AGM kondominium dan pengundian pemilik di Malaysia (2026): siapa boleh mengundi, proksi, kuorum dan ketetapan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pemilik kondominium dan strata di Malaysia dan Johor, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, setiap Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) mesti mengadakan mesyuarat agung tahunan (AGM) dengan notis sekurang-kurangnya 14 hari. Setiap petak mendapat satu undi secara angkat tangan, atau mengundi mengikut unit syer secara undian poll, tetapi pemilik yang mempunyai tunggakan caj tujuh hari sebelum mesyuarat tidak boleh mengundi. Jika anda tidak dapat hadir, proksi bertulis yang diserahkan sekurang-kurangnya 48 jam lebih awal akan mengundi bagi pihak anda.

JMB atau MC: AGM siapa?

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, kondominium, kediaman servis dan estet strata berpagar diuruskan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan peraturan-peraturannya yang dibuat pada 2015. Badan yang mengadakan AGM bergantung pada sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan; panduan hakmilik strata saya menerangkan langkah itu.

Peringkat	Siapa mengundi	AGM pertama	Perkara yang perlu diketahui
Badan Pengurusan Bersama (JMB)	Pembeli, serta pemaju bagi petak yang belum dijual	Dipanggil oleh pemaju dalam tempoh 12 bulan dari penyerahan milikan kosong, dengan notis bertulis sekurang-kurangnya 14 hari (seksyen 17 dan 18)	Pemaju dikira sebagai seorang bagi kuorum tetapi mengundi bagi setiap petak yang belum dijual (seksyen 22).
Perbadanan Pengurusan (MC)	Tuan punya (pemilik berdaftar)	Dipanggil oleh pemaju dalam tempoh sebulan selepas tempoh permulaan tamat, dengan notis sekurang-kurangnya 14 hari (seksyen 57)	Tempoh permulaan tamat apabila pemilik lain memegang sekurang-kurangnya satu perempat daripada unit syer (seksyen 46).

Apa yang diputuskan dalam AGM pertama

Di bawah seksyen 58, AGM pertama MC menetapkan saiz jawatankuasa dan memilih ahlinya, menimbang bajet 12 bulan pemaju, mengesahkan atau mengubah caj dan kumpulan wang penjelas, menetapkan kadar faedah bayaran lewat, menyemak akaun beraudit dan insurans, dan boleh membuat undang-undang kecil tambahan. Mesyuarat pertama JMB merangkumi perkara yang hampir sama.

Notis, agenda dan menambah usul anda sendiri

• Tempoh notis. Sekurang-kurangnya 14 hari bagi AGM; bagi AGM pertama, pemaju juga mesti mempamerkan notis di tempat yang mudah dilihat dalam pembangunan itu. Panduan COB majlis tempatan menyatakan notis yang dihantar pada hari terakhir masih dikira jika penghantarannya dapat dibuktikan melalui pos berdaftar atau serahan tangan.
• Usul anda sendiri. Mana-mana pemilik boleh meminta sesuatu usul dimasukkan ke dalam agenda dengan menulis kepada pejabat berdaftar sekurang-kurangnya tujuh hari sebelum mesyuarat (peraturan 12 dan 23 peraturan-peraturan 2015, dan Borang 14 rasmi).
• Akaun. Penyata beraudit dibentangkan dalam AGM dan difailkan dengan COB (garis panduan COB DBKL).
• Caj baharu. Dalam tempoh 28 hari selepas mana-mana mesyuarat yang mengesahkan atau mengubah caj, JMB atau MC mesti menghantar notis rasmi mengenainya kepada setiap pemilik.

