Cara Membaca Data Properti NAPIC (dan Arti Angka Overhang)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

NAPIC (National Property Information Centre), pusat informasi properti nasional di bawah Valuation and Property Services Department (JPPH), menerbitkan statistik properti resmi Malaysia. Angka “overhang”-nya hanya menghitung satu hal: unit hunian baru yang sudah memiliki Certificate of Completion and Compliance (CCC) dan masih belum terjual lebih dari sembilan bulan setelah diluncurkan. Angka ini tidak menghitung rumah sekunder yang kosong, unit investor yang tidak disewakan, atau, yang penting untuk Johor, apartemen servis (serviced apartment), yang dilaporkan NAPIC secara terpisah dalam kategori properti komersial.

Apa itu NAPIC dan apa yang diterbitkannya

NAPIC adalah bagian dari JPPH, yang berada di bawah Kementerian Keuangan Malaysia. Pengembang wajib melaporkan permohonan, penjualan, dan kemajuan konstruksi kepadanya, dan menolak memberikan informasi atau memberikan informasi palsu merupakan pelanggaran menurut Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (FAQ NAPIC). Publikasi utamanya:

• Property Market Report (laporan pasar properti, semesteran dan tahunan): transaksi, harga, dan pasokan per negara bagian dan wilayah.
• Property Market Status Report (laporan status pasar properti): peluncuran, kinerja penjualan, dan unit yang belum terjual.
• Property Stock Report (laporan stok properti): pasokan eksisting, yang akan datang, dan yang direncanakan.
• Malaysian House Price Index (MHPI) dan snapshot kuartalan, dengan “P” menandai angka sementara.

Laporan ringkasan dapat diunduh dari situs web NAPIC. Menurut FAQ NAPIC, catatan transaksi terperinci merupakan layanan terpisah untuk penilai, appraiser, dan agen properti terdaftar; Anda bisa memeriksa registrasi agen terlebih dahulu.

Angka semester pertama 2026 dirilis pada 10 September 2026 dan angka kuartal pertama pada Mei 2026, jadi angka resmi tertinggal beberapa bulan dari kondisi pasar, dan angka sementara masih bisa berubah.

Istilah utama NAPIC dalam bahasa sederhana

Istilah	Artinya	Yang perlu diingat
Overhang (selesai tetapi belum terjual)	Unit hunian, ruko, dan industri yang memiliki CCC (atau dokumen sementara yang setara) dan belum terjual lebih dari sembilan bulan setelah peluncuran. Mencakup unit yang diluncurkan sejak 1 Januari 1997.	Hanya stok pengembang. Unit yang sudah terjual tetapi dibiarkan kosong tidak dihitung.
Belum terjual, sedang dibangun	Unit dengan rencana bangunan yang telah disetujui, sedang dibangun, dan belum terjual lebih dari sembilan bulan setelah peluncuran.	Calon overhang di masa depan jika tetap belum terjual saat selesai.
Belum terjual, belum dibangun	Unit dengan rencana bangunan yang telah disetujui, belum dibangun, dan belum terjual lebih dari sembilan bulan setelah peluncuran.	Pengembang masih bisa menunda atau merencanakan ulang unit-unit ini.
Peluncuran baru	Unit yang secara resmi dipasarkan dengan izin iklan dan penjualan selama periode tersebut. Soft launch tidak dihitung.	Menunjukkan berapa banyak pasokan baru yang ditawarkan pengembang.
Kinerja penjualan	Unit terjual sebagai persentase dari unit yang diluncurkan.	Angka yang rendah berarti banyak unit yang diluncurkan masih belum terjual pada tanggal batas.
Stok eksisting	Unit yang sudah selesai dan berdiri.	Dasar untuk membandingkan angka overhang.
Pasokan yang akan datang	Unit yang sedang dibangun.	Diperkirakan menambah stok eksisting dalam beberapa tahun ke depan.
Pasokan yang direncanakan	Unit yang sudah mendapat persetujuan rencana bangunan tetapi konstruksinya belum dimulai.	Kurang pasti; sebagian proyek tidak pernah dimulai.
Transaksi (volume dan nilai)	Jumlah dan total nilai peralihan properti yang tercatat dalam periode tersebut.	Menunjukkan aktivitas pasar; ini ukuran yang berbeda dari peluncuran dan kinerja penjualan.

