Pembaharuan pajakan di Johor (2026): cara melanjutkan pajakan, kos dan perkara yang perlu disemak oleh pembeli

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Jika anda memiliki hartanah pajakan di Johor, atau sedang berfikir untuk membelinya, jawapan ringkasnya begini: pemilik berdaftar boleh memohon kepada Negeri untuk melanjutkan tempoh pajakan sebelum ia tamat, di bawah seksyen 90A National Land Code (Kanun Tanah Negara). Kelulusan adalah atas budi bicara negeri dan biasanya disertai bayaran premium. Lebih panjang baki pajakan semasa anda membeli, lebih kurang isu ini menjadi penting, jadi semak tarikh tamat pada hakmilik sebelum anda membuat tawaran.

Pajakan di Johor: apa sebenarnya yang anda miliki

Tanah di Malaysia sama ada pegangan bebas (dipegang selama-lamanya) atau pajakan (dipegang daripada Negeri untuk suatu tempoh tahun yang tetap). Tempoh yang biasa ialah 99, 60 atau 30 tahun. Apabila tempoh pajakan tamat, tanah kembali kepada Negeri melainkan pajakan telah dilanjutkan. Sehingga itu, pemilik pajakan mempunyai hak pemilikan penuh, termasuk untuk menjual, mewariskan dan membangunkan tanah, tertakluk kepada undang-undang dan syarat pada hakmilik. Menteri Besar Johor menegaskan perkara ini di Dewan Undangan Negeri pada Mei 2025, menurut laporan Sinar Harian dan The Star.

Yang penting secara praktikal ialah baki pajakan: tahun yang tinggal antara hari ini dan tarikh tamat yang dicetak pada hakmilik. Pajakan 99 tahun yang diberikan pada 1990 masih mempunyai lebih daripada 60 tahun lagi. Pajakan yang diberikan pada 1960 tinggal kira-kira 33 tahun. Panduan pegangan bebas lawan pajakan saya menerangkan asasnya. Artikel ini membincangkan apa yang berlaku apabila baki tahun semakin berkurangan.

Isu ini benar-benar wujud di Johor Bahru. Pada Julai 2026, Bernama melaporkan angka Pejabat Tanah Johor Bahru bagi Kampung Melayu Majidee, sebuah kampung lama di bandar raya ini yang berada di atas pajakan negeri 99 tahun. Daripada rumah-rumahnya, 938 mempunyai baki 30 tahun atau kurang, 426 mempunyai baki 31 hingga 60 tahun dan 23 mempunyai baki lebih daripada 61 tahun.

Dua laluan undang-undang: seksyen 90A serta serah balik dan beri milik semula

Laluan	Apa yang dilakukannya	Perkara utama
Lanjutan tempoh pajakan, seksyen 90A	Melanjutkan tempoh sedia ada. Pejabat tanah mengendors memorial tempoh baharu pada hakmilik.	Mohon sebelum pajakan tamat. Sesiapa yang mempunyai kepentingan berdaftar, seperti bank yang memegang gadaian, mesti memberikan persetujuan (atau Negeri mesti bersetuju untuk mengetepikan persetujuan itu). Premium dan caj ditetapkan oleh Negeri.
Serah balik dan beri milik semula, seksyen 195 hingga 204H	Pemilik menyerahkan balik tanah dan Negeri memberi milik semula, yang boleh bermakna hakmilik baharu, tempoh baharu dan syarat baharu.	Laluan yang lebih lama, masih digunakan dalam sesetengah kes seperti penyatuan lot atau pertukaran syarat. Pindaan 2016 menyatakan bahawa beri milik semula mestilah sekurang-kurangnya bagi baki tempoh melainkan Negeri meluluskan lanjutan di bawah seksyen 90A.

Seksyen 90A ialah laluan yang paling kerap didengar oleh pemilik rumah, kerana ia melanjutkan hakmilik sedia ada dan bukannya menggantikannya. Pada Julai 2026, seorang bekas exco kerajaan negeri Johor berkata negeri telah memperkemas pembaharuan pajakan di bawah seksyen 90A, dan Bernama melaporkan bahawa 35 pemohon Kampung Melayu Majidee yang diluluskan telah menerima notis Form 5A, dengan lebih banyak permohonan sedang diproses.

