AGM kondominium dan hak suara pemilik di Malaysia (2026): siapa yang bisa memberi suara, wakil, kuorum dan resolusi

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 9 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik kondominium dan properti strata di Malaysia dan Johor, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok dan peserta MM2H. Jawaban singkatnya: berdasarkan Strata Management Act 2013, setiap Joint Management Body (JMB) atau Management Corporation (MC) wajib mengadakan rapat umum tahunan (AGM) dengan pemberitahuan paling lambat 14 hari sebelumnya. Setiap parsel mendapat satu suara saat pemungutan suara dengan angkat tangan, atau memberi suara menurut unit bagian (share units) saat pemungutan suara tertulis (poll), tetapi pemilik yang menunggak biaya pemeliharaan tujuh hari sebelum rapat tidak dapat memberikan suara. Jika Anda tidak dapat hadir, wakil (proxy) yang ditunjuk secara tertulis dan diserahkan paling lambat 48 jam sebelumnya dapat memberi suara atas nama Anda.

JMB atau MC: AGM siapa?

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, kondominium, hunian servis dan kawasan strata berpagar dikelola berdasarkan Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata 2013, Act 757) dan peraturan pelaksananya tahun 2015. Badan mana yang mengadakan AGM bergantung pada apakah sertifikat strata sudah diterbitkan; panduan sertifikat strata saya menjelaskan tahap tersebut.

Tahap	Siapa yang memberi suara	AGM pertama	Hal yang perlu diketahui
Joint Management Body (JMB, Badan Pengurusan Bersama)	Para pembeli, ditambah pengembang untuk parsel yang belum terjual	Diselenggarakan oleh pengembang dalam 12 bulan sejak serah terima kunci, dengan pemberitahuan tertulis paling lambat 14 hari sebelumnya (pasal 17 dan 18)	Pengembang dihitung sebagai satu orang untuk kuorum, tetapi memberi suara untuk setiap parsel yang belum terjual (pasal 22).
Management Corporation (MC, Perbadanan Pengurusan)	Pemilik terdaftar (proprietors)	Diselenggarakan oleh pengembang dalam satu bulan setelah masa awal berakhir, dengan pemberitahuan paling lambat 14 hari sebelumnya (pasal 57)	Masa awal berakhir setelah pemilik lain memegang paling sedikit seperempat dari unit bagian (pasal 46).

Apa yang diputuskan dalam AGM pertama

Berdasarkan pasal 58, AGM pertama MC menetapkan jumlah anggota komite dan memilihnya, membahas anggaran 12 bulan dari pengembang, mengukuhkan atau mengubah biaya pemeliharaan dan dana cadangan, menetapkan tingkat bunga keterlambatan pembayaran, meninjau laporan keuangan yang telah diaudit dan asuransi, serta dapat membuat peraturan tambahan (by-laws). Rapat pertama JMB membahas hal-hal yang kurang lebih sama.

Pemberitahuan, agenda dan mengajukan mosi Anda sendiri

• Masa pemberitahuan. Paling lambat 14 hari sebelumnya untuk AGM; untuk AGM pertama, pengembang juga wajib memasang pemberitahuan di tempat yang mudah terlihat di dalam kawasan. Panduan COB pemerintah daerah menyebutkan bahwa pemberitahuan yang dikirim pada hari terakhir tetap sah jika pengirimannya terbukti melalui pos tercatat atau diantar langsung.
• Mosi Anda sendiri. Setiap pemilik dapat meminta agar suatu mosi dimasukkan ke dalam agenda dengan menyurati kantor terdaftar paling lambat tujuh hari sebelum rapat (peraturan 12 dan 23 dari peraturan tahun 2015, serta Form 14 resmi).
• Laporan keuangan. Laporan yang telah diaudit dibahas dalam AGM dan diserahkan kepada COB (pedoman COB DBKL).
• Biaya baru. Dalam 28 hari setelah rapat yang mengukuhkan atau mengubah biaya pemeliharaan, JMB atau MC wajib mengirimkan pemberitahuan resmi tentang biaya tersebut kepada setiap pemilik.

