Pembiayaan perumahan LPPSA untuk penjawat awam (2026): siapa layak, had, kadar 4% dan langkah

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 6 November 2026

LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam, atau Public Sector Home Financing Board) membiayai rumah untuk penjawat awam Malaysia serta kakitangan badan berkanun dan pihak berkuasa tempatan yang memegang jawatan tetap, telah disahkan dalam jawatan dan berkhidmat sekurang-kurangnya satu tahun. Di bawah garis panduan 2026, anda boleh meminjam sehingga 100% daripada harga atau nilaian rasmi, pada kadar 4% setahun sehingga RM750,000 dan sehingga 4.5% bagi jumlah melebihinya, hingga siling baharu RM1 juta, untuk tempoh sehingga 35 tahun, dibayar balik melalui potongan gaji.

Apakah LPPSA dan bezanya dengan pinjaman bank

LPPSA ialah badan berkanun di bawah Akta LPPSA (Akta 767), yang mengendalikan skim konvensional (SPPSA) dan skim Islam (SPPSAi). Ansuran dipotong daripada gaji anda, atau kemudiannya pencen anda, dan LPPSA memegang gadaian pertama ke atas hartanah tersebut.

Ciri	LPPSA (peraturan 2026)	Pinjaman rumah bank biasa
Kadar	4% sehingga RM750,000; sehingga 4.5% dari RM750,001 hingga RM1 juta; ditetapkan untuk keseluruhan tempoh	Kebanyakannya terapung, dikaitkan dengan kadar rujukan bank dan OPR
Margin pembiayaan	Sehingga 100% bagi pembiayaan pertama	Lazimnya sehingga 90%; Bank Negara mengehadkan pinjaman perumahan ketiga kepada 70%
Bayaran balik	Potongan gaji atau pencen	Debit terus
Penilaian	JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta)	Penilai dalam panel bank

Siapa yang layak untuk pembiayaan LPPSA

Pekeliling LPPSA 2026 meliputi perkhidmatan awam, polis dan angkatan tentera, kakitangan badan berkanun dan pihak berkuasa tempatan (pihak berkuasa tempatan, PBT), serta sesetengah pemegang jawatan seperti menteri, hakim tertentu dan wakil rakyat semasa tempoh perkhidmatan mereka. Bagi penjawat awam dan kakitangan badan berkanun atau PBT, anda mesti warganegara Malaysia dan pegawai tetap yang sedang berkhidmat, telah disahkan dalam jawatan (disahkan dalam jawatan) dengan sekurang-kurangnya satu tahun perkhidmatan, dan bukan bankrap, penghutang penghakiman atau sedang menghadapi prosiding buang kerja.

Jadi kakitangan kontrak dan pegawai yang masih dalam tempoh percubaan biasanya perlu menunggu; semak status anda dengan LPPSA. Jika majikan anda, seperti kerajaan negeri, badan berkanun atau PBT, mempunyai skim pinjaman perumahan sendiri untuk anda, pekeliling menyatakan anda tidak layak. Warga asing tidak boleh menggunakan LPPSA dan tertakluk kepada harga minimum umum RM1 juta di Johor (lihat panduan harga minimum warga asing saya).

Skim Muda untuk penjawat awam berumur 30 tahun dan ke bawah

Skim Pembiayaan Perumahan Muda (Skim Pembiayaan Perumahan Muda, SPPM), atau Young Civil Servants Housing Financing Scheme, bermula pada 1 April 2025 sebagai rintis satu tahun, dan LPPSA menyatakan pada November 2025 bahawa ia akan diteruskan setahun lagi. Ia untuk pegawai tetap yang telah disahkan dalam jawatan dan berumur 30 tahun atau ke bawah, dan membenarkan tempoh sehingga 40 tahun (480 bulan) pada kadar 4% yang sama dengan margin 100%. Halamannya masih menunjukkan maksimum RM750,000 pada November 2026, jadi tanya LPPSA sama ada siling yang lebih tinggi terpakai.

