Perpanjangan leasehold di Johor (2026): cara memperpanjang masa sewa tanah, biaya, dan hal yang perlu diperiksa pembeli

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 9 November 2026

Jika Anda memiliki properti leasehold di Johor, atau sedang berpikir untuk membelinya, jawaban singkatnya adalah: pemilik terdaftar dapat meminta Negara Bagian untuk memperpanjang masa sewa tanahnya sebelum berakhir, berdasarkan section 90A National Land Code (Kanun Tanah Negara). Persetujuan berada dalam kewenangan negara bagian dan biasanya disertai premi. Semakin panjang sisa masa sewa saat Anda membeli, semakin kecil pengaruh hal ini, jadi periksa tanggal berakhirnya di sertifikat sebelum Anda mengajukan penawaran.

Leasehold di Johor: apa yang sebenarnya Anda miliki

Tanah di Malaysia berstatus freehold (dimiliki untuk selamanya) atau leasehold (dikuasai dari Negara Bagian untuk jangka waktu tertentu). Jangka waktu yang umum adalah 99, 60, atau 30 tahun. Ketika masa leasehold berakhir, tanah kembali kepada Negara Bagian kecuali masa sewanya telah diperpanjang. Sampai saat itu, pemilik leasehold memiliki hak kepemilikan penuh, termasuk untuk menjual, mewariskan, dan membangun di atas tanah tersebut, dengan tunduk pada hukum dan syarat-syarat dalam sertifikat. Menteri Besar Johor menyampaikan hal ini di hadapan Dewan Undangan Negeri pada Mei 2025, sebagaimana dilaporkan Sinar Harian dan The Star.

Yang penting dalam praktik adalah sisa masa sewanya: jumlah tahun antara hari ini dan tanggal berakhir yang tercetak di sertifikat. Masa sewa 99 tahun yang diberikan pada 1990 masih memiliki lebih dari 60 tahun. Masa sewa yang diberikan pada 1960 tinggal sekitar 33 tahun. Panduan freehold vs leasehold saya membahas dasar-dasarnya. Artikel ini membahas apa yang terjadi ketika sisa tahunnya mulai menipis.

Masalah ini nyata di Johor Bahru. Pada Juli 2026, Bernama melaporkan data Johor Bahru Land Office untuk Kampung Melayu Majidee, sebuah kampung lama di tengah kota dengan sewa tanah negara bagian 99 tahun. Dari rumah-rumah di sana, 938 memiliki sisa 30 tahun atau kurang, 426 memiliki sisa 31 hingga 60 tahun, dan 23 memiliki sisa lebih dari 61 tahun.

Dua jalur hukum: section 90A serta penyerahan dan pemberian kembali

Jalur	Fungsinya	Poin penting
Perpanjangan jangka waktu (lanjutan tempoh pajakan), section 90A	Memperpanjang jangka waktu yang ada. Kantor pertanahan mencatatkan memorial jangka waktu baru pada sertifikat.	Ajukan sebelum masa sewa berakhir. Siapa pun yang memiliki kepentingan terdaftar, seperti bank pemegang hak tanggungan, harus memberikan persetujuan (atau Negara Bagian harus setuju untuk mengesampingkan persetujuan tersebut). Premi dan biaya ditetapkan oleh Negara Bagian.
Penyerahan dan pemberian kembali (serah balik dan beri milik semula), section 195 hingga 204H	Pemilik menyerahkan tanah dan Negara Bagian memberikannya kembali, yang dapat berarti sertifikat baru, jangka waktu baru, dan syarat-syarat baru.	Jalur yang lebih lama, masih digunakan untuk beberapa kasus seperti penggabungan kaveling atau perubahan syarat. Amandemen 2016 menyatakan bahwa pemberian kembali harus setidaknya sepanjang sisa jangka waktunya kecuali Negara Bagian menyetujui perpanjangan berdasarkan section 90A.

Section 90A adalah jalur yang paling sering didengar pemilik rumah, karena memperpanjang sertifikat yang ada alih-alih menggantinya. Pada Juli 2026, seorang mantan anggota dewan eksekutif negara bagian Johor mengatakan bahwa negara bagian telah menyederhanakan perpanjangan masa sewa berdasarkan section 90A, dan Bernama melaporkan bahwa 35 pemohon Kampung Melayu Majidee yang disetujui telah menerima pemberitahuan Form 5A, sementara permohonan lainnya masih diproses.

