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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
这份指南写给新山的有地住宅屋主，包括身在新加坡、印尼、印度、中国或持 MM2H 的屋主，当你和邻居在围篱、扩建、共用墙、树木或沟渠问题上意见不合时可以参考。简单来说：你的法定地界是地契及认证图则上测定的界线，而不是围篱碰巧所在的位置；只有持牌土地测量师或政府测量官员才能重新标定。大多数纠纷都可以通过沟通、书面记录解决，有需要时再找市议会、调解，或（门禁分层住宅）Strata Management Tribunal，上法庭是最后一步。
简要答案
- 地界是测定的界线：以你的地契及其认证图则（pelan akui）为准，而不是围篱。
- 谁可以重新标定：测量官员或持牌土地测量师（juruukur tanah berlesen）。其他人若根据 National Land Code 进行土地测量，可被罚款最高 RM20,000、监禁最长一年，或两者兼施（第400A条）。
- 时间不会转移土地：根据 National Land Code 第341条，未经同意占用他人土地，无论多久，都不会使注册屋主的地契失效。
- 大新山的投诉渠道：MyAduan Johor 涵盖 MBJB、MBIP、Pasir Gudang 和 Kulai 市议会（后三者自2026年4月1日起）。
- 门禁分层住宅：先找管理机构，再到 Strata Management Tribunal（索偿上限 RM250,000；住宅产业立案费 RM100）。
这是一般资讯，并非法律意见。如遇实际纠纷，请在采取行动前咨询律师、市议会或土地局。
你的地界究竟在哪里
许多争执都从“围篱一直都在那里，所以那就是界线”开始。在马来西亚的土地制度下，法定地界是地段划分时测定并记录的界线。你的地契（geran 或 hakmilik）列明地段编号，并引用测绘局（JUPEM）拟备的认证图则，而地段各角在地面上以界石（tanda sempadan）标示，通常是小型的混凝土或金属标记。
| 证据 | 它告诉你什么 | 可靠程度 |
|---|---|---|
| 地契及认证图则（pelan akui） | 测定的地段编号、形状、尺寸和面积 | 法律上的参考依据 |
| 地面上的界石 | 测定的地段角落位置 | 如未被移动则可靠；界石可能在施工期间被埋没、移动或遗失 |
| 持牌土地测量师的测量 | 根据测量记录重新确定界石位置 | 解决“界线在哪里”的正确方法 |
| 发展商建的围篱或围墙 | 通常建在界线附近 | 不是证据；可能偏离一段距离 |
National Land Code 关于界石的规定
- 只有合格人士才能测量。第400A条规定，任何非测量官员或持牌土地测量师的人，为该法典的目的进行土地测量即属犯罪：罚款最高 RM20,000、监禁最长一年，或两者兼施。
- 界石费用由屋主承担。第402条规定界石费用由业主承担；未付的费用会成为欠州政府的债务。
- 不要自行移动界石。根据第403条，未经测绘局局长授权，故意移动、损坏或干扰界石，可被罚款最高 RM5,000，并可被下令支付最高五倍的更换费用及所需的测量费用。
- 界石损坏或遗失。根据第405条，土地管理员（Land Administrator）会通知测绘局局长（Director of Survey and Mapping），由其安排更换或修复，费用向业主追讨。
- 邻居可能被要求到场。第400条允许测量官员要求该土地或相邻土地的业主和占用人到场指出地界；无正当理由不理会通知，可被罚款最高 RM1,000。
- 长期占用不会改变拥有权。第341条规定，逆权管有（adverse possession）无论持续多久，都不会使已注册的地契失效。
重新标定你的地界
- 取得地契资料。正式的土地查册（请看我的地契查册指南）可以确认地段编号、面积和屋主。
- 委任持牌土地测量师。土地测量师局（Lembaga Jurukur Tanah）根据 Licensed Land Surveyors Act 1958 为测量师发出执照并进行纪律监管；自2024年修正后，注册土地测量师使用“LSr”衔头。索取书面报价并问清楚包括哪些服务；收费视地段和工程而定，而我没有找到面向屋主的官方收费表。
- 邀请邻居。以书面方式礼貌地告诉他们测量师何时到场。双方都在场见证的测量，结果更容易被接受。
