Permit ubah suai di Johor Bahru (2026): kelulusan majlis, fi, peraturan kondo dan penalti

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan pembeli di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China serta peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: bagi rumah bertanah, sambungan, bumbung baharu, loteng, sekatan bilik dan perubahan fasad memerlukan permit atau kelulusan pelan daripada majlis bandaraya anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu); bagi kondominium, anda memerlukan kelulusan bertulis daripada badan pengurusan terlebih dahulu, dan sesetengah perubahan juga memerlukan kelulusan majlis. Membina tanpa kelulusan boleh membawa kepada fi penalti, notis roboh atau pendakwaan di bawah Street, Drainage and Building Act 1974.

Majlis mana yang meliputi rumah anda?

Kelulusan ubah suai datang daripada pihak berkuasa tempatan, bukan kerajaan negeri. Johor Bahru Raya mempunyai empat:

• MBJB (Majlis Bandaraya Johor Bahru): pusat bandar dan sebahagian besar Tebrau.
• MBIP (Majlis Bandaraya Iskandar Puteri): Iskandar Puteri, Nusajaya, Medini, Bukit Indah dan sebahagian Skudai.
• MBPG (Majlis Bandaraya Pasir Gudang): Pasir Gudang dan Permas Jaya.
• MPKu (Majlis Perbandaran Kulai): Kulai dan Senai.

Sempadan majlis tidak selalu mengikut nama kawasan, jadi semak nama majlis pada bil cukai taksiran anda. Setiap majlis mempunyai borang dan fi tersendiri; permohonan dibuat melalui Pusat Setempat dalam talian (OSC 3.0 Plus). Contoh di bawah kebanyakannya daripada MBJB dan MBIP, yang menerbitkan butiran paling lengkap.

Apa kata undang-undang

Dua set peraturan terpakai:

• Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133). Seksyen 70(1) mewajibkan kebenaran bertulis majlis terlebih dahulu untuk mendirikan bangunan. Di bawah seksyen 70(16), anda dianggap mendirikan bangunan jika anda mengubah atau menambah bangunan sedia ada dengan cara yang melibatkan asas baharu atau struktur atas atau bumbung baharu atau lebih besar, menyimpang daripada pelan yang diluluskan, atau membina semula dinding luar atau dinding pemisah. Seksyen 70(19) mewajibkan pelan disediakan dan diperakui oleh orang utama yang mengemukakan atau orang yang mengemukakan.
• Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam (UKBS). Peraturan teknikalnya. MBJB mengeluarkan permit kerja kecil sebagai permit sementara di bawah undang-undang kecil 18.

Dua perkara penting bagi pemilik. Pertama, seksyen 70(17) menganggap, sehingga dibuktikan sebaliknya, bahawa kerja pada sesuatu bangunan dilakukan oleh pemilik tanah, jadi pemilik menanggung risiko walaupun kontraktor atau penyewa yang melakukan kerja itu. Kedua, kelulusan pihak pengurusan atau persatuan penduduk tidak menggantikan kelulusan majlis, dan begitu juga sebaliknya.

Rumah bertanah: apa yang memerlukan kelulusan

Majlis tidak menerbitkan senarai kerja yang dikecualikan. Jadual ini menggabungkan takrifan dalam Akta dengan garis panduan dan senarai semak fi MBJB; sahkan dengan majlis anda.

Jenis kerja	Apa yang biasanya diperlukan	Siapa yang menyediakan pelan
Mengecat, menukar jubin lantai, kabinet dapur, perabot lepas, penyaman udara	Tidak disenaraikan sebagai mendirikan bangunan di bawah seksyen 70(16) atau dalam senarai fi MBJB; kawasan berpagar mungkin masih mahu dimaklumkan.	Tiada
Sengkuap di atas anjung atau halaman	Permit sengkuap (dalam talian di MBJB; borang dengan pelan lakar di MBIP)	Pelan lakar (piawai majlis atau diperakui)
Pagar, pintu pagar, tambahan kecil di belakang atau sisi, bumbung anjung terbuka	Permit kerja kecil menggunakan pelan lakar piawai MBJB	Pemilik memohon; pelan ditandatangani oleh orang yang mengemukakan
Sekatan bilik baharu, ubahan dalaman, perubahan fasad	Permit kerja kecil (MBJB mengenakan fi mengikut bilik atau tingkat)	Orang yang mengemukakan
Bumbung konkrit bertetulang, tingkat atau papak baharu, kerja di luar pelan piawai	Penyerahan pelan berasingan	Arkitek, jurutera atau pelukis pelan berdaftar; kerja struktur diperakui oleh jurutera berdaftar
Merobohkan lebih daripada 60% rumah dan membina semula	Permohonan pelan bangunan baharu	Orang utama yang mengemukakan