Sebuah unit dihitung terjual meskipun pembeli kemudian membiarkannya kosong. Jadi overhang mengukur stok selesai milik pengembang yang belum terjual; ini bukan tingkat kekosongan dan tidak mengatakan apa pun secara langsung tentang harga sewa.

Mengapa apartemen servis mengubah gambaran Johor

Banyak hunian bertingkat tinggi di Johor Bahru adalah apartemen servis di atas tanah komersial, yang dilaporkan NAPIC sebagai properti komersial, di luar overhang hunian. Di Johor perbedaannya besar: pada semester pertama 2026 negara bagian ini memiliki 4,222 rumah selesai yang belum terjual, tetapi 9,946 apartemen servis selesai yang belum terjual, senilai sekitar RM6.29 miliar (Malay Mail, September 2026; The Star, November 2026, mengutip NAPIC).

Jika Anda sedang mempertimbangkan apartemen servis, tabel itulah yang menggambarkan segmen Anda. Pasokannya juga besar: data NAPIC yang dikutip The Star pada Juli 2026 menunjukkan sekitar 108,863 apartemen servis eksisting di Johor pada kuartal pertama 2026, dengan 41,832 unit lagi akan datang dan 18,712 unit direncanakan. Panduan saya tentang sertifikat dan biaya apartemen servis menjelaskan bagaimana hak milik komersial memengaruhi tagihan dan pinjaman.

Angka Johor sekilas

Ukuran (Johor)	2024	H1 2025	H1 2026
Overhang hunian (unit)	2,964	3,209 (sekitar RM2.76 miliar)	4,222
Overhang apartemen servis (unit)	11,007	9,323	9,946
Hunian belum terjual, sedang dibangun (unit)	6,245	t/a	t/a
Hunian belum terjual, belum dibangun (unit)	834	t/a	t/a
Peluncuran baru hunian (unit)	14,147 (setahun penuh)	5,401 (tertinggi di antara semua negara bagian)	6,697 (kedua setelah Selangor)
Stok hunian eksisting (unit)	928,421	t/a	t/a
Pasokan hunian yang akan datang / direncanakan (unit)	36,121 / 45,462	t/a	t/a
Transaksi hunian	42,565 senilai sekitar RM20.64 miliar	t/a	t/a

Secara nasional, overhang mencapai 33,094 unit senilai RM17.78 miliar pada semester pertama 2026, naik 8.6% dalam jumlah unit dari 30,471 unit pada semester kedua 2025, sementara apartemen servis yang belum terjual naik menjadi 23,375 unit. Dari rumah yang belum terjual, 37.3% berharga RM300,000 atau kurang, unit bertingkat tinggi mencakup 43.4% dan rumah deret 34.9%, dan 38% telah diluncurkan enam hingga sepuluh tahun sebelumnya (Malay Mail, September 2026). Kinerja penjualan peluncuran baru di Johor pada 2024 adalah 53.2%.

Cara membaca overhang tanpa menafsirkannya berlebihan

1. Bandingkan dengan stok, bukan hanya dengan tahun lalu

Kenaikan dari 3,209 menjadi 4,222 unit terdengar besar, tetapi dibandingkan dengan lebih dari 900,000 rumah eksisting, porsinya kecil. Rasio dari periode yang sama lebih bermakna daripada perubahan yang muncul di judul berita.

2. Lihat pasokan yang sedang disiapkan

Unit yang belum terjual, baik yang sedang dibangun maupun yang belum dibangun, menunjukkan apa yang mungkin datang berikutnya; pasokan yang akan datang dan yang direncanakan menunjukkan berapa banyak unit yang akan bersaing memperebutkan pembeli dan penyewa. Pasokan di sekitar lokasi lebih penting daripada total negara bagian; panduan saya tentang membeli di kota mandiri baru dan memeriksa rencana tata ruang setempat menjelaskan cara melihat apa yang direncanakan di sekitar sebuah lokasi.

3. Bagi nilai dengan jumlah unit, dengan hati-hati

Membagi nilai overhang dengan jumlah unit menghasilkan rata-rata kasar. Overhang hunian Johor pada H1 2025 setara dengan sekitar RM861,000 per unit (RM2.76 miliar dibagi 3,209 unit, perhitungan saya), jauh di atas rata-rata nasional H1 2026 yang sekitar RM537,000. Ini mengisyaratkan bahwa rumah yang belum terjual di Johor cenderung berada di kisaran harga lebih tinggi, tetapi rata-rata menyembunyikan komposisi yang sangat beragam.

