Pengubahsuaian Haram di Rumah Subsale di Malaysia: Cara Menyemak Sebelum Membeli

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 10 November 2026

Panduan ini untuk sesiapa yang membeli rumah landed subsale (pasaran sekunder) di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China serta peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: pengubahsuaian tambahan seperti dapur belakang, bilik tambahan atau bumbung porch baharu memerlukan kelulusan bertulis majlis, dan sebaik sahaja anda membeli, pengubahsuaian yang tidak diluluskan menjadi masalah anda. Sebelum membuat tawaran, minta pelan yang diluluskan dan permit daripada penjual, bandingkan dengan keadaan sebenar di tapak, dan persetujui dalam SPA siapa yang menanggung kos jika kerja itu perlu dihalalkan atau dirobohkan.

Apakah yang dikira sebagai pengubahsuaian haram?

Pengubahsuaian haram (tidak diluluskan) ialah sebarang tambahan atau ubahan yang memerlukan kelulusan majlis tetapi tidak pernah mendapatnya, atau dibina berbeza daripada yang diluluskan. Dalam bahasa harian anda akan mendengar istilah ubah suai tanpa kebenaran. Contoh biasa di rumah teres dan rumah berkembar lama di Johor Bahru:

Jenis kerja	Mengapa ia sering memerlukan kelulusan	Apa yang perlu diperhatikan semasa lawatan
Dapur belakang atau sambungan belakang	Asas, dinding dan bumbung baharu melepasi garisan bangunan asal	Perubahan aras lantai atau ketinggian siling di bahagian belakang; bumbung yang disambung ke bumbung asal; struktur yang sampai ke pagar belakang atau longkang
Bumbung porch kereta atau awning	Struktur bumbung baharu; majlis mengeluarkan permit awning	Bumbung keluli atau konkrit di atas porch; sama ada ia melepasi garisan pagar hadapan
Tingkat tambahan, loteng atau bilik di atas bumbung	Struktur atas dan papak lantai baharu; memerlukan jurutera berdaftar	Bilik yang tiada dalam pelan lantai asal; tangga yang ditambah di dalam; bumbung konkrit menggantikan genting
Sambungan sisi pada lot tepi	Jarak anjakan dari rizab jalan sisi terpakai	Bangunan yang rapat dengan pagar sisi; tingkap menghadap jalan di sempadan
Perubahan dinding hadapan atau fasad	Perubahan fasad memerlukan permit di MBJB	Porch hadapan yang ditutup dan dijadikan bilik; dinding baharu di bahagian hadapan
Dinding sempadan bersama yang dibina semula atau ditinggikan	Membina semula dinding luar atau dinding sempadan bersama dikira sebagai mendirikan bangunan	Dinding baharu yang dikongsi dengan jiran; tanda pertikaian atau keretakan
Struktur di atas longkang atau lorong belakang	Kawasan ini berada di luar lot dan bukan hak anda untuk membina di atasnya	Papak yang menutup longkang monsun; bilik di atas lorong belakang

Mengecat, menukar jubin dan kabinet dapur baharu tidak termasuk dalam senarai permit majlis. Untuk kerja yang memerlukan permit dan yurannya apabila anda merancang kerja sendiri, lihat panduan permit ubah suai di Johor Bahru saya.

Apa kata undang-undang

Kelulusan ubah suai dan sambungan di Malaysia datang daripada majlis tempatan (pihak berkuasa tempatan), di bawah undang-undang persekutuan yang diterima pakai oleh setiap negeri:

• Street, Drainage and Building Act 1974 (Akta 133). Seksyen 70(1) menyatakan tiada sesiapa boleh mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis majlis terlebih dahulu. Di bawah seksyen 70(16), mengubah atau menambah bangunan dengan cara yang melibatkan asas baharu, struktur atas atau bumbung baharu atau lebih besar, penyimpangan daripada pelan yang diluluskan, atau dinding luar atau dinding sempadan bersama yang dibina semula dianggap sebagai mendirikan bangunan.
• Pemilik dianggap bertanggungjawab. Seksyen 70(17) menganggap, sehingga dibuktikan sebaliknya, bahawa kerja bangunan dilakukan oleh pemilik tanah. Pembeli yang mengambil alih rumah dengan pengubahsuaian tidak diluluskan turut mengambil alih risiko itu.
• Penalti. Seksyen 70(13) membenarkan denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta sehingga RM1,000 sehari selagi kesalahan berterusan. Datuk Bandar MBIP menyebut denda maksimum RM250,000 dan penjara sehingga 10 tahun bagi ubah suai tanpa permit (The Star, Oktober 2021).
• Perobohan. Seksyen 72 membolehkan majlis mengarahkan kerja dihentikan atau struktur dirobohkan, dan menuntut kosnya jika majlis sendiri yang melakukan kerja itu.

Pada Jun 2023, pengerusi jawatankuasa perumahan dan kerajaan tempatan Johor berkata majlis akan bertindak di bawah Akta 133 dan Strata Management Act 2013, dan MBIP telah merobohkan sambungan dan awning di kira-kira 120 premis perniagaan di Taman Ungku Tun Aminah, Skudai, selepas aduan bahawa ia menyekat longkang (The Star, 15 Jun 2023). Jiran yang mempunyai sambungan yang sama tidak menjadikan sambungan anda diluluskan.

Cara menyemak rumah sebelum membuat tawaran

Kebanyakan masalah lebih murah untuk diuruskan sebelum SPA berbanding selepasnya. Ini urutan yang saya ikuti bersama pembeli:

1. Minta dokumen daripada penjual. Pelan bangunan rumah yang diluluskan, permit atau surat kelulusan majlis bagi setiap sambungan, dan bagi kerja di bawah pelan bangunan penuh, Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC). Rumah lama mungkin mempunyai Sijil Layak Menduduki (CFO) sebagai ganti. Lihat panduan CCC saya.
2. Bandingkan lukisan dengan rumah. Kira bilangan bilik dan tandas, semak jenis bumbung, garisan dinding belakang, porch dan sebarang tambahan di tingkat atas. Apa-apa yang dibina tetapi tiada dalam pelan, atau dilukis dengan warna merah pada pelan permit tetapi dibina secara berbeza, ialah satu jurang.
3. Lihat di luar garisan lot. Papak di atas longkang monsun atau bilik di atas lorong belakang ialah tanda amaran, kerana tanah itu bukan sebahagian daripada hak milik. Carian hak milik tanah mengesahkan pemilik dan sekatan, dan pelan hak milik menunjukkan sempadan lot.
4. Semak dinding sempadan bersama dan jiran. Bagi rumah teres dan berkembar, garis panduan MBJB memerlukan perakuan jiran jika struktur yang dikongsi terjejas. Lihat pertikaian jiran dan sempadan.
5. Tanya tentang notis. Tanya penjual secara bertulis sama ada majlis atau pengurusan taman pernah mengeluarkan sebarang notis, kompaun atau perintah perobohan. Di taman berpagar, minta rekod ubah suai dan peraturan reka bentuk daripada pengurusan (lihat rumah gated and guarded).
6. Dapatkan pemeriksaan profesional. Arkitek, jurutera atau pemeriksa bangunan boleh mengesan jalan pintas struktur. Lihat panduan pemeriksaan rumah subsale saya; kebocoran di tempat bumbung baharu bersambung dengan bumbung lama adalah perkara biasa (lihat bumbung bocor di rumah landed).

Jika penjual telah kehilangan dokumen, penjual sebagai pemilik boleh bertanya kepada majlis cara mendapatkan salinan pelan yang diluluskan; prosedur dan fi berbeza mengikut majlis. Selagi dokumen itu belum ditemui, anggap sambungan itu tidak diluluskan.