- 保留测量师的报告，作为日后任何步骤的事实依据。
常见的邻里纠纷及处理途径
| 问题 | 合理的第一步 | 沟通无效时的官方途径 |
|---|---|---|
| 扩建或围篱越过地界 | 先测量，再附上测量师的结论，冷静地写一封短信 | 市议会（未经批准或不合规的工程）、调解，然后找律师和上法庭 |
| 共用墙：裂缝、潮湿、装修造成的损坏 | 拍照、约定检查、查看装修准证 | 未经批准的工程找市议会；分层住宅则先找管理机构，再找 Commissioner of Buildings 或审裁庭 |
| 屋顶、檐槽或雨水落到你的地段 | 下雨时拍照，写一封短信 | 如果工程看似未经批准，找市议会；调解；律师 |
| 树木、树枝和树根 | 请邻居修剪；提出分担费用 | 道路保留地或公共土地上的树木找市议会；调解；损坏则找律师 |
| 沟渠、积水、杂草丛生或无人打理的地段 | 短信和照片 | 市议会，可发出通知要求消除某些滋扰 |
| 装修噪音、灰尘和废料 | 向承包商询问施工时间和准证 | 市议会（准证条件）；分层住宅则找管理处 |
| 对着你家的 CCTV | 请对方调整角度 | 调解；涉及隐私问题则找律师 |
| 车辆挡住你的大门 | 友善的字条或电话 | 如果你的出入被阻挡，找市议会执法或报警 |
越界的扩建和围篱
有地住宅常见的纠纷之一，是扩建或围篱似乎越过了界线。有两个问题很重要：工程有没有获得批准？是否真的越过了地界？MBJB 的住宅小型工程指南（2016年更新）指出，墙壁、围篱和分隔墙未经书面许可，不得占用或涉及相邻地段，而地盘图则必须显示相邻地段。指南也列出其涵盖的扩建工程的最低退缩距离，包括屋顶突出部分距地段界线 2.0 米。请向市议会确认这如何适用于你的房屋类型。
如果测量显示有越界，一般的做法是协商解决（移动围篱，或由律师拟备书面安排）、如果工程未经批准则向市议会投诉，或作为最后手段，上法庭索偿。我的装修准证指南讲解在新山哪些工程需要市议会批准。
排屋和半独立式房屋的共用墙
排屋与邻居共用侧墙，所以一户的装修可能导致隔壁灰泥开裂、受潮或影响屋顶。对于共用结构，MBJB 的指南要求申请时附上邻居同意书，以及邻居的门牌税（cukai harta）单副本。实际上：
- 在邻居开工之前，为你那一侧的墙壁、天花板和屋顶线拍下带日期的照片和短片。
- 要求查看市议会的批准。
- 一发现损坏，就以书面附上照片报告，并保留维修报价单。
- 如果是你要装修，先和邻居沟通；请看我的聘请设计师或承包商指南。
个别地契房屋没有像分层单位（见下文）那样专门的共用墙处理程序；损坏索偿属于一般民事法范围，所以要保存好记录。我的角头排屋与中间排屋比较指南解释了为什么选房时共用墙很重要。
树木、沟渠、CCTV 和停车
- 树木。大多数都以礼貌请求和分担修剪费用收场；道路保留地上的树木归市议会管。
- 沟渠和水流。根据 Local Government Act 1976 第80至82条，市议会可以发出通知，要求消除某些滋扰，包括处于滋扰状态的处所，以及可能滋生蚊子的积水或堆积物。我的水灾风险指南讲解买房时的排水问题。
- CCTV。Personal Data Protection Act 2010 豁免个人仅为“个人、家庭或家务事务”而处理的资料（第45条），所以邻居的家用摄像头可能不在该法令范围之内。如果摄像头对着你的窗户或花园，请对方调整角度；如果不成，下一步是调解或找律师。
- 停车。如果你的大门被挡住，请报告有关方面，而不要碰那辆车。
如何冷静地处理纠纷：逐步指南
邻居一住就是好几年，所以要争取双方都能接受的解决方案，每一步都保持礼貌并以书面进行。
- 收集事实。带日期的照片、地契资料、任何测量师报告，以及简短的记录。
- 温和地提出。发一条简短友善的信息，提议约个时间谈谈。
- 请中立的一方协助。在有保安的住宅区，居民协会或许可以帮助双方沟通，但它对邻居的土地没有管辖权。在门禁分层住宅区，请找管理处。
- 如果可能违反规定，向市议会报告。未经批准的扩建、堵塞的沟渠和滋扰都属于市议会的事务。MyAduan Johor 于2025年8月1日在 MBJB 启用，并于2026年4月1日加入 MBIP、Pasir Gudang 和 Kulai 市议会；The Star 报道，截至2026年9月14日共收到16,265宗投诉，已解决13,030宗。