4. Ingat apa yang tidak dihitung

Yang bisa disampaikan angka overhang	Yang tidak bisa disampaikan angka overhang
Berapa banyak unit baru yang sudah selesai dan masih dipegang pengembang	Berapa banyak rumah yang kosong atau tidak disewakan
Negara bagian dan jenis hunian mana yang memiliki stok selesai belum terjual terbanyak	Kondisi atau permintaan di satu gedung tertentu
Kisaran harga unit yang belum terjual, dalam rincian nasional	Berapa harga jual atau sewa sebuah unit di masa depan
Berapa lama stok yang belum terjual sudah ada di pasar, dalam rincian nasional	Iklan properti sekunder atau pemilik yang sedang berusaha menjual

Membaca Malaysian House Price Index

MHPI menggunakan 2010 sebagai tahun dasar, jadi indeks 303.1 berarti harga yang diukur oleh indeks itu sekitar tiga kali lipat level 2010. “Harga rata-rata” dalam laporan yang sama adalah angka yang dipublikasikan NAPIC untuk negara bagian atau jenis rumah tersebut; itu bukan harga rumah tertentu. Angka resmi terbaru:

Wilayah (semua rumah)	Indeks / harga rata-rata 2024	Indeks / harga rata-rata 2025 (sementara)
Johor	283.5 / RM442,425	303.1 / RM472,977
Malaysia	227.3 / RM490,313	233.1 / RM502,922

Indeks negara bagian mencampur kawasan murah dan mahal, jadi indeks itu tidak banyak menjelaskan tentang satu jalan di Mount Austin atau satu menara di Danga Bay, dan harga yang diminta di iklan adalah harapan penjual, bukan harga yang dibayar pembeli. Gunakan transaksi terbaru sebagai gantinya; panduan saya tentang memeriksa harga transaksi sebelum mengajukan penawaran menunjukkan caranya, dan perbandingan harga per kaki persegi membantu Anda membandingkan unit dengan ukuran berbeda.

Menggunakan data NAPIC sebelum membeli: daftar periksa praktis

1. Tentukan segmen Anda. Apakah unit itu rumah tapak, kondominium hunian, atau apartemen servis? Baca tabel yang sesuai.
2. Perhatikan tanggalnya dan apakah angkanya masih sementara.
3. Tanyakan tentang gedungnya. Untuk proyek baru yang sudah selesai, tanyakan kepada tim penjualan pengembang berapa banyak unit di blok itu yang masih belum terjual. Untuk properti sekunder, tanyakan kepada pengelola gedung berapa banyak unit yang dihuni.
4. Datangi pada malam hari. Jendela yang menyala dan mobil yang terparkir memberi gambaran kasar tentang tingkat hunian.
5. Hitung iklan pesaing untuk disewakan atau dijual di gedung yang sama.
6. Periksa transaksi terbaru, bukan harga peluncuran atau harga yang diminta.
7. Perhitungkan penilaian bank. Jika banyak unit serupa belum terjual atau sedang dijual kembali, nilai taksiran bisa lebih rendah dari harga Anda; lihat apa yang harus dilakukan jika penilaian bank lebih rendah.
8. Periksa pengembangnya. Lihat cara memeriksa pengembang dan cara memeriksa pengelola kondominium.

Bagi pembeli asing, ada satu lapisan lagi. Johor menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi warga asing yang membeli properti hunian, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan pemerintah negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Jika apartemen servis seperti itu di bawah RM1 juta disetujui, biaya persetujuan (consent fee) adalah 3% (minimum RM50,000). Lebih dari sepertiga rumah yang belum terjual secara nasional berharga RM300,000 atau kurang, kisaran yang umumnya tidak dapat dibeli warga asing di Johor. Panduan saya tentang harga minimum bagi warga asing di Johor menjelaskan aturannya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Pasokan sangat berbeda di berbagai kawasan Johor Bahru. Panduan kawasan saya:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link (layanan ditargetkan mulai Februari 2027).
• Danga Bay: hunian bertingkat tinggi di tepi laut; periksa apakah proyeknya apartemen servis dan, jika ya, baca tabel komersial.
• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan EduCity.
• Mount Austin: kawasan mapan, populer di kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan matang, sebagian besar rumah tapak.
• Kulai dan Senai: dekat bandara dan kawasan industri.