Siapa boleh mengundi, dan bagaimana undi dikira

Nota rasmi yang dicetak bersama Borang 14, iaitu notis bagi AGM pertama MC, meringkaskan peraturan mengundi:

Peraturan	Maksudnya dalam amalan
Had tunggakan	Pemilik tidak boleh mengundi jika, pada hari ketujuh sebelum mesyuarat, caj, caruman kumpulan wang penjelas atau wang lain yang perlu dibayar bagi petak itu masih tertunggak. Pemilik yang ingkar boleh hadir tetapi tidak boleh mengundi atau dipilih.
Angkat tangan	Satu undi bagi setiap petak, tanpa mengira saiz. Kebanyakan usul diputuskan dengan cara ini.
Undian poll	Mana-mana pemilik atau proksi boleh menuntutnya. Setiap petak kemudian mengundi mengikut unit syernya, jadi petak yang lebih besar membawa lebih banyak undi.
Pemilik bersama	Mereka boleh melantik seorang proksi bersama. Tanpanya, mereka tidak boleh mengundi secara angkat tangan kecuali jika ketetapan sebulat suara diperlukan, tetapi mana-mana daripada mereka boleh menuntut undian poll, di mana undi mengikut bahagian setiap pemilik dalam petak itu.

Unit syer ditentukan melalui formula dalam Akta yang terutamanya berdasarkan keluasan lantai, dan ia juga menentukan bahagian caj anda; lihat panduan yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya. Jika sesuatu undian penting bagi anda, jelaskan sebarang tunggakan jauh sebelum hari ketujuh dan simpan resitnya.

Proksi: cara mengundi apabila anda tinggal di luar negara

Bagi pemilik yang tinggal di luar negara, proksi ialah cara biasa untuk mengambil bahagian. Peraturan pada borang proksi rasmi:

• Sesiapa sahaja boleh menjadi proksi anda. Orang itu tidak perlu memiliki unit. Soalan Lazim COB majlis tempatan mengesahkan penyewa boleh hadir dan mengundi sebagai proksi anda, tetapi tidak boleh dipilih ke dalam jawatankuasa.
• Seorang pemilik bagi setiap proksi. Seseorang hanya boleh bertindak sebagai proksi bagi seorang pemilik dalam sesuatu mesyuarat, jadi seorang kawan tidak boleh membawa undi bagi beberapa pemilik.
• Secara bertulis dan ditandatangani oleh anda atau wakil anda yang diberi kuasa; bagi syarikat, dimeterai atau ditandatangani oleh pegawai yang diberi kuasa.
• Tarikh akhir 48 jam. Borang mesti diserahkan di alamat berdaftar JMB atau MC sekurang-kurangnya 48 jam sebelum mesyuarat atau mana-mana mesyuarat yang ditangguhkan.
• Hak mengundi penuh. Proksi boleh mengundi secara angkat tangan atau undian poll, dan boleh menuntut undian poll.

Tip praktikal untuk pemilik di luar negara

• Berikan alamat luar negara dan e-mel anda kepada pejabat pengurusan, dan tanya sama ada borang proksi yang diimbas diterima atau borang asal mesti sampai melalui kurier.
• Beritahu proksi anda secara bertulis cara mengundi bagi setiap perkara.
• Proksi hanya meliputi satu mesyuarat. Untuk menjual atau mengurus unit, surat kuasa wakil ialah dokumen yang berbeza; lihat panduan surat kuasa wakil saya dan panduan saya tentang mengurus hartanah JB dari luar negara.

Mesyuarat agung dalam talian dan hibrid tidak dinyatakan dengan jelas dalam Akta. Cadangan untuk membenarkannya dibincangkan dalam The Star pada Mac 2025, dan kementerian perumahan (KPKT) menyatakan pada Jun dan Ogos 2026 bahawa Akta sedang dikaji semula, tanpa tarikh diberikan. Jika sesuatu mesyuarat menawarkan pengundian dalam talian, tanya COB terlebih dahulu.

Kuorum: mengapa kehadiran penting

Kuorum ialah separuh daripada pemilik yang berhak mengundi, hadir sendiri atau melalui proksi. Jika tidak dicapai dalam tempoh setengah jam dari waktu mula, pemilik yang hadir dan berhak mengundi menjadi kuorum (nota Borang 14; Soalan Lazim COB Majlis Bandaraya Seremban). Dalam amalan, ini bermakna sekumpulan kecil boleh meluluskan bajet dan memilih jawatankuasa apabila kebanyakan pemilik tidak hadir. Menghantar proksi ialah cara paling mudah untuk memastikan suara anda tetap didengar.