Siapa yang dapat mengajukan

• Rumah tapak (sertifikat individu): pemilik terdaftar, biasanya melalui pengacara atau secara langsung di kantor pertanahan.
• Kondominium dan bangunan strata lainnya: management corporation (MC) mengajukan permohonan untuk seluruh lahan, dan hanya setelah ada keputusan bulat para pemilik. Perpanjangan kemudian berlaku untuk setiap sertifikat strata di gedung tersebut. Pemilik satu unit tidak dapat memperpanjang masa sewa unitnya sendiri dengan cara ini. Panduan saya tentang sertifikat strata menjelaskan cara kerja MC.
• Properti yang dibebani hak tanggungan: jika ada KPR, bank pemegang hak tanggungan (gadaian) harus memberikan persetujuan, karena bank memiliki kepentingan terdaftar.
• Properti warisan: ahli waris perlu didaftarkan terlebih dahulu (lihat panduan saya tentang letters of administration), atau pengurus harta warisan yang menanganinya.

Cara kerja perpanjangan masa sewa di Johor, langkah demi langkah

Langkah-langkah di bawah ini mengikuti section 90A. Dokumen yang disebutkan adalah yang umumnya diminta kantor pertanahan; konfirmasikan daftar terbarunya dengan kantor yang menyimpan sertifikat Anda.

1. Periksa sertifikat. Lakukan penelusuran tanah untuk memastikan tanggal berakhir, pemilik terdaftar, hak tanggungan, kaveat, dan pembatasan kepentingan (sekatan kepentingan). Lihat panduan penelusuran sertifikat tanah saya.
2. Temukan kantor yang tepat. Sertifikat di Johor disimpan di kantor pendaftaran tanah negara bagian (PTG Johor) atau di kantor pertanahan distrik (Pejabat Tanah), tergantung jenis sertifikatnya. Tanyakan kantor mana yang menangani perpanjangan untuk sertifikat Anda.
3. Lunasi tagihan. Kantor pertanahan umumnya mensyaratkan pajak tanah tahunan (cukai tanah) sudah lunas, dan sebaiknya pajak penilaian (assessment) juga dilunasi. Lihat panduan cukai tanah dan assessment saya.
4. Dapatkan persetujuan. Persetujuan tertulis dari bank pemegang hak tanggungan jika ada pinjaman, dan untuk strata, keputusan bulat MC.
5. Ajukan permohonan. Gunakan formulir kantor pertanahan dengan salinan sertifikat, kartu identitas atau paspor, kuitansi, dan surat persetujuan. Kantor pertanahan mencatat permohonan tersebut dalam register.
6. Keputusan. State Authority memutuskan berdasarkan kewenangannya dan menetapkan premi serta syarat-syaratnya. State Authority juga dapat menolak permohonan.
7. Form 5A. Jika disetujui, Land Administrator menyampaikan Form 5A yang menyebutkan premi, biaya, dan batas waktu pembayaran. Jika batas waktu terlewat, persetujuannya gugur.
8. Pencatatan. Setelah pembayaran, kantor pertanahan mencatatkan memorial jangka waktu yang diperpanjang pada sertifikat register dan dokumen sertifikat yang diterbitkan, serta pada sertifikat strata jika merupakan bangunan strata.

Berapa lama prosesnya

Saya tidak dapat memverifikasi waktu pemrosesan yang dipublikasikan untuk Johor. Malay Mail melaporkan pada Juli 2026 bahwa persetujuan di kantor pertanahan distrik Petaling di Selangor dapat memakan waktu hingga dua tahun karena lonjakan permohonan. Mulailah lebih awal, dan jangan merencanakan penjualan dengan mengandalkan permohonan yang masih tertunda.

Biayanya: premi dan pos lainnya

Biaya utamanya adalah premi, pembayaran satu kali kepada Negara Bagian untuk tambahan tahunnya. Section 90A menyerahkan besarnya kepada State Authority, dan setiap negara bagian menetapkan dasar perhitungannya sendiri. Misalnya, rumus yang dipublikasikan Selangor menggunakan nilai tanah, luas tanah, dan jumlah tahun (Malay Mail, Juli 2026). Saya tidak menemukan rumus premi Johor yang berlaku saat ini di halaman resmi, jadi saya tidak akan menyebutkannya. Tanyakan angka untuk sertifikat Anda kepada kantor pertanahan atau pengacara Anda.

