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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日
本指南写给新山的业主、房东和租客，无论您是马来西亚人，还是从新加坡、印尼、印度、中国或其他地方搬来。简短回答：TNB对大多数住宅在调整前收取每kWh 44.43 sen，每月用电不超过1,000 kWh的住宅另有按用量递减的Energy Efficiency Incentive；Ranhill SAJ对首20 m³用水收取每m³ RM1.05。新山电费高低主要取决于冷气，所以公寓和半独立式洋房的电费可能相差很大。
快速解答
- 电费基本费率：能源27.03 sen + 容量4.55 sen + 电网12.85 sen = 每月首1,500 kWh每kWh 44.43 sen（Energy Commission电费表，有效期2025年7月1日至2027年12月31日）。
- 用电少的家庭每kWh付得更少：Energy Efficiency Incentive（Insentif Cekap Tenaga）在用电200 kWh或以下时每kWh减25 sen，之后逐级递减，超过1,000 kWh则为零。
- 600 kWh界线：每月用电600 kWh或以下，不收燃料调整费（AFA）、不收RM10零售费，也不征8%服务税。2026年9月至12月31日，这条界线为800 kWh。
- 水费：20 m³以内每m³ RM1.05，21至35 m³每m³ RM2.35，超过35 m³每m³ RM3.50，每月最低收费RM10.50（Ranhill SAJ，2026年11月核实）。水费不征服务税。
- 排污费：连接公共排污系统的住宅，Indah Water的收费每月最高RM15.32，列在Ranhill SAJ的账单上。
- 账单示例（仅为示例）：按标准规则，用电350 kWh的2房公寓电费约RM83，用电1,100 kWh的半独立式洋房约RM567。
2026年TNB电费账单如何构成
自2025年7月1日起，马来西亚半岛的住宅账单不再采用旧的分级收费。电费账单（bil elektrik）改为分项列出各项收费，这些收费载于Energy Commission（Suruhanjaya Tenaga，能源委员会）的电费表，有效至2027年12月31日。采用一般住宅电费的普通家庭：
| 收费项目 | 费率 | 何时适用 |
|---|---|---|
| 能源费（caj tenaga） | 1,500 kWh以内每kWh 27.03 sen；以上每kWh 37.03 sen | 每一kWh |
| 容量费 | 每kWh 4.55 sen | 每一kWh |
| 电网费 | 每kWh 12.85 sen | 每一kWh |
| 零售费 | 每月RM10 | 600 kWh或以下免收 |
| 自动燃料调整（AFA） | 每月变动，可加可减 | 600 kWh或以下不收 |
| Energy Efficiency Incentive | 每kWh 25 sen递减至0.5 sen（见下表） | 每月用电不超过1,000 kWh |
| 再生能源基金（KWTBB） | 电费的1.6% | 用电低于300 kWh的住宅用户豁免 |
| 服务税 | 8% | 用电超过600 kWh的部分；TNB账单会把征税和不征税的kWh分开列出 |
简单来说，在计入激励、燃料调整和税之前，每kWh为44.43 sen；每月超过1,500 kWh的部分为54.43 sen。
Energy Efficiency Incentive如何计算
这项激励（Insentif Cekap Tenaga）是按每月总用电量决定的每kWh抵减额。同一费率适用于您的全部kWh，所以一旦进入下一级，整张账单的抵减都会降低，而不只是多出来的那部分。
| 每月kWh | 每kWh（sen） | 每月kWh | 每kWh（sen） |
|---|---|---|---|
| 1–200 | 25.0 | 201–250 | 24.5 |
| 251–300 | 22.5 | 301–350 | 21.0 |
| 351–400 | 17.0 | 401–450 | 14.5 |
| 451–500 | 12.0 | 501–550 | 10.5 |
| 551–600 | 9.0 | 601–650 | 7.5 |
| 651–700 | 5.5 | 701–750 | 4.5 |