Siapa yang boleh memohon

• Rumah bertanah (hakmilik individu): pemilik berdaftar, biasanya melalui peguam atau sendiri di pejabat tanah.
• Kondo dan bangunan strata lain: perbadanan pengurusan (MC) memohon bagi keseluruhan lot, dan hanya selepas resolusi sebulat suara para pemilik. Lanjutan itu kemudian terpakai kepada setiap hakmilik strata dalam bangunan tersebut. Pemilik satu unit tidak boleh melanjutkan pajakan unitnya sahaja dengan cara ini. Panduan saya tentang hakmilik strata menerangkan cara MC berfungsi.
• Hartanah bergadai: jika terdapat pinjaman perumahan, bank yang memegang gadaian mesti memberikan persetujuan, kerana ia mempunyai kepentingan berdaftar.
• Hartanah warisan: waris perlu didaftarkan terlebih dahulu (lihat panduan saya tentang surat kuasa mentadbir), atau pentadbir harta pusaka yang menguruskannya.

Cara lanjutan pajakan berjalan di Johor, langkah demi langkah

Langkah di bawah mengikut seksyen 90A. Dokumen yang disenaraikan ialah yang lazimnya diminta oleh pejabat tanah; sahkan senarai terkini dengan pejabat yang menyimpan hakmilik anda.

1. Semak hakmilik. Buat carian tanah untuk mengesahkan tarikh tamat, pemilik berdaftar, sebarang gadaian, kaveat dan sebarang sekatan kepentingan. Lihat panduan carian hakmilik tanah saya.
2. Kenal pasti pejabat yang betul. Hakmilik di Johor disimpan sama ada di pejabat pendaftaran tanah negeri (PTG Johor) atau pejabat tanah daerah (Pejabat Tanah), bergantung pada jenis hakmilik. Tanya pejabat mana yang mengendalikan lanjutan bagi hakmilik anda.
3. Jelaskan bil. Pejabat tanah lazimnya mengharapkan cukai tanah telah dijelaskan, dan anda juga patut menjelaskan cukai taksiran. Lihat panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya.
4. Dapatkan persetujuan. Persetujuan bertulis daripada bank pemegang gadaian jika ada pinjaman, dan bagi strata, resolusi sebulat suara MC.
5. Hantar permohonan. Gunakan borang pejabat tanah bersama salinan hakmilik, kad pengenalan atau pasport, resit dan surat persetujuan. Pejabat tanah mencatatkan permohonan itu dalam daftar.
6. Keputusan. Pihak Berkuasa Negeri memutuskan atas budi bicaranya dan menetapkan premium serta sebarang syarat. Ia juga boleh menolak permohonan.
7. Form 5A. Jika diluluskan, Pentadbir Tanah menyampaikan Form 5A yang menyatakan premium, caj dan tarikh akhir pembayaran. Jika tarikh akhir terlepas, kelulusan itu luput.
8. Endorsan. Selepas pembayaran, pejabat tanah mengendors memorial tempoh lanjutan pada hakmilik daftar dan dokumen hakmilik keluaran, serta pada hakmilik strata jika ia bangunan strata.

Berapa lama prosesnya

Saya tidak dapat mengesahkan tempoh pemprosesan yang diterbitkan bagi Johor. Malay Mail melaporkan pada Julai 2026 bahawa kelulusan di pejabat tanah daerah Petaling di Selangor boleh mengambil masa sehingga dua tahun kerana lambakan permohonan. Mulakan awal, dan jangan rancang jualan berdasarkan permohonan yang masih belum diputuskan.

Kosnya: premium dan item lain

Kos utama ialah premium, bayaran sekali kepada Negeri bagi tahun tambahan. Seksyen 90A menyerahkan jumlahnya kepada Pihak Berkuasa Negeri, dan setiap negeri menetapkan asasnya sendiri. Formula yang diterbitkan oleh Selangor, sebagai contoh, menggunakan nilai tanah, keluasan tanah dan bilangan tahun (Malay Mail, Julai 2026). Saya tidak menemui formula premium semasa Johor di laman rasmi, jadi saya tidak akan memetik sebarang formula. Tanya pejabat tanah, atau peguam anda, untuk angka bagi hakmilik anda.

