本文写给在新山买房、想知道本地买家会提出哪些风水问题的人，不论你自己信不信风水。简单来说：在新山，这些问题受城市的地理环境影响。买家会问柔佛海峡、新柔长堤和大道、山丘与斜坡，以及隔壁是什么。风水是一种信仰体系，而不是建筑标准，但它决定了你将来卖房时有多少买家愿意来看你的房子。
我已在风水与转售一文中讲过马来西亚买家常做的五项一般检查，也在公寓应该朝哪个方向一文中讲过日照与炎热问题。本文专谈新山特有的情况。
风水真的会影响房价吗？
有一些确凿的证据，但不是来自柔佛。新加坡国立大学（NUS）、新加坡管理大学（SMU）和南开大学的研究人员对新加坡住房交易所做的研究，于2020年发表在Management Science，发现门牌号码非常不吉利的房屋成交价约低1.3%，非常吉利的则约高1.9%。这一效应出现在不吉利门牌号码的买家中至少80%为华人的楼宇。
所以这个效应不大，而且取决于你的买家是谁。马来西亚博特拉大学（Universiti Putra Malaysia）研究人员在2021年对马来西亚相关研究所做的综述也认为，地点、土地、室内和门牌号码会影响出售市场，不过年轻买家较不在意。我没有看到关于柔佛的已发表价格数据。
面向柔佛海峡
新山沿海一带的许多高楼隔着海峡望向新加坡。在风水中，住宅附近的平静水面通常被视为好兆头。风水师 Joey Yap 在 iProperty 撰文指出，约2km范围内平静或缓缓流动的水是有利的。风水师会区分平静的水与直冲楼宇的急流。
对于面向海峡的单位，买家首先会问我景观是否受保护，其次是窗户会不会晒到午后阳光，这一点朝向一文已有说明。
新柔长堤、第二通道与繁忙道路
新山是边境城市，有些房屋紧邻非常繁忙的交通。马新社（Bernama）报道，位于 Bangunan Sultan Iskandar 的新柔长堤关卡在2024年12月20日处理了创纪录的375,828人次。风水师把直冲房屋而来的快速车流称为有害的“煞气”。Joey Yap 把丁字路口称为“虎眼”，因为车头灯和迎面而来的车辆都对着大门。在 iMoney 的一份检查清单中，他也把对着住宅的铁路线和行人天桥列为需要检查的项目。
对有地住宅来说，这指的是位于直路尽头的房子，或面对大道匝道或高架桥的房子。对公寓来说，指的是低层或中层单位正对着主干道或通往关卡（CIQ）的引道。不信风水的买家往往也会避开同样的房子，因为有噪音、废气和夜间的车头灯。
背靠山丘，前有斜坡
新山有些住宅区建在起伏的地形上，所以房子可能背靠山丘，或高于向下倾斜的街道。根据 iProperty 的概述，传统风水把屋后青翠圆润的山丘视为靠山与稳定。陡峭、光秃或被开采过的山坡则被视为不利。iProperty 的另一份检查清单指出，屋前道路向上爬升或向下倾斜，与财富流失有关。
无论信不信风水，实际要检查的项目都一样。看看挡土墙、排水沟，以及房子相对于路面的高度。有地住宅方面，可以先看我的新山有地住宅页面。
隔壁是什么：墓地、庙宇和变电站
| 邻近设施 | 风水师或中介的说法 | 实际层面 |
|---|---|---|
| 墓地 | 被视为“阴”。Joey Yap 说，住宅与坟墓之间若隔着一条繁忙道路，被认为可减轻影响。Stacked Homes 指出，有些信风水的人会避开约500m范围内的任何房屋。 | StarBiz 在2013年引述一名马来西亚中介公司负责人的话说，紧邻墓地或污水处理厂的房屋可能难以出售。 |
| 庙宇 | 与五行中的“火”相关。Joey Yap 并不认为庙宇本身不好；他说要看房屋的宅盘。 | 某些日子会有节庆人潮、停车问题和香火烟雾。 |
| TNB 变电站或高压电塔 | Joey Yap 说变电站的风水影响不大，但高压电塔对着大门则被视为煞气。 | 有些买家担心电磁场，这可能让转售更困难。 |
看房之前，我会在卫星地图上查看房子周围约500m的范围，只需两分钟。
楼内：楼层号码与大门对电梯
数字4在华语中谐音“死”，对许多买家来说，14也有类似的联想。Juwai 报道，马来西亚和新加坡一些高楼把14楼改标为13A或13B。在意的买家仍然知道那是几楼。
另一个常见问题是大门对着电梯。驻新山的风水师 Master Mandy Lim 写道，大门对着电梯、楼梯或狭窄走廊，气流直冲而入，就是“冲煞”，与心神不宁、钱财留不住有关。她偏好大门外视野开阔明亮，并把周围环境看得比吉利楼层号码更重要。Stacked Homes 指出，新加坡如今较少公寓把大门设在电梯正对面，部分原因就在于此。
时机：农历七月（鬼月）
有些华人买家不愿在农历七月签约或入伙。在2016年 StarProperty 的一篇报道中，一名中介公司负责人说，买家宁愿多等几个星期。另一名负责人则说，这个月交易量会下降，但幅度不大。同年，Joey Yap 对 EdgeProp 表示，这个月的禁忌与风水无关，买房没有问题。如果你是卖家，买家可能会要求在这个月结束后才签约。
我在新山会怎样运用这些
- 根据我的经验，具有上述某个特点的新山房屋通常仍然卖得出去。它往往吸引较少华人买家，所以可能需要更长时间，买家也会以此来议价。
- 如果你买来自住，而一间带有“不好”特点的房子与同类房屋相比定价合理，它仍然可以是明智的选择。只是要预计日后的买家群会较小。
- 如果你买来转售或出租，就选择最多买家能接受的单位或房子。这通常意味着景观平静、没有道路对着大门，隔壁也没有特别的设施。
- 对于二手房，在认定某个特点已影响价格之前，先查一查同一项目的成交记录。我的二手房购买页面说明我如何查核。
对你的情况有疑问？
把地址或单位号码发给我，我会告诉你新山买家可能会怎么看它，并附上附近的成交价格。
资料来源：Bernama，“Johor Causeway: Govt Aims To Reduce Peak-hour Congestion By Up To 70 Per Cent”，2025年2月；iProperty (Joey Yap)，“5 feng shui tips to consider before buying a house”，2020年8月；iProperty，“Understanding Feng Shui For Property Investment”，2018年5月；iProperty，“Feng shui checklist when buying a house”，2021年1月；iMoney (Joey Yap)，“A Property Feng Shui Checklist For Home Buyers”，2026年2月更新；Stacked Homes，“8 Common Feng Shui Property Problems Even For People Who Don’t Believe In It”，2023年1月；Juwai，“Chinese pay attention to numbers when considering home purchases”，2023年12月；Master Mandy Lim, Xuan Ding Feng Shui Centre, JB，“Singapore Feng Shui Layout Guide: HDB and Apartment Feng Shui, Floor Selection”，2025年10月；NUS Social Research Network (on He et al., Management Science 2020)，“Superstition, Conspicuous Spending, and the Housing Market: Evidence from Singapore”，2022年8月；Hassan, Ahmad and Hashim (UPM), IJARBSS，“Homebuyers Superstitious Belief: Feng Shui and Housing Property”，2021年7月；StarProperty，“Does Hungry Ghost taboo affect property market?”，2016年8月；EdgeProp Malaysia，“5 things you may not want to do during the Hungry Ghost Month”，2016年8月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期为2026年10月16日，不构成法律、税务或财务建议。