Bagaimana pengubahsuaian tidak diluluskan menjejaskan pinjaman, insurans dan jualan semula anda

Perkara	Apa yang boleh berlaku	Apa yang perlu dilakukan
Penilaian bank	Penilai mungkin memberi nilai rendah atau tiada nilai kepada ruang yang tiada dalam pelan yang diluluskan, jadi nilai penilaian dan pinjaman boleh menjadi lebih rendah daripada harga.	Maklumkan bank tentang sambungan itu lebih awal dan tanya bagaimana ia akan dinilai. Lihat apabila nilai penilaian rendah.
Dokumen pinjaman	Seorang pegawai majlis di Selangor berkata bank meminta CCC semasa meluluskan pinjaman perumahan, dan kerja bangunan termasuk sambungan memerlukan CCC semasa menjual atau memindah milik (The Star, Ogos 2022).	Semak lebih awal sama ada bank anda memerlukan dokumen bagi sambungan itu.
Insurans	Di bawah Jadual 9 Financial Services Act 2013, pengguna mesti mengambil langkah berhati-hati yang munasabah semasa menjawab soalan syarikat insurans (FMOS, April 2026). Pegawai Selangor yang sama berkata kerja tidak diluluskan boleh menjejaskan tuntutan insurans (The Star, Ogos 2022).	Jawab borang cadangan dengan lengkap dan maklumkan syarikat insurans tentang sambungan itu. Lihat insurans rumah di JB.
Tindakan majlis	Notis untuk menghalalkan atau merobohkan dihantar kepada pemilik semasa, dengan penalti di bawah Akta 133.	Simpan jawapan bertulis penjual dan sebarang waranti dalam SPA.

Menggunakan SPA dan tawaran anda untuk mengurus risiko

Perjanjian jual beli (SPA) subsale sering menyatakan rumah dijual “as is where is”, iaitu dalam keadaan semasanya. Perkataan itu boleh menyebabkan pembeli menanggung masalah sedia ada, termasuk kerja tidak diluluskan, melainkan perjanjian menyatakan sebaliknya. Cara pembeli menguruskannya, bersama peguam mereka:

• Waranti penjual. Klausa bahawa penjual tidak menerima sebarang notis majlis dan sambungan yang disenaraikan telah diluluskan, dengan remedi jika ini didapati tidak benar.
• Persetujui siapa yang membayar untuk menghalalkan. Penjual boleh memohon kelulusan sebelum penyempurnaan, atau kedua-dua pihak boleh bersetuju bagaimana kos dan penalti dikongsi.
• Ambil kira dalam tawaran anda. Jika anda menanggung risiko itu, tawaran anda boleh mengambil kira anggaran kos untuk menghalalkan atau membuang kerja tersebut. Lihat cara membuat tawaran untuk rumah subsale.

Untuk gambaran yang lebih luas, lihat penjelasan SPA, risiko hartanah subsale dan langkah undang-undang membeli di Johor. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Sudah memiliki rumah dengan pengubahsuaian haram?

Kerja sering boleh diluluskan selepas siap jika ia memenuhi peraturan semasa. Pada Oktober 2021, Datuk Bandar MBIP berkata pemilik yang telah mengubah suai tanpa kelulusan boleh memohon jika kerja itu memenuhi semua peraturan dan garis panduan, tetapi masih akan dikenakan penalti sehingga 30% daripada kos kerja yang telah siap; The Star melaporkan pendirian yang sama pada Jun 2023. Senarai semak kerja kecil MBJB (Disember 2022) menyenaraikan wang pelan berdenda sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan biasa.