Garis panduan kerja kecil MBJB

Garis panduan MBJB bagi kerja kecil pada rumah (Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman, dikemas kini 2016) membenarkan pemilik rumah teres, berkembar, kluster dan sesebuah yang sudah mempunyai Sijil Layak Menduduki (CFO) atau CCC menggunakan pelan lakar piawai majlis dan bukannya penyerahan pelan penuh. Perkara utama:

• Anjakan bangunan. Lukisan piawai menggunakan jarak 6.0 m dari rizab jalan hadapan, 2.5 m dari rizab jalan sisi bagi lot tepi dan 2.0 m dari sempadan lot hingga unjuran bumbung. Jarak ini mempengaruhi sejauh mana lot tepi atau sambungan belakang boleh dibina (lihat panduan lot tepi berbanding teres tengah saya).
• Jiran. Dinding, pagar dan dinding pemisah tidak boleh merangkumi atau menjejaskan lot bersebelahan tanpa persetujuan bertulis. Rumah teres, berkembar dan kluster yang berkongsi struktur memerlukan perakuan jiran bersama salinan bil cukai taksiran jiran.
• Agensi lain. Bomba, pengendali air, TNB atau pengendali pembetungan mungkin juga perlu memberi kebenaran bertulis.
• Tanggungjawab dan tempoh sah. Pemilik bertanggungjawab atas kestabilan struktur. Permit sah selama satu tahun; jika luput, anda memohon semula di bawah rujukan yang sama.

Dokumen dan fi di MBJB

Senarai semak MBJB bertarikh Disember 2022 meminta Borang A, borang kebenaran merancang, pelan yang ditandatangani, resit cukai taksiran dan cukai tanah terkini, hakmilik, kad pengenalan pemilik, gambar tapak dan salinan CCC atau CFO. Projek strata bertanah juga memerlukan surat sokongan JMB. Pelan menunjukkan kerja baharu dengan warna merah dan menandakan struktur yang tidak mematuhi peraturan untuk dirobohkan.

Perkara	Fi MBJB
Pemprosesan pelan, tingkat bawah	RM7 per m², minimum RM70
Pemprosesan pelan, tingkat satu	RM6 per m², minimum RM60
Anjung, beranda atau bangsal terbuka	RM3.50 per m², minimum RM35
Ubahan dalaman	RM18 setiap tingkat
Perubahan fasad (bahagian hadapan atau sisi menghadap jalan)	RM18 setiap tingkat
Pagar	RM3 × panjang × tinggi, minimum RM30
Permit bahan binaan	RM54
Fi kebenaran merancang	RM30

Di MBIP, borang sengkuap (MBIP-JB-PS5-02-PIN.1) menyenaraikan fi pemprosesan RM35 bagi lot tengah dan lot hujung dan RM38 bagi lot tepi, serta fi permit RM10 (rumah kos rendah dan kos sederhana rendah) atau RM50 (kos sederhana dan kos tinggi). Rumah strata juga memerlukan persetujuan pihak pengurusan atau COB. MPKu menerbitkan borangnya sendiri bagi ubah tambah rumah kediaman (Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman).

Cara memohon, langkah demi langkah

1. Kumpulkan dokumen anda. Bil cukai taksiran, hakmilik dan CCC atau CFO; laluan kerja kecil MBJB memerlukan salah satu daripada dua dokumen terakhir itu.
2. Tanya majlis dahulu. MBIP pernah menyatakan bahawa unit bangunannya memberi nasihat kepada pemilik tentang piawaian yang diluluskan, tanpa bayaran (The Star, Oktober 2021 dan Jun 2022).
3. Berbincang dengan jiran anda. Dinding atau pagar yang dikongsi memerlukan perakuan yang ditandatangani oleh jiran (lihat panduan pertikaian jiran dan sempadan saya).
4. Lantik orang yang mengemukakan. Arkitek, jurutera atau pelukis pelan berdaftar menyediakan dan menandatangani pelan; jurutera berdaftar memperakui sebarang papak atau dinding konkrit.
5. Dapatkan persetujuan pengurusan kawasan, kemudian kemukakan. Bagi strata bertanah atau kawasan berpagar, dapatkan surat daripada pihak pengurusan; kemudian mohon melalui OSC 3.0 Plus dan buat bayaran.
6. Bina dengan kontraktor berdaftar, mengikut kelulusan. Simpan surat kelulusan dan pelan yang dicop. Kerja di bawah pelan bangunan penuh diakhiri dengan CCC tersendiri (lihat panduan CCC saya).

