Pinjaman Perumahan Bersama di Malaysia (2026): Dengan Pasangan, Ibu Bapa, Adik-Beradik atau Teman

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 12 November 2026

Pinjaman perumahan bersama membolehkan dua orang atau lebih menggabungkan pendapatan mereka untuk layak mendapat pinjaman yang lebih besar. Di Malaysia, bank lazimnya menerima pasangan atau ahli keluarga sebagai peminjam bersama, dan setiap peminjam bertanggungjawab ke atas keseluruhan pinjaman, bukan sekadar satu bahagian. Ia boleh menjadikan rumah lebih mampu dimiliki, tetapi ia juga mengikat rekod kredit, keupayaan pinjaman masa depan dan pilihan keluar anda kepada orang lain, jadi wajar difahami sebelum anda menandatangani.

Peminjam bersama atau pemilik bersama

Ini ialah dua perkara yang berbeza, dan ramai orang sering mengelirukannya.

	Peminjam bersama	Pemilik bersama
Maksudnya	Nama anda ada dalam perjanjian pinjaman	Nama anda ada pada hakmilik atau SPA
Tanggungjawab anda	Membayar balik pinjaman, secara bersesama dan berasingan dengan yang lain	Berkongsi pemilikan, mengikut bahagian yang direkodkan
Muncul dalam laporan kredit anda	Ya	Tidak sebagai hutang, kecuali anda juga seorang peminjam
Penting untuk	DSR, pinjaman masa depan, peraturan 70% BNM	Penjualan, pewarisan, RPGT, duti setem

Biasanya orang yang sama ialah pemilik dan juga peminjam, tetapi tidak selalu. Persetujui bahagian pemilikan secara bertulis; panduan saya tentang nama bersama dan pemilikan bersama mengikut bahagian (tenancy in common) menerangkan cara bahagian berfungsi dan apa yang berlaku kepadanya kemudian.

Siapa boleh menjadi peminjam bersama

• Suami dan isteri: gandingan paling biasa, diterima secara meluas.
• Ibu bapa dan anak dewasa: biasa, dan berguna apabila ibu bapa yang berusia memerlukan peminjam bersama yang lebih muda untuk mendapatkan tempoh lebih panjang (lihat tempoh pinjaman perumahan dan had umur).
• Adik-beradik: selalunya diterima sebagai keluarga terdekat; polisi berbeza.
• Pasangan belum berkahwin, rakan, rakan kongsi perniagaan: kurang kerap diterima. Sesetengah bank menimbangkannya mengikut kes; yang lain tidak. Tanya sebelum membayar yuran tempahan.

Kenyataan BNM pada 2018 mengenai nisbah khidmat hutang menyatakan bahawa bank lazimnya membenarkan pasangan atau ahli keluarga menjadi peminjam bersama untuk meningkatkan kemampuan, dan setiap bank menentukan berapa banyak hutang yang boleh ditanggung oleh peminjam (dilaporkan oleh FMT, Jun 2018). Penjawat awam yang membiayai melalui LPPSA boleh memohon bersama pasangan, atau antara ibu bapa dan anak, jika sekurang-kurangnya seorang ialah penjawat awam (garis panduan LPPSA 2/2026); lihat pembiayaan perumahan LPPSA.

Bagaimana pendapatan gabungan mengubah DSR anda

Nisbah khidmat hutang (DSR) anda ialah bayaran balik hutang bulanan anda dibahagikan dengan pendapatan bersih anda. BNM mewajibkan bank menilai pendapatan selepas potongan berkanun dan mengambil kira semua hutang sedia ada (langkah pembiayaan bertanggungjawab, mulai Januari 2012), tetapi tidak menetapkan satu had DSR; dalam amalan peminjam lazimnya dikekalkan di bawah 60% (The Star, Februari 2026). Bagi pinjaman bersama, bank melihat kedua-dua peminjam bersama-sama. Satu ilustrasi:

	Peminjam A sahaja	Peminjam B sahaja	A dan B bersama
Pendapatan bersih bulanan	RM5,000	RM4,000	RM9,000
Komitmen sedia ada	RM800 (kereta)	RM300 (pinjaman pendidikan)	RM1,100
Ruang untuk pinjaman perumahan pada andaian DSR 60%	RM2,200	RM2,100	RM4,300
Pinjaman indikatif (35 tahun, 4.00%)	Kira-kira RM497,000	Kira-kira RM474,000	Kira-kira RM971,000

Mampu meminjam hampir dua kali ganda tidak bermakna anda patut berbuat demikian. Asaskan bajet pada apa yang mampu anda uruskan jika satu pendapatan terhenti buat seketika; panduan saya tentang berapa harga rumah yang mampu anda beli menerangkan julat yang lebih selamat. Jika seorang pasangan mempunyai hutang yang besar, melunaskannya terlebih dahulu boleh lebih membantu daripada menambahnya sebagai peminjam bersama. Sebab-sebab biasa penolakan diterangkan dalam pinjaman perumahan ditolak: DSR dan sebab lain.