Item kos	Siapa yang menetapkannya	Catatan
Premium	Pihak Berkuasa Negeri (Johor)	Dinyatakan dalam Form 5A. Ia boleh dikurangkan bagi sesetengah golongan: Johor mengurangkan premium separuh bagi penduduk Kampung Melayu Majidee (laporan Julai 2026).
Permohonan, endorsan dan caj lain yang ditetapkan	Kaedah-kaedah tanah negeri	Ditetapkan oleh negeri. Tanya pejabat tanah untuk jadual terkini.
Carian tanah	Pejabat tanah	Fi kecil bagi setiap carian.
Yuran guaman	Dipersetujui dengan peguam	Pilihan, tetapi membantu bagi hakmilik bergadai, warisan atau strata.

Setiap negeri berbeza. Di Petaling Jaya, menurut laporan Malay Mail pada Julai 2026, Selangor menawarkan lanjutan dengan fi nominal yang mengehadkan pindah milik kepada ahli keluarga, atau premium penuh yang dikurangkan sebanyak 30% jika dibayar dalam tempoh enam bulan selepas Form 5A. Itu peraturan Selangor, bukan Johor.

Pembaharuan tidak automatik: contoh di Johor

National Land Code memberi Negeri budi bicara penuh. Satu kes Mahkamah Rayuan dari Johor Bahru menunjukkan maksudnya. Pemilik tanah pajakan perindustrian di Larkin, yang dibeli pada 2012 dengan pajakan dijadual tamat pada Disember 2021, menjangkakan dapat memperbaharuinya dengan membayar premium seperti kebiasaannya. Pada 12 Jun 2013, Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri membekukan permohonan pembaharuan pajakan di kawasan Larkin. Tanah itu kemudiannya diambil untuk perumahan pada 2017 dengan baki pajakan kira-kira empat setengah tahun, dan pampasan dinilai dengan mengambil kira baki pajakan yang pendek itu (penghakiman bertarikh 8 Mei 2021).

Itu tapak perindustrian yang dikhaskan untuk pembangunan semula, dan banyak permohonan kediaman telah diluluskan. Walau bagaimanapun, apabila anda menilai harga hartanah berbaki pajakan pendek, jangan anggap lanjutan pasti diperoleh atau kosnya sudah diketahui.

Bagaimana baki tahun pajakan mempengaruhi pinjaman, nilai dan jualan semula

Pinjaman perumahan

Bank memberi pinjaman berdasarkan hakmilik, jadi mereka melihat berapa tahun yang akan tinggal apabila pinjaman tamat. Tiada satu peraturan BNM tentang perkara ini, dan had minimumnya berbeza mengikut bank. Sesetengah pemberi pinjaman memendekkan tempoh pinjaman apabila baki pajakan pendek. Di Petaling Jaya, penduduk memberitahu Malay Mail pada Julai 2026 bahawa bank secara amnya menolak pinjaman apabila baki hanya kira-kira 20 hingga 25 tahun. Tanya bank anda sebelum menandatangani, dan lihat panduan pinjaman perumahan JB saya serta, bagi pembeli asing, pinjaman perumahan untuk warga asing.

Ilustrasi (angka bulat rekaan): sebuah unit mempunyai baki pajakan 40 tahun. Seorang pembeli berumur 35 tahun mahukan pinjaman 35 tahun. Pinjaman itu akan tamat dengan baki pajakan hanya 5 tahun, jadi bank mungkin menawarkan tempoh lebih pendek, yang bermaksud ansuran bulanan lebih tinggi, atau menolak. Unit yang sama dengan baki 80 tahun tidak akan menimbulkan persoalan ini.

Penilaian dan jualan semula

• Penilai mengambil kiranya. Dalam kes Larkin, mahkamah memutuskan bahawa pajakan yang akan tamat mesti dicerminkan dalam nilai. Penilai bank juga mengambil kira pegangan; lihat apabila penilaian bank lebih rendah daripada harga.
• Pembeli lebih sedikit. Jika pembeli tidak dapat pinjaman, kumpulan pembeli mengecil kepada pembeli tunai. Penduduk Petaling Jaya menggambarkan situasi ini dengan tepat.
• Bandingkan yang setara. Apabila anda melihat harga transaksi yang direkodkan, bandingkan unit dengan baki pajakan yang hampir sama. Panduan saya tentang menyemak harga transaksi menunjukkan caranya.
• Pajakan yang dilanjutkan membantu. Sebaik sahaja lanjutan diendors pada hakmilik, pembeli dan bank melihat tarikh tamat yang baharu. Lanjutan yang masih dalam proses jauh kurang nilainya.

