在新山购买山坡或斜坡住家：购买前要检查什么

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月11日

本指南写给在新山物色山坡上或斜坡旁住家的人，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家，以及MM2H参与者。简短回答：山坡住家可以带来景观、凉风和较高的地势，但您同时也买下了斜坡及其周围的挡土墙。出价之前，请先弄清楚斜坡由谁拥有和维护，查看有没有裂缝、鼓起和堵塞的排水沟，索取维护记录；如果发现任何异常，请找专业工程师。

柔佛哪里有山坡和斜坡住家

斜坡是新山许多住宅区的一部分。您通常会在四种地方遇到它们：

• 丘陵地上的住宅区：一排排房屋沿山坡逐级而下，排与排之间有挡土墙或长草的斜坡。
• 平台边缘：房屋背靠削切过的斜坡，或位于一个往下通向道路、排水沟或河流的斜坡上方。
• 高尔夫、湖泊和公园住宅区：经过园林规划的景观地段，通常位于设有自己管理层的门禁项目中。
• 靠近山丘或森林：与天然斜坡相邻、住宅区内无人维护的地段。

2023年12月，一名柔佛州行政议员表示，全州已确认80个高危斜坡，许多位于道路沿线，其中包括新山的地点（The Star，2023年12月）。对买家来说，风险取决于具体的地段，以及其斜坡是如何建造和维护的，而不是地区的名称。

相关规定：斜坡等级与由谁审核设计

马来西亚的规划规定把陡峭土地视为环境敏感区（kawasan sensitif alam sekitar，KSAS）。PLANMalaysia于2025年11月发布的环境敏感区规划与管理指南，参考了较早的联邦山区及高地发展指南（Garis Panduan Perancangan Pembangunan di Kawasan Bukit dan Tanah Tinggi，2009），并订定了以下斜坡等级。

斜坡等级	坡度（天然斜坡）	2025年11月指南对发展的意义
第I级	15°以下	不被视为敏感斜坡区；适用一般规划规定。
第II级	15°至25°以下	KSAS第3级：允许影响较低的发展，并须符合当局订定的条件。
第III级	25°至35°以下	KSAS第2级：只允许有限度、受管制的发展；基础设施须提交地质评估及灾害风险缓解报告。
第IV级	35°及以上	KSAS第1级：一般不准发展，只限于康乐、研究和必要基础设施等有限用途。

您可能会听到的其他相关机构和制度：

• 马来西亚工程师局（BEM）。1993年Highland Towers倒塌事件后，BEM设立了认可审核员（Accredited Checkers）制度，以独立审核设计；BEM于2021年5月的简报将其与坡度超过25°的山坡发展联系起来。
• JKR的斜坡工程组（Cawangan Kejuruteraan Cerun）主要处理公共道路沿线的斜坡。在2025年东北季候风来临前，JKR在全国标出了1,087个高风险斜坡（The Star，2025年9月）。
• 您的地方政府（MBJB、MBIP、MPKu或MBPG）。土方工程、挡土墙和扩建一般都须获得地方政府批准；请参阅新山装修准证。

斜坡由谁负责？

吉隆坡市政局（DBKL）2023年关于维护私人土地上斜坡的指南列出了一般原则：已注册的土地拥有者、发展商，或联合管理机构（JMB）或管理机构（MC），须为其土地上的斜坡负责。在吉隆坡，坡度超过25°且高度超过10米的斜坡，其拥有者可被要求在第五年后请工程师检查，之后至少每五年检查一次；无视维修令者可被罚款最高RM100,000。柔佛的地方政府可能有不同做法，请向您所属的地方政府查询。

斜坡所在位置	通常由谁维护	应索取什么
在您自己的地段内（个别地契）	您，即屋主	显示地段界线的地契图则；任何工程师报告；过去的维修收据
分层地契项目中的公共产业（公寓或门禁分层有地住宅）	发展商期间由发展商负责，之后由JMB或MC负责，费用来自管理费和偿债基金（sinking fund）	常年大会（AGM）会议记录、斜坡及排水沟维护记录、斜坡工程预算
位于您上方或下方的邻居地段	该邻居	隔壁有没有挖土、填土或扩建的迹象；任何纠纷记录
地方政府、州政府或道路保留地	相关当局（地方政府、JKR或州政府）	出现问题时应向哪个机构报告；是否曾发出任何通知

要了解您的地界在哪里，可以先做地契查册，并查看地契图则或分层图则。如果是分层地契项目，请阅读分层地契如何运作及如何查核公寓的管理。如果上坡的邻居正在挖土或填土，请参阅邻居与地界纠纷。