Siapa yang dapat memberi suara, dan bagaimana suara dihitung

Catatan resmi yang dicetak bersama Form 14, yaitu pemberitahuan AGM pertama MC, merangkum aturan pemungutan suara:

Aturan	Artinya dalam praktik
Batas tunggakan	Pemilik tidak dapat memberi suara jika, pada hari ketujuh sebelum rapat, biaya pemeliharaan, iuran dana cadangan atau uang lain yang terutang untuk parsel tersebut masih menunggak. Penunggak boleh hadir tetapi tidak dapat memberi suara atau dipilih.
Angkat tangan	Satu suara per parsel, berapa pun luasnya. Sebagian besar mosi diputuskan dengan cara ini.
Poll	Setiap pemilik atau wakil dapat memintanya. Setiap parsel kemudian memberi suara menurut unit bagiannya, sehingga parsel yang lebih besar memiliki bobot lebih besar.
Pemilik bersama	Mereka dapat menunjuk satu wakil bersama. Tanpa itu, mereka tidak dapat memberi suara saat angkat tangan kecuali diperlukan resolusi bulat, tetapi siapa pun di antara mereka dapat meminta poll, di mana suara mengikuti bagian masing-masing pemilik atas parsel tersebut.

Unit bagian berasal dari rumus dalam undang-undang tersebut yang terutama didasarkan pada luas lantai, dan juga menentukan porsi biaya pemeliharaan Anda; lihat panduan biaya pemeliharaan dan dana cadangan saya. Jika suatu pemungutan suara penting bagi Anda, lunasi tunggakan jauh sebelum hari ketujuh dan simpan tanda terimanya.

Wakil: cara memberi suara saat Anda tinggal di luar negeri

Bagi pemilik yang tinggal di luar negeri, menunjuk wakil (proksi) adalah cara yang lazim untuk ikut serta. Aturan pada formulir wakil resmi:

• Siapa pun bisa menjadi wakil Anda. Orang tersebut tidak perlu memiliki unit. FAQ COB pemerintah daerah menegaskan bahwa penyewa dapat hadir dan memberi suara sebagai wakil Anda, tetapi tidak dapat dipilih menjadi anggota komite.
• Satu pemilik per wakil. Seseorang hanya boleh menjadi wakil bagi satu pemilik dalam satu rapat, sehingga satu teman tidak dapat membawa suara beberapa pemilik.
• Tertulis dan ditandatangani oleh Anda atau perwakilan resmi Anda; untuk perusahaan, dibubuhi cap atau ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
• Batas waktu 48 jam. Formulir harus diserahkan ke alamat terdaftar JMB atau MC paling lambat 48 jam sebelum rapat atau rapat lanjutan.
• Hak suara penuh. Wakil dapat memberi suara saat angkat tangan atau poll, dan dapat meminta poll.

Tips praktis bagi pemilik di luar negeri

• Berikan alamat luar negeri dan email Anda kepada kantor pengelola, dan tanyakan apakah formulir wakil hasil pindaian diterima atau aslinya harus dikirim melalui kurir.
• Beri tahu wakil Anda secara tertulis bagaimana memberi suara untuk setiap butir agenda.
• Penunjukan wakil hanya berlaku untuk satu rapat. Untuk menjual atau mengelola unit, surat kuasa adalah dokumen yang berbeda; lihat panduan surat kuasa saya dan panduan saya tentang mengelola properti di JB dari luar negeri.

Rapat umum daring dan hibrida belum diatur dengan jelas dalam undang-undang tersebut. Usulan untuk mengizinkannya dimuat di The Star pada Maret 2025, dan kementerian perumahan (KPKT) menyatakan pada Juni dan Agustus 2026 bahwa undang-undang tersebut sedang ditinjau, tanpa menyebut tanggal. Jika suatu rapat menawarkan pemungutan suara daring, tanyakan dulu kepada COB.

Kuorum: mengapa kehadiran itu penting

Kuorumnya adalah separuh dari pemilik yang berhak memberi suara, yang hadir sendiri atau melalui wakil. Jika tidak tercapai dalam setengah jam dari waktu mulai, pemilik yang hadir dan berhak memberi suara menjadi kuorum (catatan Form 14; FAQ COB Majlis Bandaraya Seremban). Dalam praktiknya, ini berarti sekelompok kecil orang dapat mengesahkan anggaran dan memilih komite ketika sebagian besar pemilik tidak datang. Mengirim wakil adalah cara termudah untuk tetap menyuarakan pendapat Anda.