Membeli bersama pasangan atau keluarga

Pembiayaan bersama (pembiayaan bersama) dibenarkan antara suami isteri, atau antara ibu bapa dan anak-anak mereka, jika sekurang-kurangnya seorang pemohon ialah penjawat awam. Semua pemohon bersama menggunakan peguam yang sama dan panel MRTA atau MRTT yang sama. Lihat panduan saya tentang nama bersama.

Berapa banyak yang boleh anda pinjam

LPPSA meluluskan jumlah yang terendah antara: harga hartanah, nilaian JPPH, jumlah yang anda pohon, dan kelayakan maksimum anda berdasarkan pendapatan. Jika JPPH menilai rumah di bawah harga, anda membayar perbezaannya secara tunai, sama seperti nilaian bank yang rendah.

Kelayakan berdasarkan pendapatan bersih: gaji pokok ditambah elaun tetap yang diambil kira, tolak potongan wajib. Di bawah garis panduan 2026:

Peraturan	Pembiayaan pertama	Pembiayaan kedua
Ansuran bulanan	Tidak melebihi 60% daripada pendapatan bersih	Tidak melebihi 50% daripada pendapatan bersih
Semua hutang bersama	Tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih (ujian yang lebih rendah terpakai)	Tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih, selepas pembiayaan pertama
Margin pembiayaan	Sehingga 100%	Sehingga 100% jika yang pertama telah selesai; sehingga 90% jika belum
Kadar	4% sehingga RM750,000; sehingga 4.5% bagi jumlah melebihinya	Peringkat yang sama

Elaun tetap seperti ITP, ITKA dan COLA diambil kira; kerja lebih masa, elaun risiko dan tunggakan tidak. EPF, SOCSO, cukai, perintah mahkamah dan pinjaman perumahan lain ditolak; zakat dan potongan simpanan seperti ASB, Tabung Haji dan SSPN tidak ditolak. Kalkulator Smart Kira LPPSA memberikan anggaran; gunakannya sebelum anda membayar yuran tempahan. Jumlah yang diluluskan juga boleh menampung premium MRTA atau MRTT dan LTHO serta yuran guaman bagi dokumen pembiayaan.

Siling RM1 juta

Budget 2026 menaikkan maksimum LPPSA daripada RM750,000 kepada RM1 juta. The Star melaporkan pada 30 September 2026 bahawa ia akan bermula seawal suku keempat, dan EdgeProp melaporkan pada 2 Oktober 2026 bahawa notis LPPSA menetapkan 4 Oktober sebagai tarikh mula. Halaman MyGOV (dikemas kini 21 Oktober 2026) masih menyatakan RM750,000, jadi sahkan angka bagi permohonan anda. Siling ialah had maksimum, bukan hak.

Rupa ansuran (pengiraan saya)

Jumlah pembiayaan	Kadar dan tempoh	Anggaran ansuran bulanan
RM300,000	4%, 35 tahun	RM1,328
RM500,000	4%, 35 tahun	RM2,214
RM1,000,000	4.5% (had atas), 35 tahun	RM4,733

Kadar keuntungan dan tempoh

Keuntungan dikenakan setiap bulan atas baki berkurangan. Bagi SPPSAi (Islam), siling kontrak ialah 7%, tetapi pelanggan membayar kadar efektif 4% hingga 4.5% melalui ibra’ (pelepasan sebahagian keuntungan). Kadar ini tidak berubah mengikut Kadar Dasar Semalaman (OPR), yang dikekalkan oleh Bank Negara pada 2.75% pada 5 November 2026.

Skim	Pembiayaan pertama	Pembiayaan kedua
Skim pencen (skim pencen)	Sehingga 420 bulan (35 tahun) atau umur 90, mengikut mana yang lebih awal	Sehingga 360 bulan (30 tahun) atau umur 90
Skim EPF (skim KWSP)	Sehingga 420 bulan atau tamat perkhidmatan, mengikut mana yang lebih awal	Sehingga 360 bulan atau tamat perkhidmatan
Skim Muda (umur 30 tahun dan ke bawah)	Sehingga 480 bulan (40 tahun) atau umur 90 (pencen) atau tamat perkhidmatan (EPF)	Tidak dinyatakan

Bila potongan bermula

Bagi rumah siap, potongan gaji bermula pada bulan selepas pengeluaran pertama (dua bulan kemudian jika dibayar selepas 15hb). Bagi rumah dalam pembinaan, ia bermula pada bulan selepas bayaran kemajuan 95%, atau pada bulan ke-25 selepas kelulusan bagi rumah bertanah dan bulan ke-37 bagi bangunan tinggi, mengikut mana yang lebih awal. Keuntungan mengikut jadual yang sama. Sediakan bajet untuk sewa dalam tempoh itu.