| 751–800 | 4.0 | 801–850 | 2.5 |
| 851–900 | 1.0 | 901–1,000 | 0.5 |
| 超过1,000 | 无 |
燃料调整（AFA）与800 kWh措施
AFA（Pelarasan Bahan Api Automatik）于2025年7月取代了旧的每六个月一次的ICPT附加费。它每月根据燃料价格和汇率设定，可能是抵减，也可能是附加费。2026年，它从1月每kWh抵减4.99 sen，变为8月附加3.80 sen、9月附加3.67 sen（根据Energy Commission数据所报道的费率）。每月用电600 kWh或以下的住宅不受其影响。
2026年9月17日，政府把这条界线在9月至2026年12月31日期间提高：TNB于2026年10月2日表示，每月用电800 kWh或以下的家庭不付AFA、不付RM10零售费，也不征8%服务税。Malay Mail估计最大受惠额约为每月RM47。这是一项临时措施，并非下调电费。The Edge在2026年10月中旬报道，政府仍在与TNB及监管机构商讨2027年的措施，所以请留意2027年1月起的适用安排。
分时电价选项
住宅可以改用住宅分时电价（ToU）。非高峰时段为平日晚上10点至下午2点，以及周六和周日全天；高峰时段为平日下午2点至晚上10点。能源费在非高峰时段为24.43 sen，高峰时段为28.52 sen（1,500 kWh以内），容量费和电网费相同。这适合在非高峰时段洗衣或为电动车充电的家庭；晚上开冷气则落在高峰时段，所以请先在myTNB应用程序中查看您的用电模式。充电器的相关规定，请参阅我的新山住宅电动车充电指南。
水费与排污费：Ranhill SAJ账单
Ranhill SAJ在全国水务监管机构SPAN（Suruhanjaya Perkhidmatan Air Negara）之下，为全柔佛供应处理过的自来水。住宅水费：
| 类别 | 费率 | 最低收费 |
|---|---|---|
| 住宅，每月0–20 m³ | 每m³ RM1.05 | 每月RM10.50 |
| 住宅，21–35 m³ | 每m³ RM2.35 | |
| 住宅，超过35 m³ | 每m³ RM3.50 | |
| 住宅总表（整栋楼一个水表） | 每m³ RM2.75 | 每月RM27.50 |
水费不征服务税；政府在2024年2月确认处理过的自来水继续豁免。一些较旧的公寓通过单一总水表购水，再由管理处向住户收回费用，所以在比较账单之前，请先向管理层了解您的单位如何计量。
排污费
柔佛的排污由Indah Water（IWK）负责，根据2019年开始的联合收费安排，其收费列在Ranhill SAJ的账单上。IWK列出的住宅收费如下：
- 连接公共排污系统：每月最高RM15.32；被地方政府列为低成本的住宅缴RM4.09。
- 个别化粪池：每次抽粪周期RM192，在地方政府辖区内相当于每月RM8（24个月周期），辖区外则为每月RM5.33（36个月周期）。
- 空置住宅：自2023年1月1日起，仍有生效水表的空置住宅须缴最低收费。
请询问卖家或房东，房子是接公共排污系统还是化粪池；账单上会显示排污费。如果您是买家，未缴的排污费和水费，也是我的前业主未缴账单指南提醒您要查核的项目之一。
各类住宅的每月账单示例（仅为示例）
以下用量是为说明电费和水费如何计算而虚构的，并不是新山住宅的实测平均数；您自己的账单取决于居住人数、冷气开多久、热水器和电器。我按上述费率和标准规则（600 kWh界线）计算，在适用时把AFA设为2026年9月的附加费每kWh 3.67 sen。
| 示例 | 假设用量 | 电费（标准规则） | 电费，2026年9月至12月（800 kWh界线） | 水费 | 排污费 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2房公寓，夫妻二人，晚上开冷气 | 350 kWh；15 m³ | 约RM83 | 约RM83 | RM15.75 | 最高RM15.32 |
| 3房公寓，四口之家 | 550 kWh；20 m³ | 约RM190 | 约RM190 | RM21.00 | 最高RM15.32 |
| 双层排屋，四口之家 | 750 kWh；28 m³ | 约RM348 | 约RM304 | RM39.80 | 最高RM15.32，化粪池则为RM8 |
| 半独立式洋房，五口之家，多台冷气 | 1,100 kWh；38 m³ | 约RM567 | 约RM567 | RM66.75 | 最高RM15.32 |
