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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月9日
先租后买（sewa untuk milik）让你先以租户身份入住，之后再买下房子，购买价通常在一开始就议定，而你已付的部分款项会计入购屋款。在马来西亚，它有两种形式：一是为公民而设、有政府支持的计划，在2026年正根据国家房屋政策和 Budget 2027 的RM1.0 billion担保重新规划；二是条款差异很大的私人安排。在柔佛，州政府自己的途径更接近“先租再储蓄”，而不是真正的先租后买。
快速解答
- 运作方式：先租一段固定时间（通常最多五年），再以较早定下的价格买下，部分付款计入首付。最后你仍然需要贷款。
- 全国性计划：最早在 Budget 2020 中宣布，适用于RM500,000以下的房子，政府为最多RM10 billion的融资提供30%担保（NST，2019年10月）。
- 最新进展：13th Malaysia Plan（第13大马计划，2025年7月）承诺推出新模式，而 Budget 2027 为先租后买融资提供RM1.0 billion担保（MOF，2026年10月）。
- 柔佛：州政府的过渡房屋（Rumah Transit Bangsa Johor）最多可租五年，租金比市场租金低约30%，对象为月入RM3,000至RM6,000的家庭，之后可直接申请 RMMJ 房屋（州议会答复，2026年5月）。
- 私人计划：一切以合约为准。要查清谁持有地契、价格是否固定，以及你无法取得贷款时会怎样。
- 外国人：政府计划只限马来西亚公民。
先租后买在马来西亚是什么意思
先租后买的房子，是一份在期满时计划购买的租约。在你租住期间，房产由别人拥有：政府机构、州属公司、融资机构或私人业主。你每月付款的一部分通常会被记入或储蓄作购屋之用，到期时由你决定是否购买。
它适合能负担每月付款、但还没存够一般10%首付，或银行暂时不肯借贷的人。它并不能免除融资的需要：到期时，你仍然需要贷款或现金来支付余额。
有三种情况很容易混淆：
- 先租后买（sewa untuk milik）：部分付款计入购屋款，而你有权以注明的价格购买。
- 先租再储蓄（sewa dan simpan）：你以较低租金租住，并有一笔固定金额存作首付，但并不保证你会买下那一个单位。柔佛的过渡房屋就是这样运作。
- 普通租约：你付的款项完全不计入拥有权。请参阅我的租约指南。
政府先租后买计划：已宣布了什么
联邦政府自2019年以来多次宣布先租后买计划：
| 时间 | 宣布内容 | 重点细节 |
|---|---|---|
| Budget 2020（2019年10月） | 与金融机构合作的全国先租后买融资计划 | 最多RM10 billion的融资，政府担保30%；房价最高RM500,000；对象为没有10%首付的首购族；最多租五年，第一年后可选择以签约时定下的价格购买；发展商、融资机构与买家之间的转让获豁免印花税 |
| 2022年4月 | PR1MA Rent-to-Own，属于政府 i-Biaya 计划的一部分 | 29个 PR1MA 项目中逾1,000个单位；例子：一间RM250,000的房子入门费用为RM1,500，而10%首付则需RM25,000 |
| 2023年10月 | 房屋部（KPKT）扩大先租后买计划 | 与金融机构合作，惠及更多 B40 和 M40 家庭 |
| 2024年11月 | 先租后买扩展至 Residensi Rakyat Programme（PRR） | 针对无法取得银行融资的人，特别是年轻在职人士 |
| 2025年7月 | 13th Malaysia Plan | 更灵活的新先租后买模式；研究成立房屋财团来管理 |
| 2025年10月 | Budget 2026 | 敦促金融机构支持先租后买 |
| 2026年8月 | 国家房屋政策（Dasar Rumah Negara）2026–2035 | 先租后买指南列为计划中的措施 |
| 2026年10月 | Budget 2027 | 为先租后买房屋融资（pembiayaan perumahan secara sewa-untuk-beli）提供RM1.0 billion担保 |
2026年11月的现况
就我所能查到的，新全国计划的细节尚未公布。Budget 2027 提到了RM1.0 billion的担保，但没有说明负责机构、房价上限、收入限制或租期。我也找不到 Budget 2020 计划的官方参与人数，或目前 PR1MA 先租后买单位的名单。
如果你听说“政府先租后买计划已开放”，请问清楚是哪个计划、哪个机构和哪个项目，并直接向 KPKT、PR1MA 或州政府查证。不要付钱给任何人替你“登记”。
谁符合政府计划的资格