Jika anda meninggalkan perkhidmatan awam

Meninggalkan perkhidmatan, atau bersara tanpa pencen, melanggar terma pembiayaan. Selesaikan baki dalam tempoh 30 hari dan kadar asal terpakai; jika tidak, LPPSA boleh mengenakan sehingga 7% setahun ke atas prinsipal tertunggak. Jika anda merancang untuk meletak jawatan, aturkan pinjaman bank terlebih dahulu; lihat panduan pembiayaan semula saya.

Apa yang boleh dibeli dengan LPPSA: tujuh jenis pembiayaan

Jenis	Apa yang dilindungi	Catatan daripada garis panduan 2026
Jenis 1	Membeli rumah atau unit strata yang telah siap	Baharu atau subsale
Jenis 2	Membina rumah di atas tanah milik sendiri	Dibayar secara berperingkat
Jenis 3	Membeli rumah atau unit dalam pembinaan	Pemaju berlesen; jadual bayaran HDA
Jenis 4	Membeli tanah untuk membina rumah	Hakmilik individu, satu lot, sehingga 50% daripada kelayakan anda
Jenis 5	Menyelesaikan pinjaman perumahan bank sedia ada (pembiayaan semula)	Tidak boleh mengambil alih pinjaman yang telah dibiayai oleh LPPSA untuk anda
Jenis 6	Membina rumah di atas tanah yang dibiayai di bawah Jenis 4 atau 5	Dikira bersama Jenis 4 atau 5 sebagai satu kelayakan
Jenis 7	Mengubah suai rumah yang dibiayai oleh LPPSA	Menambah keluasan lantai di atas lot yang sama, sekali sahaja

Hartanah mestilah kediaman, dengan ruang tamu, bilik tidur, bilik mandi dan dapur yang kekal; rumah kedai yang mempunyai ciri kediaman boleh layak. Hakmilik pajakan mesti mempunyai baki sekurang-kurangnya 10 tahun selepas pembiayaan tamat. LPPSA tidak menetapkan had harga umum.

Berapa kali anda boleh menggunakan LPPSA

Anda mendapat dua kelayakan pembiayaan. Anda boleh memohon yang kedua sebelum yang pertama selesai sebaik potongannya telah bermula dan anda tiada tunggakan, tetapi yang kedua kemudiannya dihadkan kepada margin 90% dan 30 tahun. Lihat panduan pinjaman rumah kedua saya untuk kos-kos lain.

Cara memohon, langkah demi langkah

1. Semak kelayakan anda dengan Smart Kira dan slip gaji terkini anda.
2. Pilih dan semak rumah. Bagi projek baharu, lesen dan permit pemaju; bagi subsale, hakmilik dan baki tempoh pajakan. Baca panduan SPA dan panduan yuran tempahan saya.
3. Tandatangani SPA, dengan tarikh yang dianggap realistik oleh peguam anda untuk langkah-langkah LPPSA.
4. Mohon dalam talian melalui portal permohonan LPPSA (LMS), satu-satunya saluran bagi penjawat awam serta kakitangan badan berkanun dan PBT. Cetak borang, dapatkan tandatangan ketua jabatan anda (Ketua Jabatan), lampirkan dokumen senarai semak dan hantar melalui jabatan anda.
5. Penilaian oleh JPPH.
6. Surat tawaran. Pilih panel insurans atau takaful anda pada peringkat pra-penerimaan (pra-penerimaan); ia tidak boleh diubah kemudian. Rayuan terhadap jumlah hanya boleh dibuat sebelum anda menerima tawaran.
7. Peguam dan gadaian. Peguam anda mesti menyerahkan dokumen gadaian atau penyerahhakan dalam tempoh 30 hari selepas dilantik.
8. Pengeluaran wang kepada penjual, bank sedia ada atau pemaju, diikuti potongan gaji.

