Tetangga Berisik di Kondominium dan Rumah Tapak Malaysia: Aturan dan Langkah

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Dicek pada 10 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik, pemberi sewa dan penyewa di Malaysia dan Johor, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: di kondominium, by-laws strata melarang penggunaan unit dengan cara yang menimbulkan gangguan dan mewajibkan musik serta peralatan elektronik dipelankan setelah pukul 11 malam, jadi mulailah dengan bicara baik-baik, lalu keluhan tertulis kepada pengelola, kemudian Commissioner of Buildings atau Strata Management Tribunal. Di kawasan rumah tapak, pemerintah daerah dan polisi adalah jalur utamanya.

Aturan yang berlaku untuk kebisingan tetangga

Malaysia tidak memiliki satu undang-undang kebisingan khusus untuk rumah. Aturan yang berlaku bergantung pada jenis properti yang Anda tinggali, dan lebih dari satu aturan dapat berlaku sekaligus:

Tempat tinggal Anda	Aturan utama	Siapa yang bertindak
Kondominium, apartemen atau serviced apartment (strata)	By-laws standar dalam Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, ditambah by-laws tambahan dan aturan internal gedung	JMB atau MC, lalu COB dan Strata Management Tribunal
Perumahan tapak berpagar dengan sertifikat strata	By-laws strata yang sama seperti kondominium	JMB atau MC, lalu COB dan tribunal
Rumah teres, semi-D atau bungalo biasa dengan sertifikat individu	Wewenang pemerintah daerah atas gangguan, by-laws perizinan pemerintah daerah (misalnya untuk anjing) dan Minor Offences Act 1955	Pemerintah daerah dan polisi
Rumah jenis apa pun	Gugatan perdata common law atas gangguan pribadi (private nuisance)	Pengadilan perdata, sebagai langkah terakhir

Rumah di perumahan berpagar bisa memiliki sertifikat strata atau sertifikat individu, dan hal itu menentukan jalur Anda; panduan sertifikat strata dan panduan rumah berpagar dan berpenjaga saya menjelaskan cara membedakannya.

Apa kata by-laws kondominium tentang kebisingan

Setiap skema strata di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, terikat oleh by-laws standar (undang-undang kecil) dalam Third Schedule dari Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, yang dibuat berdasarkan Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata, Act 757). Jadwal tersebut memuat 30 by-laws dalam delapan bagian (Malay Mail, 29 September 2026). Untuk kebisingan, poin-poin pentingnya adalah:

• Dilarang menimbulkan gangguan. Pemilik tidak boleh menggunakan unit, atau membiarkannya digunakan, dengan cara atau untuk tujuan yang menimbulkan gangguan atau bahaya bagi pemilik lain atau keluarga mereka.
• Aturan pukul 11 malam. Di gedung hunian, peralatan listrik atau elektronik dan alat musik harus dipelankan setelah pukul 11 malam, kecuali badan pengelola telah memberikan persetujuan tertulis sebelumnya untuk acara dan waktu tertentu.
• Hewan peliharaan. By-law 14 hanya membolehkan hewan peliharaan jika tidak menimbulkan gangguan atau keresahan atau melanggar peraturan setempat, dan memungkinkan pengelola memberikan pemberitahuan tertulis untuk mengeluarkan hewan yang melanggar.
• Aturan gedung sebagai tambahan. Berdasarkan pasal 32(3) dan 70(2) Act tersebut, JMB atau MC dapat mengesahkan by-laws tambahan melalui resolusi khusus, dengan denda hingga RM200 per pelanggaran. Jam tenang, pemesanan ruang pesta dan waktu renovasi biasanya diatur dengan cara ini, sehingga berbeda dari satu gedung ke gedung lain.
• Penyewa ikut terikat. By-laws tambahan mengikat penyewa dan penghuni maupun pemilik (pasal 32(4) dan 70(3)), dan pemilik tetap bertanggung jawab atas cara penyewanya menggunakan unit.

Yang tidak diberikan oleh by-laws adalah batas desibel. Anda tidak memerlukan alat ukur suara untuk mengadu. Catatan bertanggal dan rekaman singkat dari ponsel menunjukkan sebuah pola, dan itulah yang akan dilihat oleh pengelola, tribunal atau pengadilan. Dalam sebuah perkara tahun 2019, Court of Appeal memenangkan warga yang mengeluhkan kebisingan dari unit kondominium tetangga yang digunakan sebagai tempat kos mahasiswa, setelah High Court sebelumnya menilai bukti mereka terlalu lemah (Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors).