Kondominium dan pangsapuri servis

Rumah strata tertakluk kepada Strata Management Act 2013 dan Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, yang berkuat kuasa sejak 2 Jun 2015. Undang-undang kecil piawai dalam Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan itu menyatakan:

• Perenggan 27: tiada ubah suai pada petak anda tanpa kelulusan bertulis pihak pengurusan terlebih dahulu dan, jika perlu, kelulusan pihak berkuasa yang berkenaan. Pihak pengurusan boleh meminta deposit; kerja mesti kekal di dalam petak anda dan tidak boleh melemahkan mana-mana anggota struktur.
• Perenggan 28: kedua-dua pihak berkuasa dan pihak pengurusan mesti meluluskan penambahan platform, pengalihan pintu atau tingkap luar, perubahan ciri keselamatan, pengalihan paip atau pembetungan, atau pendawaian semula seluruh unit. Memecahkan dinding ricih melebihi had yang dibenarkan adalah dilarang.
• Perenggan 29: tiada perubahan pada bahagian luar yang menjejaskan rupa atau fasad bangunan tanpa kelulusan bertulis pihak pengurusan.

Setiap bangunan menambah peraturannya sendiri. Panduan SAYS pada Mei 2026 menerangkan corak biasa: lukisan, butiran kontraktor dan CIDB bersama permohonan; deposit boleh dikembalikan, biasanya RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih; kerja bising pada hari bekerja sahaja; dan kontraktor perlu melindungi lif dan membuang sisa binaan. Sesetengah bangunan juga melarang penggerudian dalam lingkungan 300 mm dari paip tersembunyi. Dapatkan peraturan bangunan secara bertulis sebelum anda mengumpul sebut harga.

Kawasan basah dan kalis air

Memecahkan jubin bilik mandi atau dapur boleh merosakkan membran kalis air dan menyebabkan kebocoran ke unit di bawah. Tanya bagaimana membran itu akan dibuat semula dan ujinya dengan air sebelum memasang jubin. Jika berlaku kebocoran, lihat panduan saya tentang air bocor dari unit di atas. Bagi unit baharu, laporkan kecacatan sebelum membuat ubah suai (lihat senarai semak penyerahan milikan kosong).

Apa yang berlaku jika anda membina tanpa kelulusan

Akibat	Apa kata sumber
Wang pelan berdenda	Senarai semak MBJB menyenaraikan wang pelan berdenda sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan, tanpa sebarang pengurangan lanjut. Borang sengkuap MBIP memberi amaran tentang denda sehingga 10 kali ganda jika kerja dimulakan sebelum kelulusan.
Kelulusan selepas kerja dibuat	MBIP menyatakan kerja yang tidak diluluskan boleh diluluskan kemudian jika memenuhi peraturan, dengan penalti sehingga 30% daripada kos kerja yang telah siap (The Star, Oktober 2021).
Denda di bawah Act 133	Seksyen 70(13): sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta sehingga RM1,000 sehari selagi kesalahan berterusan. Seksyen 70(11): sehingga RM25,000 bagi ubahan tanpa kebenaran.
Angka lebih tinggi yang disebut oleh MBIP	MBIP pernah menyebut denda sehingga RM250,000 dan penjara sehingga 10 tahun (2021 dan 2022), dan sehingga RM250,000 serta RM2,000 sehari bagi pengubahsuaian tanpa kebenaran (The Star, September 2026).
Henti kerja atau roboh	Seksyen 72 membenarkan majlis memerintahkan kerja dihentikan atau struktur dirobohkan, dan mendapatkan semula kosnya jika majlis sendiri yang melaksanakan kerja itu.

