新山住宅的白蚁与害虫防治：迹象、处理方法与检查要点

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日

本指南写给新山的业主、房东和租客，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简短回答：白蚁（anai-anai）是马来西亚有地住宅的已知风险，所以要留意蚁道（泥管）、空心的木材和脱落的翅膀，并在处理前先请持牌业者检查。在马来西亚，受雇提供的害虫防治服务必须由农药局（Pesticides Board）发牌的业者进行。购买二手有地住宅前，请索取过往的处理记录，并请人检查屋顶空间和木材。

为什么柔佛住宅要关注白蚁问题

新山全年温暖潮湿，季候风季节雨量很大（见我的新山天气指南）。地下白蚁生活在泥土中，需要湿气，并以木材为食，所以这里的气候正适合它们。

马来西亚森林研究院（FRIM）称亚洲地下白蚁为国内最主要的城市害虫。在FRIM于2013年发表的一项调查中，排屋遭侵袭的情况最常见，而其中大多数在1公里范围内有花园或林地。蚁群可以非常庞大：马来西亚理科大学（Universiti Sains Malaysia）针对槟城受侵袭建筑的研究（Sains Malaysiana，2015年）估计，蚁群约有100,000只至超过400万只白蚁，觅食范围可达建筑物外30米。

这在实际上意味着：

• 有地住宅更容易受影响。白蚁通常从泥土中上来，所以排屋、半独立式和独立式洋房比离地很高的单位有更多接触点。
• 木材是目标。旧房子的屋顶桁架和挂瓦条、门窗框、踢脚线、拼花或木地板、嵌入式衣柜和厨房橱柜。
• 湿气对它们有利。漏水的水管、排水不良、潮湿的墙壁，以及接触泥土的木材（花槽、堆放的木材、旧树桩）都会提高风险。

这并不代表每间新山房子都有白蚁；定期检查只是在这里拥有有地住宅的一部分。

要留意的警示迹象

迹象	检查位置	代表什么
蚁道（细长的泥土通道）	墙壁、地板边缘、地基、柱子、橱柜背面、电线槽	白蚁正在或曾经从泥土中出来觅食
空心或松软的木材	门框、踢脚线、屋顶木材、楼梯、衣柜。可用螺丝起子的柄轻敲	白蚁正在木材内部啃食
脱落的翅膀	窗台、灯具附近、地板角落	附近曾有白蚁分飞
室内出现有翅白蚁（分飞蚁）	黄昏或夜间的灯光周围	室内大量出现通常表示建筑物内或附近有蚁群
裂缝或空心木材中有类似泥土的填充物	墙体空隙、橱柜后方、屋顶空间	蚁巢材料，往往表示侵袭已相当严重

如果发现白蚁

• 不要先弄破蚁道或用家用杀虫剂喷洒。这样可能令白蚁四散，使蚁群更难处理。
• 请持牌业者检查，包括屋顶空间，并在同意采用任何方法前要求对方提供书面检查结果。
• 处理湿气来源，例如漏水或堵塞的排水沟，作为整体工程的一部分。
• 检查结构是否受损。屋顶或地板木材若被严重蛀蚀，可能需要承包商或工程师处理，有些维修工程还需要地方政府批准（见我的装修准证指南）。

白蚁处理的类型

马来西亚标准MS 1849:2005（2020年确认）由马来西亚标准局（Department of Standards Malaysia）出版，是保护建筑物免受地下白蚁侵害的作业守则，涵盖预防、检测和处理，包括建造前和建成后的土壤处理。简单来说，主要选项有：

方法	适用情况	原理	要问的问题
建造前土壤处理	新建筑铺设地台板之前	处理建筑物下方和周围的泥土，形成屏障	新房子：有没有做？何时做？有没有记录？
建成后液体屏障	已有白蚁活动的现有房屋，或作预防用途	沿墙壁和地板钻孔，把白蚁药注入泥土，重建屏障	哪些地方会钻孔、孔洞如何封补、多久需要再次处理
诱饵系统	正在侵袭中，或难以钻孔的地方	设置装有诱饵的饵站，让白蚁把诱饵带回蚁群，目标是消灭整个蚁群	饵站多久检查一次、需要多久才能控制住蚁群
木材处理或更换	已损坏或易受侵害的木材	用防腐剂处理木材，或改用经处理的木材或非木质材料	哪些部分属于结构构件，由谁检查

关于诱饵，一项2020年在槟城和吉打多个地点进行的研究发现，诱饵约在4至8.6周内消灭了Coptotermes gestroi蚁群（Insects，2020年8月）。每间房子的结果不同，所以请向业者询问实际可行的时间表。

我在这里不提供价格：报价因房屋大小、方法和业者而异，而且我找不到注明日期的官方资料说明一般价格范围。请针对相同的工作范围索取两到三份书面报价。

选择持牌害虫防治业者

在马来西亚，害虫防治受Pesticides Act 1974（1974年农药法令）规管，主管机构为农药局（Lembaga Racun Makhluk Perosak，LRMP），其发牌事务由农业局（Jabatan Pertanian）负责。Pesticides (Pest Control Operator) Rules 2004（P.U.(A) 70/2004）规定了三种执照：

