马来西亚二手房的非法扩建：购买前如何检查

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日

本指南写给在新山购买二手（subsale，二手市场）有地住宅的人，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家以及MM2H参与者。简短回答：后厨房、加建房间或新的门廊屋顶等扩建工程都需要地方政府的书面批准，而一旦您买下房子，未获批准的扩建就成了您的问题。出价之前，请向卖家索取已批准的图则和准证，与现场实际情况对照，并在买卖合约（SPA）中约定：如果工程必须补办批准或拆除，由谁付费。

什么算是非法扩建？

非法（未获批准）扩建，是指任何需要地方政府批准却从未获得批准的加建或改建，或建成后与批准内容不符的工程。在日常马来语中，您会听到ubah suai tanpa kebenaran（未经许可的装修）。新山较旧的排屋和半独立式住宅中常见的例子：

工程类型	为何通常需要批准	看房时要注意什么
后厨房或后部扩建	在原建筑线以外加建新地基、墙壁和屋顶	后部地面高度或天花板高度有变化；屋顶与原屋顶相连；结构延伸至后围篱或排水沟
门廊屋顶或雨篷	新的屋顶结构；地方政府会发出雨篷准证	门廊上方的钢结构或混凝土屋顶；是否延伸超出前围篱线
加建楼层、阁楼或屋顶房间	新的上层结构和楼板；须由注册工程师负责	原楼面图中没有的房间；屋内加建的楼梯；以混凝土屋顶取代瓦片
角头地段的侧面扩建	须遵守与侧面道路保留地之间的退缩距离	建筑物贴近侧围篱；边界处有面向道路的窗户
前墙或外观改动	在MBJB，外观改动须申请准证	封闭前门廊改成房间；前方加建新墙
重建或加高的共用墙	重建外墙或共用墙算作“建造”	与邻居共用的新墙；有纠纷或裂缝的迹象
建在排水沟或后巷上方的结构	这些区域在地段之外，您无权在上面建造	覆盖季候风排水沟的混凝土板；建在后巷上方的房间

油漆、重铺瓷砖和更换新厨柜不在地方政府的准证清单上。如果您计划自行装修，想了解哪些工程需要准证及相关费用，请参阅我的新山装修准证指南。

法律怎么说

在马来西亚，装修和扩建的批准由地方政府（pihak berkuasa tempatan）发出，依据的是各州采纳的联邦法律：

• Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133)。第70(1)条规定，任何人未经地方政府事先书面许可，不得建造建筑物。根据第70(16)条，对建筑物进行改建或加建，如涉及新地基、新的或更大的上层结构或屋顶、偏离已批准的图则，或重建外墙或共用墙，均视为建造建筑物。
• 推定由屋主负责。第70(17)条推定（除非能证明并非如此）建筑工程是由地主进行的。买下附有未获批准扩建房子的买家，也一并承接了这一风险。
• 罚则。第70(13)条规定可处以最高RM50,000罚款、最高三年监禁或两者兼施，罪行持续期间另可每天罚款最高RM1,000。MBIP市长曾指出，未经准证装修的最高罚款为RM250,000及最高10年监禁（The Star，2021年10月）。
• 拆除。第72条允许地方政府下令停止工程或拆除结构，若由地方政府自行拆除，可追讨相关费用。

2023年6月，柔佛州房屋及地方政府事务委员会主席表示，地方政府将依据Act 133和Strata Management Act 2013（2013年分层管理法令）采取行动；MBIP在接获投诉指扩建阻塞排水沟后，已拆除Skudai Taman Ungku Tun Aminah约120间商业场所的扩建和雨篷（The Star，2023年6月15日）。邻居有同样的扩建，并不代表您的扩建就已获批准。

出价前如何检查房子

大多数问题在签SPA之前处理，比签了之后处理花费更少。以下是我和买家一起遵循的顺序：

1. 向卖家索取文件。房子的已批准建筑图则、每项扩建的地方政府准证或批准信，以及按完整建筑图则进行的工程所需的完工及合规证书（CCC）。较旧的房子可能持有的是入伙准证（CFO）。请参阅我的CCC指南。
2. 把图则与房子对照。数一数房间和厕所，检查屋顶类型、后墙线、门廊以及楼上的任何加建。凡是图则上没有却建了的部分，或在准证图则上以红色标示但实际建法不同的部分，都是差距。
3. 留意地段线以外。覆盖季候风排水沟的混凝土板或建在后巷上方的房间是警示信号，因为那块土地不属于地契范围。地契查册可确认屋主和限制条件，地契图则则显示地段边界。
4. 检查共用墙和邻居。对于排屋和半独立式住宅，若影响到共用结构，MBJB的指引要求提供邻居证明书（perakuan jiran）。请参阅邻居与地界纠纷。
5. 询问是否收到通知。以书面方式询问卖家，地方政府或住宅区管理方是否曾发出任何通知、罚单或拆除令。在门禁住宅区，请向管理方索取其装修记录和设计规则（参阅门禁及保安住宅）。
6. 请专业人士检查。建筑师、工程师或房屋检查员能发现结构上的偷工减料。请参阅我的二手房屋检查指南；新屋顶与旧屋顶接合处漏水很常见（参阅有地住宅屋顶漏水）。

