过后，请参阅我的水灾风险指南。
按原因区分的常见修理方法
| 原因 | 常见修理方法 | 找谁处理 |
|---|---|---|
| 冷凝水 | 加强通风、安装抽风机、衣柜后面留空隙、使用除湿机、修理冷气排水管 | 通常由住户处理 |
| 雨水渗入 | 重新密封窗户、修补裂缝和接缝、外墙防水涂层 | 公寓：管理层；有地住宅：承包商 |
| 墙内水管漏水 | 打开墙壁，更换水管或接头，弄干后重新批灰 | 水喉匠；在公寓中，如果水管供多个单位使用，则由管理层处理 |
| 邻居漏水 | 先修好邻居的防水层或水管，再修您的墙壁 | 公寓：先找管理层；排屋：找邻居 |
| 地面上升的湿气 | 修复或加装防潮层，更换被盐分损坏的灰泥，改善排水 | 建筑测量师或专业承包商 |
在找到并修好来源之前，不要直接在潮湿处上漆，也不要用新衣柜把它遮住。请参阅我的在新山聘请承包商和装修准证指南。使用除湿机或冷气的除湿模式会耗电；我的新山电费与水费指南解释了相关收费。
在公寓里：墙壁潮湿由谁负责
根据Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata 2013，Act 757，2013年分层管理法令），责任跟着水的来源走。
共用墙：分隔墙（party wall）规则
Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015的第XVI部分涵盖分隔墙（dinding dua pihak）的损坏，即两个单位之间，或单位与公共产业之间的墙。损坏包括墙内，或固定在墙上的灰泥、板材或石膏板出现潮湿和渗水（第65和66条条例）。第67条条例接着规定适用第XV部分的楼层间漏水程序：
- 以书面报告发展商、联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）（第56条条例）。
- 检查须在7天内进行（第57条条例），然后在5天内发出Form 28，注明原因及由谁维修（第59条条例）。
- 维修须由Form 28所指明的屋主在7天内完成；若属公共产业，例如供多个单位使用的水管，则由管理层负责（第58、61、62条条例）。如果屋主不采取任何行动，管理层会进行维修并向其追讨费用。
- 进入单位：在收到7天书面通知后仍拒绝让人进入，可被罚款最高RM50,000、监禁最长三年，或两者兼施（第63条条例）。
- 有异议？由您所在地方政府的建筑物总监（Pesuruhjaya Bangunan，COB）决定（第64条条例）。
至于天花板漏水，该法令第142条推定水来自上方，除非另有证明；请参阅我的楼上单位漏水指南。
外墙、屋顶和窗户
该法令把公共产业定义为发展项目中不属于任何单位（地段）、并由两个或以上单位使用或可供其使用的部分。因此，外墙、屋顶和结构一般属于公共产业，JMB或MC必须将其保持在“良好且可正常使用的维修状态”（JMB为第21条；MC为第59条）。雨水渗过外墙通常是管理层的事，费用由管理费或偿债基金支付（见我的管理费与偿债基金指南）。
请查看您的分层图，并注意窗户密封条以及您自己做的改动（例如封闭阳台）可能会被视为您的责任。如果损坏源于屋主或租客的疏忽或违反附加细则，管理层可以向该屋主追讨费用（第21(4)条）。
如果管理层不采取行动
可向MBJB、MBIP或MPKu的COB投诉，再上诉至Strata Management Tribunal（Tribunal Pengurusan Strata，分层管理审裁庭），该审裁庭审理最高RM250,000的索偿（第105条），住宅房产的立案费为RM100（KPKT，2025年7月）。请参阅我的Strata Management Tribunal指南。并非法律意见：请向COB、审裁庭或律师确认您的个案。
新房子：缺陷责任期
向发展商购买的房子，法定买卖合约（有地住宅为Schedule G，分层房产为Schedule H）规定从交屋（vacant possession）起计24个月的缺陷责任期（tempoh liabiliti kecacatan）（自2007年12月起）。对于施工不良造成的潮湿等缺陷，发展商必须在收到您的书面通知后30天内维修。如果发展商没有维修，合约允许您以书面形式通知发展商维修费用；若发展商在14天内仍不采取行动，您可以自行进行工程并追讨费用，包括从发展商律师所持有的保留款（stakeholder sum）中扣取（Schedule H，缺陷责任条款）。