Pos biaya	Yang menetapkan	Catatan
Premi	State Authority (Johor)	Disebutkan dalam Form 5A. Premi dapat dikurangi untuk kelompok tertentu: Johor memotong premi separuhnya bagi warga Kampung Melayu Majidee (laporan Juli 2026).
Biaya permohonan, pencatatan, dan biaya lain yang ditetapkan	Peraturan pertanahan negara bagian	Ditetapkan oleh negara bagian. Tanyakan daftar biaya terbaru kepada kantor pertanahan.
Penelusuran tanah	Kantor pertanahan	Biaya kecil untuk setiap penelusuran.
Biaya pengacara	Disepakati dengan pengacara	Opsional, tetapi membantu untuk sertifikat yang dibebani hak tanggungan, warisan, atau strata.

Setiap negara bagian berbeda. Di Petaling Jaya, Malay Mail melaporkan pada Juli 2026 bahwa Selangor menawarkan perpanjangan dengan biaya nominal yang membatasi pengalihan hanya kepada anggota keluarga, atau premi penuh yang dikurangi 30% jika dibayar dalam enam bulan setelah Form 5A. Itu adalah aturan Selangor, bukan Johor.

Perpanjangan tidak otomatis: contoh dari Johor

National Land Code memberikan kewenangan penuh kepada Negara Bagian. Sebuah perkara Court of Appeal dari Johor Bahru menunjukkan apa artinya. Para pemilik tanah industri leasehold di Larkin, yang dibeli pada 2012 dengan masa sewa yang akan berakhir pada Desember 2021, berharap dapat memperpanjangnya dengan membayar premi seperti biasanya. Pada 12 Juni 2013, State Council membekukan permohonan perpanjangan masa sewa di kawasan Larkin. Tanah tersebut kemudian diambil alih untuk perumahan pada 2017 dengan sisa masa sewa sekitar empat setengah tahun, dan ganti ruginya dinilai dengan mempertimbangkan sisa masa sewa yang pendek (putusan tertanggal 8 Mei 2021).

Itu adalah lahan industri yang dicadangkan untuk pembangunan kembali, dan banyak permohonan untuk hunian telah disetujui. Meski demikian, ketika Anda menilai harga properti dengan sisa masa sewa pendek, jangan berasumsi perpanjangan pasti diperoleh atau berapa biayanya.

Bagaimana sisa masa sewa memengaruhi pinjaman, nilai, dan penjualan kembali

KPR

Bank memberikan pinjaman dengan jaminan sertifikat, sehingga bank melihat berapa tahun yang tersisa ketika pinjaman berakhir. Tidak ada satu aturan BNM tentang hal ini, dan batasnya berbeda di setiap bank. Sebagian pemberi pinjaman memperpendek tenor pinjaman jika masa sewanya pendek. Di Petaling Jaya, warga mengatakan kepada Malay Mail pada Juli 2026 bahwa bank umumnya menolak pinjaman jika sisa masa sewa hanya sekitar 20 hingga 25 tahun. Tanyakan kepada bank Anda sebelum menandatangani, dan lihat panduan KPR JB saya serta, bagi pembeli asing, KPR untuk warga asing.

Ilustrasi (angka bulat rekaan): sebuah unit memiliki sisa masa sewa 40 tahun. Seorang pembeli berusia 35 tahun menginginkan pinjaman 35 tahun. Pinjaman tersebut akan berakhir saat sisa masa sewa tinggal 5 tahun, sehingga bank mungkin menawarkan tenor lebih pendek, yang berarti cicilan bulanan lebih tinggi, atau menolak. Unit yang sama dengan sisa 80 tahun tidak akan menimbulkan pertanyaan ini.

Valuasi dan penjualan kembali

• Penilai memperhitungkannya. Dalam perkara Larkin, pengadilan berpendapat bahwa berakhirnya masa sewa yang sudah dekat harus tercermin dalam nilai. Penilai bank juga mempertimbangkan status kepemilikan; lihat ketika valuasi bank lebih rendah daripada harga.
• Lebih sedikit pembeli. Jika pembeli tidak bisa mendapatkan pinjaman, kelompok pembeli menyusut menjadi pembeli tunai saja. Warga Petaling Jaya menggambarkan persis hal ini.
• Bandingkan yang setara. Ketika melihat harga transaksi tercatat, bandingkan unit dengan sisa masa sewa yang serupa. Panduan saya tentang memeriksa harga transaksi menunjukkan caranya.
• Masa sewa yang sudah diperpanjang membantu. Setelah perpanjangan dicatatkan pada sertifikat, pembeli dan bank melihat tanggal berakhir yang baru. Perpanjangan yang masih dalam proses nilainya jauh lebih kecil.