排屋示例按标准规则如何计算：750 kWh × 44.43 sen = RM333.23。加上RM10零售费，以及AFA 750 × 3.67 sen = RM27.53。减去激励750 × 4.5 sen = RM33.75。然后加上1.6%再生能源基金（约RM5.39），以及超过600 kWh的150 kWh所占部分的8%服务税（约RM5.39）。合计：约RM348。在800 kWh措施下，AFA、零售费和服务税都免收，剩下约RM304。
3房公寓与排屋之间的差距，不只是多出的200 kWh。超过600 kWh后，激励变小，而AFA、零售费和税开始计入，所以之后每一度电都更贵。这就是为什么把用电量控制在某一级界线以下，在账单上会看得很明显。
公寓与有地住宅：账单里包括什么、不包括什么
- 公寓的公共区域。电梯、走廊照明、水泵、游泳池和警卫亭用的是大楼本身的供电，由管理费支付，而不是计入您的TNB账单。管理费如何设定，请参阅我的管理费与偿债基金指南。
- 有地住宅。您要为自己地段上的一切付费：更多需要冷气的房间、户外照明、水泵，而且往往每个浴室都有电热水器。
- 热度与朝向。下午日晒强的单位需要更多冷气。看房时要注意什么，请参阅我关于公寓应该朝哪个方向和高楼层与低楼层的说明。
- 商业地契的服务式公寓。请查看账单显示的是住宅电价还是商业电价；为什么这很重要，请参阅我的服务式公寓日常开销指南。
降低账单的实用方法
以下针对新山住宅最大的开销；效果因户而异：
- 看kWh，不只看令吉。myTNB应用程序会显示用电量，如果您装有智能电表，还能看到每日数据。TNB在2026年10月建议，把每日用电控制在25 kWh以下，就能保持在800 kWh界线以内。
- 把冷气设在24°C至26°C并使用定时器，这是TNB的建议。变频冷气和Energy Commission星级较高的电器，在相同制冷效果下通常更省电。
- 把耗电大的用途移到非高峰时段（如果您采用分时电价）：晚上10点后或周末洗衣、用洗碗机和为电动车充电。
- 检查漏水。所有水龙头都关上而水表仍在转，就表示漏水，会把您推入较高的水费级别。
- 有地住宅可考虑屋顶太阳能。输出到电网的电力只按能源费抵扣，所以适合白天用电多的家庭。现行计划规定，请参阅我的屋顶太阳能指南。
租客、房东与账户名字
在新山出租房屋，通常由租客支付电费和水费，但账户可以保留在业主名下，也可以转到租客名下。无论哪种方式，都请以书面约定：
- 账户在业主名下。短期出租较常见。租客缴付账单，业主通常持有水电押金（往往约半个月租金）以支付最后的账单。请问清楚账单如何送到您手上，以免漏缴。
- 账户在租客名下。租客向TNB办理更换租户（change of tenancy），并缴付TNB自己的押金，约为两个月的预计用电量。我的水电与网络安装指南列出了TNB和Ranhill SAJ所需的文件。
- 交接时抄表。在交钥匙当天拍下电表和水表，让最后的账单公平分摊。水电押金通常如何结算，请参阅我的租房押金退还指南。
- 分租房间。多名租客共用一个电表，需要公平分摊。请参阅在新山分租房间和我的租约指南。
如需包括水电、网络、饮食和交通在内的家庭预算，我的生活费指南会把这些账单放在整体背景中说明。
如果您在意这一点，可以考虑这些地区
日常开销更多取决于住宅类型，而不是所在地区。以下地区指南显示各类住宅在哪里较常见：
- JB Sentral和Bukit Chagar：市中心公寓，大楼公共区域的费用包含在管理费中。
- Danga Bay：海滨公寓；请向管理层了解是总水表还是独立水表。
- Mount Austin：公寓和有地住宅并存，方便比较不同类型的账单。
- Iskandar Puteri：较新的有地住宅区和公寓，许多屋顶适合安装太阳能。
- Bukit Indah和Gelang Patah：成熟的排屋和半独立式洋房。
- Permas Jaya和Senibong：东区公寓和有地住宅。
请在我的新山房产地图上比较，或阅读公寓、有地住宅与SOHO比较了解更全面的取舍。
更多柔佛生活指南：在新山安装水电与网络 · 新山生活费 · 新山有地住宅屋顶太阳能 · 新山天气、烟霾与季候风
常见问题
新山公寓的电费大约多少？
这取决于用电量，主要是冷气。以TNB 2026年电费为例，每月用电350 kWh的2房公寓约付RM83，用电550 kWh的3房公寓约付RM190。请向业主索取您所考虑单位的近期账单。
2026年TNB每kWh电费是多少？
