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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
这份指南写给新山的屋主和买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家以及 MM2H 参与者。简单来说：有地住宅的扩建、新屋顶、阁楼、房间隔间和外观改动，都需要向你所在的市议会（MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu）申请准证或图则批准；公寓则须先取得管理机构的书面批准，部分改动还需要市议会批准。未经批准就施工，可能会被征收罚款、收到拆除通知，或根据 Street, Drainage and Building Act 1974 被检控。
简要答案
- 法律：Street, Drainage and Building Act 1974 第70(1)条规定，任何人未经市议会事先书面批准，不得建造建筑物；而以新地基、新上层结构或新屋顶改建房屋，也算是建造。
- 有地住宅小型工程：MBJB 为已持有 CFO 或 CCC 的排屋、半独立式、双拼式（cluster）和独立式房屋的小型加建，提供标准草图。准证有效期为一年。
- 费用（MBJB）：图则处理费，底层每平方米 RM7 起（最低 RM70），内部或外观改动每层 RM18，另加建材准证费 RM54（2022年12月的清单）。
- 公寓：标准分层附例规定须事先取得管理层的书面批准，并允许管理层收取押金；一般为 RM2,000 至 RM5,000 或更高。
- 未经批准：MBJB 会征收相当于处理费10倍的罚款图则费，而该法令允许罚款最高 RM50,000，另加每天 RM1,000，并可发出拆除令。
你的房子归哪个市议会管？
装修批准由地方政府（pihak berkuasa tempatan）发出，而不是州政府。大新山地区有四个地方政府：
- MBJB（Majlis Bandaraya Johor Bahru）：市中心及大部分 Tebrau 地区。
- MBIP（Majlis Bandaraya Iskandar Puteri）：Iskandar Puteri、Nusajaya、Medini、Bukit Indah 及部分 Skudai 地区。
- MBPG（Majlis Bandaraya Pasir Gudang）：Pasir Gudang 和 Permas Jaya。
- MPKu（Majlis Perbandaran Kulai）：Kulai 和 Senai。
管辖范围不一定与地区名称一致，所以请查看你的门牌税（cukai taksiran）单上列明的市议会。每个市议会都有自己的表格和收费；申请须通过在线一站式中心（OSC 3.0 Plus）提交。以下例子主要来自 MBJB 和 MBIP，因为这两个市议会公布的资料最详细。
法律怎么说
适用的规定有两套：
- Street, Drainage and Building Act 1974（Act 133）。第70(1)条规定，建造建筑物须事先取得市议会的书面批准。根据第70(16)条，如果你对现有建筑物进行涉及新地基、新的或更大的上层结构或屋顶的改建或加建、偏离已批准的图则，或重建外墙或共用墙，都会被视为建造建筑物。第70(19)条规定，图则须由主要呈交人（principal submitting person）或呈交人（submitting person）拟备及认证。
- Uniform Building By-Laws（Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam，UKBS）。这是技术规定。MBJB 根据第18条附例，以临时准证的形式发出小型工程准证。
对屋主来说有两点很重要。第一，第70(17)条推定，除非证明并非如此，建筑物上的工程是由土地拥有人进行的，所以即使工程是承包商或租客做的，风险仍由屋主承担。第二，管理层或居民协会的批准不能取代市议会的批准，反之亦然。
有地住宅：哪些工程需要批准
市议会没有公布豁免工程的清单。下表结合了该法令的定义以及 MBJB 的指南和收费清单；请向你的市议会确认。
| 工程类型 | 通常需要什么 | 由谁拟备图则 |
|---|---|---|
| 油漆、更换地砖、厨房橱柜、活动家具、冷气机 | 不属于第70(16)条所指的建造，也不在 MBJB 的收费清单上；有门禁的住宅区可能仍要求事先通知。 | 无 |
| 门廊或院子上方的遮阳篷（sengkuap） | 遮阳篷准证（MBJB 在线申请；MBIP 以表格附草图申请） | 草图（市议会标准图或经认证的图） |