如果卖家遗失了文件，卖家作为屋主可向地方政府询问如何取得已批准图则的副本；程序和费用因地方政府而异。在文件出现之前，请把扩建视为未获批准。

未获批准的扩建如何影响您的贷款、保险和转售

方面	可能发生的情况	应该怎么做
银行估价	估价师可能对不在已批准图则上的空间给予很低甚至零价值，因此估价和贷款额可能低于成交价。	尽早告诉银行有扩建，并询问会如何处理。请参阅估价偏低时怎么办。
贷款文件	雪兰莪一名地方政府官员表示，银行在批出房屋贷款时会要求CCC，而包括扩建在内的建筑工程在出售或转让时也需要CCC（The Star，2022年8月）。	尽早确认您的银行是否需要扩建的相关文件。
保险	根据Financial Services Act 2013（2013年金融服务法令）附表9，消费者在回答保险公司的问题时必须合理谨慎（FMOS，2026年4月）。上述雪兰莪官员也表示，未获批准的工程可能影响保险索赔（The Star，2022年8月）。	完整填写投保表格，并告知保险公司有扩建。请参阅新山房屋保险。
地方政府行动	补办批准或拆除的通知会发给现任屋主，并可依据Act 133处以罚则。	保留卖家的书面答复和SPA中的任何保证条款。

利用SPA和出价来管理风险

二手房的买卖合约（SPA）常写明房子以“as is where is”（按现状）出售，即以目前的状况出售。除非合约另有规定，这种措辞可能让买家承担现有问题，包括未获批准的工程。买家与律师一起处理的方式：

• 卖家保证。加入条款，说明卖家未曾收到地方政府通知，且所列扩建已获批准；若事后证明不实，买家可获补救。
• 约定由谁支付补办费用。卖家可在交易完成前申请批准，或双方约定如何分担费用和罚款。
• 在出价中反映。如果您要承担这项风险，出价时可考虑补办批准或拆除工程的可能费用。请参阅如何为二手房出价。

想了解更全面的情况，请参阅SPA详解、二手房产的风险和在柔佛买房的法律步骤。以上为一般资讯，并非法律意见。

已经拥有一间有非法扩建的房子？

如果工程符合现行规定，通常可以事后补办批准。2021年10月，MBIP市长表示，未经批准就装修的屋主，若工程符合所有法规和指引，可以提出申请，但仍会被罚款，罚款最高为已完成工程费用的30%；The Star在2023年6月也报道了同样的立场。MBJB的小型工程清单（2022年12月）列明罚款图则费（wang pelan berdenda）为一般处理费的10倍。

一般流程如下：

1. 先与地方政府沟通。MBIP曾表示，其建筑组会就批准标准向屋主提供咨询，不收费（The Star，2021年10月）。请从您的门牌税（cukai taksiran）单据确认负责您地区的地方政府：MBJB、MBIP、MBPG或MPKu。
2. 委任呈交人。由注册建筑师、工程师或建筑绘图员测量已建成的部分并绘制图则；任何混凝土屋顶、楼板或结构墙都须由注册工程师认证。
3. 通过地方政府的一站式中心呈交（OSC 3.0 Plus），附上地契、门牌税和地税收据，若涉及共用墙，还须附上邻居的同意书。
4. 修改或拆除无法获批的部分。建在排水沟或后巷上方、或位于规定退缩范围内的工程，可能必须缩减或拆除。

如果您把房子出租，请在租约中禁止租客未经您书面同意进行改建，因为该法令的推定指向的是屋主，而不是租客。如果您计划加建隔间按房间出租，请先阅读我的新山分租房间指南。

公寓及分层住宅

分层住宅受Strata Management Act 2013以及Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015附表三中的标准附加细则规管。第27段规定装修须事先获得管理层的书面批准；第28段规定加建平台、移动外门或窗户或更改安全设施，须同时获得当局和管理层批准；第29段则禁止未经管理层书面批准更改外观。

2025年10月，The Star报道了Skudai的低价组屋，当地的扩建覆盖了排水沟并阻塞走道，MBIP已在部分座楼拆除上锁的走廊铁花和扩建。购买分层单位时，请询问管理层该单位是否有任何已批准或尚未解决的装修问题，并参阅我的买公寓前检查管理层和分层地契指南。