MBIP memberitahu The Star pada September 2026 bahawa ia telah menemui 57 kes pengubahsuaian struktur tanpa kebenaran sejak 2022, kebanyakannya bangunan yang dijadikan tempat sewaan berkepadatan tinggi. Pada Oktober 2025, penduduk flat lama di Skudai memberitahu The Star bahawa, selepas kebakaran, MBIP mengarahkan gril koridor berkunci ditanggalkan dan merobohkan sambungan di beberapa blok. Jika anda bercadang menyewakan bilik, baca panduan menyewakan bilik di JB saya sebelum menambah sekatan.

Kontraktor dan pereka

Seksyen 25 CIDB Act 1994 mewajibkan kontraktor berdaftar dengan CIDB; CIDB menyatakan pada Mac 2024 bahawa kontraktor yang tidak berdaftar boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000. Semak syarikat itu melalui carian kontraktor dalam talian CIDB, nyatakan dalam kontrak siapa yang memohon dan membayar permit, dan abaikan sesiapa yang mengatakan sambungan “tidak perlu permit”: penalti dikenakan ke atas pemilik. Panduan saya tentang mengupah pereka atau kontraktor dan kos ubah suai di JB merangkumi sebut harga, peringkat bayaran dan bajet.

Membeli rumah yang telah diubah suai atau disambung

Banyak rumah teres subsale mempunyai dapur belakang, bilik tambahan atau bumbung baharu. Adakah semuanya diluluskan? Sebelum anda menandatangani:

• Minta dokumennya. Pelan atau permit yang diluluskan bagi setiap sambungan dan, bagi kerja di bawah pelan penuh, CCC.
• Bandingkan pelan dengan tapak. Semak bilik, anjakan bangunan, jenis bumbung, papak dan dinding pemisah. Sambungan yang dibina di atas longkang ialah tanda amaran.
• Semak hakmilik dan sempadan. Carian hakmilik tanah mengesahkan pemilik dan sekatan; pelan hakmilik menunjukkan sempadan lot.
• Maklumkan bank. Penilai bank akan memeriksa sebelum memberi pinjaman. Tanya awal bagaimana sambungan tanpa kelulusan akan dinilai, kerana ia boleh menjejaskan penilaian (lihat apabila nilai penilaian rendah).
• Masukkan dalam SPA. Peguam anda boleh menambah waranti penjual tentang kelulusan, atau bersetuju siapa yang menanggung kos untuk mengesahkan atau merobohkan kerja tersebut.
• Kawasan berpagar. Minta garis panduan reka bentuk dan deposit ubah suai daripada pihak pengurusan sebelum merancang perubahan (lihat rumah berpagar dan berpengawal).

Lihat senarai semak pemeriksaan rumah subsale saya dan, bagi kondo, menyemak pengurusan kondo sebelum membeli.

Pemilik dan tuan rumah warga asing

Peraturannya sama bagi pemilik warga asing, dan kerana Akta menganggap pemilik tanah yang melakukan kerja itu, anda bertanggungjawab atas apa yang dibina oleh kontraktor atau penyewa semasa anda berada di luar negara. Larang sebarang ubahan tanpa persetujuan bertulis anda dalam perjanjian penyewaan, dan tandatangani borang permit sendiri atau melalui surat kuasa wakil. Panduan saya tentang mengurus hartanah JB dari luar negara merangkumi selebihnya. Selepas ubah suai, maklumkan syarikat insurans anda, kerana jumlah yang diinsuranskan mungkin perlu dikemas kini (lihat insurans rumah di JB).

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: rumah teres, berkembar dan kondo di bawah MBJB, popular dalam kalangan keluarga yang membeli subsale.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: taman perumahan lama, di mana penting untuk menyemak sambungan terdahulu dengan pelan yang diluluskan.
• Iskandar Puteri: taman rumah bertanah dan kondo yang lebih baharu di bawah MBIP, selalunya dengan garis panduan reka bentuk kawasan.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah berpagar di mana peraturan kawasan terpakai bersama peraturan MBIP.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah di sebelah timur di bawah MBPG.
• Kulai dan Senai: rumah bertanah dan perbandaran baharu di bawah MPKu.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau lihat panduan rumah bertanah. Jika anda lebih suka membina dari awal, lihat membeli tanah untuk membina rumah di Johor.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kos ubah suai dan perabot di JB · CCC dijelaskan · Air bocor dari unit di atas · Pertikaian jiran dan sempadan · Bumbung bocor di rumah bertanah · Jiran bising

Soalan lazim

Adakah saya memerlukan permit untuk mengubah suai rumah saya di Johor Bahru?