Dokumen LPPSA 2026 tidak menyatakan tempoh pemprosesan; tanya melalui saluran e-Tiket.

Apa yang perlu diketahui oleh pemaju dan penjual

Projek baharu (Jenis 3)

• SPA mesti menunjukkan lesen pemaju serta permit iklan dan jualan, pada harga dalam julat yang didaftarkan oleh pemaju.
• Bayaran mengikut jadual Housing Development Act 1966 (Schedule G bagi rumah bertanah, Schedule H bagi strata), berdasarkan bil kemajuan dan sijil arkitek. Lihat panduan bayaran progresif saya.
• Pemaju memberikan surat aku janji untuk memulangkan bayaran jika projek terbengkalai.
• 5% terakhir dikeluarkan apabila CCC diperoleh, atau enam bulan selepas bayaran 95%, mengikut mana yang lebih awal.

Subsale (Jenis 1)

• Hakmilik induk sahaja: unit mesti 100% siap; LPPSA membayar selepas penyerahhakan.
• Penjual mempunyai pinjaman bank: harga mesti sekurang-kurangnya sama dengan baki tertunggak, dan LPPSA membayar selepas pelepasan gadaian bank didaftarkan atau di bawah aturan aku janji dalam garis panduannya.
• Carian: carian persendirian dan carian kebankrapan ke atas penjual dan pembeli.

Penjual patut bersetuju dengan tempoh penyempurnaan dan klausa lanjutan yang mengambil kira langkah-langkah ini. Panduan langkah undang-undang saya menunjukkan susunannya.

Kos yang masih perlu dibayar secara tunai

• Yuran tempahan dan deposit SPA, biasanya dibayar sebelum LPPSA mengeluarkan wang.
• Sebarang kekurangan jika JPPH menilai rumah di bawah harga.
• Yuran guaman SPA dan pindah milik (lihat panduan yuran guaman saya).
• Duti setem. Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia bagi rumah sehingga RM500,000 dikecualikan sepenuhnya ke atas pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi SPA yang ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027 (The Star, Oktober 2025). Lihat panduan duti setem saya.

EPF Akaun Sejahtera boleh membantu (lihat menggunakan EPF untuk membeli rumah), dan kalkulator kos pembelian menjumlahkan semuanya. Sebelum menempah, semak bagaimana hutang sedia ada menjejaskan anda dengan panduan DSR saya. Bagi rumah melebihi RM1 juta, LPPSA menyatakan pada November 2025 bahawa institusi rakan kongsi boleh menambah pembiayaan di atasnya.

Di mana untuk membeli di JB jika anda menggunakan LPPSA

Mulakan dengan perjalanan ke pejabat anda:

• Iskandar Puteri: berhampiran pusat pentadbiran negeri di Kota Iskandar.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: perbandaran matang berhampiran bandar raya.
• Kulai dan Senai: perbandaran rumah bertanah di utara JB.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang dengan sekolah dan pusat beli-belah.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah teres di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: sebelah barat, menghala ke Second Link.

Permohonan perumahan mampu milik negeri dibuat kepada kerajaan negeri, bukan melalui ejen (lihat panduan RMMJ saya). Bagi rumah pasaran terbuka, bandingkan kondo, rumah bertanah dan SOHO atau gunakan peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Rumah pertama di JB · Pinjaman rumah di JB (2026) · Menggunakan EPF untuk membeli rumah · Kawasan terbaik untuk didiami di JB

Soalan lazim

Siapa yang layak untuk pembiayaan perumahan LPPSA?

Warganegara Malaysia dalam perkhidmatan awam, polis, angkatan tentera, badan berkanun dan pihak berkuasa tempatan yang merupakan pegawai tetap, telah disahkan dalam jawatan, dengan sekurang-kurangnya satu tahun perkhidmatan, serta sesetengah pemegang jawatan.