大多数住宅每月1,500 kWh以内为每kWh 44.43 sen：能源27.03 sen、容量4.55 sen和电网12.85 sen。之后视用电量而定，再计入Energy Efficiency Incentive、每月燃料调整、RM10零售费、1.6%再生能源基金和8%服务税。
谁可豁免电费的AFA和服务税？
一般而言，每月用电600 kWh或以下的家庭不付AFA、不付RM10零售费，也不征8%服务税。根据政府在2026年9月17日宣布的临时措施，2026年9月至12月31日这条界线为800 kWh。
柔佛的水费是多少？
Ranhill SAJ对住宅用户每月首20 m³收取每m³ RM1.05，21至35 m³收取RM2.35，超过35 m³收取RM3.50，每月最低收费RM10.50。水费不征服务税。
为什么我的Ranhill SAJ账单上有Indah Water的收费？
在柔佛，Indah Water的排污费与水费一起收取。连接公共排污系统的住宅每月最高缴RM15.32；低成本住宅缴RM4.09。使用化粪池的住宅每次抽粪周期缴RM192。
水电费应由租客还是业主支付？
通常由租客支付电费和水费，业主支付管理费。账户可以保留在业主名下并收取水电押金，也可以转到租客名下。租约应写明采用哪种方式。
想知道新山一间房子的日常开销？
告诉我您在考虑的单位或地区、居住人数，以及您打算租还是买。在业主同意的情况下，我会分享最近的电费和水费账单以及管理费，让您在决定之前就能做好预算。您也可以预约看房，若身在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Suruhanjaya Tenaga (Energy Commission)，TNB电费表，有效期2025年7月1日至2027年12月31日，2026年11月核实；myTNB，Understand your electricity tariff（分时电价时段），2026年11月核实；TNB有关800 kWh保护门槛的新闻稿，2026年10月2日；Malay Mail，“Electricity bill protection up to 800kWh: what does it mean for a household?”，2026年10月2日；The Edge，“Govt in talks with TNB, regulator on electricity subsidy measures for 2027”，2026年10月13日（TNB新闻剪报）；The Malaysian Reserve，“New electricity schedule”，2025年6月23日（TNB新闻剪报）；SoyaCincau，TNB账单比较及Energy Efficiency Incentive分级，2025年6月23日；The Malaysian Reserve，“No fuel cost adjustment for domestic users under 600kWh”，2025年7月28日（TNB新闻剪报）；Paul Tan’s Automotive News，2026年9月AFA费率及2025年7月以来的每月费率，2026年9月；TNB，现行账单格式（服务税与KWTBB），2026年11月核实；The Star，“No SST for water, electricity usage over 600kWh/month gets 8%”，2024年2月28日；SEDA，Renewable Energy Fund Annual Report 2023，2025年4月出版；Ranhill SAJ，水费，2026年11月核实；The Star，“Johor’s water tariff adjustment: data centres would have to pay more”，2025年8月2日；Indah Water Konsortium，住宅客户（收费），2026年11月核实；The Star，“Johor folk to receive single water services bill next year”，2018年11月9日；myTNB，押金（security deposit），2026年11月核实
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律或财务意见，也不保证任何账单金额或节省幅度。电费、燃料调整和政府措施会改变；请向TNB、Ranhill SAJ、Indah Water以及您的房东或管理处确认。