Ketetapan biasa, khas, menyeluruh dan sebulat suara

Jenis	Notis	Undi diperlukan	Kegunaan biasa
Biasa	Sekurang-kurangnya 14 hari	Majoriti mudah undi yang sah	Bajet, caj penyenggaraan, akaun beraudit, pemilihan jawatankuasa
Khas	Sekurang-kurangnya 21 hari, dengan menyatakan ketetapan	Sekurang-kurangnya tiga perempat daripada undi sah yang dibuang (secara angkat tangan atau undian poll)	Membuat atau mengubah undang-undang kecil tambahan
Menyeluruh (MC sahaja)	Sekurang-kurangnya 30 hari, dengan menyatakan ketetapan	Secara undian poll, petak yang memegang sekurang-kurangnya dua pertiga daripada semua unit syer menyokongnya dalam tempoh 60 hari selepas mesyuarat	Perkara besar yang dikhaskan oleh Akta untuknya
Sebulat suara	Sekurang-kurangnya 21 hari	Setiap undi sah yang dibuang	Perkara jarang yang memerlukannya di bawah Akta

Keputusan kewangan: caj, kumpulan wang penjelas dan akaun

• Caj ditetapkan berdasarkan bajet dan dikongsi mengikut unit syer. Pada September 2026, dapatan tribunal bahawa kadar caj tidak sama rata yang ditetapkan pada AGM pertama sebuah JMB adalah tidak sah dikekalkan oleh Mahkamah Persekutuan (The Star, 28 September 2026).
• Caruman kumpulan wang penjelas ditetapkan pada 10% daripada caj. Mesyuarat agung boleh menaikkannya, tetapi tidak boleh menurunkannya.
• Faedah bayaran lewat ditetapkan dalam mesyuarat agung, dengan had 10% setahun.

Panduan saya tentang tunggakan dan pembahagian bayaran dalam jualan semula menerangkan siapa membayar apa apabila unit bertukar tangan.

Memilih jawatankuasa

• Saiz. Antara 3 hingga 14 ahli, dengan bilangannya diputuskan dalam AGM (The Edge Malaysia, Ogos 2026). Pada peringkat JMB, pemaju juga menganggotai jawatankuasa (seksyen 22).
• Siapa boleh bertanding. Pemilik, termasuk bukan pemastautin dan warga asing, menurut Soalan Lazim COB. Pemilik yang ingkar tidak boleh dipilih, walaupun melalui undi majoriti, dan pemilik yang menjual unitnya mesti berundur.
• Pemegang jawatan. Jawatankuasa memilih pengerusi, setiausaha dan bendahari. Soalan Lazim COB majlis tempatan menyatakan ahli boleh berkhidmat sehingga tiga tahun berturut-turut dan pemegang jawatan sehingga dua tahun dalam jawatan yang sama, dikira dari 1 Jun 2015.
• Minit mesyuarat jawatankuasa mesti dipamerkan di papan notis dalam tempoh 21 hari selepas setiap mesyuarat jawatankuasa (The Edge Malaysia, Ogos 2026).

Undang-undang kecil tambahan: peraturan dalaman bangunan

Setiap skim strata terikat dengan undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga peraturan-peraturan 2015. Pemilik boleh menambah peraturan sendiri tentang haiwan peliharaan, pengubahsuaian, tempat letak kereta atau penginapan jangka pendek:

• JMB: melalui ketetapan khas, dengan salinan yang diperakui difailkan dengan COB dalam tempoh 14 hari (seksyen 32).
• MC: melalui ketetapan khas, dengan salinan yang diperakui difailkan dengan COB dalam tempoh 30 hari (seksyen 70).
• Denda: undang-undang kecil tambahan boleh menetapkan denda sehingga RM200 bagi sesuatu pelanggaran (seksyen 70).

Jika anda bercadang untuk menyewakan unit, semak undang-undang kecil tentang penginapan jangka pendek (lihat panduan Airbnb dan penginapan jangka pendek saya) dan pengubahsuaian (lihat panduan permit pengubahsuaian saya). Bagi pemilik yang ingkar, undang-undang kecil standard membenarkan nama mereka dipamerkan di papan notis, dan pada Oktober 2026 menteri perumahan menyatakan pemilik yang berhutang caj mesti tetap diberi cara untuk sampai ke rumah mereka (The Star, 29 Oktober 2026).