Daftar periksa bagi pembeli properti leasehold di Johor

Pemeriksaan	Mengapa penting	Di mana menemukannya
Tanggal berakhirnya masa sewa di sertifikat	Sisa tahun menentukan pinjaman, valuasi, dan penjualan kembali.	Penelusuran tanah; salinan sertifikat
Memorial perpanjangan jangka waktu, jika ada	Menunjukkan apakah perpanjangan sudah dicatatkan.	Penelusuran tanah
Pembatasan kepentingan dan syarat nyata (express conditions)	Sebagian persetujuan menambahkan pembatasan yang mensyaratkan persetujuan negara bagian untuk menjual atau membebankan hak tanggungan.	Penelusuran tanah
Strata: master title atau sertifikat strata individu, dan status MC	Untuk kondominium, hanya MC yang dapat mengajukan perpanjangan, dengan keputusan bulat.	Pengembang, MC, atau kantor pengelola
Permohonan perpanjangan yang masih dalam proses	Mintalah kuitansi dan korespondensinya; jangan mengandalkan janji.	Penjual, pengacara penjual
Pandangan bank tentang sisa masa sewa	Tenor pinjaman yang ditawarkan dapat berubah sesuai panjang masa sewa.	Bank Anda, sebelum Anda menandatangani SPA
Aturan bagi pembeli asing	Harga minimum umum di Johor bagi warga asing adalah RM1 juta untuk sebagian besar properti hunian, dan diperlukan persetujuan negara bagian.	Pengacara; panduan harga minimum warga asing saya

SPA sebaiknya menyebutkan apa yang terjadi jika penjual telah mengajukan perpanjangan. Pengacara Anda dapat menambahkan klausul tentang siapa yang membayar premi yang jatuh tempo, atau tentang penyerahan dokumennya. Panduan langkah hukum, panduan biaya pengacara, dan mengajukan penawaran untuk subsale membahas sisa prosesnya.

Pemilik: kapan sebaiknya mengajukan?

• Jangan biarkan sampai berakhir. Section 90A hanya berlaku selama jangka waktunya masih berjalan. Setelah berakhir, tanah kembali kepada Negara Bagian, dan pemberian baru apa pun merupakan keputusan yang sama sekali baru.
• Sebelum menjual. Jika masa sewa semakin pendek, tanyakan sejak awal kepada kantor pertanahan tentang perpanjangan dan preminya, lalu tetapkan harga dengan memperhitungkannya (lihat menetapkan harga jual rumah di JB).
• Sebelum mewariskan. Jika Anda berencana mengalihkan properti kepada keluarga, periksa apakah ketentuan perpanjangannya membatasi kepada siapa properti dapat dialihkan.
• Pemilik kondominium. Angkat persoalan ini sejak awal dalam rapat umum MC; keputusan bulat membutuhkan waktu. Lihat memeriksa pengelolaan kondominium.
• Pemilik di luar negeri. Pengacara atau penerima kuasa berdasarkan surat kuasa (power of attorney) yang terdaftar dapat berurusan dengan kantor pertanahan atas nama Anda. Lihat mengelola properti JB dari luar negeri.

Lokasi pembelian jika hal ini penting bagi Anda

Status kepemilikan berbeda dari satu proyek ke proyek lain, bahkan di kawasan yang sama, jadi periksa setiap sertifikat alih-alih berasumsi seluruh kota mandiri berstatus freehold atau leasehold. Panduan-panduan berikut mencantumkan proyek yang saya tangani; saya dapat memastikan status kepemilikan dan sisa masa sewa untuk proyek mana pun di antaranya.

• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan EduCity.
• Mount Austin: kondominium dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan yang sudah mapan.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: sisi barat, dekat Second Link.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: sisi timur.
• Rumah tapak di JB dan proyek baru di JB: proyek baru dimulai dengan masa sewa penuh.