- 尝试调解。根据 Mediation Act 2012，调解是自愿的，而签署的和解协议对双方具有约束力。国家团结部设有社区调解中心，处理邻里争吵、噪音和停车等问题；Bernama 在2026年8月报道，全国有10个中心在运作，不收费，所以可以问问是否有中心服务你所在的地区。
- 寻求法律意见。律师可以致函邻居，并就侵入或滋扰等索偿、费用以及适合的法庭提供意见。
避免自行拆除邻居的结构、移动界石（违反第403条的罪行）或在网上发表指控；这些做法可能把一个可以解决的问题，变成对你不利的法律问题。
门禁分层住宅适用不同的规定
新山许多较新的门禁住宅区都是分层有地项目：每间房屋是一个土地单位（land parcel），而道路、围墙和设施属于公共产业，由联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）根据 Strata Management Act 2013 管理。这就改变了处理途径：
- 附例适用，并由管理处执行。请索取一份副本。
- 共用墙损坏有既定程序。Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 把共用墙定义为单位之间、或单位与公共产业之间的墙壁（第65条条例）。潮湿或渗水等损坏，按照第55至64条条例的漏水程序处理（第67条条例）：收到通知后7天内检查，检查后5天内发出证书，7天内维修，并可向市议会的 Commissioner of Buildings（COB）上诉。
- 下一步是审裁庭。Strata Management Tribunal 审理最高 RM250,000 的分层纠纷（第105条），住宅索偿的立案费为 RM100。请看我的Strata Management Tribunal 指南。
我的门禁保安住宅和分层地契指南解释如何分辨你所在的住宅区属于哪一种。
如果你人在海外，或把房子出租
租客应以书面形式向房东报告邻里问题；测量和市议会事务由屋主处理。海外屋主可以授权本地人代为安排测量或出席检查；请看我的从海外管理房产和授权书指南。
买房之前：查核地界和扩建
邻里问题，避免比解决容易。看二手有地住宅时，请查核：
| 查核项目 | 留意什么 |
|---|---|
| 地契查册 | 地段编号、面积和屋主与卖方及房源资料相符（地契查册指南） |
| 现场的地段形状 | 围篱和围墙大致与地段的形状和大小相符；界石清晰可见 |
| 扩建 | 后厨房、门廊屋顶或加建房间的已批准图则和准证（装修准证指南、CCC 指南） |
| 邻居的扩建 | 越过地段或把雨水排到地段上的屋顶、檐槽或墙壁 |
| 共用墙 | 接缝处的裂缝、潮湿痕迹、屋顶漏水 |
| 卖方的答复 | 以书面询问是否有任何纠纷、市议会通知或投诉 |
如果发现不对劲，在签约前提出：你的律师可以要求提供文件或加入合适的条款，持牌土地测量师也可以确认界线。请看我的二手房出价指南。
如果你在意这一点，可以在哪里买
门禁分层住宅区多了管理规定和审裁庭途径；个别地契排屋则更依赖好邻居。我的地区指南两者都有介绍：
- Iskandar Puteri：第二通道附近许多较新的门禁有地住宅区。
- Bukit Indah 和 Gelang Patah：成熟排屋与较新门禁项目并存。
- Mount Austin：靠近学校和商店的有地住宅。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟的住宅区，许多房屋有多年来的扩建需要查核。
- Skudai、Tampoi 和 Kempas：历史悠久的排屋住宅区。
- Kulai 和 Senai：离市中心较远的有地住宅。
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常见问题
在马来西亚，如何找到我房子的确切地界？
先做正式的土地查册，确认地段编号和面积，然后寻找各角的界石。法定界线是地契及其认证图则上测定的界线，而不是围篱。如果界石遗失或有争议，请委任持牌土地测量师重新确定。
邻居的扩建似乎越过了我的地界，我可以怎么做？
请持牌土地测量师确认界线，然后附上测量结论，冷静地以书面提出。如果工程未经批准，市议会可以采取行动。下一步是调解，而作为最后手段，律师可以就上法庭索偿提供意见。不要自行拆除该结构。
邻居的围篱已经存在多年，他们可以因此声索我的土地吗？
不可以。National Land Code 第341条规定，逆权管有无论占用多久，都不会使注册屋主的地契失效。至于如何处理存在已久的围篱，律师可以提供意见。
谁可以重新测量我的土地并更换界石？
