马来西亚自雇人士房屋贷款（2026）：文件、收入与DSR

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实

可以。即使您自己做生意、靠佣金收入、当自由职业者或当平台司机，在马来西亚一样可以申请房屋贷款。差别在于收入证明：银行通常要看两年的报税表（Form B）、SSM注册文件，以及6到12个月的银行月结单，而且银行算进去的收入往往比您实际赚的少。之后再由您的偿债比率（DSR）、CCRIS和CTOS记录，以及首期的多少，决定您能借多少。

银行眼中的自雇人士是谁

银行是按照收入能怎样证明来区分申请人，而不是看职称。

收入类型	主要收入证明	银行通常会看什么
独资经营者（pemilikan tunggal）	Form B、SSM注册文件、银行月结单	向LHDN申报的营业收入，以及银行进账是否与之相符
合伙生意的合伙人（perkongsian）	合伙人的Form B、合伙生意的Form P、SSM注册文件	您在合伙生意收入中所占的份额
Sdn Bhd的董事兼股东	Form BE或B、公司财务报表、SSM公司资料	您的薪水或董事费，有时也会计入部分公司盈利
佣金收入者	佣金结算单、Form CP58或EA form、Form B或BE	最近几个月的平均数，往往按较低的数额计算
自由职业者或专业人士	Form B、发票、合约、银行月结单	至少一年内收入是否稳定
零工工作者（pekerja gig）	平台收入结算单、银行月结单、Form B	6到12个月内定期的进账

LPPSA公共部门融资只开放给符合资格的公共部门职员（MyGOV，2026年10月），所以生意人、自由职业者和零工工作者的贷款，要向银行或伊斯兰银行申请。

银行通常要求的文件

各银行的清单不同，但以下文件出现在大多数公开的清单中：

文件	谁需要	备注
MyKad副本	所有人	正反两面；联名申请人也需要。
最近两年的Form B及e-Filing确认单	独资经营者、合伙人、自由职业者、有营业收入的零工工作者	有些银行也会要求缴税收据或税务评估通知书。
Form BE和EA form	领薪水的佣金收入者和领薪水的董事	显示受雇收入，包括通过薪资发放的佣金。
Form CP58	由公司支付佣金的代理、经销商和分销商	根据Income Tax Act第83A条，公司每年支付的款项超过RM5,000时须发出此表格（2025年款项的截止日期为2026年3月31日）。
SSM注册	独资经营者和合伙生意	记得按时更新。以本人名字注册的生意，SSM每年收费RM30；使用商号则为RM60。
SSM公司资料和财务报表	Sdn Bhd董事	通常需要两年；公司须提供经审计的账目。
银行月结单，6到12个月	所有人，尤其是佣金收入者和零工工作者	个人和公司户口。用来核对钱是否真的进账。
辅助文件	非必要，但有帮助	合约或长期服务协议、最近的发票、租金收入的租约、储蓄和投资结单。

必须遵守的报税期限

银行把报税表视为您收入最正式的记录，所以迟交对您不利。LHDN针对2025年收入的截止日期：

表格	谁要提交	截止日期	e-Filing宽限期
Form BE	没有营业收入的居民	2026年4月30日	2026年5月15日
Form B	有营业收入的居民	2026年6月30日	2026年7月15日
Form P	合伙生意	2026年6月30日	2026年7月15日

银行怎样计算您的收入

Bank Negara的负责任融资规定要求银行适当查询借款人的收入，并以扣除税务和EPF等法定扣款后的收入来衡量还款能力。Bank Negara并没有公布统一的DSR上限或收入计算公式，由各银行自行决定。这是一般资讯，并非财务建议。根据房产网站指南在2025–2026年的描述，常见做法如下：