Langkah demi langkah: tetangga berisik di kondominium

1. Buat catatan selama dua hingga tiga minggu. Tuliskan tanggal, waktu, berapa lama berlangsung dan apa sumbernya (musik, langkah kaki, bor, anjing). Tambahkan rekaman singkat dari dalam unit Anda. Jangan merekam di dalam rumah tetangga.
2. Bicarakan dulu, jika aman. Banyak tetangga tidak sadar betapa suara merambat melalui pelat lantai. Usulkan hal yang spesifik, seperti karpet, alas kaki furnitur dari felt, atau tidak ada musik setelah pukul 11 malam.
3. Surati pengelola. Kirim email atau serahkan surat kepada JMB atau MC (Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan) dengan nomor unit Anda, unit tetangga, catatan Anda dan by-law yang terkait. Mintalah konfirmasi tertulis tentang tindakan yang diambil.
4. Minta pengelola menegakkan aturan. Pengelola dapat mengirim surat peringatan, menjatuhkan denda yang ditetapkan dalam by-laws tambahan, menghubungi pemilik unit yang disewakan dan, untuk hewan peliharaan, memberikan pemberitahuan berdasarkan by-law 14. Jika mereka tidak bertindak, angkat masalahnya di rapat umum; panduan AGM kondominium saya menjelaskan cara kerja mosi dan resolusi khusus.
5. Ajukan ke COB. Commissioner of Buildings (Pesuruhjaya Bangunan) di MBJB, MBIP atau MPKu mengawasi badan pengelola berdasarkan Act 757. Pengaduan ke COB cocok untuk kasus ketika pengelola tidak menegakkan by-laws-nya sendiri.
6. Ajukan ke Strata Management Tribunal. Tribunal ini (Tribunal Pengurusan Strata) memeriksa klaim yang tercantum dalam Fourth Schedule Act tersebut, termasuk penegakan by-laws, perintah untuk menghentikan pelanggaran dan ganti rugi, hingga RM250,000. Klaim hunian (Form 1) dikenai biaya RM100 melalui sistem e-TPS milik KPKT, dan putusannya mengikat seperti perintah pengadilan. Lihat panduan Strata Management Tribunal saya.
7. Pengadilan, sebagai langkah terakhir. Gugatan private nuisance di pengadilan perdata dapat menghasilkan perintah larangan (injunction) dan ganti rugi, tetapi prosesnya lebih lambat dan lebih mahal. Mintalah nasihat pengacara terlebih dahulu.

Untuk musik keras atau pesta larut malam, Anda tidak perlu menunggu kantor pengelola buka: hubungi pos jaga, dan jika terus berlanjut, hubungi polisi (lihat di bawah). Panduan ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Rumah tapak: pemerintah daerah, polisi dan mediasi

Di perumahan biasa tidak ada badan pengelola, sehingga jalurnya adalah jalur publik:

• Pemerintah daerah. Pada 26 Oktober 2026, wakil menteri perumahan dan pemerintahan daerah menyampaikan di Parlemen bahwa pemerintah daerah dapat segera mengeluarkan pemberitahuan untuk menghentikan gangguan berdasarkan pasal 82 Local Government Act 1976, menyita peralatan audio dan karaoke, serta bertindak di luar jam kantor melalui sistem piket, dalam operasi gabungan dengan polisi (Bernama, 26 Oktober 2026).
• MyAduan Johor. Sistem pengaduan Johor mencakup MBJB sejak 1 Agustus 2025 dan menambahkan MBIP, Pasir Gudang (MBPG) dan Kulai (MPKu) sejak 1 April 2026; hingga pertengahan September 2026 sistem ini telah menerima 16,265 pengaduan dan menyelesaikan 13,030 di antaranya (The Star, 28 September 2026).
• Polisi. Pasal 13 Minor Offences Act 1955 (Akta Kesalahan-Kesalahan Kecil) menetapkan sebagai pelanggaran memutar pengeras suara atau musik mekanis atau elektrik lainnya dengan cara yang mengganggu atau merepotkan orang di sekitarnya, dengan denda hingga RM100 menurut teks yang diterbitkan. PDRM telah mengingatkan masyarakat bahwa kebisingan berlebihan dapat dilaporkan (SAYS, 8 Oktober 2018).
• Mediasi komunitas. Ministry of National Unity menjalankan pusat mediasi komunitas tanpa biaya; Bernama melaporkan ada 10 pusat di seluruh negeri pada Agustus 2026. Tanyakan apakah ada pusat yang melayani kawasan Anda sebelum sengketa makin memanas.