EGM, dan apa yang berlaku apabila tiada AGM

• Mesyuarat agung luar biasa (EGM) mengendalikan perkara di antara AGM. Jawatankuasa boleh memanggilnya, dan pemilik yang memegang unit syer yang mencukupi boleh menuntutnya diadakan; tanya COB tentang ambangnya.
• Tidak mengadakan AGM adalah satu kesalahan. JMB atau MC yang gagal mengadakannya boleh didenda sehingga RM50,000, dipenjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya (peraturan 34). Pemaju yang gagal memanggil AGM pertama MC boleh didenda sehingga RM250,000, dipenjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya (seksyen 57).
• COB boleh campur tangan. Pada Oktober 2026, Mahkamah Rayuan mengekalkan keputusan COB untuk memanggil EGM bagi sebuah JMB di Petaling Jaya yang tidak mengadakan AGM sejak 2019, selepas permintaan daripada 141 pemilik (The Edge Malaysia, 23 Oktober 2026).

Pertikaian selepas mesyuarat

Mulakan dengan aduan bertulis kepada jawatankuasa, kemudian kepada Pesuruhjaya Bangunan di majlis tempatan anda, seperti MBJB, MBIP atau MPKu. Jika tidak berjaya, Tribunal Pengurusan Strata boleh memerintahkan mesyuarat agung dipanggil, mengetepikan prosiding yang melanggar Akta, dan membatalkan ketetapan jika hak mengundi dinafikan atau notis yang sewajarnya tidak diberikan. Tuntutan boleh dibuat sehingga RM250,000, dan fi pemfailan ialah RM100 bagi hartanah kediaman (Soalan Lazim KPKT, Julai 2025). Panduan Tribunal Pengurusan Strata saya menerangkan langkah-langkahnya.

Membeli? Baca minit AGM terlebih dahulu

Minit dua AGM terakhir memberitahu anda lebih banyak tentang sesebuah bangunan berbanding unit pameran. Minta minit itu daripada penjual bersama akaun beraudit, dan perhatikan:

• Sama ada kuorum dicapai, dan berapa ramai pemilik dihalang daripada mengundi kerana tunggakan.
• Kenaikan caj, levi khas, dan cara kumpulan wang penjelas digunakan.
• Pembaikan yang perlu dibuat tetapi tidak dibiayai, seperti lif atau kalis air.
• Kes tribunal atau mahkamah, perubahan undang-undang kecil, dan AGM yang diadakan lewat.

Anda juga boleh meminta, melalui penjual, sijil pihak pengurusan tentang caj dan tunggakan unit itu, yang berharga tidak lebih daripada RM50 (seksyen 31). Senarai semak saya tentang cara menyemak pengurusan kondominium sebelum membeli menerangkan setiap dokumen. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026); lihat panduan harga minimum warga asing di Johor saya.

Panduan ini ialah maklumat umum, bukan nasihat undang-undang; bagi sesuatu pertikaian, sahkan peraturan dengan COB atau peguam.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting kepada anda

Kawasan yang sudah lama mantap mempunyai rekod AGM bertahun-tahun untuk dibaca:

• Mount Austin: banyak kondominium siap untuk dibandingkan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Danga Bay: menara tepi air berhampiran pusat bandar.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondominium dan rumah strata berpagar.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur, lama dan baharu.
• Iskandar Puteri: bangunan yang lebih baharu, sesetengahnya masih di peringkat pemaju atau JMB.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kebocoran air dari unit di atas · Insurans rumah di JB · Perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB · Kondominium vs rumah bertanah vs SOHO

Soalan lazim

Bolehkah saya mengundi dalam AGM kondominium jika saya berhutang yuran penyenggaraan?

Tidak bagi petak itu. Jika caj, kumpulan wang penjelas atau jumlah lain bagi petak itu tertunggak pada hari ketujuh sebelum mesyuarat, anda tidak boleh mengundi. Anda masih boleh hadir, tetapi tidak boleh bertanding untuk jawatankuasa.