Resolusi biasa, khusus, komprehensif dan bulat

Jenis	Pemberitahuan	Suara yang diperlukan	Penggunaan umum
Biasa	Paling lambat 14 hari sebelumnya	Mayoritas sederhana dari suara yang sah	Anggaran, biaya pemeliharaan, laporan keuangan yang telah diaudit, pemilihan komite
Khusus	Paling lambat 21 hari sebelumnya, dengan menyebutkan resolusinya	Paling sedikit tiga perempat dari suara sah yang diberikan (saat angkat tangan atau poll)	Membuat atau mengubah peraturan tambahan
Komprehensif (hanya MC)	Paling lambat 30 hari sebelumnya, dengan menyebutkan resolusinya	Melalui poll, parsel yang memegang paling sedikit dua pertiga dari seluruh unit bagian mendukungnya paling lambat akhir hari ke-60 setelah rapat	Hal-hal besar yang oleh undang-undang dikhususkan untuknya
Bulat	Paling lambat 21 hari sebelumnya	Setiap suara sah yang diberikan	Hal-hal langka yang diwajibkan oleh undang-undang

Keputusan soal uang: biaya pemeliharaan, dana cadangan dan laporan keuangan

• Biaya pemeliharaan ditetapkan berdasarkan anggaran dan dibagi menurut unit bagian. Pada September 2026, putusan tribunal bahwa tarif biaya yang tidak setara yang ditetapkan dalam AGM pertama sebuah JMB adalah batal, tetap dipertahankan oleh Federal Court (The Star, 28 September 2026).
• Iuran dana cadangan ditetapkan sebesar 10% dari biaya pemeliharaan. Rapat umum dapat menaikkannya, tetapi tidak dapat menurunkannya.
• Bunga keterlambatan pembayaran ditetapkan dalam rapat umum, dengan batas maksimal 10% per tahun.

Panduan saya tentang tunggakan dan pembagian biaya pada penjualan sekunder membahas siapa membayar apa ketika sebuah unit berpindah tangan.

Memilih komite

• Jumlah anggota. Antara 3 dan 14 orang, dengan jumlahnya diputuskan dalam AGM (The Edge Malaysia, Agustus 2026). Pada tahap JMB, pengembang juga duduk di komite (pasal 22).
• Siapa yang dapat mencalonkan diri. Pemilik, termasuk yang tidak tinggal di sana dan warga negara asing, menurut FAQ COB. Penunggak tidak dapat dipilih, sekalipun dengan suara mayoritas, dan pemilik yang menjual unitnya harus mundur.
• Pengurus. Komite memilih ketua, sekretaris dan bendahara. FAQ COB pemerintah daerah menyebutkan bahwa anggota dapat menjabat hingga tiga tahun berturut-turut dan pengurus hingga dua tahun pada jabatan yang sama, dihitung sejak 1 Juni 2015.
• Notulen rapat komite wajib ditempel di papan pengumuman dalam 21 hari setelah setiap rapat komite (The Edge Malaysia, Agustus 2026).

Peraturan tambahan: tata tertib gedung

Setiap skema strata terikat pada peraturan standar (by-laws) dalam Third Schedule peraturan tahun 2015. Pemilik dapat menambahkan aturan mereka sendiri tentang hewan peliharaan, renovasi, parkir atau sewa jangka pendek:

• JMB: melalui resolusi khusus, dengan salinan resmi diserahkan kepada COB dalam 14 hari (pasal 32).
• MC: melalui resolusi khusus, dengan salinan resmi diserahkan kepada COB dalam 30 hari (pasal 70).
• Denda: peraturan tambahan dapat menetapkan denda hingga RM200 untuk setiap pelanggaran (pasal 70).

Jika Anda berencana menyewakan unit, periksa peraturan tentang sewa jangka pendek (lihat panduan Airbnb dan sewa jangka pendek saya) dan renovasi (lihat panduan izin renovasi saya). Mengenai penunggak, peraturan standar mengizinkan nama mereka dipasang di papan pengumuman, dan pada Oktober 2026 menteri perumahan menyatakan bahwa pemilik yang menunggak biaya pemeliharaan tetap harus diberi akses untuk mencapai rumah mereka (The Star, 29 Oktober 2026).