看房时要检查什么

您不需要是工程师，也能发现明显的警示迹象。请绕整个地段走一圈，往斜坡上方和下方都看一看，如果可以的话，在大雨过后再去看一次。

检查项目	正常的样子	警示迹象
挡土墙	墙面笔直竖立；接缝紧密；可以看到排水口	新出现、较宽或不断扩大的裂缝；鼓起或倾斜的部分；接缝处出现缝隙
泄水孔和排水口	孔洞畅通，雨后有些潮湿的水渍	孔洞堵塞，或水从墙面其他地方渗出
斜坡上及周围的排水沟（平台排水沟和阶梯式排水沟）	畅通、完整的沟渠，连接到主排水沟	排水沟内有淤泥、杂草或树根；排水沟断裂或分离；水流过斜坡表面
地面和植被	均匀的草地或植物覆盖	光秃的地块、冲沟、滑落的泥土、斜坡顶部倾斜的大树
围栏、柱子和铺面	柱子垂直；铺面平整	倾斜的围栏或柱子；车道、车廊或屋外地坪出现裂缝
房屋本身	门窗开关顺畅	房屋与地面交接处出现新裂缝、门开始卡住、踢脚线下方或地板与墙壁之间出现缝隙
斜坡底部	地面干燥	底部有水渗出或积水

2025年11月吉隆坡发生的一宗山体滑坡显示，起因可以多么平常：官员指出，挡土墙因水流侵蚀而变弱、过度生长的大树增加了重量，以及树根堵塞了排水沟，导致超过100名居民须离开家园（Bernama，2025年11月）。DBKL的指南建议至少每月清理一次斜坡排水沟，泄水孔则至少每年清理一次。

应向卖家或管理层询问的问题

• 这个地段上或旁边是否曾经发生滑坡、修补裂缝或重建墙壁？是什么时候，由谁核证？
• 斜坡或挡土墙有没有工程师的检查报告？
• 谁负责清理斜坡排水沟，多久清理一次？我可以看看维护时间表或合约吗？
• 分层地契项目：AGM会议记录对斜坡和排水沟有什么记载？偿债基金中有没有拨款用于斜坡工程？（请参阅公寓常年大会与投票及管理费与偿债基金。）

请配合一般的二手房屋检查一起进行。靠着斜坡建造的后墙可能会渗入湿气，所以也请阅读潮湿、发霉与墙壁渗水。如果房屋曾朝斜坡方向扩建，请参阅二手房的非法扩建，查核相关批准。

什么时候该找专业工程师

如有以下任何情况，请找在马来西亚工程师局注册的专业工程师（Jurutera Profesional），最好是具备岩土工程经验的：

• 您看到上表中的任何警示迹象，尤其是看起来是最近才出现的裂缝或鼓起。
• 地段就位于高挡土墙或陡峭削切斜坡的正上方或正下方。
• 您计划扩建、建游泳池、削切斜坡或加建挡土墙。这些工程须获得地方政府批准，通常也需要工程师设计。
• 您要购买斜坡上的空地自建房屋（请参阅在柔佛买地建屋）。

您可以在BEM的网上注册名册查核工程师的注册资格。费用视斜坡情况而定，请索取书面报价。如果是仍在缺陷责任期内的新房，请以书面向发展商报告问题；请参阅交屋（VP）检查清单及缺陷责任期（DLP）后的潜在缺陷。

保险：山体滑坡通常不在标准保障范围内

Insurance Info（2024年11月）解释，屋主保单在基本火险之外增加了水灾和盗窃等风险的保障，但山体滑坡和地陷通常不包括在内，而是以较高保费作为附加保障出售。各保单条文不同，因此：

• 以书面询问保险公司，山体滑坡、地陷和地面隆起（heave）是否受保障，以及须符合什么条件。
• 按重建房屋的成本投保，而不是按市值或贷款余额（Insurance Info指引，核实于2026年11月）。
• 在分层地契项目中，询问大楼的总保单（master policy）对公共斜坡和墙壁的保障范围。

本文为一般资讯，并非保险意见。更全面的介绍，请参阅新山住家保险。

好处：景观、凉风与较高地势

好处	需要权衡的代价
可俯瞰住宅区、高尔夫球场、湖泊或城市夜景	如果下方土地日后被发展，景观可能会改变
更多凉风，通常也更有隐私	楼梯更多、车道更陡，年长家人出入较不方便
与低洼街道相比，受河水泛滥和闪电水灾影响的机会通常较低	雨水仍会往下流：位于斜坡底部或低于道路的房屋可能会积水
地段较大或形状不规则，可设阶梯式花园	斜坡、墙壁和排水沟需要定期维护，费用往往由屋主承担

水灾这一点在柔佛很重要。MetMalaysia预计2026/2027年东北季候风将从2026年10月27日持续至2027年3月，11月至1月期间会有几次持续大雨（The Star，2026年10月）。较高的地势有帮助，但大雨也正是斜坡问题显现的时候。请阅读新山的水灾风险及新山天气与季候风季节。