Laluan biasa adalah seperti berikut:

1. Berbincang dengan majlis dahulu. MBIP pernah menyatakan unit bangunannya menasihati pemilik tentang piawaian yang diluluskan tanpa sebarang bayaran (The Star, Oktober 2021). Semak majlis mana yang meliputi kawasan anda pada bil cukai taksiran: MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu.
2. Lantik orang yang mengemukakan pelan. Arkitek, jurutera atau pelukis pelan bangunan berdaftar mengukur apa yang telah dibina dan menyediakan pelan; sebarang bumbung konkrit, papak atau dinding struktur memerlukan pengesahan jurutera berdaftar.
3. Kemukakan melalui Pusat Setempat (One Stop Centre) majlis (OSC 3.0 Plus) bersama hak milik, resit cukai taksiran dan cukai tanah, serta persetujuan jiran jika dinding bersama terlibat.
4. Baiki atau buang apa yang tidak boleh diluluskan. Kerja di atas longkang atau lorong belakang, atau di dalam jarak anjakan yang diwajibkan, mungkin perlu dikurangkan atau dirobohkan.

Jika anda menyewakan rumah itu, larang sebarang ubahan tanpa persetujuan bertulis anda dalam perjanjian sewa, kerana anggapan di bawah Akta itu ditujukan kepada pemilik, bukan penyewa. Jika anda bercadang menambah partition dan menyewakan mengikut bilik, baca dahulu panduan saya tentang menyewakan bilik di JB.

Kondominium dan rumah strata

Rumah strata tertakluk kepada Strata Management Act 2013 dan undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015. Perenggan 27 memerlukan kelulusan bertulis pengurusan terlebih dahulu untuk ubah suai; perenggan 28 memerlukan kedua-dua pihak berkuasa dan pengurusan meluluskan penambahan pelantar, pemindahan pintu atau tingkap luar atau perubahan ciri keselamatan; dan perenggan 29 melarang perubahan fasad tanpa kelulusan bertulis pengurusan.

Pada Oktober 2025, The Star melaporkan flat kos rendah di Skudai yang sambungannya menutup longkang dan menyekat laluan pejalan kaki, dan MBIP telah membuang gril koridor berkunci dan sambungan di beberapa blok. Apabila membeli unit strata, tanya pengurusan sama ada unit itu mempunyai isu ubah suai yang diluluskan atau masih tertunggak, dan lihat panduan saya tentang menyemak pengurusan kondominium sebelum membeli dan hak milik strata.

Nota untuk pembeli asing

Peraturan adalah sama bagi pemilik asing. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor dari RM1 juta, termasuk rumah landed (New Straits Times, April 2026; lihat harga minimum warga asing di Johor), jadi pembeli asing sering melihat rumah berkembar dan banglo yang lebih besar, yang biasanya mempunyai bilik tambahan dan patio berbumbung. Minta kelulusan bagi setiap satunya.

Kawasan untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Tebrau, Setia Indah dan Molek: taman MBJB yang sudah lama wujud, di mana menyemak sambungan lama berbanding pelan yang diluluskan amat penting.
• Mount Austin: rumah teres dan berkembar yang popular dalam kalangan keluarga yang membeli subsale.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres lama di antara pusat bandar dan Iskandar Puteri.
• Iskandar Puteri: perbandaran MBIP yang lebih baharu, sering dengan garis panduan reka bentuk taman.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah landed berpagar yang tertakluk kepada peraturan taman di samping peraturan MBIP.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah landed di sebelah timur di bawah MBPG.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau lihat panduan rumah landed dan lot tepi berbanding teres tengah.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Rumah di lereng bukit dan cerun · Permit ubah suai di JB · Senarai semak pemeriksaan rumah subsale · Bumbung bocor di rumah landed · Anai-anai dan kawalan perosak di JB

Soalan lazim

Adakah menyambung rumah tanpa kelulusan di Malaysia menyalahi undang-undang?

Ya. Seksyen 70 Street, Drainage and Building Act 1974 mewajibkan kebenaran bertulis majlis terlebih dahulu untuk mendirikan bangunan, dan sambungan dengan asas baharu, bumbung baharu atau lebih besar atau dinding sempadan bersama yang dibina semula dikira sebagai mendirikan bangunan. Di Johor Bahru, majlisnya ialah MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu, bergantung pada alamat.

Bagaimana cara menyemak sama ada sambungan rumah subsale telah diluluskan?