每个计划各有规定。作为参考，推出2022年计划的 PR1MA 房屋要求申请人为21岁或以上的马来西亚公民，个人或家庭月入介于RM2,500至RM15,000（PR1MA，2026年11月）。
柔佛自己的途径：过渡房屋与 Jauhar Prihatin
Rumah Transit Bangsa Johor（RTBJ）
RTBJ 由州政府于2023年推出，通过柔佛房屋发展机构（PKPJ）管理，是如今多数柔佛人谈到“租着走向拥有”时所指的计划。州务大臣在推介时表示，它与先租后买不同：你租住州政府单位、储蓄，然后购买柔佛可负担房屋（RMMJ）或公开市场的房屋。
| 项目 | 州政府的说明 |
|---|---|
| 谁可以申请 | 18至45岁、有家庭和受抚养人的柔佛人，家庭月入RM3,000至RM6,000 |
| 租期 | 最多五年 |
| 租金水平 | 比市场租金低约30%。2025年2月，Bandar Putra, Kulai 的镇屋（town house）月租RM550。 |
| 储蓄 | 推出时，每月RM650的付款中有RM195存作储蓄，五年约累积RM11,000作首付（NST，2023年3月） |
| 租期结束后 | 无需抽签即可通过“绿色通道”购买 RMMJ 房屋 |
| 已完工单位 | Johor Bahru 的 Taman Kempas Utama 有92个公寓单位，Senai 的 Bandar Putra 有216个镇屋单位（截至2024年11月） |
| 建造中或计划中 | Taman Laman Indah 和 Taman Nusa Sentral（Iskandar Puteri）、Taman Tasek Indah（Kluang）、Mutiara Rini（Johor Bahru）以及 Bandar Penawar（Pengerang） |
Jauhar Prihatin（2017年起）
柔佛较早的计划是典型的先租后买：对象是符合 RMMJ 资格但无法取得贷款的人，租约为期五年，月租RM260至RM600，其中一半租金转为首付（NST，2017年10月）。2019年，Bandar Tiram 的190个单位有650人申请（The Star，2019年2月）。我找不到目前的招收资料；请向 PKPJ 查询。
州政府也在 Perumahan Kasih Johor 下提供每月RM200、为期10个月的租金援助，以及每户最多RM7,000的首购屋援助（The Star，2026年2月4日）。请参阅我的RMMJ 指南。
先租后买交易一般的流程
- 申请与审核。收入和信用审查；政府计划还会审核公民身份、年龄、收入组别和是否已拥有房屋。
- 两份文件。通常是一份租约（或租赁协议），以及另一份以注明价格出售的选择权或承诺。有些计划把两者合在一份合约里。两份都要细读。
- 入门付款。通常是一笔小额押金和租约印花税。根据 LHDN 2026年6月的指南，三至五年的租约按每年租金每RM250缴RM5计算，所以月租RM1,000、为期五年，印花税为RM240。
- 租住期间。按月付款，保存每一张收据和账单。
- 为贷款做好准备。建立良好的还款记录，减少其他债务，整理好收入文件。我的贷款被拒与 DSR和自雇人士贷款指南解释了银行看重什么。
- 决定购买。你行使选择权，签署买卖协议，为余额申请贷款，并完成过户。请参阅SPA 详解和律师费。
- 或选择离开。合约会注明你已累积的金额是全数退还、部分退还还是不予退还。这是最重要的一项条款。
私人先租后买计划：签约前要查清楚什么
一些发展商、融资机构、公司和个人业主会以私人方式提供先租后买。马来西亚目前还没有专门的先租后买规则：国家房屋政策只把相关指南列为计划，而拟议中的 Residential Tenancy Act 尚未成为法律（Malay Mail，2026年8月）。你的保障来自书面合约和你自己的查核。
| 问题 | 为什么重要 |
|---|---|
| 注册业主是谁？地契是否已抵押给银行？ | 承诺出售的人必须有权出售。请索取官方地契查册；见我的地契查册指南。 |
| 购买价格是否以书面固定？ | “日后按市价”定价，会让大部分好处落空。 |
| 每期付款有多少计入购屋款？是否分开保管？ | 是存放在独立账户，还是只靠业主的承诺？ |
| 如果到期时没有银行愿意借钱给你，怎么办？ | 累积金额会退还、可以延长租期，还是会被没收？ |
| 如果业主出售房子、拖欠贷款或去世，怎么办？ | 请律师说明你的选择权如何受到保障。 |
| 管理费、偿债基金、地税、门牌税和保险由谁支付？ | 这些通常是业主的费用；见管理费和地税与门牌税。 |
| 维修由谁负责？ | 有些合约会把大型维修转给住户负责。 |
| 可以提早离开吗？要付出什么代价？ | 在第一天就弄清楚退出条款。 |
| 银行会按议定价格为房子估价吗？ | 估价偏低意味着你要补上更多现金；见银行估价低于售价。 |
警讯
- 在你看到合约或地契之前，就要求支付大笔“会员费”、“登记费”或“手续费”。
- 声称“获得政府批准”，或保证你到期时一定能取得贷款。
