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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
LPPSA（Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam，公共部门房屋融资局）为马来西亚公务员，以及法定机构和地方政府的职员提供房屋融资，条件是担任永久职位、已获确认（confirmed），并且服务至少一年。根据其2026年的指南，您可以借到售价或官方估价的最高100%，RM750,000以内年利率4%，超过此数则最高4.5%，新的上限为RM100万，贷款期最长35年，以扣薪方式还款。
快速解答
- 对象：担任永久职位、已获确认并服务至少一年的马来西亚公民：公务员、警察、武装部队、法定机构和地方政府。
- 可借多少：售价、JPPH估价、申请额和按收入计算的资格，以最低者为准。根据Budget 2026，上限从RM750,000提高至RM100万。
- 盈利率：RM750,000以内按递减余额计算年利率4%；RM750,001至RM100万最高4.5%。它不随OPR变动（2026年11月5日为2.75%）。
- 贷款期：第一次融资最长35年，第二次最长30年；30岁及以下申请人通过Skim Muda最长40年。
- 可用几次：整个职业生涯中有两次融资资格。
- 必备条件：向LPPSA指定小组购买MRTA或MRTT及长期屋主保险（LTHO），并以扣薪或扣退休金方式还款。
LPPSA是什么，与银行贷款有什么不同
LPPSA是根据LPPSA Act（Act 767）成立的法定机构，设有传统计划（SPPSA）和伊斯兰计划（SPPSAi）。月供从您的薪水中扣除，日后则从退休金中扣除，而LPPSA持有该产业的第一抵押权。
| 特点 | LPPSA（2026年规定） | 一般银行房贷 |
|---|---|---|
| 利率 | RM750,000以内4%；RM750,001至RM100万最高4.5%；整个贷款期固定 | 大多是浮动利率，与银行的参考利率和OPR挂钩 |
| 融资成数 | 第一次融资最高100% | 一般最高90%；Bank Negara规定第三笔房贷最高70% |
| 还款 | 扣薪或扣退休金 | 自动转账（direct debit） |
| 估价 | JPPH（Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta） | 银行指定小组的估价师 |
谁符合LPPSA融资资格
LPPSA的2026年通令涵盖公务员、警察和武装部队、法定机构和地方政府（pihak berkuasa tempatan，PBT）的职员，以及部分在任期内的公职人员，例如部长、某些法官和民选代表。公务员及法定机构或PBT职员必须是马来西亚公民、在职的永久官员、已在职位上获确认（disahkan dalam jawatan）并服务至少一年，而且不是破产人士、判决债务人，也没有面对革职程序。
因此，合约职员和仍在试用期的官员通常要等；请向LPPSA查询您的身份。如果您的雇主（例如州政府、法定机构或PBT）为您提供自己的房屋贷款计划，根据通令，您就不符合资格。外国人不能使用LPPSA，并须面对柔佛一般RM100万的最低价格（请看我的外国人最低价格指南）。
30岁及以下公务员的Skim Muda
青年公务员房屋融资计划（Skim Pembiayaan Perumahan Muda，SPPM）于2025年4月1日以一年试行方式推出，LPPSA在2025年11月表示将再延长一年。它适用于30岁或以下、已获确认的永久官员，贷款期最长40年（480个月），利率同样为4%，融资成数100%。该计划的网页在2026年11月仍显示最高RM750,000，所以请向LPPSA询问较高的上限是否适用。
与配偶或家人一起买
配偶之间，或父母与子女之间，只要至少一名申请人是公务员，就可以联名融资（pembiayaan bersama）。所有共同申请人都使用同一位律师和同一个MRTA或MRTT小组。请看我的联名指南。
可以借多少
LPPSA会批准以下各项中最低的数额：产业售价、JPPH估价、您的申请额，以及按收入计算的最高资格。如果JPPH的估价低于售价，您要以现金支付差额，就像银行估价偏低的情况一样。
资格按净收入计算：基本薪水加上可计入的固定津贴，再减去强制扣款。根据2026年指南：
| 规定 | 第一次融资 | 第二次融资 |
|---|---|---|
| 每月供款 | 不超过净收入的60% | 不超过净收入的50% |
| 所有债务合计 | 不超过净收入的80%（以较低的标准为准） | 计入第一次融资后，不超过净收入的80% |
| 融资成数 | 最高100% | 第一笔已还清则最高100%；未还清则最高90% |
| 利率 | RM750,000以内4%；超过此数最高4.5% | 同样的级别 |
ITP、ITKA和COLA等固定津贴会被计入；加班费、危险津贴和欠薪补发则不计。EPF、SOCSO、税款、法庭命令和其他房屋贷款会被扣除；zakat以及ASB、Tabung Haji和SSPN等储蓄扣款则不扣除。LPPSA的Smart Kira计算器可以给您一个估计数；付订金之前先用它算一算。批准的数额也可以涵盖MRTA或MRTT及LTHO保费，以及融资文件的律师费。
RM100万上限
