Air bocor dari unit kondominium di atas di Malaysia (2026): siapa yang membayar dan apa yang perlu dilakukan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan penyewa kondominium serta strata di Johor dan seluruh Semenanjung Malaysia, termasuk pemilik dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: laporkan kebocoran secara bertulis kepada badan pengurusan anda (pemaju, JMB atau MC). Badan pengurusan mesti membuat pemeriksaan dalam tempoh 7 hari dan mengeluarkan perakuan (Borang 28) dalam tempoh 5 hari selepas itu, yang menyatakan punca kebocoran dan pihak yang mesti membaikinya. Undang-undang menganggap kebocoran itu berpunca dari unit di atas melainkan pemilik unit itu membuktikan sebaliknya. Jika pihak pengurusan tidak bertindak, rujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis anda, kemudian Tribunal Pengurusan Strata.

Apakah yang dikira sebagai kebocoran antara tingkat

Bahagian XV Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 mengawal selia kebocoran antara tingkat. Peraturan 55 mentakrifkannya sebagai tanda kelembapan, lembap atau air yang keluar melalui siling sesuatu unit (“petak”), harta bersama atau harta bersama terhad. Ini termasuk plaster, panel atau papan gipsum yang dipasang pada siling itu, jadi siling palsu yang bertompok juga dikira. Langkah yang sama terpakai bagi dinding lembap atau bocor antara dua unit atau antara unit dengan harta bersama (kerosakan dinding pemisah, per. 65 hingga 67).

Seksyen 142 Akta Pengurusan Strata 2013 (Act 757) pula membantu pemilik di bawah. Dalam kes di mahkamah atau tribunal, jika kelembapan kelihatan pada siling anda, kecacatan itu dianggap berada dalam unit atau harta bersama yang betul-betul di atas. Anggapan ini boleh disangkal: pemilik di atas boleh menunjukkan, sebagai contoh, bahawa air itu sebenarnya datang dari paip bersama.

Punca air menentukan siapa yang membaiki

Punca kebocoran	Dianggap sebagai	Siapa yang biasanya membaiki
Kalis air bilik mandi, perangkap lantai, atau paip dan kelengkapan yang hanya digunakan oleh unit di atas (walaupun melalui ruang siling, dinding atau lantai bersama)	Kecacatan unit itu (per. 58(c))	Pemilik di atas, dalam tempoh 7 hari dari Borang 28 (per. 61)
Paip air atau kumbahan, longkang, meter atau saluran yang digunakan oleh lebih daripada satu unit	Harta bersama atau harta bersama terhad (per. 58(b))	Pemaju, JMB atau MC, dalam tempoh 7 hari dari Borang 28 (per. 62)
Bumbung, dinding luar dan bahagian lain yang tidak terletak dalam mana-mana unit	Biasanya harta bersama di bawah seksyen 2 Akta; semak pelan strata	Pemaju, JMB atau MC
Mutu kerja atau bahan yang lemah, atau kerja yang tidak dibina mengikut pelan yang diluluskan, yang ditemui dalam tempoh liabiliti kecacatan	Tanggungjawab pemaju (per. 58(d))	Pemaju, di bawah perjanjian jual beli (per. 60)

Punca biasa ialah bilik mandi atau balkoni di atas: kalis air yang sudah haus, perangkap lantai yang longgar atau sambungan paip yang retak. Kebocoran di tingkat paling atas selepas hujan lebat selalunya menunjukkan masalah bumbung, yang secara amnya ialah harta bersama. Pemeriksaan yang akan menentukannya.