- 要求把钱付进私人账户，或逼你当场决定。
- 不让你自己的律师审阅文件的卖家。
- 如果是新项目，在 KPKT 的 TEDUH 门户网站上查不到的发展商；见如何查核发展商。
我的房产骗局指南列出了其他常见手法及举报途径。
先租后买还是现在买？比较你的选择
先租后买主要解决的是首付问题。现有计划已经为马来西亚首购族处理这个问题，所以请先比较它们。
| 途径 | 首付门槛 | 适合谁 | 主要限制 |
|---|---|---|---|
| 先租后买 | 入门费用低；首付在租期内逐步累积 | 需要时间做好贷款准备的人 | 到期时仍需贷款；条款差异很大 |
| SJKP MADANI 担保（Budget 2027） | RM300,000以下的可负担房屋最高可融资120%，上限RM360,000 | B40/M40 首购族、零工工作者、自雇人士、年轻人 | 仍由银行决定；贷款越多，分期付款越高 |
| SJKP 包容性融资（Budget 2027） | 最高可融资110%，最多RM500,000 | 超出可负担房屋价格范围的首购族 | 担保费0.25%至0.50%；请问银行由谁支付 |
| RMMJ（柔佛） | 州政府定下的低固定价格，约RM42,000至RM300,000 | 符合收入组别的柔佛人 | 需抽签；较低价单位有转售限制 |
| LPPSA | 为公务员提供的政府融资 | 公共部门员工 | 不开放给私人界员工 |
公民购买RM500,000以下的首间房子，若 SPA 于2027年12月31日或之前签署，其过户和贷款协议可豁免印花税，而 Budget 2027 建议把这项豁免延长至2030年；在先租后买下，要看你签署购买时是否仍符合资格（见我的印花税指南）。公积金（EPF）储蓄也可用作首付；见用 EPF 买房。
以整数举例说明
仅为举例说明，数字均为虚构。以一间RM300,000的房子为例。一般90%的贷款需要你自备RM30,000首付，另加各项费用。如果先租后买合约每月计入RM400、为期五年，你会累积RM24,000，仍需补上RM6,000，除非该计划把价格定得更低或计入更多。若采用110%或120%的担保贷款，你也许现在只需少量现金就能买房，但贷款额和分期付款都会更高。做决定前，请索取每种途径实际的每月数字。
外国人可以在柔佛使用先租后买吗？
政府计划不行。PR1MA 要求马来西亚公民身份，RMMJ 只限与柔佛有关联的公民，而 RTBJ 只限柔佛人。私人先租后买交易原则上可行，但到你购买时，一般的外国买家规定仍然适用：在柔佛，这通常意味着大多数住宅的最低价格为RM1 million，并须在过户前取得州政府批准（Malaysian Bar 关于各州门槛的通告，2024年12月）。适合先租后买的房子，很少落在这个价格范围内。
对大多数外国买家来说，先租一段时间，再以现金或外国人房贷直接购买会比较简单。请参阅外国人在新山租房、柔佛外国人最低房价和外国人房贷。关于 MM2H，我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合；批准与否由当局决定。
如果这对你很重要，可以在哪里买房
如果你决定买房而不是等待，新山以下区域有最多符合首购预算的房子：
- Kulai 和 Senai：价格较低的有地住宅。
- Skudai、Tampoi 和 Kempas：大量二手公寓和排屋。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心和市区的较早期住宅区。
- Permas Jaya 和 Senibong：东部的公寓。
- Iskandar Puteri：靠近第二通道（Second Link）的较新城镇和公寓。
- 新山新盘：先查核发展商和付款时间表。
可以在我的新山房产地图上比较，并阅读我的在新山买首间房指南了解完整购屋流程。
更多柔佛生活指南：新山房贷（2026） · 买房的隐藏成本 · 租房押金退还 · 新山生活费
常见问题
马来西亚的先租后买计划是什么？
先租后买（sewa untuk milik）让你先租一间房子一段固定时间（通常最多五年），然后买下它，价格通常在一开始就定好，而你的部分付款会计入购屋款。买房时，你仍需要房屋贷款或现金来支付余额。
2026年有政府先租后买计划吗？
正在重新规划中。13th Malaysia Plan（2025年7月）承诺推出新模式，而 Budget 2027（2026年10月）为先租后买融资拨出RM1.0 billion担保。截至2026年11月初，负责机构、房价上限和收入限制尚未公布。
柔佛有先租后买计划吗？
柔佛目前的途径是 Rumah Transit Bangsa Johor（RTBJ）：州政府房屋最多可租五年，租金比市场租金低约30%，对象为18至45岁、有受抚养人且家庭月入RM3,000至RM6,000的柔佛人，之后可通过绿色通道购买 RMMJ 房屋。
如果先租后买期满时我无法取得贷款，会怎样？
