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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
本指南写给从吉隆坡或巴生谷搬到新山的马来西亚人，无论你是到柔新经济特区（Johor-Singapore Special Economic Zone）工作、到古来或 Sedenak 的数据中心上班，还是每天往返新加坡。简单来说：柔佛家庭的平均开销比吉隆坡家庭少约四分之一，买房也较便宜，但公寓的叫价租金与吉隆坡相近，本地收入也较低。根据工作地点选择地区，可以的话先租一年，并做好开车的准备。
快速解答
- 开销：根据 DOSM，2024年柔佛家庭平均每月开销为 RM5,927，吉隆坡为 RM8,178。
- 收入：2024年家庭收入中位数，柔佛为 RM7,712，吉隆坡为 RM10,805（DOSM）。
- 房价：根据截至2026年年中的数据，吉隆坡公寓成交中位数约 RM700,000，新山高楼住宅约 RM501,000。
- 租金：2026年11月，Mudah.my 上公寓的叫价租金中位数，吉隆坡为 RM1,936，柔佛为 RM1,956，所以租房成本差不多。
- 交通：从 KL Sentral 到 JB Sentral 的 ETS 电动火车约需4至4.5小时，这条路线每天8班，2027年时刻表将增至12班。
- 工作：柔佛在2025年吸引了 RM1100亿（RM110 billion）的获批投资，居各州之首；柔新经济特区（JS-SEZ）的目标是创造20,000个技术职位。
为什么马来西亚人从吉隆坡搬到新山
我在新山遇到的吉隆坡家庭，大多是因为以下三个原因之一而搬来：在柔佛有新工作、在新加坡工作，或同样的钱可以换到更大的空间。前两个原因背后的数据：
- 投资。柔佛在2025年录得 RM1100亿（RM110 billion）的获批投资，是各州中最高的（Free Malaysia Today，2026年3月）。该州在2025年底的失业率为2.5%，全国则为2.9%（Malay Mail，2026年5月，引述 DOSM）。
- JS-SEZ。马来西亚与新加坡于2025年1月签署柔新经济特区协议。特区面积超过3,500平方公里，涵盖九个旗舰区，从新山、依斯干达公主城到 Senai-Skudai、Sedenak、巴西古当（Pasir Gudang）和 Desaru，目标是五年内50个项目、十年内100个项目，以及20,000个技术职位（Singapore EDB，2025年1月）。我的JS-SEZ 购房者指南有详细介绍。
- 数据中心。Knight Frank 指出，2026年8月柔佛已运作的数据中心容量为1,110兆瓦（MW），在亚太区排第三，仅次于东京和新加坡，另有8,542兆瓦（MW）在筹备中（New Straits Times）。大部分运作中的数据中心位于 Sedenak 和古来，其他则在依斯干达公主城（StarProperty，2025年6月）。请参阅我的古来与 Sedenak 的数据中心与房产指南。
- 新加坡。两条陆路通道、KTM 穿梭火车，以及从2027年2月起的 RTS Link，让新山成为跨境工作马来西亚人的基地。
有一项调整吉隆坡家庭已经不必再做：柔佛的周末已于2025年1月1日恢复为星期六和星期日，所以办公室和学校的作息与吉隆坡相同（The Star，2024年10月）。
生活成本：柔佛与吉隆坡比较
| 指标（2024年） | 吉隆坡 | 柔佛 | 马来西亚 |
|---|---|---|---|
| 每月家庭收入中位数 | RM10,805 | RM7,712 | RM7,017 |
| 每月家庭平均收入 | RM13,985 | RM9,484 | RM9,155 |
| 每月家庭平均开销 | RM8,178 | RM5,927 | – |
这个差距有两面。如果你保留吉隆坡的薪水、远程工作或赚新币，在新山你的钱会更耐用。如果你接受柔佛本地的工作，先把薪资和你在吉隆坡的薪水比较一下，不要以为一定会更宽裕。
有几项大开销，跨过州界也不会改变：
- 电费。TNB 以相同电费供电给两个城市：根据能源委员会2025年7月至2027年12月有效的电费表，大多数住家在扣除优惠和调整前为每 kWh 44.43 仙（sen）。
- 汽油。BUDI95 下每公升 RM1.99 的津贴 RON95 价格，适用于全国符合资格的马来西亚人（财政部，2026年10月）。
- 水费。这一项会换供应商：Ranhill SAJ 每月首20 m³ 收费每 m³ RM1.05，最低收费 RM10.50。
我的新山生活成本指南为单身、夫妻和家庭提供完整的每月预算。
房价与租金：和吉隆坡比较
| 指标 | 吉隆坡 | 新山 / 柔佛 |
|---|---|---|
| 公寓 / 高楼住宅成交中位数 | 约 RM700,000（每平方尺约 RM544） | 新山高楼住宅约 RM500,900（每平方尺约 RM494） |
| 有地住宅成交 | 排屋约 RM965,000 | 全柔佛住宅中位数 RM443,300（中间一半为 RM282,000 – 670,000） |
| 高楼住宅每平方尺价格 | KLCC 黄金地段公寓 RM1,500 – 2,500 | 新山市中心 RM850 – 925；其他地区 RM550 – 615 |