| 围篱、大门、后方或侧面的小型加建、开放式门廊屋顶 | 使用 MBJB 标准草图申请小型工程准证 | 由屋主申请；图则由呈交人签署 |
| 新的房间隔间、内部改建、外观改动 | 小型工程准证（MBJB 按房间或按楼层收费） | 呈交人 |
| 钢筋混凝土屋顶、新加的楼层或楼板、标准图则以外的工程 | 另行提交图则 | 建筑师、工程师或注册绘图员；结构工程须由注册工程师认证 |
| 拆除房屋超过60%并重建 | 新的建筑图则申请 | 主要呈交人 |
MBJB 的小型工程指南
MBJB 的住宅小型工程指南（Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman，2016年更新）允许已持有 Certificate of Fitness（CFO）或 CCC 的排屋、半独立式、双拼式和独立式房屋屋主，使用市议会的标准草图，而无须提交完整图则。要点如下：
- 退缩距离。标准图则采用：距前方道路保留地 6.0 米、角头地段距侧面道路保留地 2.5 米，以及屋顶突出部分距地段界线 2.0 米。这些距离决定角头地段或后方扩建能延伸多远（请看我的角头排屋与中间排屋比较指南）。
- 邻居。墙壁、围篱和共用墙未经书面同意，不得占用或影响隔壁地段。有共用结构的排屋、半独立式和双拼式房屋，须提交邻居同意书（perakuan jiran），并附上邻居的门牌税单副本。
- 其他机构。Bomba、供水公司、TNB 或排污公司也可能需要发出书面批准。
- 责任与有效期。屋主须对结构的稳定性负责。准证有效期为一年；如果过期，须以同一参考编号重新申请。
MBJB 的文件与收费
MBJB 2022年12月的清单要求提交 Form A、规划许可表格、已签署的图则、最新的门牌税和地税收据、地契、屋主身份证、现场照片，以及 CCC 或 CFO 副本。有地分层项目还需要 JMB 的支持信。图则须以红色标示新工程，并标明须拆除的不合规结构。
| 项目 | MBJB 收费 |
|---|---|
| 图则处理，底层 | 每平方米 RM7，最低 RM70 |
| 图则处理，一楼 | 每平方米 RM6，最低 RM60 |
| 门廊、阳台或开放式棚 | 每平方米 RM3.50，最低 RM35 |
| 内部改建 | 每层 RM18 |
| 外观改动（正面或面向道路的一侧） | 每层 RM18 |
| 围篱 | RM3 × 长度 × 高度，最低 RM30 |
| 建材准证 | RM54 |
| 规划许可费 | RM30 |
在 MBIP，遮阳篷表格（MBIP-JB-PS5-02-PIN.1）列明中间及尾端地段的处理费为 RM35，角头地段为 RM38；准证费为 RM10（低价及中低价房屋）或 RM50（中价及高价房屋）。分层住宅还需要管理层或 COB 的同意。MPKu 也公布了自己的住宅加建与改建表格（Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman）。
申请步骤
- 准备文件。门牌税单、地契，以及 CCC 或 CFO；走 MBJB 小型工程途径须具备后两者之一。
- 先咨询市议会。MBIP 曾表示，其建筑组会就批准标准向屋主提供意见，不收费（The Star，2021年10月及2022年6月）。
- 和邻居沟通。共用墙或围篱需要邻居签署的同意书（请看我的邻居与地界纠纷指南）。
- 委任呈交人。由建筑师、工程师或注册绘图员拟备并签署图则；任何混凝土楼板或墙壁都须由注册工程师认证。
- 先取得住宅区同意，再提交申请。有地分层或门禁住宅区须先取得管理层的信函；然后通过 OSC 3.0 Plus 申请并付费。
- 按批准内容，由注册承包商施工。保留批准信和盖章图则。按完整建筑图则进行的工程，完工时会有自己的 CCC（请看我的CCC 指南）。
公寓与服务式公寓
分层住宅受 Strata Management Act 2013 及 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 规管，后者自2015年6月2日起生效。该条例第三附表的标准附例规定：
- 第27段：未经管理层事先书面批准，以及（如有需要）相关当局的批准，不得装修你的单位。管理层可以收取押金；工程必须限于你的单位之内，且不得削弱任何结构构件。
- 第28段：加建平台、移动外门或窗户、改动安全设施、移动水管或排污管，或全屋重新布线，都须由当局和管理层批准。不允许超出许可范围打凿剪力墙。
- 第29段：未经管理层书面批准，不得对外部作出影响大楼外观或立面的改动。
