Artikel ini untuk sesiapa yang membeli rumah di Johor Bahru dan ingin tahu perkara feng shui yang dibangkitkan oleh pembeli tempatan, sama ada anda sendiri percaya kepadanya atau tidak. Jawapan ringkasnya: di JB, soalan-soalan ini dibentuk oleh geografi bandar. Pembeli bertanya tentang Selat Johor, Tambak Johor dan lebuh raya, bukit dan cerun, serta apa yang terletak di sebelah. Feng shui ialah sistem kepercayaan, bukan piawaian bangunan, tetapi ia menentukan berapa ramai pembeli yang akan melihat rumah anda apabila anda menjualnya.
Saya telah membincangkan lima semakan umum yang dibuat oleh pembeli Malaysia dalam feng shui dan jual semula, serta cahaya matahari dan haba dalam ke arah mana kondominium anda patut menghadap. Artikel ini merangkumi perkara yang khusus kepada JB.
Adakah ia benar-benar menggerakkan harga?
Terdapat sedikit bukti kukuh, walaupun bukan dari Johor. Satu kajian ke atas transaksi perumahan di Singapura oleh penyelidik dari NUS, SMU dan Nankai University, yang diterbitkan dalam Management Science pada 2020, mendapati rumah dengan alamat yang sangat tidak bertuah dijual kira-kira 1.3% lebih rendah, dan yang sangat bertuah kira-kira 1.9% lebih tinggi. Kesan ini kelihatan di bangunan yang sekurang-kurangnya 80% pembeli alamat tidak bertuah itu ialah orang Cina.
Jadi kesannya kecil dan bergantung kepada siapa pembeli anda. Satu kajian semula pada 2021 terhadap kajian-kajian di Malaysia oleh penyelidik Universiti Putra Malaysia bersetuju bahawa lokasi, tanah, reka bentuk dalaman dan nombor rumah boleh menjejaskan pasaran jualan, walaupun pembeli yang lebih muda kurang mengambil berat. Saya belum melihat angka harga yang diterbitkan untuk Johor.
Menghadap Selat Johor
Banyak menara di JB di sepanjang pinggir laut menghadap ke seberang Selat ke arah Singapura. Dalam feng shui, air yang tenang berhampiran rumah biasanya dianggap sebagai petanda baik. Pengamal Joey Yap, dalam tulisannya untuk iProperty, menyifatkan air yang tenang atau mengalir perlahan dalam lingkungan kira-kira 2km sebagai baik. Pengamal membezakan air yang tenang daripada air deras yang menghala ke bangunan.
Bagi unit yang menghadap Selat, pembeli bertanya kepada saya pertama sekali sama ada pemandangan itu terlindung, dan kedua sama ada tingkap menerima matahari petang, yang dibincangkan dalam artikel tentang arah unit.
Tambak Johor, Laluan Kedua dan jalan yang sibuk
JB ialah bandar sempadan, dan sesetengah rumah terletak berhampiran trafik yang sangat padat. Bernama melaporkan bahawa pusat pemeriksaan Tambak Johor di Bangunan Sultan Iskandar mengendalikan rekod 375,828 orang pada 20 Disember 2024. Pengamal menyifatkan trafik laju yang menghala terus ke arah rumah sebagai “sha qi” yang memudaratkan. Joey Yap menggelar simpang-T sebagai “mata harimau”, kerana lampu kenderaan dan kereta yang datang menghala ke pintu. Dalam senarai semak iMoney, beliau juga menyebut landasan kereta api dan jejantas pejalan kaki yang menghala ke rumah sebagai perkara yang perlu disemak.
Bagi rumah bertanah, ini bermaksud rumah di hujung jalan yang lurus, atau yang menghadap tanjakan lebuh raya atau jejambat. Bagi kondominium, ini bermaksud tingkat rendah atau tengah yang memandang terus ke jalan utama atau laluan masuk ke CIQ. Pembeli yang tidak percaya kepada feng shui pun sering mengelak rumah yang sama, kerana bunyi bising, asap kenderaan dan lampu kenderaan pada waktu malam.
Bukit di belakang, cerun di hadapan
Sesetengah taman perumahan di JB dibina di atas tanah beralun, jadi rumah boleh terletak bersandar pada bukit atau di atas jalan yang menurun. Feng shui klasik, seperti yang dirumuskan oleh iProperty, melihat bukit hijau yang membulat di belakang rumah sebagai sokongan dan kestabilan. Cerun yang curam, gondol atau bekas kuari dianggap tidak baik. Satu lagi senarai semak iProperty menyatakan bahawa jalan yang mendaki atau menurun di hadapan rumah dikaitkan dengan kekayaan yang mengalir keluar.
Semakan praktikalnya sama sahaja. Lihat tembok penahan, longkang dan ketinggian rumah berbanding jalan. Bagi rumah bertanah, halaman rumah bertanah JB saya ialah titik permulaan.