外国买家须知

外国屋主须遵守同样的规定。外国人一般只能购买价格RM1 million（100万令吉）或以上的柔佛住宅产业，有地住宅也包括在内（New Straits Times，2026年4月；参阅柔佛外国人最低购买价），因此外国买家常看较大的半独立式住宅和独立洋房，而这类房子加建房间和有盖露台很常见。请逐项索取批准文件。

如果您在意这一点，可以在哪里买

• Tebrau、Setia Indah和Molek：MBJB辖下的成熟住宅区，对照已批准图则检查过往扩建尤为重要。
• Mount Austin：受家庭欢迎的二手排屋和半独立式住宅。
• Skudai、Tampoi和Kempas：位于市区与Iskandar Puteri之间的较旧排屋。
• Iskandar Puteri：MBIP辖下较新的镇区，通常设有住宅区设计指引。
• Bukit Indah和Gelang Patah：门禁有地住宅，除MBIP规定外还须遵守住宅区规则。
• Permas Jaya和Senibong：东区有地住宅，属MBPG管辖。

可在我的新山房产地图上比较，或参阅有地住宅指南和角头排屋与中间排屋比较。

更多柔佛生活指南： 山坡与斜坡住家 · 新山装修准证 · 二手房屋检查清单 · 有地住宅屋顶漏水 · 新山白蚁与害虫防治

常见问题

在马来西亚未经批准扩建房子违法吗？

是的。Street, Drainage and Building Act 1974第70条规定，建造建筑物须事先获得地方政府的书面许可，而涉及新地基、新的或更大的屋顶或重建共用墙的扩建都算作建造。在新山，负责的地方政府视地址而定，为MBJB、MBIP、MBPG或MPKu。

如何检查二手房的扩建是否已获批准？

向卖家索取已批准的建筑图则、每项扩建的地方政府准证或批准信，以及按完整图则进行的工程的CCC。把图则与实际建成的部分对照：房间、屋顶类型、退缩距离，以及任何建在排水沟或后巷上方的结构。如果缺少文件，在获得证明之前，请把扩建视为未获批准。

附有未获批准扩建的房子能申请房屋贷款吗？

就房子本身而言通常可以，但银行估价师可能对未获批准的面积给予很低甚至零价值，因此估价和贷款额可能低于成交价。请尽早告诉银行有扩建，并在签约前询问会如何处理。

买下房子后，非法扩建由谁负责？

由您负责。该法令推定，除非另有证明，建筑物上的工程是由地主进行的，而地方政府的通知会发给现任屋主。这就是为什么买家会在签SPA之前，就补办批准或拆除工程由谁付费进行协商。

在柔佛，非法扩建之后还能获得批准吗？

如果符合现行规定，通常可以。MBIP曾表示，这类工程可事后获批，罚款最高为工程费用的30%；MBJB的小型工程清单则列明罚款图则费为处理费的10倍。违反退缩距离或建在排水沟上方的工程可能必须拆除。

公寓屋主封闭阳台或扩建单位需要批准吗？

需要。标准分层附加细则规定装修须获得管理层书面批准，而加建平台或移动外门或窗户等改动，须同时获得当局和管理层批准。更改外观同样需要管理层批准。

在新山买二手有地住宅？

告诉我地区、预算和房屋类型。凡是有扩建的房子，我会在您出价前向卖家索取已批准的图则和准证，与现场情况对照，并指出您的律师、银行和保险公司应该知道的事项。您也可以预约见面看房，若您身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Street, Drainage and Building Act 1974，Part V，第70及72条（National House Buyers Association发布版本），核实于2026年11月；MBJB，Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指引），2016年更新，查阅于2026年11月；MBJB，小型装修准证图则清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月，查阅于2026年11月；MBJB，OSC 3.0 Plus修订建筑图则清单（MBJB/OSC/PP/P2_22），2025年1月1日更新；The Star，“MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日；The Star，“Get approval for renovations or face hassles when selling house”，2022年8月16日；The Star，“Housing exco: City council will take action if structures obstruct”，2023年6月15日；The Star，“Illegal extensions plague Johor strata management”，2025年10月9日；Financial Markets Ombudsman Service (FMOS)，“Failure to disclose pre-existing medical condition”，2026年4月29日（Schedule 9，Financial Services Act 2013）；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U. (A) 107/2015，Third Schedule（DBKL发布副本），核实于2026年11月；KPKT，OSC 3.0 Plus手册（MBJB发布版本），核实于2026年11月；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律、财务或保险意见。地方政府的规定、费用和罚则会有变动；请向您的地方政府（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）、律师、银行和保险公司确认，并在购买或建造前请持牌专业人士检查任何扩建。