Bagi sambungan, bumbung baharu, loteng, sekatan bilik, perubahan fasad, pagar dan sengkuap, ya: mohon kepada majlis anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu). Mengecat, menukar jubin dan memasang kabinet dapur tiada dalam senarai permit majlis, tetapi sahkan dengan majlis dan pengurusan kawasan anda terlebih dahulu.

Berapakah kos permit ubah suai di MBJB?

Senarai semak MBJB bertarikh Disember 2022 mengenakan fi pemprosesan pelan dari RM7 per m² bagi tingkat bawah (minimum RM70), RM18 setiap tingkat bagi perubahan dalaman atau fasad dan RM54 bagi permit bahan binaan. Fi pelukis pelan atau arkitek adalah berasingan.

Siapa yang boleh menandatangani pelan ubah suai di Malaysia?

Orang yang mengemukakan: arkitek berdaftar, jurutera profesional atau pelukis pelan bangunan berdaftar, dalam had pendaftaran masing-masing. Bumbung, papak dan dinding konkrit bertetulang memerlukan pengesahan jurutera berdaftar.

Adakah saya memerlukan kelulusan untuk mengubah suai kondo di JB?

Ya. Undang-undang kecil strata piawai mewajibkan kelulusan bertulis pihak pengurusan terlebih dahulu, dan pihak pengurusan boleh meminta deposit, biasanya RM2,000 hingga RM5,000 atau lebih. Mengalihkan paip, tingkap atau pintu, menambah platform atau mengubah fasad juga memerlukan kelulusan pihak berkuasa.

Apakah penalti bagi ubah suai tanpa permit di Johor?

MBJB mengenakan wang pelan berdenda sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan. MBIP pernah menyatakan bahawa kelulusan lewat boleh menelan kos sehingga 30% daripada nilai kerja. Di bawah Akta, denda boleh mencecah RM50,000 serta RM1,000 sehari, dan majlis boleh mengarahkan struktur dirobohkan.

Bolehkah saya membeli rumah yang mempunyai sambungan tanpa kelulusan?

Boleh, tetapi anda menanggung risiko penalti, notis roboh atau penilaian bank yang lebih rendah. Minta pelan yang diluluskan sebelum membuat tawaran, dan minta peguam anda menetapkan dalam SPA siapa yang membayar untuk mengesahkan atau merobohkan kerja tersebut.

Membeli atau mengubah suai rumah di JB?

Sebelum anda membeli rumah yang telah diubah suai atau disambung, hantarkan alamatnya kepada saya. Saya akan meminta pelan yang diluluskan, permit dan CCC, membandingkannya dengan keadaan di tapak dan menunjukkan apa-apa yang perlu diketahui oleh peguam dan bank anda. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974, Bahagian V, seksyen 70 dan 72 (seperti diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (garis panduan kerja kecil untuk rumah), dikemas kini 2016, diakses November 2026; MBJB, senarai semak pelan permit ubah suai kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Disember 2022, diakses November 2026; MBJB, manual pengguna permit sengkuap rumah dalam talian, diakses November 2026; MBIP, borang permohonan permit sengkuap (MBIP-JB-PS5-02-PIN.1), diakses November 2026; MPKu, Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman (halaman muat turun), diakses November 2026; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; The Star, “Council to crack down on illegal home renovations”, 24 Jun 2022; The Star, “MBIP cracks down on illegal hostels”, 26 September 2026; The Star, “Illegal extensions plague Johor strata management”, 9 Oktober 2025; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, Jadual Ketiga, perenggan 27 hingga 29 (salinan dalam talian), disemak November 2026; SAYS, perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan semasa mengubah suai kondo anda, 12 Mei 2026; CIDB, “Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”, 20 Mac 2024; CIDB, carian kontraktor, diakses November 2026; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (seperti diterbitkan oleh MBJB), disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Fi, borang dan undang-undang kecil majlis boleh berubah; sahkan dengan majlis anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), pihak pengurusan bangunan anda dan peguam sebelum anda membina atau membeli.