Apa yang perlu dilakukan apabila air menitis dari siling anda

1. Pastikan keadaan selamat. Jika air berhampiran lampu, kipas atau soket, matikan litar itu dan jauhkan orang dari kawasan tersebut. Alihkan perabot dan peralatan elektronik.
2. Rekodkan. Ambil gambar bertarikh dan video pendek siling, titisan air, kesan tompok yang merebak dan apa-apa yang rosak.
3. Bercakap dengan jiran di atas. Ketukan pintu yang sopan mungkin dapat menyelesaikan masalah mudah, seperti perangkap lantai yang tersumbat.
4. Maklumkan pihak pengurusan secara bertulis. Di bawah per. 56, pemilik yang terjejas memberi notis kepada pemaju (sebelum JMB ditubuhkan), JMB atau MC. Gunakan e-mel atau borang pihak pengurusan, lampirkan gambar dan simpan salinan. Jika COB telah melantik ejen pengurusan, maklumkan ejen itu dan hantar salinan kepada COB.
5. Benarkan pemeriksaan. Pihak pengurusan mesti memeriksa “secepat yang dapat dilaksanakan” dan dalam tempoh 7 hari dari notis anda. Pemeriksaan boleh meliputi unit anda, unit di atas, unit lain dan harta bersama (per. 57). Pemeriksa mungkin mengalirkan air di bilik mandi di atas untuk mengesan punca.
6. Dapatkan Borang 28. Dalam tempoh 5 hari selepas pemeriksaan, pihak pengurusan mesti mengeluarkan perakuan dalam Borang 28 yang menyatakan punca dan pihak yang mesti membaikinya (per. 59). COB boleh membenarkan masa tambahan. Minta salinan anda; anda akan memerlukannya untuk sebarang tuntutan.
7. Pembaikan bermula. Pemilik yang dinamakan mesti mengambil langkah yang perlu untuk membaiki dalam tempoh 7 hari dari menerima Borang 28 (per. 61(1)). Jika pemilik itu tidak berbuat apa-apa, pihak pengurusan mesti melaksanakan pembaikan secepat mungkin dan boleh mendapatkan semula kos penuh daripadanya (per. 61(2)). Jika puncanya harta bersama, pihak pengurusan mesti membaikinya dalam tempoh 7 hari dari tarikh mengeluarkan Borang 28 (per. 62).
8. Tidak bersetuju? Rujuk kepada COB. Sesiapa yang tidak berpuas hati dengan dapatan itu boleh merujuknya kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang akan memutuskan punca dan pihak yang mesti membaiki (per. 64).

Akses ke unit di atas

Pemilik mesti membenarkan pemeriksa dan tukang baiki masuk. Selepas notis bertulis 7 hari, enggan memberi akses ialah satu kesalahan, dengan denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya (per. 63). Dalam kecemasan, iaitu kebocoran yang menjadikan banjir atau bahaya kepada nyawa atau harta benda jauh lebih mungkin berlaku, notis tidak diperlukan dan pintu boleh dipecah masuk.

Siapa yang membayar untuk kebocoran dan kerosakan

• Punca kebocoran. Pihak yang dinamakan dalam Borang 28 membayar untuk membaikinya: pemilik di atas, badan pengurusan (daripada dana bangunan), atau pemaju dalam tempoh liabiliti kecacatan.
• Siling dan barang-barang anda. Bahagian XV berkaitan pembaikan kecacatan, bukan pampasan bagi siling, perabot atau kerugian sewa anda. Sebaik sahaja Borang 28 menamakan punca, cara paling mudah ialah perjanjian bertulis bahawa pihak yang bertanggungjawab membayar kos pembaikan siling anda; simpan sebut harga dan resit. Jika tidak, tribunal mendengar tuntutan bagi kos membaiki kecacatan, dan kerugian lain mungkin memerlukan tuntutan sivil.
• Pembaikan akibat kecuaian pemilik. Jika JMB membelanjakan wang untuk kerja yang berpunca daripada perbuatan sengaja atau cuai seorang pemilik atau penyewanya, JMB boleh mendapatkan semula kos itu daripada pemilik tersebut sebagai hutang (seksyen 21(4)).
• Jumlah kecil. Bagi tuntutan sivil sehingga RM5,000, prosedur tuntutan kecil di Mahkamah Majistret (Order 93, Rules of Court 2012) membolehkan individu membuat tuntutan tanpa peguam (Malay Mail, Februari 2025).