Budget 2026把LPPSA的最高额从RM750,000提高至RM100万。The Star于2026年9月30日报道，最快将在第四季开始实施；EdgeProp于2026年10月2日报道，LPPSA的通告定于10月4日开始。MyGOV的网页（2026年10月21日更新）仍写着RM750,000，所以请为您的申请确认这个数字。上限只是最高额，并非人人可得的权利。
月供大概是多少（我的计算）
| 融资额 | 利率和贷款期 | 每月供款（约） |
|---|---|---|
| RM300,000 | 4%，35年 | RM1,328 |
| RM500,000 | 4%，35年 | RM2,214 |
| RM1,000,000 | 4.5%（上限），35年 | RM4,733 |
盈利率和贷款期
盈利按递减余额每月计算。伊斯兰的SPPSAi合约上限为7%，但客户通过ibra’（豁免部分盈利）实际支付4%至4.5%。利率不随隔夜政策利率（OPR）变动；Bank Negara于2026年11月5日维持OPR在2.75%。
| 计划 | 第一次融资 | 第二次融资 |
|---|---|---|
| 退休金计划（skim pencen） | 最长420个月（35年）或至90岁，以较早者为准 | 最长360个月（30年）或至90岁 |
| EPF计划（skim KWSP） | 最长420个月或至服务结束，以较早者为准 | 最长360个月或至服务结束 |
| Skim Muda（30岁及以下） | 最长480个月（40年）或至90岁（退休金计划）或至服务结束（EPF计划） | 未列明 |
什么时候开始扣薪
已完工的房子，从第一次拨款后的下一个月开始扣薪（如果在15日之后拨款，则是两个月后）。建造中的房子，从95%进度付款后的下一个月开始，或者从批准后第25个月（有地住宅）或第37个月（高楼）开始，以较早者为准。盈利也按同样的时间表计算。在此期间，请预留租金的预算。
如果您离开公共服务
离职，或退休但没有退休金，即违反融资条款。在30天内还清余额，就按原本的利率计算；否则LPPSA可以对未偿还本金收取最高每年7%的利率。如果打算辞职，请先安排好银行贷款；请看我的转贷指南。
LPPSA可以买什么：七种融资类型
| 类型 | 涵盖范围 | 2026年指南的备注 |
|---|---|---|
| Jenis 1 | 购买已完工的房屋或分层单位 | 新房或二手房 |
| Jenis 2 | 在自己的土地上建屋 | 分阶段拨款 |
| Jenis 3 | 购买建造中的房屋或单位 | 持牌发展商；HDA付款进度表 |
| Jenis 4 | 购买土地以建屋 | 个别地契、一块地段，最高为您资格的50% |
| Jenis 5 | 还清现有的银行房屋贷款（转贷） | 不能接手LPPSA已为您融资的贷款 |
| Jenis 6 | 在Jenis 4或5融资的土地上建屋 | 与Jenis 4或5合计为一次资格 |
| Jenis 7 | 装修由LPPSA融资的房子 | 在同一地段扩建楼面面积，只限一次 |
产业必须是住宅，设有固定的客厅、卧室、浴室和厨房；具住宅功能的店屋也可能符合资格。租赁地契在融资结束后须至少还剩10年。LPPSA没有设定一般的价格上限。
LPPSA可以用几次
您有两次融资资格。只要第一次融资已开始扣薪且没有拖欠，就可以在还清之前申请第二次，但第二次的融资成数上限为90%，贷款期最长30年。其他费用请看我的第二间房子贷款指南。
申请步骤
- 检查您的资格：用Smart Kira和您最新的薪水单。
- 选好并检查房子。新盘要查发展商执照和准证；二手房要查地契和剩余租期。请阅读我的SPA指南和订金指南。
- 签署SPA，日期要让您的律师认为足够配合LPPSA的各个步骤。
- 网上申请：通过LPPSA的申请门户（LMS），这是公务员及法定机构和PBT职员的唯一申请渠道。打印表格，请您的部门主管（Ketua Jabatan）签署，附上清单所列文件，再通过您的部门提交。
- 估价由JPPH进行。
- 要约信。在预先接受（pra-penerimaan）阶段选择您的保险或takaful小组；之后不能更改。对数额的上诉只能在您接受之前提出。
- 律师和抵押。您的律师必须在受委任后30天内提交抵押或转让文件。
- 拨款给卖家、现有银行或发展商，然后开始扣薪。
LPPSA的2026年文件没有列明处理时间；请通过其e-Tiket渠道询问。
发展商和卖家需要知道的事
新盘（Jenis 3）
- SPA必须列明发展商执照及广告与销售准证，价格须在发展商注册的价格范围内。
- 付款按照Housing Development Act 1966的进度表（有地住宅为Schedule G，分层产业为Schedule H），根据进度账单和建筑师证书拨款。请看我的分期付款指南。
- 发展商须提供承诺信，保证项目一旦烂尾会退还款项。
- 最后的5%在CCC发出时，或95%付款后六个月拨出，以较早者为准。
二手房（Jenis 1）
- 只有母地契：单位必须100%完工；LPPSA在转让（assignment）后付款。
- 卖家有银行贷款：售价至少须等于未偿还余额，LPPSA在银行的解除抵押注册后付款，或按其指南中的承诺安排付款。
- 查册：私人查册（private search），以及对卖家和买家的破产查册。
卖家应同意一个能配合这些步骤的完成期限和延期条款。我的法律步骤指南列出了先后顺序。
您仍须以现金支付的费用
- 订金和SPA定金，通常在LPPSA拨款前支付。
- 任何差额：如果JPPH的估价低于售价。
- SPA和转让的律师费（请看我的律师费指南）。
- 印花税。马来西亚首购族购买价格最高RM500,000的房子，在2027年12月31日或之前签署的SPA，转让文件和贷款协议均获全额豁免（The Star，2025年10月）。请看我的印花税指南。