EGM, dan apa yang terjadi jika tidak ada AGM

• Rapat umum luar biasa (EGM) menangani hal-hal di antara dua AGM. Komite dapat menyelenggarakannya, dan pemilik yang memegang cukup unit bagian dapat memintanya; tanyakan ambang batasnya kepada COB.
• Tidak mengadakan AGM adalah pelanggaran. JMB atau MC yang tidak mengadakannya diancam denda hingga RM50,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya (peraturan 34). Pengembang yang tidak menyelenggarakan AGM pertama MC diancam denda hingga RM250,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya (pasal 57).
• COB dapat turun tangan. Pada Oktober 2026, Court of Appeal menguatkan keputusan COB untuk menyelenggarakan EGM bagi sebuah JMB di Petaling Jaya yang tidak mengadakan AGM sejak 2019, setelah ada permintaan dari 141 pemilik (The Edge Malaysia, 23 Oktober 2026).

Sengketa setelah rapat

Mulailah dengan pengaduan tertulis kepada komite, lalu kepada Commissioner of Buildings (Pesuruhjaya Bangunan) di pemerintah daerah Anda, seperti MBJB, MBIP atau MPKu. Jika itu tidak berhasil, Strata Management Tribunal (Tribunal Pengurusan Strata) dapat memerintahkan diadakannya rapat umum, membatalkan proses yang melanggar undang-undang, dan menyatakan tidak sah suatu resolusi jika hak suara diabaikan atau pemberitahuan yang semestinya tidak diberikan. Klaim dapat mencapai RM250,000, dan biaya pengajuannya RM100 untuk properti hunian (FAQ KPKT, Juli 2025). Panduan Strata Management Tribunal saya membahas langkah-langkahnya.

Akan membeli? Baca notulen AGM terlebih dahulu

Notulen dua AGM terakhir memberi tahu Anda lebih banyak tentang sebuah gedung daripada unit contohnya. Mintalah kepada penjual bersama laporan keuangan yang telah diaudit, dan perhatikan:

• Apakah kuorum tercapai, dan berapa banyak pemilik yang dilarang memberi suara karena tunggakan.
• Kenaikan biaya pemeliharaan, iuran khusus, dan bagaimana dana cadangan digunakan.
• Perbaikan yang sudah waktunya tetapi belum didanai, seperti lift atau kedap air.
• Perkara di tribunal atau pengadilan, perubahan peraturan tambahan, dan AGM yang terlambat diadakan.

Anda juga dapat meminta, melalui penjual, sertifikat dari pengelola mengenai biaya pemeliharaan dan tunggakan unit tersebut, yang biayanya tidak lebih dari RM50 (pasal 31). Daftar periksa saya tentang cara memeriksa manajemen kondominium sebelum membeli membahas setiap dokumennya. Warga negara asing umumnya hanya dapat membeli rumah di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026); lihat panduan harga minimum bagi warga negara asing di Johor saya.

Panduan ini merupakan informasi umum, bukan nasihat hukum; untuk sengketa, pastikan aturannya dengan COB atau pengacara.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Kawasan yang sudah mapan memiliki catatan AGM bertahun-tahun untuk dibaca:

• Mount Austin: banyak kondominium yang sudah selesai untuk dibandingkan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Danga Bay: menara tepi laut yang dekat dengan pusat kota.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondominium dan rumah strata berpagar.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur, lama maupun baru.
• Iskandar Puteri: gedung-gedung yang lebih baru, sebagian masih dalam tahap pengembang atau JMB.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Kebocoran air dari unit di atas · Asuransi rumah di JB · Perjanjian sewa bagi pemilik di JB · Kondominium vs rumah tapak vs SOHO

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya memberi suara dalam AGM kondominium jika saya menunggak biaya pemeliharaan?

Tidak untuk parsel tersebut. Jika biaya pemeliharaan, dana cadangan atau jumlah lain untuk parsel itu masih menunggak pada hari ketujuh sebelum rapat, Anda tidak dapat memberi suara. Anda tetap boleh hadir, tetapi tidak dapat mencalonkan diri sebagai anggota komite.