• 生意人：取过去两年Form B申报收入的平均数。有些银行会取两年中较低的一年，所以生意差的一年会拉低您的收入数字。
• 公司董事：薪水或董事费；对大股东，有些银行也会计入部分公司盈利。各银行做法差别很大。
• 佣金收入者：取6到12个月佣金的平均数，有些银行只算该平均数的约70%到80%。
• 租金收入：通常按约70%到80%计算，以预留空置期和开销，并须有盖了印花的租约作为证明。
• 银行月结单：主要用来核对您申报的收入是否真的定期进入您的户口。从未存入银行的现金收入很难被计算在内。

重点是：算数的收入，是您申报并存入银行的收入。纸面上的应税收入越低，能借到的贷款就越少。

计算例子（整数，仅供说明）

步骤	例子数字
Form B中的营业收入，第1年和第2年	RM84,000和RM108,000
两年平均数	每年RM96,000，每月RM8,000
如果银行改取较低的一年	每月RM7,000
假设扣除税务和扣款后的收入（按银行自己的方法）	每月约RM6,500
现有承担：车贷RM900、PTPTN RM200、信用卡RM300	每月RM1,400
假设该银行对这个收入水平的DSR上限是60%	允许的总承担为RM3,900
可用来支付新房贷月供的空间	每月约RM2,500

在这个例子里，还清信用卡欠款和车贷，每月可多出约RM1,200的空间，往往比加薪还有用。把您自己的月供数字放进我的房贷计算器试算，并阅读我的房贷被拒与DSR指南，了解银行怎样看待各类债务。

CCRIS和CTOS：银行会看到什么

申请前，先查清楚银行会看到什么：

	CCRIS（Bank Negara）	CTOS和其他信用报告机构
包含什么	您在银行和其他须报告的贷款机构的贷款和融资，附12个月的还款记录	法庭案件、破产记录、董事职位和商业利益、供应商的商业往来记录，以及其他资料来源
怎样查询	网上eCCRIS，不收费，或到AKPK办事处查询	MyCTOS：每年两次不收费的基本报告；评分报告在2026年7月为RM27
评分	没有。Bank Negara表示CCRIS不是黑名单	CTOS评分由300到850
对生意人为什么重要	您个人担保的商业贷款可能会出现	未付的供应商发票或您担任董事的公司可能会显示出来

CTOS等信用报告机构必须根据Credit Reporting Agencies Act 2010在财政部（Ministry of Finance）注册。如果发现错误，请在申请前要求该机构或贷款机构更正。

加强申请的方法

加一位联名申请人

有稳定薪水、债务不多的配偶或家人，可以让合并后的DSR过关。每位借款人都要对贷款负责；我的联名与分权共有（tenancy in common）指南解释了各种选择。

担保人

有些银行可能会要求担保人（penjamin）。担保人可能被要求偿还全部债务，银行不必先向借款人追讨，而一旦拖欠，也可能损害担保人的信用记录。担保人应该和自己的律师一起细读文件。

付更多首期

据房产网站指南，自雇借款人获批的贷款成数往往比受薪买家低5到10个百分点，而成立不到两年的生意可能只获批50%到70%，甚至被拒。Bank Negara也规定，从第三笔未还清的房贷起，融资上限为70%。请预留更多首期，再加上律师费和印花税；我的购屋费用计算器、律师费指南和印花税指南列出了相关金额。如果银行估价偏低，差额会更大，详见我的银行估价低于售价指南。

没有固定收入买家的SJKP

房屋信贷担保计划（Housing Credit Guarantee Scheme，Skim Jaminan Kredit Perumahan，SJKP）是一项政府计划，帮助因收入不固定而难以获得银行贷款的人：小商贩、小贩、农民、e-hailing司机和送货骑士、自由职业者和微型商家。政府为银行的贷款提供担保，但批不批仍由银行决定。

• 限额：SJKP融资最高RM500,000，SJKP Madani最高RM360,000，贷款期最长35年或跨两代人（MyGOV，2026年11月查阅）。
• 拨款：Budget 2026把担保额度加倍至RM200亿（The Star，2025年10月10日），Budget 2027再次为自雇人士和零工工作者拨出RM200亿（Malay Mail，2026年10月23日）。
• 申请方法：通过参与银行申请，由银行评估您，再向SJKP申请担保。请向SJKP和银行确认最新条件。