要看你的合约。有些会退还累积金额，有些允许延长，有些则不予退还。签约前，请与律师一起查清这项条款。
先租后买比用110%或120%贷款买房更好吗？
两者都不适合所有人。先租后买让你有时间做好贷款准备，但到期时你仍要借钱。Budget 2027 下由 SJKP 担保的融资，RM300,000以下的可负担房屋最高可达120%，RM500,000以内最高110%，所以你也许现在只需少量现金就能买房，但贷款额会更高。
外国人可以参加马来西亚的先租后买计划吗？
政府计划不行，它们只限马来西亚公民。私人交易是可行的，但在柔佛购买仍需取得州政府批准，而大多数房子一般设有RM1 million的最低价格。
在比较先租后买和现在买房吗？
把你的预算、区域和收入类型发给我。我会为你找出符合现有首购屋计划的房子，并把数字与租房等待并排比较，让你与银行和律师一起做决定。你也可以预约看房，如果人在国外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：New Straits Times，“2020 Budget: RM10b allocation for rent-to-own financing scheme”，2019年10月11日；PR1MA Corporation Malaysia，关于 PR1MA Rent-to-Own 计划的新闻稿，2022年4月21日；PR1MA，PR1MA 房屋申请资格，2026年11月查阅；The Sun（Bernama），“Rent-to-own scheme to be expanded to allow B40, M40 groups to own homes”，2023年10月31日；The Sun（Bernama），“Rent-to-Own scheme extended to Residensi Rakyat Programme – KPKT”，2024年11月26日；SJKP 媒体页面（Malay Mail/Bernama），“Govt to launch national housing agency, revamp rent-to-own model under 13MP”，2025年7月31日；SJKP 媒体页面（Bernama），“Govt expands affordable housing agenda in Budget 2026”，2025年10月10日；Malay Mail，“National Housing Policy: what does the policy mean for Malaysians”，2026年8月24日；Ministry of Finance，Belanjawan 2027 措施摘要（SJKP 与先租后买担保），2026年10月；The Star，“Budget 2027: RM20bil to assist 80,000 first-time homebuyers”，2026年10月9日；The Star，“Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”，2026年10月9日；Malay Mail，Budget 2026：首购族印花税豁免延长至2027年，2025年10月10日；Dewan Negeri Johor，口头提问的书面答复，关于 Rumah Transit Bangsa Johor 的第15题，2026年5月6日；The Star，“Second transit housing project completed in Kulai”，2025年2月12日；The Star，“Transit home scheme opens doors to ownership”，2024年6月24日；New Straits Times，柔佛推出附带储蓄计划的过渡房屋计划，2023年3月；New Straits Times，“Johor govt launches rent-to-own housing scheme for Johoreans”，2017年10月；The Star，“Johor to offer homes under rent-to-own scheme”，2019年2月24日；The Star，“New scheme to buy, rent Johor homes”，2026年2月4日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；Malaysian Bar，Circular No 444/2024（外国人购置产业的州门槛，柔佛表格日期为2024年10月），2024年12月23日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月9日，不构成法律或财务建议。计划规定会有变动；签约或付款前，请先向 KPKT、PR1MA、PKPJ、你的银行、BNM 和律师确认。