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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月9日
在新山购买二手房时，前业主的部分未付账单可能会跟着房产走。地税、门牌税和公寓管理费与土地或单位挂钩，因此欠款可以向新业主追讨；而电费和水费欠款通常仍由原账户持有人承担。在完成交易时，你的律师会逐一核对每张账单，从卖家的款项中付清卖家所欠的部分，并把当期账单在你们之间分摊。这种分摊称为 apportionment（费用分摊）。
快速解答
- 地税（cukai tanah）：以土地为对象、欠州政府的债务。地税不缴，可能导致发出催缴通知（Form 6A），最终土地被充公，无论届时业主是谁。
- 门牌税（cukai taksiran）：根据 Local Government Act 1976，这是对房产的第一优先押记（first charge）。MBJB 要求在登记新业主之前先付清。
- 管理费和偿债基金：Strata Management Act 2013 允许管理机构向业主或业主的业权继承人（successor-in-title）追讨，也就是你。
- 电费和水费：向账户持有人收取。TNB 曾表示，新业主凭拥有权证明开设新账户，就不需承担旧欠款。
- 费用分摊：当期账单在 SPA 订定的日期分摊，通常是交付空屋（vacant possession）的那一天。任何欠款都从卖家的款项中支付。
哪些未付账单会跟着房产走？
每一张账单要问的是：这笔债务是附着于土地或单位，还是附着于某个人的账户。
| 账单 | 发出单位 | 能否向新业主追讨欠款？ | 法律依据 |
|---|---|---|---|
| 地税（cukai tanah） | PTG Johor 辖下的土地局 | 实际上可以：追讨的对象是土地本身 | National Land Code，第93、94、97及100条 |
| 门牌税（cukai taksiran） | 市政厅或市议会，例如 MBJB、MBIP、MPKu | 可以：门牌税是对该产业的第一优先押记 | Local Government Act 1976，第146至151条 |
| 管理费和偿债基金 | 发展商、JMB 或 MC | 可以：可向业主或业权继承人追讨 | Strata Management Act 2013，第60(4)及79(13)条 |
| 电费 | TNB | 如果你凭拥有权证明开设新账户，通常不会 | 以账户为准（TNB 声明，2024年1月） |
| 水费和排污费 | Ranhill SAJ（排污费在同一张账单上收取） | 以账户为准：更改户名即开设新账户 | Ranhill SAJ 服务页面，2026年11月查阅 |
地税（cukai tanah）：土地局的账单
地税是注册业主每年缴付给州政府的地租；分层单位则以分层地税（cukai petak）收取。根据 National Land Code，地税是欠州政府（State Authority）的债务（第93条）。它在1月1日全额到期，若未缴付，自6月1日起即属拖欠（第94条），所以在5月31日或之前缴付，就不会出现欠款。
地税拖欠时，土地行政官（Land Administrator）可以向注册业主发出 Form 6A 催缴通知（第97条），并可在地契注册文件上加注已发出通知。如果未在通知所给的期限内付清全数，土地行政官会宣布土地被州政府充公（第100条）。风险落在土地上，而不是卖家身上。签约前进行地契查册，可以看出地契上是否已有 Form 6A 的加注。
柔佛土地局2026年的过户核对清单规定，需要过户批准时，须提交地税收据；在市议会区域，还须提交当年的门牌税收据。逾期付款费用由州政府订定，所以请向土地局查询目前的数额。每年的金额如何计算，请参阅我的地税与门牌税指南。
门牌税（cukai taksiran）：市议会的账单
门牌税（也称为产业税或 cukai pintu）是市议会征收的地方税。根据 Local Government Act 1976，它由业主每半年预缴一次（第133条），在付清之前是对该产业的第一优先押记（第146条）。凡在2月底或8月底后仍未缴付的款项，即成为欠款（第147条）。