Senarai semak untuk pembeli hartanah pajakan di Johor

Semakan	Mengapa ia penting	Di mana untuk mendapatkannya
Tarikh tamat pajakan pada hakmilik	Baki tahun menentukan pinjaman, penilaian dan jualan semula.	Carian tanah; salinan hakmilik
Sebarang memorial tempoh lanjutan	Menunjukkan sama ada lanjutan telah pun diendors.	Carian tanah
Sekatan kepentingan dan syarat nyata	Sesetengah kelulusan menambah sekatan yang memerlukan kebenaran negeri untuk menjual atau menggadai.	Carian tanah
Strata: hakmilik induk atau hakmilik strata individu, dan status MC	Bagi kondo, hanya MC boleh memohon lanjutan, melalui resolusi sebulat suara.	Pemaju, MC atau pejabat pengurusan
Permohonan lanjutan yang belum diputuskan	Minta resit dan surat-menyurat; jangan bergantung pada janji.	Penjual, peguam penjual
Pandangan bank tentang baki pajakan	Tempoh pinjaman yang ditawarkan boleh berubah mengikut panjang pajakan.	Bank anda, sebelum anda menandatangani SPA
Peraturan pembeli asing	Harga minimum umum Johor bagi warga asing ialah RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman, dan kebenaran negeri diperlukan.	Peguam; panduan harga minimum warga asing saya

SPA sepatutnya menyatakan apa yang berlaku jika penjual telah memohon lanjutan. Peguam anda boleh menambah klausa tentang siapa yang membayar premium yang perlu dibayar, atau tentang penyerahan dokumen. Panduan langkah undang-undang, panduan yuran guaman dan membuat tawaran untuk rumah subsale menerangkan selebihnya proses.

Pemilik: bila patut memohon?

• Jangan biarkan ia tamat. Seksyen 90A hanya terpakai semasa tempoh masih berjalan. Selepas tamat, tanah kembali kepada Negeri, dan sebarang pemberian baharu ialah keputusan yang baharu.
• Sebelum menjual. Jika baki pajakan semakin pendek, tanya pejabat tanah awal-awal tentang lanjutan dan premiumnya, dan tetapkan harga dengan sewajarnya (lihat menetapkan harga rumah JB untuk dijual).
• Sebelum mewariskannya. Jika anda merancang untuk memindahkan hartanah kepada ahli keluarga, semak sama ada terma lanjutan mengehadkan kepada siapa ia boleh dipindahkan.
• Pemilik kondo. Bangkitkan perkara ini di mesyuarat agung MC lebih awal; resolusi sebulat suara memerlukan masa. Lihat menyemak pengurusan kondo.
• Pemilik di luar negara. Peguam atau penerima kuasa di bawah surat kuasa wakil berdaftar boleh berurusan dengan pejabat tanah bagi pihak anda. Lihat menguruskan hartanah JB dari luar negara.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Pegangan berbeza dari satu projek ke projek lain, walaupun dalam kawasan yang sama, jadi semak setiap hakmilik dan jangan anggap seluruh perbandaran itu pegangan bebas atau pajakan. Panduan-panduan ini menyenaraikan projek yang saya liputi; saya boleh mengesahkan pegangan dan baki tahun bagi mana-mana projek tersebut.

• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour dan EduCity.
• Mount Austin: kondo dan rumah bertanah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang sudah lama wujud.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: sebelah barat, berhampiran Second Link.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: sebelah timur.
• Rumah bertanah di JB dan projek baharu di JB: projek baharu bermula dengan tempoh pajakan penuh.

Bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Kebenaran Negeri Pindah Milik di Johor · Pegangan bebas lawan pajakan · Carian hakmilik tanah dan kaveat · Penjelasan hakmilik strata · Membeli tanah untuk membina rumah di Johor

Soalan lazim

Bolehkah saya melanjutkan pajakan hartanah saya di Johor?