首购族在2027年12月31日或之前签署SPA，购买价格不超过RM500,000的第一间房子，也可获印花税豁免；Budget 2027建议延长至2030年，并为不超过RM750,000的房子提供部分减免（我查阅时仍是建议）。其余内容请看我的首购族指南和EPF购屋提款指南。

零工工作者与PERKESO新规定

PERKESO于2026年3月底开始执行Gig Workers Act 2025，平台从每完成一份工作中扣除1.25%作为社会保险保障（The Star，2026年4月1日）。银行的评估方式不变，但平台结算单和缴款记录有助于证明您的工作稳定。

申请前的6–12个月计划

1. 按时报税并全额申报。两年干净的Form B记录最有分量。
2. 所有收入都存进银行。把款项集中到一个生意户口，不再依赖现金。
3. 给自己发固定薪水。每月定期转账到个人户口，并清楚注明，看起来就像薪水。
4. 生意和个人的钱分开。户口混在一起，收入就很难核实。
5. 减少债务和信用卡额度。申请前还清小额贷款，避免新的分期付款或个人融资。
6. 检查CCRIS和CTOS。更正错误，并缴清逾期的供应商或电讯账单。
7. 更新SSM注册并准备账目。公司应备好最近的财务报表。
8. 为差额储蓄。预留较低贷款成数、律师费、印花税、估价费和搬家费用。
9. 订房前先做贷款评估。付订金之前，先请一两家银行做初步资格评估，而不是同时递交很多份正式申请。

如果被银行拒绝，问清楚是哪个因素造成的，改善之后再重新申请。如果债务压力大，Bank Negara设立的信贷咨询机构AKPK可以不收费提供协助。打算用公司名义买？请先阅读我的以公司名义买产业指南，因为公司贷款和税务的运作方式不同。

贷款之后：转贷、保险和还款

• 以后再转贷。等您的收入记录更好时，转贷（refinance）或许能拿到更好的条件；费用和锁定期请看我的转贷指南。
• 保障贷款。收入不稳定的人，更需要死亡和残障保障。比较MRTA和MLTA。
• 为淡季做准备。预留几个月的月供作为储备，并阅读我的房贷断供指南。买新盘？请看分期付款进度表。

在国外自雇的外国人还要多走几步，例如提供外国报税表，以及柔佛对外国买家的最低价格，大多数住宅产业一般为RM100万。请看我的外国人申请马来西亚房贷指南，以及我的2026年新山房贷指南了解全貌。

如果这对您很重要，可以考虑在哪里买

• Skudai、Tampoi和Kempas：成熟住宅区，有很多较旧的二手房。
• Kulai和Senai：靠近机场、数据中心和工业区。
• Bukit Indah和Gelang Patah：西区城镇，往第二通道（Second Link）方向。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心和商业中心的成熟地区。
• Mount Austin：商店、办公室和住宅混合的热闹地区。
• Iskandar Puteri：较新的城镇、Medini和EduCity。

在我的新山产业地图上比较这些地区，或浏览新山新盘。如果您在考虑州政府的可负担房屋，请看我的RMMJ指南。

更多柔佛生活指南：2026年新山房屋贷款 · 房贷为什么被拒 · 购买第二间房子 · 在JS-SEZ设立生意

常见问题

自雇人士可以在马来西亚申请房屋贷款吗？

可以。银行会贷款给生意人、合伙人、佣金收入者、自由职业者和零工工作者。银行通常要求两年的报税表、SSM注册文件和6到12个月的银行月结单，并以您的偿债比率（DSR）和信用记录评估贷款。

银行需要几年的Form B？

大多数公开的清单都要求最近两年的Form B及LHDN e-Filing确认单。银行常取两年的平均数，有些则取较低的一年，所以要按时报税并申报全部收入。要求因银行而异。