| 公寓叫价租金中位数 | 每月 RM1,936（约8,100个房源） | 每月 RM1,956，全柔佛（约8,000个房源） |
搬家最划算的地方在于买房：差不多的预算，通常可以买到更大的房子，或用买公寓的钱买有地住宅。2026年10月，房产网站上 Mount Austin 和 Tebrau 已完工公寓的叫价约从 RM220,000 到 RM790,000。租房就是另一回事了；从吉隆坡搬来的人常常惊讶新山公寓租金并没有更低，部分原因是与新加坡有关的租客也在争同样的单位。
作为马来西亚人，你买房没有价格限制。你可能读到的 RM100万最低价格门槛，是针对在柔佛的外国买家（New Straits Times，2026年4月）。如果你在比较房屋类型，我的新山公寓、有地住宅与 SOHO 比较指南做了对比。
按工作地点：吉隆坡搬来的人常看哪些地区
新山范围很广，大部分地方都要开车，所以应该由工作地点来决定地区，而不是反过来。我通常这样配对：
| 你的工作地点 | 可以看的地区 | 原因 |
|---|---|---|
| 新山市中心，或经长堤到新加坡 | JB Sentral 与 Bukit Chagar、Danga Bay（丹加湾）、Mount Austin、Tebrau | 靠近关卡和 RTS Link 车站，或开车很容易到达 |
| 依斯干达公主城（Medini、EduCity、Kota Iskandar 州政府办公楼），或经第二通道到新加坡西部 | 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、Bukit Indah 与 Gelang Patah | 开车到公司和大士关卡都很近 |
| 士乃、古来、Sedenak（机场、工厂、数据中心） | 古来与士乃、士古来、淡杯与甘拔（Skudai、Tampoi、Kempas） | 沿南北大道走廊，避开市区车流 |
| 巴西古当（Pasir Gudang）与东区 | Permas Jaya 与 Senibong、Setia Indah 与 Molek | 东区住宅，有直达工业区的道路 |
| 丹绒帕拉帕斯港（Port of Tanjung Pelepas） | Gelang Patah、依斯干达公主城 | 离港口最近的成熟住宅区 |
想了解更全面的情况，可以阅读新山最适合居住的地区，并在我的新山房产地图上比较各个地点。
往返吉隆坡与新山，以及过境新加坡
ETS、开车与飞机
- ETS 火车。KL Sentral 与 JB Sentral 之间的电动火车于2025年12月12日开始运行。KTMB 在这条路线每天有8班 ETS，并在2026年10月表示，2027年时刻表将增至12班。车程约4小时10分钟至4小时40分钟，2026年4月列出的单程车费约 RM73 至 RM170，视车厢等级和需求而定。最新车费请查询 KTMB。
- 开车。南北大道连接两个城市。从 Sungai Besi 到 Skudai 的第一类汽车过路费为 RM33.21（motorist.my，2026年5月更新）。记得预留休息时间和假期塞车。
- 搭飞机。位于市区北面的士乃国际机场（Senai International Airport）在2024年接待了331万（3.31 million）人次乘客。AA1 巴士连接机场与 JB Sentral，车程约45至50分钟，车费 RM8（Land Transport Guru，2026年7月）。
在新山出行
新山没有 MRT 或 LRT，所以大多数家庭都开车。BAS.MY 市区巴士有21条路线，大多从 JB Sentral 和 Larkin Sentral 出发，RM30 的30天无限次乘车证供马来西亚公民使用。自2026年6月1日起，ParkMax@Johor 成为新山、依斯干达公主城和古来市议会路边泊车的应用程序（The Iskandarian，2026年6月）。我的在新山不开车怎么出行指南介绍巴士、Grab 和火车。
在新加坡工作
- RTS Link。从 Bukit Chagar 到兀兰北（Woodlands North），约4公里，预计2027年2月通车，须先通过安全认证。2026年10月20日，交通部长表示车费将在2026年底前公布。
- KTM Shuttle Tebrau。从 JB Sentral 到兀兰约五分钟，单程 RM5，将运行至 RTS Link 通车后六个月。
- 开车入境。新加坡对马来西亚车辆收取的 VEP，在每年首10天不收费之后为每天 S$35。从2027年1月1日起，平日改为每天 S$50，且不再有不收费的天数（LTA，2026年2月）。
过关时间和巴士路线，请参阅我的住新山、在新加坡工作指南；我的RTS Link 最新进展则跟进通车情况。
学校：国民学校、华文学校与国际学校
- 国民学校与国民型学校。新山每个住宅区都有国小（SK）、华小（SJKC）和淡小（SJKT）。签租约之前，先向新学校和县教育局（PPD）询问学额。教育部表示，从2026学年起，学生转校时，原校必须附上健康报告（包括心理健康）和纪律记录（SAYS，2025年12月）。