Ya, anda boleh memohon. Di bawah seksyen 90A National Land Code, pemilik berdaftar tanah pajakan boleh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk melanjutkan tempoh sebelum ia tamat. Kelulusan adalah atas budi bicara negeri dan biasanya disertai premium yang dinyatakan dalam notis Form 5A.

Bolehkah pemilik kondo memperbaharui pajakan bagi satu unit sahaja?

Secara amnya tidak. Bagi bangunan strata, seksyen 90A membenarkan perbadanan pengurusan memohon bagi keseluruhan tanah, dan hanya selepas resolusi sebulat suara para pemilik. Jika diluluskan, tempoh lanjutan diendors pada semua hakmilik strata.

Berapakah premium untuk melanjutkan pajakan di Johor?

Pihak Berkuasa Negeri Johor menetapkannya mengikut kes, dan saya tidak menemui formula semasa Johor di laman rasmi pada November 2026. Tanya pejabat tanah atau peguam bagi hakmilik anda. Pada Julai 2026, Johor dilaporkan telah mengurangkan premium separuh bagi penduduk Kampung Melayu Majidee.

Apa yang berlaku jika pajakan tamat sebelum dilanjutkan?

Tanah kembali kepada Negeri. Seksyen 90A hanya terpakai semasa tempoh masih berjalan, jadi mohonlah jauh lebih awal sebelum tarikh tamat. Sebarang pemberian baharu selepas tamat ialah keputusan baharu oleh Negeri.

Adakah bank akan memberi pinjaman bagi hartanah yang baki pajakannya pendek?

Ia bergantung pada bank. Bank melihat baki tahun apabila pinjaman tamat dan mungkin memendekkan tempoh atau menolak. Penduduk Petaling Jaya memberitahu Malay Mail pada Julai 2026 bahawa bank secara amnya menolak pinjaman apabila baki hanya kira-kira 20 hingga 25 tahun. Tanya bank anda sebelum menandatangani.

Berapa lama proses lanjutan pajakan?

Tiada tempoh pemprosesan yang diterbitkan bagi Johor. Di Selangor, Malay Mail melaporkan pada Julai 2026 bahawa kelulusan di satu pejabat tanah daerah boleh mengambil masa sehingga dua tahun. Mulakan awal dan jangan rancang jualan berdasarkan permohonan yang belum diputuskan.

Sedang menyemak hartanah pajakan di JB?

Hantarkan nama projek atau alamat kepada saya. Saya akan menyemak pegangan dan baki tahun pajakan pada hakmilik, menerangkan bagaimana ia boleh mempengaruhi pinjaman dan jualan semula anda, dan menunjukkan unit setanding dengan pajakan lebih panjang atau hakmilik pegangan bebas. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: National Land Code (Amendment) Act 2016 (Akta A1516), seksyen 90A dan seksyen 204E(3A), diwartakan 9 September 2016; National Land Code (Akta 828), tajuk seksyen bagi seksyen 90A dan 195 hingga 204H, disemak November 2026; Bernama melalui The Sun, tentang pembaharuan pajakan Kampung Melayu Majidee di bawah seksyen 90A, Julai 2026; Malay Mail, “In Larkin, land leases and a city’s growing pains shape Johor election contest”, 7 Julai 2026; Sinar Harian, “Kerajaan Johor tidak zalim isu pajakan tanah Kampung Melayu Majidee”, 26 Mei 2025; The Star, “JB villagers petition state govt again”, 11 November 2025; Mahkamah Rayuan, rayuan rujukan tanah terhadap Pentadbir Tanah Johor Bahru, Civil Appeal No. J-01(A)-714-12/2018, penghakiman bertarikh 8 Mei 2021 (seperti diterbitkan oleh RISM); Malay Mail, “Petaling Jaya’s leasehold dilemma: high premiums, shrinking buyers and ageing leases”, 22 Julai 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Terma lanjutan pajakan dan premium diputuskan oleh Pihak Berkuasa Negeri Johor mengikut kes; sahkan dengan pejabat tanah, bank anda dan peguam sebelum anda membuat komitmen.