Kondominium baharu? Tempoh liabiliti kecacatan

Jika anda membeli daripada pemaju, perjanjian jual beli berkanun memberikan tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan dari penyerahan milikan kosong. Dalam tempoh itu, pemaju mesti membaiki kecacatan atas kosnya sendiri dalam tempoh 30 hari dari notis bertulis anda (peraturan berkuat kuasa sejak Disember 2007, The Star). Bahagian XV selari dengan peraturan ini:

• Di dalam unit anda atau unit di atas: kebocoran akibat mutu kerja atau bahan yang lemah dalam tempoh liabiliti kecacatan boleh dituntut terhadap pemaju di bawah perjanjian jual beli (per. 60(1)).
• Dari harta bersama: dalam tempoh liabiliti kecacatan harta bersama, tuntutan dibuat terhadap Akaun Liabiliti Kecacatan bangunan (per. 60(2)).
• Selepas tempoh itu tamat: lihat panduan saya tentang kecacatan terpendam selepas tempoh liabiliti kecacatan.

Semasa serahan kunci, periksa setiap siling di bawah bilik mandi, dan periksa sekali lagi selepas hujan lebat yang pertama. Senarai semak kecacatan semasa penyerahan milikan kosong saya menerangkan apa yang perlu diuji, dan panduan penyerahan milikan kosong lewat dan LAD merangkumi satu lagi tuntutan biasa terhadap pemaju.

Apabila pihak pengurusan tidak bertindak: COB dan tribunal

Jika tarikh akhir tidak dipatuhi, contohnya kerana unit di atas disewakan atau kosong, anda mempunyai dua saluran rasmi:

Saluran	Fungsinya	Perkara utama
Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis anda	Menyelia pemaju dan badan pengurusan di bawah Act 757; memutuskan dapatan kebocoran yang dipertikaikan (per. 64)	MBJB dan MBIP mempunyai unit COB. COB boleh melantik arkitek, jurutera, juruukur, juruukur bahan atau penilai berdaftar, atas kos pihak yang bertanggungjawab, dan semua pihak mesti mematuhi keputusannya.
Tribunal Pengurusan Strata (TPS)	Mendengar tuntutan yang disenaraikan dalam Jadual Keempat Akta, termasuk kos atau pembaikan kecacatan dan kegagalan melaksanakan tugas di bawah Akta	Tuntutan sehingga RM250,000 (seksyen 105). RM100 untuk memfailkan Borang 1 bagi hartanah kediaman. Failkan dalam talian melalui e-TPS bersama Borang 28 dan gambar berwarna kerosakan. Tribunal juga boleh mengesahkan, mengubah atau mengetepikan keputusan COB.

KPKT mempunyai pejabat tribunal Zon Selatan di Johor Bahru, dan peguam secara amnya tidak dibenarkan dalam pendengaran melainkan dengan kebenaran tribunal (seksyen 110). Sebaik sahaja anda memfailkan tuntutan, pertikaian yang sama tidak boleh dibawa juga ke mahkamah melainkan tuntutan tribunal itu ditarik balik, ditinggalkan atau dibatalkan (seksyen 106). Panduan Tribunal Pengurusan Strata untuk Johor saya menerangkan pemfailan, pendengaran dan penguatkuasaan award.

Adakah insurans melindungi kebocoran dari unit di atas?

• Polisi induk bangunan. Seksyen 93 Akta mewajibkan badan pengurusan menginsuranskan bangunan terhadap kebakaran, kilat, letupan, tangki atau paip air yang pecah atau melimpah, ribut dan kejadian lain yang disenaraikan. Polisi ini melindungi bangunan, bukan perabot anda.
• Polisi anda sendiri. Polisi pemilik rumah dan polisi isi rumah lazimnya menyenaraikan paip pecah dan limpahan tangki antara risiko yang dilindungi, manakala polisi kebakaran asas hanya melindungi paip pecah sebagai perlindungan tambahan (Insuranceinfo, disemak November 2026; Malay Mail, November 2024).
• Kebocoran perlahan. Polisi melindungi risiko yang disenaraikan di dalamnya. Tanya syarikat insurans anda sama ada resapan perlahan dari bilik mandi jiran dilindungi, atau hanya paip yang pecah secara tiba-tiba, dan laporkan sebarang tuntutan tanpa berlengah bersama gambar dan Borang 28 anda.

Panduan insurans rumah untuk Johor Bahru saya menerangkan perbezaan antara perlindungan kebakaran, pemilik rumah dan isi rumah.