EPF Akaun Sejahtera可以帮上忙（请看用EPF买房），而购屋费用计算器能帮您算出总数。订房前，用我的DSR指南看看现有债务对您有什么影响。对于价格超过RM100万的房子，LPPSA在2025年11月表示，合作机构可以在此之上提供额外融资。
使用LPPSA的话，可以考虑在新山哪里买
先从您到办公室的通勤路程开始考虑：
- Iskandar Puteri：靠近Kota Iskandar的州行政中心。
- Skudai、Tampoi和Kempas：靠近市区的成熟城镇。
- Kulai和Senai：新山北部的有地住宅城镇。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：有学校和购物中心的成熟住宅区。
- Permas Jaya和Senibong：东区公寓和排屋。
- Bukit Indah和Gelang Patah：西区，往第二通道（Second Link）方向。
州政府可负担房屋要向州政府申请，而不是通过经纪（请看我的RMMJ指南）。至于公开市场的房子，可以比较公寓、有地住宅和SOHO，或使用我的新山产业地图。
更多柔佛生活指南：在新山买第一间房子 · 新山房屋贷款（2026） · 用EPF买房 · 新山最佳居住地区
常见问题
谁符合LPPSA房屋融资资格？
在公务员、警察、武装部队、法定机构和地方政府任职的马来西亚公民，须为永久官员、已在职位上获确认，并服务至少一年；另外还有部分公职人员。
2026年LPPSA的盈利率是多少？
根据LPPSA的2026年指南，RM750,000以内按递减余额计算年利率4%，超过此数至RM100万最高4.5%。它不随OPR变动。
LPPSA最高融资额是多少？
Budget 2026把它从RM750,000提高至RM100万，据报道于2026年10月开始实施。您获得的是售价、JPPH估价、申请额和您的资格四者中最低的数额。
合约或试用期职员可以申请LPPSA吗？
一般还不行。2026年通令要求永久职位、已获确认并服务至少一年。请向LPPSA查询您的身份。
LPPSA融资可以用几次？
两次。只要第一次已开始扣薪且没有拖欠，就可以在还清之前申请第二次，但第二次的融资成数上限为90%，贷款期最长30年。
LPPSA可以用来买建造中的公寓吗？
可以，属于Jenis 3，须向持牌发展商购买。高楼单位在95%进度付款后，或批准后第37个月开始扣薪，以较早者为准。
如果我辞职，LPPSA融资会怎样？
在30天内还清，就按原本的利率计算；否则LPPSA可以对未偿还本金收取最高每年7%的利率。辞职前请先安排银行转贷。
用LPPSA在新山买房？
告诉我您的Smart Kira估计数、工作地点，以及您想买新盘还是已完工的房子。我会筛选出您数额内的房子，并检查LPPSA会看的执照或地契资料。您也可以预约看房，如果您被派驻在柔佛以外，可以预约Zoom咨询。
资料来源：LPPSA，Pekeliling Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 1/2026，2026年11月6日查阅；LPPSA，Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026，2026年11月6日查阅；LPPSA，资格计算方法常见问题，2026年11月6日查阅；LPPSA，Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM)常见问题，2026年11月6日查阅；LPPSA myFinancing，新客户资料和文件，2026年11月6日查阅；LPPSA，按融资类型分列的申请指南和清单，2026年11月6日查阅；LPPSA，Jenis Pembiayaan（融资类型），2026年11月6日查阅；LPPSA，Smart Kira资格计算器，2026年11月6日查阅；MyGOV，Pembiayaan Perumahan Sektor Awam，2026年10月21日更新；Bernama，LPPSA谈Skim Muda及RM100万上限，2025年11月16日；Berita RTM，“LPPSA teruskan Skim Muda”，2025年11月16日；Malay Mail，LPPSA延长Skim Muda并提高融资上限，2025年11月16日；The Star，“Higher LPPSA financing ceiling seen supporting homeownership, property market”，2026年9月30日；EdgeProp，“RM1m LPPSA ceiling seen supporting housing demand”，2026年10月2日；Bank Negara Malaysia，Monetary Policy Statement，2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，房地产市场措施（第三笔房贷70% LTV），2010年11月3日；The Star，“Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers”，2025年10月10日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非财务或法律建议。LPPSA的规定、利率和上限会变动；在签署或申请前，请向LPPSA（myfinancing.lppsa.gov.my或e-Tiket）、您的部门主管、您的银行和您的律师确认。