Untuk sengketa parkir, saluran air dan renovasi, lihat panduan sengketa tetangga saya.

Anjing menggonggong dan hewan peliharaan lainnya

• Kondominium: by-law strata 14 hanya membolehkan hewan peliharaan jika tidak menimbulkan gangguan atau keresahan, sehingga anjing yang terus-menerus menggonggong menjadi urusan pengelola. Di wilayah MBJB, pemerintah daerah menyatakan pada Februari 2022 bahwa anjing tidak lagi diizinkan di hunian bertingkat tinggi (The Star, 24 Februari 2022).
• Rumah tapak: anjing harus memiliki izin dari pemerintah daerah. Aturan MBJB, sebagaimana diberitakan pada 2022, membolehkan satu anjing untuk rumah teres, dua untuk rumah semi-detached dan empat untuk bungalo, dan pemerintah daerah dapat menyita anjing yang tidak berizin. Ajukan pengaduan ke unit perizinan atau penegakan pemerintah daerah dengan catatan dan rekaman Anda.

Jika Anda sendiri pindah bersama hewan peliharaan, panduan pindah ke Johor Bahru bersama hewan peliharaan saya membahas aturan kondominium dan pemerintah daerah.

Kebisingan renovasi: jam kerja dan izin

Kebisingan renovasi memuncak di kondominium yang baru selesai dibangun, ketika banyak pemilik merenovasi unit secara bersamaan. Tidak ada satu jadwal renovasi nasional. Jam kerja ditentukan oleh aturan internal gedung atau by-laws tambahan, dan untuk rumah tapak oleh syarat izin dari pemerintah daerah. Aturannya berbeda-beda, jadi tanyakan ke kantor pengelola atau periksa izinnya sebelum Anda mengadu. Mintalah aturan itu secara tertulis; itulah yang akan diterapkan oleh pengelola dan pemerintah daerah.

• Mintalah kepada pengelola untuk melihat persetujuan renovasi, jam kerja kontraktor yang terdaftar dan syarat uang jaminannya.
• Laporkan pekerjaan di luar jam yang disetujui ke pos jaga saat itu juga, lalu secara tertulis.
• Untuk rumah tapak, pekerjaan yang memerlukan izin pemerintah daerah harus mengikuti syarat izin tersebut; panduan izin renovasi saya menjelaskan pekerjaan apa saja yang memerlukan persetujuan di JB.
• Jika pekerjaan itu menimbulkan kerusakan, seperti retakan atau kebocoran, dokumentasikan dan lihat panduan kebocoran air dari unit di atas saya.

Unit sewa jangka pendek dan kebisingan pesta

Dalam jawaban yang sama pada Oktober 2026, KPKT menyatakan bahwa operator homestay yang melanggar syarat lisensinya atau terus memicu pengaduan gangguan dapat kehilangan lisensi atau dituntut (Bernama, 26 Oktober 2026). Di gedung strata, pemilik unit juga terikat oleh by-laws, jadi adukan kepada pengelola dengan tanggal dan nomor unit. Boleh tidaknya sewa jangka pendek bergantung pada gedung dan pemerintah daerah; lihat panduan aturan sewa jangka pendek saya.