政府测量官员或持牌土地测量师。其他人为 National Land Code 的目的进行土地测量，即属违反第400A条的罪行，可被罚款最高 RM20,000、监禁最长一年，或两者兼施。界石费用由屋主承担（第402条）。
在新山，邻里问题向哪里投诉？
未经批准的扩建、沟渠和滋扰等市议会事务，可使用 MyAduan Johor，涵盖 MBJB，以及自2026年4月1日起的 MBIP、Pasir Gudang 和 Kulai 市议会。在门禁分层住宅区，先找管理机构，再找 Commissioner of Buildings 或 Strata Management Tribunal。
邻里纠纷有不收费的调解吗？
国家团结部设有社区调解中心，处理邻里争吵、噪音和停车等问题。Bernama 在2026年8月报道有10个中心在运作，不收费；可以问问是否有中心服务你所在的地区。根据 Mediation Act 2012，签署的和解协议对双方具有约束力。
在新山买有地住宅？
告诉我你在考虑的房子。我会和你一起查看地契资料、围篱和扩建，向卖方索取已批准的图则，并告诉你何时需要测量师或律师进一步查核。你也可以预约看房；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：National Land Code (Act 828)，第341条，Laws of Malaysia 文本，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第400条，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第400A条，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第402条，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第403条，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第405条，2026年11月查阅；NRES（Ministry of Natural Resources and Environmental Sustainability），关于 Licensed Land Surveyors (Amendment) Bill 2024 的新闻稿，2024年3月25日；Majlis Bandaraya Johor Bahru，Buku Panduan Ubah dan Tambahan（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107，第XV及XVI部分（DBKL 发布的版本），2015年6月1日；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第105条，2026年11月查阅；KPKT，Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015，P.U.(A) 103，2015年6月1日；Local Government Act 1976 (Act 171)，第80至82条，2026年11月查阅；Local Government Act 1976 (Act 171)，第81条，2026年11月查阅；Personal Data Protection Act 2010 (Act 709)，第45条，2026年11月查阅；Mediation Act 2012 (Act 749)，第3及14条，2026年11月查阅；The Star，“Johor steps up complaint handling”，2026年9月28日；The Star，“MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”，2025年12月23日；Bernama，关于社区调解中心及 DARES@Komuniti 2026 计划，2026年8月1日；Utusan Malaysia，“Kerajaan tubuh 12 pusat mediasi komuniti”，2026年4月2日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律意见。法律、市议会规定和程序会改变；采取行动前，请向律师、土地局、市议会或审裁庭确认。