每栋大楼还有自己的规定。SAYS 在2026年5月的一篇指南描述了常见做法：申请时附上图纸、承包商及 CIDB 资料；可退还的押金一般为 RM2,000 至 RM5,000 或更高；嘈杂工程只限平日进行；承包商须保护电梯并清走废料。有些大楼还禁止在暗管 300 毫米范围内钻孔。在收集报价之前，先取得书面的大楼规定。
湿区与防水
打掉浴室或厨房的瓷砖可能破坏防水膜，导致漏水到楼下单位。问清楚防水膜会如何重做，并在铺瓷砖前放水测试。如果之后出现漏水，请看我的楼上单位漏水指南。新单位请在装修前先报告缺陷（请看交屋检查清单）。
未经批准就施工会怎样
| 后果 | 资料来源的说法 |
|---|---|
| 罚款图则费 | MBJB 的清单列明罚款图则费（wang pelan berdenda）为处理费的10倍，不再给予任何减免。MBIP 的遮阳篷表格警告，未获批准就开工，最高可罚处理费的10倍。 |
| 事后批准 | MBIP 表示，未经批准的工程如果符合规定，可以在事后获得批准，但须缴付最高为已完成工程造价30%的罚款（The Star，2021年10月）。 |
| Act 133 下的罚款 | 第70(13)条：罚款最高 RM50,000、监禁最长三年或两者兼施，罪行持续期间另加每天最高 RM1,000。第70(11)条：未经授权的改建，罚款最高 RM25,000。 |
| MBIP 引用的较高数额 | MBIP 曾引用最高 RM250,000 罚款及最长10年监禁（2021年及2022年），以及未经授权改动最高罚款 RM250,000 另加每天 RM2,000（The Star，2026年9月）。 |
| 停工或拆除 | 第72条允许市议会下令停工或拆除结构；如果市议会自行执行，可以追讨相关费用。 |
MBIP 在2026年9月告诉 The Star，自2022年以来已发现57宗未经授权的结构改动个案，大多是被改成高密度出租屋的建筑物。2025年10月，Skudai 一些旧组屋的居民告诉 The Star，在一场火灾之后，MBIP 下令部分座楼拆除上锁的走廊铁花，并拆除了扩建部分。如果你打算按房间出租，在加建隔间之前，请先看我的新山出租房间指南。
承包商与设计师
CIDB Act 1994 第25条规定承包商必须向 CIDB 注册；CIDB 在2024年3月表示，未注册的承包商可被罚款 RM10,000 至 RM100,000。请在 CIDB 的在线承包商查询系统查核公司，在合约中写明由谁申请及支付准证费用，也别理会任何声称扩建“不需要准证”的人：罚则落在屋主身上。我的聘请设计师或承包商和新山装修费用指南讲解报价、付款阶段和预算。
购买已装修或扩建的房子
许多二手排屋都有后厨房、加建房间或新屋顶。这些有没有获得批准？签约之前：
- 索取文件。每项扩建的已批准图则或准证；按完整图则进行的工程，还要有 CCC。
- 把图则与现场比较。检查房间、退缩距离、屋顶类型、楼板和共用墙。建在沟渠上方的扩建是警讯。
- 查核地契和地界。地契查册可以确认屋主和限制条件；地契图则会显示地段界线。
- 告诉银行。银行的估价师会在批出贷款前视察。尽早询问未经批准的扩建会如何处理，因为这可能影响估价（请看估价偏低时怎么办）。
- 写进 SPA。你的律师可以加入卖方关于批准的保证条款，或约定由谁承担工程合法化或拆除的费用。
- 门禁住宅区。在计划改动之前，向管理层索取其设计指南和装修押金资料（请看门禁保安住宅）。
请看我的二手房检查清单；公寓则请看买房前如何查核公寓管理。
外国屋主与房东
外国屋主适用同样的规定；而且由于该法令推定工程由土地拥有人进行，你人在海外期间承包商或租客所建的东西，都由你负责。在租约中禁止未经你书面同意的改建，并亲自签署准证表格，或通过授权书签署。其余事项可看我的从海外管理新山房产指南。装修后请通知你的保险公司，因为投保额可能需要更新（请看新山房屋保险）。
如果你在意这一点，可以在哪里买
- Mount Austin：MBJB 辖下的排屋、半独立式和公寓，受购买二手房的家庭欢迎。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：较旧的住宅区，查核过往扩建是否与已批准图则相符尤其重要。
- Iskandar Puteri：MBIP 辖下较新的有地住宅区和公寓，通常设有住宅区设计指南。
- Bukit Indah 和 Gelang Patah：门禁有地住宅，除 MBIP 的规定外，还须遵守住宅区规定。
- Permas Jaya 和 Senibong：MBPG 辖下的东区房屋。
- Kulai 和 Senai：MPKu 辖下的有地住宅和较新的城镇。
在我的新山房产地图上比较这些地区，或看有地住宅指南。如果你宁愿从头建屋，请看在柔佛买地建屋。