Penyewa dan pemberi sewa

Anda adalah	Yang perlu dilakukan
Penyewa dengan tetangga yang berisik	Beri tahu pemberi sewa secara tertulis dan adukan kepada pengelola; by-laws juga melindungi penghuni. Periksa perjanjian sewa sebelum Anda mempertimbangkan untuk pindah lebih awal.
Penyewa yang dituduh berisik	Tanyakan kepada pengelola by-law atau aturan gedung mana yang dimaksud, dan atasi penyebabnya. Pelanggaran berulang dapat berujung pada denda dan pelanggaran perjanjian sewa Anda.
Pemberi sewa dengan penyewa yang berisik	Tindak lanjuti sejak pengaduan pertama: surati penyewa, kutip by-law dan klausul perjanjian sewanya, dan simpan salinannya. Dalam perkara Court of Appeal tahun 2019, pemilik yang menyewakan unit yang digunakan sebagai tempat kos mahasiswa dinyatakan ikut bertanggung jawab atas gangguan bersama dengan management corporation, karena para pemilik telah mengubah penggunaan unit dan tidak berbuat apa-apa setelah diberi tahu tentang masalahnya.

Perjanjian sewa yang baik menjadikan by-laws gedung sebagai bagian dari kewajiban penyewa. Lihat panduan perjanjian sewa untuk pemberi sewa saya dan, jika Anda menyewakan per kamar, panduan menyewakan kamar saya. Penyewa yang baru di JB dapat memulai dengan panduan menyewa sebagai warga asing saya.

Memilih hunian yang lebih tenang sebelum membeli atau menyewa

Banyak masalah kebisingan dapat dihindari sejak tahap kunjungan:

• Arah hadap unit. Unit di atas dek kolam renang, taman bermain, area penurunan penumpang atau area sampah mendengar lebih banyak aktivitas. Unit yang menghadap jalan tol, jalur kereta atau lahan kosong yang akan dibangun mendengar lalu lintas atau konstruksi, sering kali di lantai berapa pun. Lihat panduan saya tentang lantai tinggi vs lantai rendah dan arah hadap kondominium yang sebaiknya dipilih.
• Tata letak. Dinding kamar tidur yang berbatasan dengan ruang tamu tetangga, atau unit di sebelah lobi lift, saluran sampah atau ruang M&E, bisa bising. Panduan tanda bahaya pada denah lantai saya membahas apa yang perlu diperhatikan.
• Datanglah pada malam hari dan akhir pekan, bukan hanya pada pagi hari kerja.
• Tanyakan kepada pengelola. Tanyakan bagaimana pengaduan ditangani, apakah sewa jangka pendek diizinkan, dan apakah sedang ada musim renovasi di blok yang baru selesai dibangun. Daftar periksa pengelolaan kondominium saya memuat dokumen yang perlu diminta.
• Rumah tapak. Unit ujung atau sudut hanya memiliki satu dinding bersama, bukan dua; lihat rumah sudut vs rumah teres tengah. Untuk pilihan yang lebih luas, lihat kondominium vs rumah tapak vs SOHO.

Saat saya mengatur kunjungan, saya memberi tahu deretan unit mana yang menghadap jalan, kolam renang atau lokasi konstruksi, serta menanyakan kepada penjual dan kantor pengelola tentang pengaduan kebisingan sebelumnya, sehingga Anda dapat memilih sebelum booking.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: banyak kondominium dan perumahan tapak yang sudah selesai, sehingga Anda dapat membandingkan arah hadap unit secara langsung.
• Iskandar Puteri: gedung tinggi dan perumahan berpagar yang lebih baru; periksa rencana pembangunan di lahan kosong di sekitarnya.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan rumah tapak yang sudah mapan dan kondominium di dekat jalan-jalan utama.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium lama dan baru di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak dan perumahan berpagar di sisi barat.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara di pusat kota dekat CIQ dan stasiun RTS Link; periksa sisi yang menghadap jalan dan rel.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Perselisihan parkir kondominium · Keselamatan kebakaran dan lift di kondominium · Biaya pemeliharaan dan sinking fund · Keamanan rumah tapak di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah ada aturan jam tenang di kondominium Malaysia?

Ada. By-laws strata standar mewajibkan peralatan listrik atau elektronik dan alat musik dipelankan setelah pukul 11 malam kecuali badan pengelola telah memberikan persetujuan tertulis. Banyak gedung menambahkan aturan internal sendiri tentang jam tenang dan waktu renovasi, jadi mintalah salinannya ke kantor pengelola.

Bisakah saya memanggil polisi karena tetangga yang berisik di Malaysia?