银行怎样计算佣金收入？

据房产网站指南，银行一般取6到12个月佣金结算单的平均数，而且可能只算该平均数的约70%到80%。领薪水的佣金收入者还需要出示Form BE和EA form；由公司支付佣金的代理可能有Form CP58。

我的SSM生意不到两年，可以申请房贷吗？

会比较难。据房产网站指南，成立不到两年的生意可能只获批较低的贷款成数，约50%到70%，甚至被拒。加一位受薪的联名申请人、付更多首期，或使用针对没有固定收入买家的SJKP计划，可能会有帮助。

SJKP是什么？谁可以用？

房屋信贷担保计划（Skim Jaminan Kredit Perumahan）帮助收入不固定的人，例如小商贩、自由职业者和e-hailing司机或送货骑士，获得银行融资。MyGOV列出的限额是SJKP最高RM500,000，SJKP Madani最高RM360,000。您要通过参与银行申请。

CCRIS和CTOS会影响自雇人士的房贷申请吗？

会。CCRIS显示您各项贷款12个月的还款记录，包括您担保的商业贷款，可以在Bank Negara的eCCRIS不收费查询。CTOS也可能显示法庭案件、董事职位和未付的供应商发票。申请前请检查并更正两者。

自雇人士可以用LPPSA吗？

不行，以自雇人士身份不行。LPPSA融资只开放给符合资格的公共部门职员。生意人、自由职业者和零工工作者要向银行或伊斯兰银行借贷，符合条件的话可能获得SJKP担保。

自雇人士，准备好看房了吗？

告诉我您做什么工作、您的预算和喜欢的地区。我会筛选出附有成交记录价和叫价的房子，并为您讲解购屋费用。您也可以预约看房，或者如果想先在网上谈，可以预约Zoom咨询。

资料来源：Bank Negara Malaysia，measures to promote responsible financing practices（扣除法定扣款后的收入；查询收入），2011年11月18日；Bank Negara Malaysia，measures in promoting a stable and sustainable property market（第三笔房贷70% LTV），2010年11月3日；Bank Negara Malaysia，measures to further promote a sound and sustainable household sector（35年贷款期），2013年7月5日；The Star，“Bank Negara keeps OPR steady at 2.75%”，2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，CCRIS report and eCCRIS，2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，“Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”，2006年4月17日；RinggitPlus，关于AKPK的咨询和债务管理计划，2026年5月11日；LHDN，Return Form (RF) Filing Programme for the Year 2026，2025年12月30日（2026年4月1日更新）；The Star，“2025 Tax Return Form deadline extended to May 15”，2026年4月29日；SSM（Companies Commission of Malaysia），registration of business table of fees，2026年11月查阅；Ministry of Finance，“10 credit reporting agencies renew registration for 2026/2027”，2026年10月20日；StashAway，CCRIS和CTOS指南，2026年7月29日；EdgeProp，购屋者DSR指南，2026年10月13日；PropCashFlow，马来西亚自雇人士房屋融资，2026年2月21日（2026年9月11日更新）；NextSix，自雇人士房屋贷款，2025年11月14日（2025年12月12日更新）；iProperty，自由职业者、自雇人士和佣金收入者房屋融资指南，2026年11月查阅；RinggitPlus，“What does it mean to be a guarantor?”，2014年12月（2019年12月更新）；MyGOV，Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP)，2026年11月查阅；The Star，“Budget 2026: Housing Credit Guarantee Scheme doubles to RM20bil”，2025年10月10日；Malay Mail，Budget 2027财务援助指南（SJKP、首购印花税），2026年10月23日；SAYS，Budget 2027首购族印花税豁免，2026年10月9日；MyGOV，Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA)，2026年11月查阅；The Star，“Gig platforms given six months’ grace for PERKESO compliance”，2026年4月1日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非财务或法律建议。银行政策、报税期限和计划规定会变动；在做出承诺前，请向您的银行、LHDN、SJKP和律师确认。