Berapakah kadar keuntungan LPPSA pada 2026?

4% setahun atas baki berkurangan sehingga RM750,000, dan sehingga 4.5% bagi jumlah melebihinya sehingga RM1 juta, di bawah garis panduan LPPSA 2026. Ia tidak berubah mengikut OPR.

Berapakah jumlah maksimum pembiayaan LPPSA?

Budget 2026 menaikkannya daripada RM750,000 kepada RM1 juta, dilaporkan bermula pada Oktober 2026. Anda mendapat jumlah terendah antara harga, nilaian JPPH, jumlah yang dipohon dan kelayakan anda.

Bolehkah kakitangan kontrak atau dalam tempoh percubaan memohon LPPSA?

Secara amnya belum. Pekeliling 2026 mensyaratkan jawatan tetap, pengesahan dalam jawatan dan sekurang-kurangnya satu tahun perkhidmatan. Semak status anda dengan LPPSA.

Berapa kali saya boleh menggunakan pembiayaan LPPSA?

Dua kali. Yang kedua boleh dipohon sebelum yang pertama selesai, sebaik potongan telah bermula tanpa tunggakan, tetapi kemudiannya dihadkan kepada margin 90% dan 30 tahun.

Bolehkah saya menggunakan LPPSA untuk kondominium dalam pembinaan?

Ya, di bawah Jenis 3, dengan pemaju berlesen. Bagi unit bangunan tinggi, potongan bermula selepas bayaran kemajuan 95% atau pada bulan ke-37 selepas kelulusan, mengikut mana yang lebih awal.

Apa yang berlaku kepada pembiayaan LPPSA saya jika saya meletak jawatan?

Selesaikan dalam tempoh 30 hari dan kadar asal terpakai; jika tidak, LPPSA boleh mengenakan sehingga 7% setahun ke atas prinsipal tertunggak. Aturkan pembiayaan semula bank sebelum anda meletak jawatan.

Membeli rumah di JB dengan LPPSA?

Beritahu saya anggaran Smart Kira anda, tempat anda bekerja dan sama ada anda mahukan projek baharu atau rumah siap. Saya akan menyenarai pendek rumah dalam jumlah anda dan menyemak butiran lesen atau hakmilik yang diteliti oleh LPPSA. Anda juga boleh menempah temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda ditempatkan di luar Johor.

Sumber: LPPSA, Pekeliling Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 1/2026, disemak 6 November 2026; LPPSA, Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026, disemak 6 November 2026; LPPSA, FAQ kaedah pengiraan kelayakan, disemak 6 November 2026; LPPSA, FAQ Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM), disemak 6 November 2026; LPPSA myFinancing, maklumat dan dokumen pelanggan baharu, disemak 6 November 2026; LPPSA, panduan permohonan dan senarai semak mengikut jenis pembiayaan, disemak 6 November 2026; LPPSA, Jenis Pembiayaan, disemak 6 November 2026; LPPSA, kalkulator kelayakan Smart Kira, disemak 6 November 2026; MyGOV, Pembiayaan Perumahan Sektor Awam, dikemas kini 21 Oktober 2026; Bernama, LPPSA mengenai Skim Muda dan had RM1 juta, 16 November 2025; Berita RTM, “LPPSA teruskan Skim Muda”, 16 November 2025; Malay Mail, LPPSA melanjutkan Skim Muda dan menaikkan had pembiayaan, 16 November 2025; The Star, “Higher LPPSA financing ceiling seen supporting homeownership, property market”, 30 September 2026; EdgeProp, “RM1m LPPSA ceiling seen supporting housing demand”, 2 Oktober 2026; Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah pasaran hartanah (LTV 70% bagi pinjaman perumahan ketiga), 3 November 2010; The Star, “Budget 2026: Stamp duty exemption extended for first-time homebuyers”, 10 Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 6 November 2026, bukan nasihat kewangan atau undang-undang. Peraturan, kadar dan siling LPPSA boleh berubah; sahkan dengan LPPSA (myfinancing.lppsa.gov.my atau e-Tiket), ketua jabatan anda, bank anda dan peguam anda sebelum anda menandatangani atau memohon.