Bandingkan kawasan di peta properti JB saya, dan lihat catatan saya tentang properti sekunder versus peluncuran baru serta peluncuran baru di Johor Bahru saat ini.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Penilaian properti independen · Kepadatan kondominium dan unit per lantai · Mengajukan penawaran untuk properti sekunder · Sewa atau beli di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa arti overhang properti di Malaysia?

NAPIC mendefinisikan overhang sebagai unit hunian, ruko, dan industri yang sudah selesai dengan Certificate of Completion and Compliance dan masih belum terjual lebih dari sembilan bulan setelah peluncuran. Angka ini menghitung stok selesai milik pengembang yang belum terjual, bukan rumah yang kosong atau tidak disewakan.

Apakah apartemen servis termasuk dalam overhang hunian?

Tidak. NAPIC melaporkan apartemen servis sebagai properti komersial. Di Johor pada semester pertama 2026 terdapat 9,946 apartemen servis selesai yang belum terjual, dibandingkan 4,222 rumah selesai yang belum terjual, jadi periksa kedua angka itu.

Seberapa besar overhang properti di Johor?

Laporan JPPH untuk semester pertama 2026 menunjukkan 4,222 rumah selesai yang belum terjual di Johor, tertinggi di antara semua negara bagian. Pada 2024 overhang hunian adalah 2,964 unit dibandingkan 928,421 rumah eksisting, sekitar 0.3% dari stok.

Apakah overhang yang tinggi berarti saya sebaiknya tidak membeli?

Tidak dengan sendirinya. Angka negara bagian menggambarkan keseluruhan pasar. Yang penting adalah gedung Anda: unit yang belum terjual dan yang diiklankan, harga transaksi terbaru, serta apakah Anda akan menempatinya atau menyewakannya.

Apa itu Malaysian House Price Index?

Ini adalah indeks harga rumah resmi NAPIC, dengan 2010 ditetapkan sebagai 100. Angka sementara Johor untuk 2025 adalah 303.1, dengan harga rata-rata RM472,977. Indeks ini menggambarkan harga masa lalu untuk seluruh negara bagian atau jenis rumah, bukan satu rumah.

Di mana saya bisa mengunduh laporan NAPIC?

Dari bagian NAPIC di situs web JPPH, yang memuat Property Market Report, Property Market Status Report, Property Stock Report, House Price Index, dan snapshot kuartalan. Catatan transaksi terperinci tersedia untuk penilai dan agen properti terdaftar.

Seberapa sering NAPIC memperbarui datanya?

Ada snapshot kuartalan serta laporan semesteran dan tahunan. Angka semester pertama 2026 dirilis pada 10 September 2026, jadi data resmi biasanya tertinggal beberapa bulan dari kondisi pasar, dan angka sementara bisa direvisi.

Ingin data dibacakan untuk satu proyek?

Beri tahu saya proyek atau kawasannya, dan apakah Anda akan menempatinya atau menyewakannya. Saya akan menjelaskan apa yang ditunjukkan angka resmi dan transaksi terbaru, serta apa yang perlu diperiksa di gedungnya. Anda juga bisa membuat janji temu untuk survei unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: NAPIC, Property Market Status Report H1 2025 (definitions and technical notes), diakses November 2026; NAPIC, Southern Region Property Market Report 2024, diakses November 2026; NAPIC, Malaysian House Price Index 2025P, diakses November 2026; NAPIC, Property Market Snapshot Q1 2026, diakses November 2026; NAPIC, Frequently Asked Questions, diakses November 2026; Malay Mail, “Malaysia’s unsold completed homes rise 8.6pc in H1 2026”, 10 September 2026; The Star, “Targeted solutions to property overhang”, 2 November 2026; The Star, “Johor high-rise segment faces oversupply risks”, 17 July 2026; Bernama, “1Q 2026 property transactions recorded at about 90,000 units, valued at RM51.9 bln – JPPH”, 14 May 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat keuangan, hukum, atau investasi. Angka resmi dapat direvisi dan aturan kepemilikan asing di Johor bisa berubah; konfirmasikan dengan JPPH/NAPIC, otoritas negara bagian Johor, dan penasihat Anda sendiri sebelum mengambil keputusan.