在价格方面，签约前发现的斜坡问题，可以在议价时提出，或列入买卖合约（SPA）的条件中，而银行估价师也可能会注意到。请参阅如何出价及银行估价偏低时怎么办。

外国买家与海外屋主须知

外国屋主适用同样的规定。外国人一般只能购买RM1 million起的柔佛住宅房产，有地住宅也包括在内（New Straits Times，2026年4月；请参阅柔佛外国人最低购房价格）。如果您住在海外，请安排人在大雨过后巡查地段，并保持排水沟畅通；请参阅从海外管理新山房产。

如果这对您很重要，该在哪里买

无论您是想要景观地段还是想避开斜坡，都可以先从以下地区指南开始，并问我哪些街道位于斜坡上方或下方。

• Iskandar Puteri：MBIP辖下的较新城镇，许多设有住宅区管理和设计指南。
• Bukit Indah和Gelang Patah：门禁有地住宅，住宅区规定与MBIP的规定并行。
• Horizon Hills及Leisure Farm：高尔夫和度假村式住宅区；另请参阅新山高尔夫住宅。
• Mount Austin：受家庭欢迎的排屋和半独立式住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：MBJB辖下的成熟住宅区，有地住宅存量充足。
• Kulai和Senai：新山地区北缘、MPKu辖下的有地住宅。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读有地住宅指南及门禁保安住宅。

更多柔佛生活指南：新山的水灾风险 · 二手房屋检查清单 · 新山住家保险 · 新山装修准证

常见问题

在新山买斜坡上的房子安全吗？

许多山坡住家都很稳固；风险在于个别地段，以及其斜坡、墙壁和排水沟是如何建造和维护的。看房时请检查这些部分，索取维护记录，如果看到警示迹象，请找专业工程师。

在马来西亚，多大的坡度算是陡峭？

PLANMalaysia 2025年11月的指南把斜坡分为四个等级：第I级15度以下，第II级15度至25度以下，第III级25度至35度以下，第IV级35度及以上。第IV级斜坡除了有限用途外，一般不准发展，而第III级只允许有限度、受管制的发展。

我家旁边的斜坡由谁负责维护？

一般由斜坡所在土地的拥有者负责：如果在您的地段内，就是您；如果是分层公共产业，就是JMB或管理机构；如果是地方政府或道路用地，就是相关当局。地契图则或分层图则会显示斜坡的位置。

斜坡移动有哪些警示迹象？

挡土墙出现裂缝或鼓起、泄水孔堵塞或干涸、斜坡底部有水渗出或积水、围栏、柱子或树木倾斜、房屋与地面交接处出现新裂缝、门开始卡住，以及铺面区域出现裂缝。出现以上任何一种情况，都应该找专业工程师。

在马来西亚，住家保险保障山体滑坡吗？

通常不在标准保障范围内。Insurance Info（2024年11月）指出，山体滑坡和地陷通常是需要较高保费的附加保障。请以书面询问您的保险公司；如果是分层地契项目，请查看总保单。

山坡住家比较不容易淹水吗？

地势较高的地方通常较少受到河水泛滥和闪电水灾影响。但斜坡会引导雨水流动，所以位于斜坡底部或低于道路的房屋仍可能积聚径流。

在新山看山坡住家？

告诉我地区、预算和房屋类型。看房时，我会指出挡土墙、排水沟和斜坡边缘的位置，并在您出价前向卖家或管理层索取维护记录和工程师报告。您也可以预约看房，如果人在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：PLANMalaysia（KPKT），Panduan Perancangan dan Pengurusan Kawasan Sensitif Alam Sekitar（PPP KSAS），2025年11月；DBKL，Garis Panduan Penyenggaraan Cerun Tanah Bermilik di Kuala Lumpur 2023（2024年2月发布），核实于2026年11月；Board of Engineers Malaysia，Accredited Checker（岩土及结构）注册简报，2021年5月25日；The Star，“JKR on guard against landslides”，2025年9月27日；The Star，“80 landslide-prone slopes identified in Johor”，2023年12月19日；Bernama，“Erosion, clogged drainage caused Taman United landslide”，2025年11月25日；Insurance Info，马来西亚住家保险保障与保单指南，2024年11月22日；Insurance Info，“Important points to note when buying insurance for your property”，核实于2026年11月；The Star，“Start of Northeast Monsoon expected on Oct 27, MetMalaysia says”，2026年10月23日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月11日，并非法律、工程或保险意见。规定、指南和保单条款都会变动；请向您的地方政府（MBJB、MBIP、MPKu或MBPG）、您的律师及您的保险公司确认，并在购买或建造前，请持牌专业工程师检查任何斜坡或挡土墙。