Penyewa, tuan rumah dan pemilik di tingkat atas

• Jika anda menyewa unit di bawah. Maklumkan tuan rumah anda secara bertulis, bersama gambar, dan benarkan pihak pengurusan masuk. Penyewa memerlukan kebenaran tribunal untuk memfailkan tuntutan (seksyen 107), jadi biasanya tuan rumah yang mengendalikannya. Kebocoran dari atas bukan kerosakan oleh penyewa (lihat panduan pemulangan deposit sewa saya).
• Jika anda menyewakan unit di bawah. Bertindak cepat; klausa pembaikan dalam perjanjian anda menentukan apa yang boleh diminta oleh penyewa (lihat panduan perjanjian penyewaan untuk tuan rumah saya).
• Jika anda memiliki unit di atas. Benarkan pemeriksaan dan buat pembaikan dalam tempoh 7 hari dari Borang 28, atau pihak pengurusan boleh membaikinya dan mengenakan bil kepada anda (per. 61(2)).

Jika anda memiliki kondominium di JB dari luar negara

Unit yang kosong boleh bocor tanpa disedari selama berminggu-minggu, dan tarikh akhir tetap berjalan sama ada anda berada di Malaysia atau tidak.

• Tinggalkan kunci dan nombor untuk dihubungi. Namakan seseorang di sini yang boleh dihubungi oleh pihak pengurusan, supaya pemeriksa tidak terpaksa memecah masuk semasa kecemasan.
• Kemas kini butiran anda. Berikan alamat luar negara, e-mel dan nombor WhatsApp anda kepada pejabat pengurusan, supaya notis dan Borang 28 sampai kepada anda.
• Pendengaran. Pihak-pihak dalam tribunal secara amnya dijangka hadir sendiri, jadi rancang perjalanan anda jika tuntutan difailkan.

Panduan saya tentang mengurus hartanah JB dari luar negara merangkumi kenalan tempatan dan urusan dokumen.

Sebelum membeli: semak sejarah kebocoran

Semasa melihat unit subsale:

• Pandang ke atas. Periksa siling di bawah bilik mandi, dapur dan balkoni untuk kesan tompok, cat yang menggelembung, tampalan baharu atau siling palsu baharu yang mungkin menyembunyikan kerosakan lama.
• Tanya penjual secara bertulis sama ada pernah berlaku kebocoran, dikeluarkan Borang 28 atau dibuat pembaikan kalis air di unit itu atau unit di atasnya.
• Tanya pejabat pengurusan tentang laporan kebocoran yang belum selesai, kerja bumbung dan paip dalam minit AGM, dan sama ada bangunan itu di bawah pemaju, JMB atau MC. Bagi tingkat paling atas, tanya bila kali terakhir kerja kalis air dibuat pada bumbung.

Senarai semak cara menyemak pengurusan kondo sebelum membeli saya dan panduan pemeriksaan unit subsale menerangkan setiap perkara, dan panduan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas menunjukkan cara wang pembaikan dikutip. Pada Ogos 2026, menteri perumahan berkata Akta itu akan dikaji semula untuk meningkatkan akauntabiliti JMB dan MC (The Star, 10 Ogos 2026), jadi semak sebarang perubahan sebelum bergantung pada langkah-langkah ini. Pembeli asing juga perlu ambil perhatian bahawa Johor secara amnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi kebanyakan rumah yang dibeli oleh warga asing, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026; lihat halaman saya tentang harga minimum warga asing di Johor).

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Bangunan yang mempunyai JMB atau MC yang aktif mempunyai rekod pembaikan yang boleh anda semak. Pasaran kondo utama di JB:

• Mount Austin: kondo dan kediaman servis berharga sederhana, popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondo lama dan baharu bersebelahan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Danga Bay: menara tepi laut berhampiran pusat bandar.
• Iskandar Puteri: projek yang lebih baharu di sekitar Medini dan Second Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dengan pemandangan laut.
• Rumah bertanah di JB: jika anda lebih suka tiada sesiapa tinggal di atas anda.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Hakmilik strata dijelaskan · Menyewakan bilik di JB · Kos ubah suai dan perabot di JB · Risiko banjir di Johor Bahru · Lembap, kulat dan resapan dinding · Jiran bising

Soalan lazim

Siapa yang bertanggungjawab atas kebocoran air dari unit di atas di kondominium Malaysia?