Siapa boleh menjadi proksi saya dalam AGM kondominium di Malaysia?

Sesiapa yang anda percayai; proksi tidak semestinya pemilik, jadi saudara atau penyewa anda boleh bertindak bagi pihak anda. Seseorang hanya boleh menjadi proksi bagi seorang pemilik dalam setiap mesyuarat, dan borang yang ditandatangani mesti sampai ke alamat berdaftar JMB atau MC sekurang-kurangnya 48 jam sebelumnya.

Berapakah kuorum bagi mesyuarat JMB atau MC?

Separuh daripada pemilik yang berhak mengundi, hadir sendiri atau melalui proksi. Jika tiada kuorum setengah jam selepas waktu mula, pemilik yang hadir dan berhak mengundi menjadi kuorum, jadi sekumpulan kecil masih boleh membuat keputusan.

Berapa banyak undi yang diperoleh setiap pemilik?

Secara angkat tangan, satu undi bagi setiap petak, tanpa mengira saiznya. Jika pemilik atau proksi menuntut undian poll, setiap petak mengundi mengikut unit syernya, jadi unit yang lebih besar membawa lebih banyak undi.

Apakah perbezaan antara ketetapan khas dan ketetapan menyeluruh?

Ketetapan khas memerlukan notis sekurang-kurangnya 21 hari dan tiga perempat daripada undi sah yang dibuang; ia digunakan, contohnya, untuk membuat undang-undang kecil tambahan. Ketetapan menyeluruh memerlukan notis 30 hari dan, secara undian poll, sokongan daripada petak yang memegang sekurang-kurangnya dua pertiga daripada semua unit syer dalam tempoh 60 hari selepas mesyuarat.

Apa yang boleh saya lakukan jika kondominium saya tidak mengadakan AGM selama bertahun-tahun?

Tulis kepada jawatankuasa, kemudian buat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis tempatan anda, seperti MBJB atau MBIP. Tidak mengadakan AGM adalah satu kesalahan, dan COB atau Tribunal Pengurusan Strata boleh memastikan mesyuarat dipanggil.

Membeli kondominium di Johor Bahru?

Beritahu saya projek yang sedang anda pertimbangkan. Saya akan membantu anda mendapatkan minit AGM terkini, akaun dan penyata caj melalui penjual, menerangkan apa yang ditunjukkan, dan mengatur lawatan melihat unit. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda masih berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 2 (takrif ketetapan khas, menyeluruh dan sebulat suara), disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 17, 18 dan 32 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Act 757, seksyen 22 (jawatankuasa pengurusan bersama), disemak November 2026; Act 757, seksyen 25, 31, 46, 57 dan 58, disemak November 2026; Act 757, seksyen 70 (undang-undang kecil tambahan MC), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, peraturan 12, 13, 23, 24 dan 34 (salinan diterbitkan oleh DBKL), 1 Jun 2015; Majlis Bandaraya Seremban, Borang 14 (notis AGM pertama MC) dan borang proksi dengan nota, Julai 2020; Majlis Bandaraya Seremban, Soalan Lazim Pesuruhjaya Bangunan (siapa boleh mengundi, kuorum), disemak November 2026; Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Soalan Lazim Seminar Komuniti Strata, 2015–2016; Majlis Bandaraya Seberang Perai, Soalan Lazim Pesuruhjaya Bangunan, disemak November 2026; Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Garis Panduan Tatacara Kewangan Mengurus Akaun Penyenggaraan Bangunan, Oktober 2013; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”, 27 Ogos 2026; The Edge Malaysia, “Appeals court affirms building regulator’s power to force residents’ committee election”, 23 Oktober 2026; The Star, “Enhancing meeting procedures”, 23 Mac 2025; Berita RTM, “Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”, 11 Jun 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Ogos 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, 28 September 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang strata, peraturan dan amalan COB boleh berubah, dan Akta Pengurusan Strata 2013 sedang dikaji semula; sahkan dengan Pesuruhjaya Bangunan di majlis tempatan anda, Tribunal Pengurusan Strata atau peguam sebelum anda bertindak.