对于分层单位，条例也规定，在缺陷责任期内因施工不良造成的漏水由发展商负责（第60条条例）。根据Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（1966年房屋发展（管制与执照）法令）第16M条，最高RM50,000的索偿可提交购屋者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）。我的交屋缺陷检查清单说明要测试哪些项目，DLP之后的潜在缺陷则解释责任期结束后您还有哪些选择。
有地住宅：邻居、屋顶和地面上升的湿气
- 排屋的分隔墙。从邻居浴室或花园透过共用墙渗过来的潮湿，属于邻里之间的事，而不是地方政府的事。先沟通，再以书面形式提出；如果没有进展，请参阅我的邻里与地界纠纷指南。
- 屋顶漏水往往首先表现为顶楼天花板的水渍和霉菌。大雨后请检查天花板，并在季候风季节前清理屋檐水槽。
- 地面上升的湿气。泥土、花槽或铺地材料贴着墙堆高会令情况更糟；请保留空隙。扩建部分与原屋相接的接缝也会让雨水渗入。
租客与房东
马来西亚目前还没有已生效的住宅租赁法；政府在2026年8月表示，Residential Tenancy Bill（住宅租赁法案）仍在最后定稿中（Bernama）。在此之前，由租约决定谁负责哪些维修。
- 租客：一发现潮湿，就以书面报告并附上注明日期的照片，并保持房间通风。由漏水或缺陷造成的霉菌，通常不算租客造成的损坏；但如果房间从不通风而发霉，就可能被认为是租客的责任。
- 房东：请尽快处理。在公寓里，您要与管理层交涉；租客一般须获得Strata Management Tribunal的许可才能提出索偿（第107条），所以通常由屋主出面。
- 入住和退租时：拍下墙壁、天花板和衣柜内部的照片。我的租房押金退还指南解释了扣款问题，房东租约指南则列出应加入的维修条款。
房屋保险是否涵盖潮湿和渗水？
只涵盖保单所列明的事件（风险）。房屋保险和屋内财物保险一般列明水管爆裂、水箱溢水等突发事件（Insuranceinfo，Bank Negara Malaysia的消费者网站，2026年11月核实）。缓慢渗水和长期潮湿并不在其所列的风险之中，所以请以书面询问您的保险公司是否涵盖，而不要想当然。公寓的总保单（master policy）是管理层根据该法令第93条必须购买的，承保的是建筑物，而不是您的个人物品。请阅读您自己的保单条文，并及时提出任何索赔；请参阅我的房屋保险指南。
购买前：看房时要留意的迹象
| 检查位置 | 留意什么 | 要问什么 |
|---|---|---|
| 浴室、厨房和阳台下方的天花板 | 水渍、油漆起泡、某处新装的假天花板 | 这个单位或楼上单位是否有过漏水、Form 28或防水维修？ |
| 外墙和窗角 | 油漆剥落、盐分、窗边的黑色霉菌 | 季候风季节会不会更严重？管理层是否修过外墙？ |
| 楼下墙壁（有地住宅） | 靠近地面的水位痕迹、剥落的踢脚线 | 是否做过防潮处理或重新批灰？ |
| 新补漆的地方 | 某面墙或某个角落的漆色与其他地方不同 | 为什么这里重新上过漆？ |
请以书面向卖家询问过往的漏水情况；如果是公寓，请阅读常年大会（AGM）会议记录，看看有没有外墙、屋顶或水管工程。我的二手房验屋和查核公寓管理指南列出了应索取的文件。身在海外的屋主：请参阅从海外管理新山房产。外国买家也要注意，柔佛一般规定外国人购买大部分住宅的最低价格为RM100万，但有一些例外（New Straits Times，2026年4月；请参阅我关于柔佛外国人最低购买价格的页面）。
如果您在意这一点，该在哪里买
潮湿问题更多取决于建筑物本身及其保养，而不是地区，所以请根据每间房子自己的记录来判断。新山的主要市场：
- Mount Austin：较新的公寓和排屋，受家庭欢迎。
- Iskandar Puteri：许多较新的房子，有些仍在缺陷责任期内。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：新旧有地住宅并存；较旧房子的楼下要检查有没有地面上升的湿气。
- Permas Jaya和Senibong：海滨及东区较旧的公寓；要检查面海的外墙。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼。
在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读公寓、有地住宅与SOHO比较，权衡外墙维修由谁负责。
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常见问题
两个公寓单位之间的墙壁渗水由谁支付？
由检查结果所指明的人支付。根据Strata Management Regulations 2015（第XVI部分），管理层须在7天内检查，发出注明原因的Form 28，然后由被指明的屋主（或公共产业方面由管理层）在7天内维修。