Apa yang ada di sebelah: tanah perkuburan, kuil dan pencawang elektrik
| Jiran | Kata pengamal atau ejen | Sisi praktikal |
|---|---|---|
| Tanah perkuburan | Dianggap sebagai “yin”. Joey Yap berkata jalan sibuk di antara rumah dan kubur dipercayai mengurangkan kesannya. Stacked Homes menyatakan bahawa sesetengah penganut mengelak apa-apa dalam lingkungan kira-kira 500m. | Seorang ketua agensi Malaysia yang dipetik oleh StarBiz pada 2013 berkata rumah bersebelahan tanah perkuburan atau loji pembetungan boleh sukar dijual. |
| Kuil | Dikaitkan dengan unsur Api. Joey Yap tidak menganggapnya buruk dengan sendirinya; beliau berkata ia bergantung kepada carta rumah tersebut. | Orang ramai semasa perayaan, tempat letak kereta dan asap colok pada hari-hari tertentu. |
| Pencawang TNB atau pilon | Joey Yap berkata pencawang mempunyai sedikit kesan feng shui, tetapi pilon yang menghala ke pintu utama dianggap sha qi. | Sesetengah pembeli bimbang tentang medan elektromagnet, yang boleh menyukarkan jual semula. |
Sebelum lawatan, saya menyemak kawasan kira-kira 500m di sekeliling rumah pada peta satelit. Ia mengambil masa dua minit.
Di dalam menara: nombor tingkat dan pintu menghadap lif
Nombor 4 berbunyi seperti “mati” dalam bahasa Cina, dan 14 membawa kaitan yang serupa bagi ramai pembeli. Juwai melaporkan bahawa sesetengah bangunan tinggi di Malaysia dan Singapura melabel semula tingkat 14 sebagai 13A atau 13B. Pembeli yang mengambil berat tetap tahu tingkat mana itu.
Soalan lazim yang lain ialah pintu utama yang menghadap lif. Master Mandy Lim, pengamal feng shui yang berpangkalan di Johor Bahru, menulis bahawa pintu yang menghadap lif, tangga atau koridor sempit di mana angin menerpa terus masuk ialah “chong sha”, yang dikaitkan dengan kegelisahan dan wang yang tidak kekal. Beliau lebih suka pintu dengan pandangan yang terbuka dan terang, dan meletakkan persekitaran lebih utama daripada nombor tingkat bertuah. Stacked Homes menyatakan bahawa kini semakin kurang kondominium di Singapura yang meletakkan pintu depan betul-betul bertentangan dengan lif, sebahagiannya atas sebab ini.
Masa: bulan hantu
Sesetengah pembeli Cina lebih suka tidak menandatangani perjanjian atau berpindah masuk semasa bulan ketujuh kalendar Cina (bulan hantu). Dalam laporan StarProperty pada 2016, seorang ketua agensi berkata pembeli lebih rela menunggu beberapa minggu. Seorang lagi berkata transaksi menurun sepanjang bulan itu, tetapi tidak banyak. Joey Yap memberitahu EdgeProp pada tahun yang sama bahawa pantang larang bulan itu bukan perkara feng shui dan membeli rumah tidak menjadi masalah. Jika anda menjual, pembeli anda mungkin meminta untuk menandatangani selepas bulan itu berakhir.
Bagaimana saya menggunakan maklumat ini di JB
- Berdasarkan pengalaman saya, rumah di JB yang mempunyai salah satu ciri ini biasanya masih terjual. Ia cenderung menarik lebih sedikit pembeli Cina, jadi ia boleh mengambil masa lebih lama, dan pembeli menggunakannya untuk tawar-menawar.
- Jika anda membeli untuk didiami dan rumah dengan ciri “buruk” diberi harga yang munasabah berbanding rumah yang serupa, ia masih boleh menjadi pembelian yang wajar. Cuma bersedia untuk kumpulan pembeli yang lebih kecil kelak.
- Jika anda membeli untuk dijual atau disewakan, pilih unit atau rumah yang boleh diterima oleh paling ramai pembeli. Ini biasanya bermaksud pemandangan yang tenang, tiada jalan yang menghala ke pintu dan tiada apa-apa yang luar biasa di sebelah.
- Bagi rumah subjual (jualan semula), semak harga transaksi yang direkodkan dalam projek yang sama sebelum anda menganggap sesuatu ciri telah mengubah harga. Halaman membeli hartanah subjual saya menerangkan cara saya menyemak.
Ada soalan tentang situasi anda?
Hantarkan alamat atau nombor unit kepada saya, dan saya akan beritahu bagaimana pembeli JB berkemungkinan melihatnya, berserta harga yang direkodkan di kawasan berhampiran.
Sumber: Bernama, “Johor Causeway: Govt Aims To Reduce Peak-hour Congestion By Up To 70 Per Cent”, Februari 2025; iProperty (Joey Yap), “5 feng shui tips to consider before buying a house”, Ogos 2020; iProperty, “Understanding Feng Shui For Property Investment”, Mei 2018; iProperty, “Feng shui checklist when buying a house”, Januari 2021; iMoney (Joey Yap), “A Property Feng Shui Checklist For Home Buyers”, dikemas kini Februari 2026; Stacked Homes, “8 Common Feng Shui Property Problems Even For People Who Don’t Believe In It”, Januari 2023; Juwai, “Chinese pay attention to numbers when considering home purchases”, Disember 2023; Master Mandy Lim, Xuan Ding Feng Shui Centre, JB, “Singapore Feng Shui Layout Guide: HDB and Apartment Feng Shui, Floor Selection”, Oktober 2025; NUS Social Research Network (on He et al., Management Science 2020), “Superstition, Conspicuous Spending, and the Housing Market: Evidence from Singapore”, Ogos 2022; Hassan, Ahmad and Hashim (UPM), IJARBSS, “Homebuyers Superstitious Belief: Feng Shui and Housing Property”, Julai 2021; StarProperty, “Does Hungry Ghost taboo affect property market?”, Ogos 2016; EdgeProp Malaysia, “5 things you may not want to do during the Hungry Ghost Month”, Ogos 2016
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 16 Oktober 2026, bukan nasihat guaman, cukai atau kewangan.