执照	谁需要
害虫防治业者执照（Pest control operator licence）	提供受雇害虫防治服务的公司或商家。每张执照只适用于一个营业场所。
农药施用员执照（Pesticide applicator licence）	执行或监督处理工作的人员。须通过农药局的考试。
助理农药施用员执照（Assistant pesticide applicator licence）	在持牌施用员监督下施用农药的工人。

规则中值得了解的要点：

• 执照有效期两年，且不可转让。2024年10月，农业局宣布推出附有QR码的线上e-Lesen系统，可查询执照是否有效（RTM，2024年10月2日）。
• 您应该收到书面报告。每次工作后，施用员必须以Form H向您提供书面报告，业者也必须保存副本两年（第14(3)条规则）。请保存好您那一份：日后出售或出租时，它就是您的处理记录。
• 设有罚则。违反规则者初犯可被判监禁六个月或罚款RM1,000（第18条规则），农药局也可暂停或吊销执照。
• 处理自己的住宅可获豁免，前提是该房产仅作非商业用途（第9条规则）。发展商和承包商处理自己的建筑工地则不获豁免。

签约前要问的问题

• 能否让我看看业者执照，以及负责施工人员的施用员执照？
• 检查发现了什么？为什么用这个方法？钻孔和瓷砖之后会如何修复？
• 包括多少次跟进检查？什么时候进行？
• 有没有保修？保修范围是什么、为期多久、是否需要每年检查才能保持有效？如果我出售房子，保修能否转给新屋主？

对于上门推销、提供即日处理的服务，或不肯出示执照、不愿把工作范围和保修写成书面的人，要提高警惕。一般承包商方面，请参阅我的在新山聘请设计师或承包商指南。

购买二手有地住宅：白蚁检查

白蚁造成的损坏在短暂的看房过程中很容易被忽略，尤其是藏在新油漆或新的嵌入式家具后面。我的检查清单：

• 直接问卖家房子是否有过白蚁、上次处理是什么时候、由谁处理。索取Form H报告、发票和任何保修，并问清保修能否转给您。
• 查看屋顶空间（如有检修口），并轻敲门框、踢脚线、楼梯和嵌入式橱柜。
• 绕屋外走一圈：墙壁和柱子上的蚁道、贴着墙的木材或花槽、潮湿区域和排水情况。
• 检查装修情况。扩建和新铺瓷砖可能会破坏原有的土壤屏障。
• 如有任何异样，请找专业人士检查，而且要在您的出价具有约束力之前进行。我的新山二手房验屋指南涵盖更全面的检查。

二手房买卖协议通常按房产现状出售，所以交易完成后才发现的问题通常由您承担。如果检查发现白蚁，您可以要求卖家在交易完成前处理、调整您的出价，或在受约束之前退出；任何条件的措辞请交由您的律师拟定。以上为一般资讯，并非法律意见。另见如何为二手房出价。

新房子

新的有地住宅方面，请向发展商询问是否做过建造前土壤处理，并保存任何记录。在缺陷责任期内，请以书面形式报告白蚁活动或损坏。我的交屋缺陷检查清单和DLP之后的潜在缺陷指南解释了相关时限以及购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。

公寓：白蚁、蟑螂和老鼠

在离地很高的单位，白蚁较不令人担心，但公寓在垃圾槽、垃圾房、排水沟和停车场一带有自己的害虫问题。

• 公共产业由管理层负责。根据Strata Management Act 2013（2013年分层管理法令），发展商、联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）必须妥善维护和管理公共产业（JMB方面为第21条）。公共区域的例行害虫防治一般由管理费支付；请参阅我的管理费与偿债基金指南。
• 单位内部由您负责。单位内的害虫由屋主或租客自行处理。
• 如果管理层不采取行动，请以书面投诉，并附上照片和日期。若情况仍无改善，MBJB、MBIP或您所在地方政府的建筑物总监（COB）可以介入，纠纷也可以提交Strata Management Tribunal（分层管理审裁庭）。
• 购买前，看房时要看看垃圾房和停车场，并询问害虫防治多久做一次。我的购买前如何查核公寓管理指南列出了更多问题。

蚊子：法律责任，不只是滋扰

伊蚊会传播骨痛热症，而Destruction of Disease-Bearing Insects Act 1975（Akta Pemusnahan Serangga Pembawa Penyakit 1975，1975年消灭带病昆虫法令）允许卫生官员对孳生蚊子的场所采取行动。卫生部表示，2023年根据该法令发出了36,426张罚单（kompaun），总值超过RM1,820万（RTM，2024年1月16日）。请清除花盆、盘子和屋檐水槽中的积水，空置的出租单位也一样。

房东与租客：谁付费？

马来西亚目前没有单一、已生效的住宅租赁法，所以由租约决定。常见的分担方式是：

事项	通常由谁支付	备注
白蚁检查与处理	屋主	视同结构维修。租客应及时报告迹象。
白蚁造成的木材损坏	屋主	除非是租客造成的，例如发现漏水却没有报告。
单位内的常见害虫（蚂蚁、蟑螂）	租客	属于日常保持清洁；有些租约会设定小额维修的上限。
新租客入住前的害虫处理	屋主	值得在两段租约之间进行，并保留注明日期的记录。