Pihak yang dinamakan dalam perakuan Borang 28 yang dikeluarkan oleh pihak pengurusan. Di bawah seksyen 142 Akta Pengurusan Strata 2013, kebocoran dianggap berpunca dari unit di atas melainkan dibuktikan sebaliknya. Paip yang digunakan oleh beberapa unit ialah harta bersama di bawah tanggungjawab badan pengurusan, dan kecacatan mutu kerja dalam tempoh liabiliti kecacatan ialah tanggungjawab pemaju.

Berapa lama masa yang diberikan kepada pihak pengurusan untuk memeriksa kebocoran siling?

Dalam tempoh 7 hari dari notis bertulis anda (peraturan 57 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015). Pihak pengurusan kemudian mesti mengeluarkan Borang 28 dalam tempoh 5 hari dari pemeriksaan, dan pihak yang dinamakan mesti membaiki dalam tempoh 7 hari dari Borang 28.

Bagaimana jika pemilik unit di atas enggan memberi akses?

Selepas notis bertulis 7 hari, enggan memberi akses untuk pemeriksaan atau pembaikan ialah satu kesalahan di bawah peraturan 63, dengan denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Dalam kecemasan, notis tidak diperlukan dan pintu boleh dipecah masuk.

Apa yang boleh saya lakukan jika JMB atau MC mengabaikan aduan kebocoran saya?

Rujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda, seperti MBJB atau MBIP, yang boleh memutuskan punca dan pihak yang mesti membaiki. Anda juga boleh memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata: tuntutan sehingga RM250,000, fi pemfailan RM100 bagi hartanah kediaman, bersama Borang 28 dan gambar berwarna.

Adakah insurans rumah melindungi kerosakan air dari unit di atas?

Bergantung pada polisi. Polisi pemilik rumah dan isi rumah lazimnya menyenaraikan paip pecah dan limpahan tangki, manakala polisi kebakaran asas hanya melindungi paip pecah sebagai perlindungan tambahan. Tanya syarikat insurans anda sama ada resapan perlahan dilindungi, dan simpan gambar serta Borang 28 untuk sebarang tuntutan.

Adakah kebocoran di kondominium baharu tanggungjawab pemaju?

Jika ia disebabkan oleh mutu kerja atau bahan yang lemah dalam tempoh liabiliti kecacatan, iaitu biasanya 24 bulan dari penyerahan milikan kosong di bawah perjanjian jual beli berkanun, anda boleh menuntut terhadap pemaju. Kecacatan harta bersama dalam tempoh itu dituntut terhadap Akaun Liabiliti Kecacatan.

Membeli kondominium dan mahu mengelakkan kejutan?

Beritahu saya projek yang sedang anda pertimbangkan dan bajet anda. Saya akan membantu anda bertanya kepada penjual dan pejabat pengurusan tentang laporan kebocoran, kerja kalis air dan akaun bangunan, serta mengatur lawatan supaya anda boleh memeriksa siling sendiri. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 142, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, Bahagian XV dan XVI (salinan diterbitkan oleh DBKL), berkuat kuasa 1 Jun 2015, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 2 dan 21 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Act 757, seksyen 93, disemak November 2026; Act 757, seksyen 105, disemak November 2026; Act 757, seksyen 106, disemak November 2026; Act 757, seksyen 107, disemak November 2026; Act 757, seksyen 110, disemak November 2026; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Jun 2015; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, dikemas kini 13 Ogos 2025; KPKT, portal e-TPS, disemak November 2026; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Jun 2018; Sinar Harian, “MBIP bertindak selepas terima aduan” (Pesuruhjaya Bangunan MBIP), 6 Januari 2019; The Sunday Star, tentang tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan (diterbitkan semula oleh National House Buyers Association), 16 Disember 2007; Insuranceinfo, risiko yang dilindungi insurans kebakaran dan pemilik rumah/isi rumah, disemak November 2026; Malay Mail, tentang perlindungan insurans rumah di Malaysia, 22 November 2024; Malay Mail, tentang prosedur tuntutan kecil, 28 Februari 2025; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Ogos 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau insurans. Peraturan dan prosedur boleh berubah; sahkan dengan badan pengurusan anda, Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda, Tribunal Pengurusan Strata, syarikat insurans anda atau peguam sebelum anda bertindak.