- 华文独立中学。宽柔中学（Foon Yew High School）被 The Star 形容为全马学生人数最多的华文独中，在新山、古来和 Bandar Seri Alam 设有校区。该校设入学考试，2025年有3,598名考生报考（The Star，2025年10月）。
- 私立与国际学校。根据各校2026年11月官方收费页面，每年学费如下：Mount Austin 的 Austin Heights 为 RM12,000 至 RM23,400；Sekolah Sri Tenby（马来西亚课程）为 RM17,070 至 RM23,730，Tenby International 为 RM20,250 至 RM54,810，两者都在 Setia Eco Gardens（2027年学费）；Marlborough College Malaysia 走读生为 RM63,000 至 RM166,800。
以上学校名称仅作为公开资料中的例子，并非推荐；我不会推荐某间学校胜过另一间。我的新山学校与家庭生活指南介绍学校位置，另有幼儿园与托儿和补习与课外活动的独立指南。
先租还是马上买？
除非你已经很熟悉新山，我通常建议先租一年：
- 你会摸清通勤情况。地图上看起来20分钟的车程，在高峰时段可能翻倍，尤其是长堤附近。
- 你会了解大楼。大雨过后检查管理、停车位和排水；请参阅我的检查公寓管理和新山水灾风险指南。
- 你的工作会稳定下来。新的 JS-SEZ 和数据中心职位，在第一年可能会换工作地点。
如果你的工作地点已经确定，也找到了合适的地区，马上买房也合理。马来西亚人的产业转让印花税为：首 RM100,000 收1%，RM500,000 以内收2%，RM100万以内收3%，超过部分收4%（LHDN 指南，2026年6月）；首购族可能符合豁免资格，请查看我的2026年印花税指南。买卖合约（SPA）的律师费依照 Solicitors’ Remuneration Order 2023 的收费标准：首 RM500,000 收1.25%，接下来的 RM700万收1%（请参阅我的律师费指南）。我的新山首购指南、房屋贷款指南和DSR 指南介绍融资；以上为一般资讯，并非财务建议，请向你的银行确认。
如果你在巴生谷仍有房子，及早决定要卖还是出租，因为这会影响你在新山的贷款资格。
搬家清单：从吉隆坡到新山
- 确定工作地点。然后从上表中筛选两三个地区。
- 安排一趟看房之旅。搭 ETS 或开车南下，看房子，并在你实际的上班时间试一趟通勤。
- 签署租约并盖印花。在签署后30天内向 LHDN 办理租约印花。我的租约指南介绍押金和条款。
- 预约搬家公司。向有执照的搬家公司索取书面报价，确认其保险保障范围，并在打包前为贵重物品拍照。我的把家当运到新山指南有打包建议。
- 申请水电网络。TNB、Ranhill SAJ 供水和网络；请参阅我的水电与网络指南。
- 更新 MyKad 地址。根据《1990年国民登记条例》（National Registration Regulations 1990），如果你搬到新住址居住90天或以上，应在14天内到任何 JPN 办事处更新 MyKad 地址，并携带水电单或租约等证明文件。公民收费 RM10（The Star，2026年7月）。你的 MyKad 地址也决定你的投票选区。
- 通知其他相关单位。你的银行、雇主、保险公司、LHDN 和公积金局（EPF），并为孩子办理转校。
如果你在意这些，可以考虑哪些地区
- Mount Austin：深受家庭欢迎，有学校、咖啡馆，价格中等。
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：EduCity、Medini、州政府办公楼和第二通道。
- 古来与士乃：靠近机场、Sedenak 和数据中心走廊。
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：适合往返新加坡的通勤者；也请参阅RTS Link 车站附近的房子。
- Tebrau、Setia Indah 与 Molek：有购物中心和有地住宅的成熟住宅区。
- Permas Jaya 与 Senibong：靠近巴西古当的东区海滨住宅。
- 新山新盘：如果你能等到完工；请先阅读新盘与二手房比较。
给投资者的吉隆坡与新山对比，请参阅我的新山、吉隆坡与槟城比较。
更多柔佛生活指南：新山生活成本 · 新山最适合居住的地区 · 新山医院与医疗 · 新山有围篱保安的住宅
常见问题
新山比吉隆坡便宜吗？
平均来说，是的。根据 DOSM，2024年柔佛家庭平均每月开销为 RM5,927，吉隆坡为 RM8,178，新山的房屋成交价也较低。公寓叫价租金差不多，而柔佛的家庭收入中位数较低。
新山房价和吉隆坡相比如何？
根据截至2026年年中的成交数据，吉隆坡公寓中位数约 RM700,000，新山高楼住宅中位数约 RM501,000，低约28%。全柔佛住宅中位数为 RM443,300。不同地区和项目的价格差异很大。
新山租金比吉隆坡低吗？
低不了多少。2026年11月，Mudah.my 上公寓的叫价租金中位数，吉隆坡为 RM1,936，全柔佛为 RM1,956。与新加坡有关的租客让新山租金维持在较高水平，尤其是长堤附近。
从吉隆坡搭火车到新山要多久？
从 KL Sentral 到 JB Sentral 的 ETS 约需4小时10分钟至4小时40分钟。KTMB 在这条路线每天有8班，并计划在2027年时刻表增至12班。