房东可以加入条款，要求租客及时报告害虫迹象，并允许进入单位进行处理。我的房东租约指南涵盖维修条款，租房押金退还指南则解释了在什么情况下扣款是合理的。

保险：不要以为房屋保险或屋内财物保险会赔偿白蚁造成的损坏。请阅读保单中的除外条款，并询问您的保险公司；请参阅我的房屋保险指南。

如果您在意这一点，该在哪里买

白蚁风险更多取决于个别房子，而不是地区，所以我不会为此给地区排名。不同的是您要检查的房屋类型：

• Mount Austin：较新的有地住宅与公寓兼有；请索取处理和缺陷记录。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，有许多较旧的排屋；要仔细检查屋顶空间和木材。
• Skudai、Tampoi和Kempas：新旧有地住宅并存；装修情况差别很大。
• Bukit Indah和Gelang Patah：许多有地住宅靠近绿地；要检查花园和排水。
• Iskandar Puteri：较新的封闭式住宅区和公寓；较新的房子要注意缺陷期和发展商的记录。

在我的新山房产地图上比较这些地区；如果您还在选择房屋类型，请参阅公寓、有地住宅与SOHO比较。

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常见问题

新山住宅常有白蚁吗？

白蚁是马来西亚各地的已知风险。马来西亚森林研究院（FRIM）形容亚洲地下白蚁是国内最主要的城市白蚁害虫，而在其调查中，排屋遭侵袭的情况最常见。并非每间房子都受影响，但有木质屋顶、门框或嵌入式橱柜的有地住宅值得定期检查。

房子有白蚁有哪些迹象？

墙壁、地板或地基上的细长蚁道；敲起来空心或会碎裂的踢脚线、门框或屋顶木材；窗户和灯具附近堆积的脱落翅膀；黄昏或夜间在室内成群出现的有翅白蚁；以及裂缝或空心木材内类似泥土的物质。

在马来西亚，害虫防治公司需要执照吗？

需要。根据依Pesticides Act 1974制定的Pesticides (Pest Control Operator) Rules 2004，任何人受雇在他人房产进行害虫防治，都需要农药局（Lembaga Racun Makhluk Perosak）发出的执照。商家、施用员及其助理各自都需要自己的执照，有效期两年。

哪种白蚁处理方法最好？

视房子和白蚁的活跃程度而定。常见选项包括在建筑物周围和下方的泥土中设置液体屏障、让蚁群取食的诱饵系统，以及处理或更换受损木材。持牌业者应先检查，并解释为何推荐某种方法。马来西亚标准MS 1849为这类工作订立了作业守则。

白蚁处理由谁支付，房东还是租客？

马来西亚没有单一的住宅租赁法，所以由租约决定。按常见做法，屋主支付白蚁处理和结构维修费用，租客则保持住家清洁，并处理蚂蚁或蟑螂等小型害虫。请把分担方式写进租约。

公寓公共区域的害虫由谁处理？

由管理机构处理。根据Strata Management Act 2013，发展商、联合管理机构或管理机构必须维护公共产业，所以垃圾房、停车场和花园里的害虫是它的责任，费用由管理费支付。单位内部则由屋主或租客处理。

在新山看有地住宅吗？

告诉我您心目中的地区和预算。我们看有地住宅时，我会检查白蚁迹象，在有检修口的情况下查看屋顶空间，并在您出价前向卖家索取处理记录和任何保修。您也可以预约见面，若您仍在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Pesticides (Pest Control Operator) Rules 2004，P.U.(A) 70/2004（FAOLEX副本），2026年11月核实；UNEP LEAP，Pesticides (Pest Control Operator) Rules 2004记录（未被废除），2026年11月核实；Pesticides Act 1974 (Act 149)，截至2006年1月1日的重印本（WTO副本），2026年11月核实；RTM，“Jabatan Pertanian bangunkan e-Lesen Lembaga Racun Makhluk Perosak”，2024年10月2日；Department of Standards Malaysia，MS 1849:2005（2020年确认），Protection of buildings against subterranean termites，2026年11月核实；FRIM，“Combating pest termites in Malaysia through innovative measures”，2013年；Ab Majid与Ahmad，槟城Coptotermes gestroi觅食种群研究，Sains Malaysiana 44(2)，2015年；Wan Umar与Ab Majid，以诱饵防治Coptotermes gestroi，Insects 11(9)，2020年8月25日；University of Florida IFAS，Asian subterranean termite fact sheet EENY128，2021年2月审阅；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第21条（DBKL副本），2026年11月核实；RTM，“36,426 kompaun lebih RM18.2 juta dikeluarkan atas kawalan demam denggi”，2024年1月16日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律或技术意见。采取行动前，请找持牌专业人士检查，向农业局查核害虫防治业者的执照，并与您的律师确认合约条款。