Siapa yang bisa menjadi wakil saya dalam AGM kondominium di Malaysia?

Siapa saja yang Anda percayai; wakil tidak harus pemilik, jadi kerabat atau penyewa Anda dapat bertindak untuk Anda. Satu orang hanya boleh menjadi wakil bagi satu pemilik dalam setiap rapat, dan formulir yang sudah ditandatangani harus sampai di alamat terdaftar JMB atau MC paling lambat 48 jam sebelumnya.

Berapa kuorum untuk rapat JMB atau MC?

Separuh dari pemilik yang berhak memberi suara, yang hadir sendiri atau melalui wakil. Jika kuorum tidak tercapai setengah jam setelah waktu mulai, pemilik yang hadir dan berhak memberi suara menjadi kuorum, sehingga sekelompok kecil orang tetap dapat mengambil keputusan.

Berapa suara yang dimiliki setiap pemilik?

Saat angkat tangan, satu suara per parsel, berapa pun luasnya. Jika pemilik atau wakil meminta poll, setiap parsel memberi suara menurut unit bagiannya, sehingga unit yang lebih besar memiliki bobot lebih besar.

Apa perbedaan antara resolusi khusus dan resolusi komprehensif?

Resolusi khusus memerlukan pemberitahuan paling lambat 21 hari sebelumnya dan tiga perempat dari suara sah yang diberikan; resolusi ini digunakan, misalnya, untuk membuat peraturan tambahan. Resolusi komprehensif memerlukan pemberitahuan 30 hari dan, melalui poll, dukungan dari parsel yang memegang paling sedikit dua pertiga dari seluruh unit bagian paling lambat akhir hari ke-60 setelah rapat.

Apa yang bisa saya lakukan jika kondominium saya bertahun-tahun tidak mengadakan AGM?

Surati komite, lalu adukan kepada Commissioner of Buildings (COB) di pemerintah daerah Anda, seperti MBJB atau MBIP. Tidak mengadakan AGM adalah pelanggaran, dan COB atau Strata Management Tribunal dapat mengupayakan agar rapat diselenggarakan.

Ingin membeli kondominium di Johor Bahru?

Beri tahu saya proyek-proyek yang sedang Anda pertimbangkan. Saya akan membantu Anda mendapatkan notulen AGM terbaru, laporan keuangan dan rincian biaya pemeliharaan melalui penjual, menjelaskan apa yang ditunjukkannya, dan mengatur kunjungan properti. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda masih berada di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 2 (definisi resolusi khusus, komprehensif dan bulat), diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 17, 18 dan 32 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Act 757, pasal 22 (komite manajemen bersama), diperiksa November 2026; Act 757, pasal 25, 31, 46, 57 dan 58, diperiksa November 2026; Act 757, pasal 70 (peraturan tambahan MC), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, peraturan 12, 13, 23, 24 dan 34 (salinan yang diterbitkan DBKL), 1 Juni 2015; Majlis Bandaraya Seremban, Form 14 (pemberitahuan AGM pertama MC) dan formulir wakil beserta catatannya, Juli 2020; Majlis Bandaraya Seremban, FAQ Commissioner of Buildings (siapa yang dapat memberi suara, kuorum), diperiksa November 2026; Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Soalan Lazim Seminar Komuniti Strata, 2015–2016; Majlis Bandaraya Seberang Perai, FAQ Commissioner of Buildings, diperiksa November 2026; Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Garis Panduan Tatacara Kewangan Mengurus Akaun Penyenggaraan Bangunan, Oktober 2013; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”, 27 Agustus 2026; The Edge Malaysia, “Appeals court affirms building regulator’s power to force residents’ committee election”, 23 Oktober 2026; The Star, “Enhancing meeting procedures”, 23 Maret 2025; Berita RTM, “Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”, 11 Juni 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Agustus 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, 28 September 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 9 November 2026, bukan nasihat hukum. Undang-undang strata, peraturan dan praktik COB dapat berubah, dan Strata Management Act 2013 sedang ditinjau; pastikan dengan Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda, Strata Management Tribunal atau pengacara sebelum Anda bertindak.