Minta pelan bangunan yang diluluskan, permit atau surat kelulusan majlis bagi setiap sambungan dan, bagi kerja di bawah pelan penuh, CCC daripada penjual. Bandingkan lukisan dengan apa yang telah dibina: bilik, jenis bumbung, jarak anjakan dan apa-apa di atas longkang atau lorong belakang. Jika dokumen tiada, anggap sambungan itu tidak diluluskan sehingga dibuktikan sebaliknya.

Bolehkah saya mendapat pinjaman perumahan untuk rumah dengan sambungan yang tidak diluluskan?

Biasanya boleh bagi rumah itu sendiri, tetapi penilai bank mungkin memberi nilai rendah atau tiada nilai kepada ruang yang tidak diluluskan, jadi nilai penilaian dan jumlah pinjaman boleh menjadi lebih rendah daripada harga. Maklumkan bank tentang sambungan itu lebih awal dan tanya bagaimana ia akan dinilai sebelum anda menandatangani.

Siapakah yang bertanggungjawab atas sambungan haram selepas saya membeli rumah itu?

Anda. Akta itu menganggap kerja pada bangunan dilakukan oleh pemilik tanah melainkan dibuktikan sebaliknya, dan notis majlis dihantar kepada pemilik semasa. Sebab itulah pembeli berunding siapa yang membayar untuk menghalalkan atau membuang kerja tersebut sebelum menandatangani SPA.

Bolehkah sambungan haram diluluskan kemudian di Johor?

Selalunya boleh, jika ia memenuhi peraturan semasa. MBIP pernah menyatakan kerja sedemikian boleh diluluskan selepas siap dengan penalti sehingga 30% daripada kos kerja, dan senarai semak kerja kecil MBJB menyenaraikan wang pelan berdenda sebanyak 10 kali ganda fi pemprosesan. Kerja yang melanggar jarak anjakan atau terletak di atas longkang mungkin perlu dirobohkan.

Adakah pemilik kondominium memerlukan kelulusan untuk menutup balkoni atau membesarkan unit?

Ya. Undang-undang kecil strata standard memerlukan kelulusan bertulis pengurusan untuk ubah suai, dan kedua-dua pihak berkuasa dan pengurusan mesti meluluskan perubahan seperti menambah pelantar atau memindahkan pintu atau tingkap luar. Perubahan pada fasad juga memerlukan kelulusan pengurusan.

Membeli rumah subsale di Johor Bahru?

Beritahu saya kawasan, bajet dan jenis rumah. Bagi mana-mana rumah yang mempunyai sambungan, saya akan meminta pelan yang diluluskan dan permit daripada penjual sebelum anda membuat tawaran, membandingkannya dengan keadaan di tapak, dan menunjukkan apa yang perlu diketahui oleh peguam, bank dan syarikat insurans anda. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, seksyen 70 dan 72 (seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (garis panduan kerja kecil untuk rumah), dikemas kini 2016, diakses November 2026; MBJB, senarai semak pelan permit ubah suai kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Disember 2022, diakses November 2026; MBJB, senarai semak OSC 3.0 Plus untuk pelan bangunan pindaan (MBJB/OSC/PP/P2_22), dikemas kini 1 Januari 2025; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; The Star, “Get approval for renovations or face hassles when selling house”, 16 Ogos 2022; The Star, “Housing exco: City council will take action if structures obstruct”, 15 Jun 2023; The Star, “Illegal extensions plague Johor strata management”, 9 Oktober 2025; Financial Markets Ombudsman Service (FMOS), “Failure to disclose pre-existing medical condition”, 29 April 2026 (Schedule 9, Financial Services Act 2013); Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015, Third Schedule (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (seperti yang diterbitkan oleh MBJB), disemak November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 10 November 2026, bukan nasihat undang-undang, kewangan atau insurans. Peraturan, fi dan penalti majlis boleh berubah; sahkan dengan majlis anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), peguam, bank dan syarikat insurans anda, dan dapatkan profesional berlesen untuk memeriksa sebarang sambungan sebelum anda membeli atau membina.