Bisa. Pasal 13 Minor Offences Act 1955 menetapkan sebagian kebisingan berlebihan sebagai pelanggaran, misalnya musik keras yang mengganggu orang di sekitarnya, dengan denda hingga RM100 menurut teks yang diterbitkan. Laporan polisi cocok untuk musik keras atau pesta larut malam; kebisingan sehari-hari lebih baik ditangani melalui pengelola atau pemerintah daerah.

Ke mana saya mengadukan tetangga yang berisik di kondominium Johor?

Bicarakan dulu dengan tetangga jika aman, lalu surati JMB atau MC dengan tanggal dan rekaman. Jika pengelola tidak bertindak, ajukan ke Commissioner of Buildings (COB) di MBJB, MBIP atau MPKu, atau ajukan klaim ke Strata Management Tribunal, dengan biaya RM100 untuk klaim hunian.

Bisakah Strata Management Tribunal menghentikan tetangga yang berisik?

Tribunal dapat memeriksa klaim tentang pelanggaran by-laws, termasuk perintah untuk menghentikan pelanggaran dan ganti rugi, hingga RM250,000. Anda mengajukan Form 1 secara daring melalui sistem e-TPS milik KPKT. Simpan catatan tertulis, rekaman dan salinan pengaduan Anda kepada pengelola sebagai bukti.

Penyewa milik pemberi sewa saya berisik. Apakah pemiliknya bertanggung jawab?

By-laws mengikat penyewa maupun pemilik, dan dalam sebuah perkara tahun 2019, Court of Appeal menyatakan pemilik yang menyewakan unitnya ikut bertanggung jawab atas gangguan setelah mereka diberi tahu tentang masalahnya dan tidak berbuat apa-apa. Adukan kepada pengelola dan minta mereka menghubungi pemilik, yang dapat bertindak berdasarkan perjanjian sewa.

Bagaimana cara menghindari tetangga yang berisik saat membeli kondominium?

Datanglah pada malam hari dan akhir pekan, periksa arah hadap unit (jalan, dek kolam renang, lokasi konstruksi atau area sampah), dan tanyakan kepada pengelola tentang pengaduan kebisingan dan unit sewa jangka pendek di blok tersebut. Tanyakan langsung kepada penjual tentang masalah dengan tetangga, dan periksa notulen AGM untuk sengketa by-laws.

Mencari hunian yang lebih tenang di JB?

Beri tahu saya kawasan atau proyek yang Anda pertimbangkan dan apa yang paling penting bagi Anda: kamar tidur yang tenang, bebas dari bising jalan, atau jauh dari dek kolam renang. Saya akan memberi tahu deretan unit mana yang menghadap jalan, kolam renang atau lokasi konstruksi, memeriksa aturan internal gedung, dan mengatur kunjungan pada waktu yang tepat. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107 (salinan yang diterbitkan DBKL), berlaku sejak Juni 2015, dicek November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 32 (by-laws tambahan JMB), dicek November 2026; Strata Management Act 2013, pasal 70 (by-laws tambahan MC), dicek November 2026; Strata Management Act 2013, pasal 105 (yurisdiksi tribunal), dicek November 2026; Minor Offences Act 1955 (Act 336), pasal 13 (kebisingan berlebihan), teks sebagaimana diterbitkan, dicek November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home? The rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui Juli 2025; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, Juni 2015; KPKT, portal e-TPS, dicek November 2026; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Juni 2018; Bernama, “Local Authorities Enforce Noise Regulations Beyond Office Hours – KPKT”, 26 Oktober 2026; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; SAYS, tentang pengingat PDRM bahwa tetangga yang berisik dapat dilaporkan, 8 Oktober 2018; Bernama, tentang pusat mediasi komunitas Ministry of National Unity, 1 Agustus 2026; The Star, “No more dogs allowed in high-rise residences, says JB mayor”, 24 Februari 2022; Court of Appeal, Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors [2019] 1 LNS 940, diputus 2019

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang dicek pada 10 November 2026, bukan nasihat hukum. By-laws dan aturan internal berbeda antargedung, dan undang-undang, praktik pemerintah daerah serta putusan pengadilan dapat berubah; konfirmasikan dengan kantor pengelola Anda, Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda, Strata Management Tribunal, polisi atau pengacara sebelum bertindak.