市议会会发出 Form E 通知，给予15天缴付期限，之后可发出扣押令，扣押在该产业上发现的动产，无论属于谁，例如新住户的家具（第148条）。如果这仍不足够，或房子空置，市议会可以向高庭注册官申请扣押并拍卖该产业本身（第151条）。市议会也可以把欠款当作债务提出诉讼（第156条）。
| MBJB 步骤（新山市） | 期限 | 费用 |
|---|---|---|
| 上半年缴付 | 1月1日至2月28日 | 账单金额 |
| 下半年缴付 | 7月1日至8月31日 | 账单金额 |
| 提醒信 | 寄出或送达后15天 | RM6 |
| 通知（Form E） | 15天 | RM11 |
| 扣押（Form G） | Form E 期满后 | RM33 |
| 登记新业主（Form I） | 过户后3个月内（第160条） | 每宗交易RM50 |
MBJB 表示，必须先付清未缴的产业税，才会登记新业主。出售须在三个月内以 Form I 通知；MBJB 表示，若未这样做，可被罚款最高RM2,000、监禁最长六个月，或两者兼施。在 MBJB 辖区，这项申报通过 Johor eKhidmat 门户网站在线提交。
管理费和偿债基金：公寓的账单
对于公寓、服务式公寓和门禁分层住宅来说，这通常是金额最大的欠款。根据 Strata Management Act 2013（Act 757），管理机构（MC）征收的费用，可以向该单位的业主或其业权继承人追讨，也可以向收取该单位租金的人追讨（第60(4)条）。在以扣押动产方式追讨时，“业主”（proprietor）的定义包括任何业权继承人（第79(13)条）。因此，如果卖家留下欠款，管理层可以向你追讨。
- 取得官方数字。业主或准买家可以要求 MC 发出证明书，列明应缴的管理费和偿债基金、缴付方式、该单位的任何欠款、管理基金和偿债基金账户的余额，以及任何计划中的大型维修（第73条）。在分层地契发出之前，同样的证明书由发展商或联合管理机构（JMB）发出（第31条）。费用上限为RM50。
- 利息会累积。MC 的全体大会订定逾期付款利率，上限为每年10%（第60(3)(c)条）。在发展商管理期间，未付费用在14天后按每年10%计息（第52(5)条）。
- 追讨途径。发出至少14天的书面通知后，管理机构可以通过法庭或Strata Management Tribunal索偿，或向建筑物总监（Commissioner of Buildings）申请扣押动产的令状（第34、35、78及79条）。无合理理由而无视通知属于违法行为，可被罚款最高RM5,000、监禁最长三年，或两者兼施。审裁处受理的索偿最高可达RM250,000，住宅产业的立案费为RM100（KPKT，2025年7月）。
- 门禁卡。14天通知期满后，Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 允许管理层停用门禁卡、暂停设施使用，并要求欠费者以访客身份登记进出。2026年10月，房屋部长在国会表示，管理机构不得阻止业主进入自己的单位，并必须提供合理的替代进出方式，并引述了上诉庭2026年10月26日的一项判决。
我的管理费与偿债基金和买房前查核公寓管理指南说明了要注意什么。
电费、水费和排污费：账户持有人的账单
公用事业账单是向账户收取，而不是向土地收取。
- 电费（TNB）。2024年1月，一名购买银行拍卖房屋的买家发现，前住户留下了超过RM21,000的未付电费。TNB 表示，只要她在开设新账户时提交新拥有权的证明，就无需负责。
- 水费（Ranhill SAJ）。Ranhill SAJ 把购买后更改户名视为开设新账户，申请时须提交身份证副本、SPA 和地契，并缴付押金。它没有说明是否须先付清旧欠款，所以请卖家关闭旧账户并付清最后一期账单。
- 排污费。在柔佛，自2019年起，排污费已合并在 Ranhill SAJ 账单上收取。
即使你无需负责，供应被切断也可能延误你搬进去。交屋时拍下电表和水表，完成交易后立即更改账户。我的入伙与水电指南列出了相关步骤。
完成交易时费用如何分摊
大多数二手房 SPA 规定，卖家支付到某个约定日期为止的各项开支，买家则从该日期起支付。这个日期通常是交付空屋或付清余款的那一天。正如马来西亚律师公会（Malaysian Bar）一篇产业转让专栏所述，未付的开支可以从余款中扣除，或由卖家在余款发放前付清。
地税和门牌税是预缴的，所以买家通常要把交屋后那段期间的费用退还给卖家。管理费欠款则方向相反，从卖家的款项中付给管理机构。
以虚构数字举例说明