如果我在古来或数据中心工作，应该住新山哪里？
许多在士乃、古来或 Sedenak 工作的人，会看南北大道沿线的古来、士乃、士古来和淡杯。在依斯干达公主城工作的人，通常会看依斯干达公主城、Bukit Indah 和 Gelang Patah。
搬到新山后需要更改 MyKad 地址吗？
需要，如果你搬到新住址居住90天或以上。《1990年国民登记条例》（National Registration Regulations 1990）规定须在14天内到 JPN 办事处更新，并携带水电单或租约等地址证明。公民收费 RM10。
从吉隆坡搬到新山，应该租房还是买房？
先租一年往往比较合理：你可以在决定之前先试通勤、大楼和地区。如果你的工作地点已确定，也清楚想住哪个地区，马上买房也适合。
要从吉隆坡搬过来？我可以这样帮你
告诉我你会在哪里工作、谁要搬来、想租还是买，以及你的预算。我会建议适合通勤的地区，发给你房子及其叫价，并为你南下的行程安排看房，或在你仍在吉隆坡时进行视频直播看房。你也可以预约时间，或在出发前预约Zoom 咨询。
资料来源：DOSM, Household Income Survey Report, Malaysia and States 2024，2025年10月8日；The Star，各州家庭开销（DOSM 数据），2026年10月27日；Malay Mail，柔佛家庭收入与失业率，2026年5月7日；Free Malaysia Today, “Johor tops approved investments in 2025 with RM110bil”，2026年3月6日；Singapore EDB，柔新经济特区协议签署，2025年1月7日；New Straits Times, “Johor data centre boom hits capacity wall”，2026年8月31日；StarProperty，柔佛数据中心，2025年6月14日；The Star, “Johor realigns its weekend”，2024年10月8日；Suruhanjaya Tenaga，TNB 电费表，2025年7月至2027年12月有效，2026年11月查阅；Ministry of Finance（财政部），燃油价格，2026年10月28日；Ranhill SAJ，水费，2026年11月查阅；Bamboo Routes，吉隆坡房价，2026年9月21日更新；Bamboo Routes，柔佛房价，2026年9月21日更新；The Edge Malaysia，槟城与柔佛房价对比吉隆坡，2026年1月5日；Mudah.my，吉隆坡公寓出租房源，2026年11月6日查阅；Mudah.my，柔佛公寓出租房源，2026年11月6日查阅；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Malay Mail，吉隆坡–新山 ETS 首航，2025年12月12日；Malay Mail，KTMB ETS 座位与2027年班次，2026年10月29日；MyRumahBaru，ETS 吉隆坡至新山车费与时刻表，2026年4月；motorist.my，马来西亚大道过路费，2026年5月22日更新；Senai International Airport，乘客统计，2026年11月查阅；Land Transport Guru，Senai Airport Shuttle AA1，2026年7月17日更新；Land Transport Guru，BAS.MY Johor Bahru，2026年10月13日更新；The Star，BAS.MY 乘车证降至 RM30，2025年11月4日；The Iskandarian，MBJBSpot 改为 ParkMax@Johor，2026年6月5日；LTA 与 Ministry of Transport Malaysia，RTS Link 服务时间表，2026年10月2日；Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”，2026年10月20日；Malay Mail，关于 Shuttle Tebrau，2026年10月8日；LTA，外国注册车辆 VEP 与 GVP 收费调整，2026年2月6日；SAYS，2026学年起的转校记录，2025年12月26日；The Star，宽柔中学（Foon Yew High School）报考人数，2025年10月2日；Austin Heights，收费表，2026年11月查阅；Tenby Schools Setia Eco Gardens，2027年学费，2026年11月查阅；Marlborough College Malaysia，2026/27年收费，2026年11月查阅；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；The Star，QuickCheck：如何更新 MyKad 地址，2026年7月16日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或财务建议。价格、车费、费率和学校规定会变动；在作出决定前，请向 KTMB、LHDN、JPN、学校和你的银行确认。