公寓的外墙是我的责任吗？
通常不是。根据Strata Management Act 2013，外墙和屋顶一般属于公共产业，所以由JMB或MC维修。不过窗户密封条和您自己做的改动仍可能是您的责任；请查看您的分层图。
墙上的霉菌危险吗？
WHO在2009年的指南把潮湿发霉的住宅与呼吸道症状、感染和哮喘加重联系起来。请处理湿气来源，清洁或移除霉菌，如有任何呼吸问题请咨询医生。并非医疗意见。
我的新房子墙壁潮湿，可以要求发展商修理吗？
在交屋起计24个月的缺陷责任期内，请以书面通知发展商；发展商必须在30天内维修。最高RM50,000的索偿可提交购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。
房东可以从我的押金中扣除清理霉菌的费用吗？
视租约和原因而定。由漏水或建筑缺陷造成的霉菌，通常不是租客的过错。发现潮湿请立即以书面报告并附上注明日期的照片。
除湿机能阻止墙壁渗水吗？
不能。除湿机有助于减少冷凝水，但从雨水、水管或邻居那里渗过墙壁的水，必须从源头堵住。
在新山买房或租房？
告诉我您正在考虑哪些房子。看房时，我会指出渗水和霉菌的迹象，并在您做出决定前向卖家询问过往的漏水、维修情况及任何管理记录。您也可以预约见面，若您仍在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：World Health Organization，WHO guidelines for indoor air quality: dampness and mould，2009年；DOSH (JKKP)，Guidelines on Control of Molds Contamination and Remediation，2019年（第2.3、3.1、6.1至6.4节及附录2），2026年11月核实；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107，第XV及XVI部分，第55至67条条例（DBKL刊载的文本），2015年6月1日生效，2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第2及21条（DBKL刊载的文本），2026年11月核实；Act 757，第142条，2026年11月核实；Act 757，第59条，2026年11月核实；Act 757，第93条，2026年11月核实；Act 757，第105条，2026年11月核实；Act 757，第107条，2026年11月核实；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；MBJB，Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan)，2018年6月；Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，Schedule H，第30条（缺陷责任；2002年文本，责任期后来延长至24个月），National House Buyers Association刊载，2026年11月核实；The Sunday Star，关于自2007年12月起实行24个月缺陷责任期的报道（National House Buyers Association转载），2007年12月16日；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118)，第16M条，2026年11月核实；CIDB，Contractor registration（Act 520，第25条），2026年11月核实；Insuranceinfo (Bank Negara Malaysia)，fire, houseowner and householder insurance，2026年11月核实；Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；The Star，“Start of Northeast Monsoon expected on Oct 27, MetMalaysia says”，2026年10月23日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律、医疗或技术意见。如有潮湿或结构问题，请找持牌专业人士检查，并在采取行动前向您所在地方政府的建筑物总监、审裁庭或律师确认您的权利。