仅为举例说明：数字均为虚构，并非任何真实单位或费率。假设在一年365天中，空屋于3月31日交付，而 SPA 规定以该日期分摊各项开支。
| 项目（举例） | 实际情况 | 卖家应付部分 | 买家应付部分 | 完成交易时的结果 |
|---|---|---|---|---|
| 全年地税RM365 | 卖家已在1月缴付全年 | 1月1日至3月31日：90天 = RM90 | 4月1日至12月31日：275天 = RM275 | 买家退还RM275给卖家 |
| 1月至6月门牌税RM543 | 卖家已在2月缴付半年 | 181天中的90天 = RM270 | 181天中的91天 = RM273 | 买家退还RM273给卖家 |
| 管理费和偿债基金每月RM330 | 卖家未缴1月至3月 | 3个月 = RM990，另加RM15逾期利息 | 自4月起 | 从卖家的余款中付RM1,005给管理机构 |
| 水费和电费 | 最后一期账单尚未发出 | 至交屋时的电表和水表读数 | 自交屋时的读数起 | 律师可保留一笔约定款项，直到卖家证明最后一期账单已付清 |
另外，买家必须保留部分售价作为产业盈利税（RPGT），并在出售后60天内缴交 LHDN：卖家为马来西亚公民或永久居民时一般为3%，非公民个人则为7%（LHDN，2026年5月）。这是从卖家款项中扣除的另一笔款项；请参阅我的RPGT 指南。
从出价到交屋的核对清单
| 阶段 | 要索取或要做的事 |
|---|---|
| 出价之前 | 索取最新的地税和门牌税收据，以及管理费账单。请参阅二手房出价。 |
| 签署 SPA 之前 | 你的律师进行地契查册，检查费用分摊和开支条款，并确认卖家必须出示第73条或第31条证明书及已付收据。 |
| 完成交易之前 | 律师向市议会、土地局和管理机构取得最新账单，并计算费用分摊。 |
| 交屋时 | 拍下电表和水表，领取门禁卡和钥匙，并确认门禁卡可以使用。 |
| 完成交易之后 | 在三个月内向市议会提交 Form I，开设你自己的 TNB 和 Ranhill SAJ 账户，到管理处登记，并确认下一期地税账单是以你的名字发出。 |
完整的法律流程，请参阅我的在柔佛买房的法律步骤、买卖协议和律师费指南。
特殊情况
- 卖家仍有贷款。欠款从扣除银行赎回金额后剩下的款项中支付；如果贷款额大，剩下的款项未必足够。请参阅卖家仍有贷款时如何购买。
- 单位有租户。租金和押金也要分摊或移交。请参阅购买有租户的房产。
- 拍卖房产。未付账单由谁承担，以拍卖公告（proclamation of sale）为准。请参阅新山拍卖房产。
- 尚未发出分层地契。由发展商或 JMB 发出第31条证明书，而 MBJB 在登记新业主时接受以 SPA 页面代替地契。请参阅分层地契详解。
- 外国买家和身在海外的业主。规定相同，但柔佛州政府批准会多花时间，所以请律师在完成交易前更新各项账单。请参阅在海外管理新山房产。
如果这对你很重要，可以在哪里买房
- Mount Austin：大量二手公寓和排屋，属 MBJB 辖区。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟的有地住宅区，有较长的缴费记录可供查核。
- Iskandar Puteri：MBIP 辖区内的公寓和门禁住宅。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 RTS Link 的高楼单位，管理记录尤其重要。
- Permas Jaya 和 Senibong：东部楼龄不一的公寓和有地住宅。
- Kulai 和 Senai：MPKu 辖区内的有地二手房。
可以在我的新山房产地图上比较。
更多柔佛生活指南：地税与门牌税 · 管理费与偿债基金 · 入伙：水电与网络 · 地契查册与禁制令
常见问题
我需要支付前业主未缴的管理费吗？
管理机构可以向你追讨。根据 Strata Management Act 2013 第60(4)条，费用可以向业主或其业权继承人追讨。所以你的律师应在完成交易前取得欠款数字，并从卖家的款项中付清。
市议会可以向新业主追讨旧的门牌税吗？
实际上可以。根据 Local Government Act 1976 第146条，门牌税是对房产的第一优先押记，市议会可以扣押在该产业上发现的动产，或申请拍卖该产业。MBJB 也要求先付清未缴的产业税，才会登记新业主。
如果卖家没有缴地税，会怎样？