Bandingkan kawasan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Persetujuan Negara Bagian untuk Properti Johor · Freehold vs leasehold · Penelusuran sertifikat tanah dan kaveat · Penjelasan sertifikat strata · Membeli tanah untuk membangun rumah di Johor

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya memperpanjang masa sewa properti saya di Johor?

Ya, Anda dapat mengajukannya. Berdasarkan section 90A National Land Code, pemilik terdaftar tanah leasehold dapat mengajukan permohonan kepada State Authority untuk memperpanjang jangka waktunya sebelum berakhir. Persetujuan berada dalam kewenangan negara bagian dan biasanya disertai premi yang disebutkan dalam pemberitahuan Form 5A.

Bisakah pemilik kondominium memperpanjang masa sewa untuk satu unit saja?

Umumnya tidak. Untuk bangunan strata, section 90A memungkinkan management corporation mengajukan permohonan untuk seluruh lahan, dan hanya setelah ada keputusan bulat para pemilik. Jika disetujui, jangka waktu yang diperpanjang dicatatkan pada semua sertifikat strata.

Berapa premi untuk memperpanjang masa sewa di Johor?

State Authority Johor menetapkannya kasus per kasus, dan saya tidak menemukan rumus Johor yang berlaku saat ini di halaman resmi pada November 2026. Tanyakan kepada kantor pertanahan atau pengacara untuk sertifikat Anda. Pada Juli 2026 Johor dilaporkan memotong premi separuhnya bagi warga Kampung Melayu Majidee.

Apa yang terjadi jika masa leasehold berakhir sebelum diperpanjang?

Tanah kembali kepada Negara Bagian. Section 90A hanya berlaku selama jangka waktunya masih berjalan, jadi ajukan jauh sebelum tanggal berakhir. Pemberian baru apa pun setelah berakhir merupakan keputusan baru dari Negara Bagian.

Apakah bank mau memberi pinjaman untuk properti dengan sisa masa sewa pendek?

Tergantung banknya. Bank melihat sisa tahun ketika pinjaman berakhir dan dapat memperpendek tenor atau menolak. Warga Petaling Jaya mengatakan kepada Malay Mail pada Juli 2026 bahwa bank umumnya menolak pinjaman jika sisa masa sewa hanya sekitar 20 hingga 25 tahun. Tanyakan kepada bank Anda sebelum menandatangani.

Berapa lama proses perpanjangan masa sewa?

Tidak ada waktu pemrosesan yang dipublikasikan untuk Johor. Di Selangor, Malay Mail melaporkan pada Juli 2026 bahwa persetujuan di salah satu kantor pertanahan distrik dapat memakan waktu hingga dua tahun. Mulailah lebih awal dan jangan merencanakan penjualan dengan mengandalkan permohonan yang masih tertunda.

Sedang memeriksa properti leasehold di JB?

Kirimkan nama proyek atau alamatnya kepada saya. Saya akan memeriksa status kepemilikan dan sisa masa sewa di sertifikat, menjelaskan bagaimana hal itu dapat memengaruhi pinjaman dan penjualan kembali Anda, serta menunjukkan unit sebanding dengan masa sewa lebih panjang atau sertifikat freehold. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat properti, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: National Land Code (Amendment) Act 2016 (Act A1516), section 90A dan section 204E(3A), diundangkan 9 September 2016; National Land Code (Act 828), judul section 90A dan 195 hingga 204H, diperiksa November 2026; Bernama melalui The Sun, tentang perpanjangan masa sewa Kampung Melayu Majidee berdasarkan section 90A, Juli 2026; Malay Mail, “In Larkin, land leases and a city’s growing pains shape Johor election contest”, 7 Juli 2026; Sinar Harian, “Kerajaan Johor tidak zalim isu pajakan tanah Kampung Melayu Majidee”, 26 Mei 2025; The Star, “JB villagers petition state govt again”, 11 November 2025; Court of Appeal, banding land reference terhadap Johor Bahru Land Administrator, Civil Appeal No. J-01(A)-714-12/2018, putusan tertanggal 8 Mei 2021 (sebagaimana dipublikasikan oleh RISM); Malay Mail, “Petaling Jaya’s leasehold dilemma: high premiums, shrinking buyers and ageing leases”, 22 Juli 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 9 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Ketentuan dan premi perpanjangan masa sewa diputuskan oleh State Authority Johor kasus per kasus; konfirmasikan dengan kantor pertanahan, bank Anda, dan pengacara sebelum Anda mengambil keputusan.