更多柔佛生活指南：新山装修与家具费用 · CCC 详解 · 楼上单位漏水 · 邻居与地界纠纷
常见问题
在新山装修房子需要准证吗？
扩建、新屋顶、阁楼、房间隔间、外观改动、围篱和遮阳篷都需要：向你所在的市议会（MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu）申请。油漆、更换瓷砖和安装厨房橱柜不在市议会的准证清单上，但请先向市议会和住宅区管理层确认。
MBJB 的装修准证要多少钱？
根据 MBJB 2022年12月的清单，图则处理费为底层每平方米 RM7 起（最低 RM70），内部或外观改动每层 RM18，建材准证 RM54。绘图员或建筑师的费用另计。
在马来西亚，谁可以签署装修图则？
呈交人：注册建筑师、专业工程师或注册建筑绘图员，并须在其注册范围之内。钢筋混凝土屋顶、楼板和墙壁须由注册工程师认证。
在新山装修公寓需要批准吗？
需要。标准分层附例规定须事先取得管理层的书面批准，管理层也可以收取押金，一般为 RM2,000 至 RM5,000 或更高。移动水管、窗户或门、加建平台或改动外观，还需要当局批准。
在柔佛未领准证装修会受什么处罚？
MBJB 会征收相当于处理费10倍的罚款图则费。MBIP 曾表示，事后批准可能须缴付最高达工程价值30%的费用。根据该法令，罚款可达 RM50,000 另加每天 RM1,000，市议会也可以下令拆除。
可以买有未经批准扩建的房子吗？
可以，但你要承担罚款、拆除通知或银行估价偏低的风险。出价前先索取已批准的图则，并请你的律师在 SPA 中约定由谁支付工程合法化或拆除的费用。
要在新山买房或装修？
在购买已装修或扩建的房子之前，把地址发给我。我会索取已批准的图则、准证和 CCC，与现场情况比较，并指出你的律师和银行应该知道的事项。你也可以预约看房；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Street, Drainage and Building Act 1974，第V部分，第70及72条（National House Buyers Association 发布的版本），2026年11月查阅；MBJB，Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月查阅；MBJB，小型装修准证图则清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月，2026年11月查阅；MBJB，在线住宅遮阳篷准证用户手册，2026年11月查阅；MBIP，遮阳篷准证申请表（MBIP-JB-PS5-02-PIN.1），2026年11月查阅；MPKu，Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman（下载页面），2026年11月查阅；The Star，“MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日；The Star，“Council to crack down on illegal home renovations”，2022年6月24日；The Star，“MBIP cracks down on illegal hostels”，2026年9月26日；The Star，“Illegal extensions plague Johor strata management”，2025年10月9日；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U. (A) 107/2015（DBKL 发布的版本），2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，第三附表，第27至29段（在线版本），2026年11月查阅；SAYS，装修公寓时可以做和不可以做的事，2026年5月12日；CIDB，“Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”，2024年3月20日；CIDB，承包商查询，2026年11月查阅；KPKT，OSC 3.0 Plus 手册（MBJB 发布的版本），2026年11月查阅
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律意见。市议会的收费、表格和附例会改变；在施工或购买之前，请向你的市议会（MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu）、大楼管理层和律师确认。