土地局可以向注册业主发出 Form 6A 催缴通知；如果未在通知期限内付清，可宣布土地被州政府充公。地契查册可以显示 Form 6A 的加注，而你的律师应在完成交易前看到已付收据。
我需要负责前业主的 TNB 电费或水费吗？
通常不需要。公用事业欠款属于账户持有人。TNB 曾表示，新业主凭拥有权证明开设新账户，就不需承担旧欠款。Ranhill SAJ 把更改户名视为开设新账户。不过，仍请卖家付清最后一期账单。
二手房 SPA 中的费用分摊是什么意思？
把当期的各项开支（例如地税、门牌税和管理费）在 SPA 订定的日期（通常是交付空屋那天）在卖家与买家之间分摊。如果卖家已预缴，买家要退还该日期之后的部分；如果卖家有欠款，则从卖家的余款中扣除。
如何取得公寓管理费欠款的官方数字？
根据 Strata Management Act 2013 第73条向管理机构（MC）申请证明书；如果分层地契尚未发出，则根据第31条向发展商或 JMB 申请。证明书会列明各项费用、任何欠款和基金余额，费用上限为RM50。
在新山买二手房吗？
告诉我你在看的单位。签约前，我会向卖家索取最新的账单，并把任何未付款项指出来交给你的律师处理。你也可以预约看房，如果人在国外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：National Land Code（Revised 2020），第93及94条（地租为债务；到期与拖欠时间），2026年11月查阅；National Land Code（Revised 2020），第97条（催缴通知），2026年11月查阅；National Land Code（Revised 2020），第100条（充公），2026年11月查阅；柔佛土地局，2026年过户申请核对清单，2026年5月；Local Government Act 1976（Act 171），Part XV，第133条、第146至156条及第160条，2026年11月查阅；Local Government Act 1976，第148条（追讨欠款），2026年11月查阅；MBJB，产业税（门牌税）服务页面，最后更新于2026年11月6日；Johore Bar Committee，Circular 51/16，关于向 MBJB 提交 Borang I，2016；Strata Management Act 2013（Act 757），第60条，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，第79条（扣押动产），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，第73条（业主或准业主证明书），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，第31条（分层地契发出前的证明书），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，第52条，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，第34及78条（追讨程序），2026年11月查阅；KPKT，Strata Management Tribunal FAQ，2025年7月9日更新；The Star，“No right to deny access”，2026年10月30日；The Sun，关于欠费分层业主与进出单位的报道，2026年10月29日；TNB 转载 The Sun 的新闻剪报，新屋主与前住户的电费账单，2024年1月19日；Ranhill SAJ，更改账户名称，2026年11月查阅；The Star，“Johor folk to receive single water services bill next year”，2018年11月9日；Malaysian Bar，Conveyancing Practice Committee 专栏“Understanding an SPA, Part 3”，2007年1月5日；LHDN，买方保留及缴交 RPGT，2026年5月25日更新
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月9日，不构成法律或财务建议。规定、收费和程序会有变动；采取行动前，请先向你的律师、土地局、市议会、管理机构和公用事业公司确认。