Kedua-dua laporan kredit diambil kira

Bank menyemak rekod setiap peminjam dalam Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) BNM, yang menunjukkan bayaran balik 12 bulan terakhir, serta laporan kredit lain. Bayaran lewat oleh mana-mana peminjam boleh menggagalkan permohonan. Setiap daripada anda boleh memuat turun laporan CCRIS sendiri melalui perkhidmatan eCCRIS BNM tanpa bayaran sebelum memohon; lihat CCRIS dan pinjaman perumahan anda.

Selepas kelulusan, pinjaman bersama itu muncul dalam kedua-dua rekod sepanjang tempohnya. Jika salah seorang daripada anda kemudian memohon pinjaman kereta atau rumah lain, bank mungkin mengira ansuran penuh terhadap anda, bukan separuh. Bayaran yang terlepas muncul dalam kedua-dua rekod, tidak kira siapa yang sepatutnya membayar.

Bagaimana pinjaman bersama dikira dalam peraturan 70% BNM

Sejak 3 November 2010, BNM mengehadkan nisbah pinjaman kepada nilai pada 70% bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga yang diambil oleh seseorang peminjam. Pinjaman pertama dan kedua mengikut polisi setiap bank, lazimnya sehingga 90%. Bank secara amnya mengira pinjaman bersama sebagai pinjaman perumahan bagi setiap peminjam, jadi:

• Jika peminjam bersama anda sudah mempunyai dua pinjaman perumahan tertunggak, pinjaman bersama yang baharu boleh dianggap sebagai pinjaman ketiganya, dan had 70% mungkin terpakai pada keseluruhan pinjaman.
• Sebaik sahaja anda berada dalam pinjaman bersama, dua pembelian anda yang seterusnya dikira dari situ.
• Pinjaman perumahan yang telah dilunaskan sepenuhnya tidak lagi dikira sebagai tertunggak.

Cara setiap bank mengira pinjaman bersama dan pinjaman yang baru dilunaskan ialah amalan bank dan bukan peraturan yang diterbitkan, jadi minta margin secara bertulis. Lebih lanjut dalam membeli rumah kedua atau ketiga.

Insurans, kematian dan perceraian

Insurans. Bank lazimnya meminta perlindungan gadai janji: polisi bertempoh berkurangan (MRTA, atau MRTT bagi takaful) atau polisi bertempoh sekata (MLTA). Bagi pinjaman bersama, setiap peminjam boleh dilindungi bagi sebahagian pinjaman atau secara bersama, bergantung pada polisi. Jika seorang peminjam meninggal dunia dan dilindungi, pampasan melunaskan bahagian yang diinsuranskan; sebarang baki yang tidak dilindungi kekal dengan peminjam yang masih hidup. Semak peratusan perlindungan dalam surat tawaran anda; lihat perkara yang perlu disemak dalam surat tawaran bank dan insurans rumah di Johor Bahru.

Kematian. Pinjaman tidak tamat apabila seorang peminjam meninggal dunia; bank akan melihat kepada insurans, peminjam yang masih hidup dan harta pusaka. Apa yang berlaku kepada bahagian pemilikan si mati ialah persoalan berasingan yang bergantung pada cara hakmilik dipegang dan pada wasiat atau peraturan pembahagian, yang diterangkan dalam panduan nama bersama saya.

Perceraian atau perselisihan. Perjanjian pinjaman tidak terbahagi dengan sendirinya. Kedua-dua peminjam kekal bertanggungan kepada bank sehingga pinjaman dilunaskan atau bank bersetuju melepaskan salah seorang, biasanya melalui pembiayaan semula. Teruskan membayar sementara perkara diselesaikan, kerana tunggakan menjejaskan kedua-dua rekod. Peguam patut menasihati tentang hartanah dan sebarang penyelesaian; jika bayaran menjadi sukar, lihat bayaran pinjaman perumahan yang terlepas.

Mengeluarkan nama kemudian

1. Semak tempoh kunci (lock-in). Melunaskan pinjaman lama dalam tempoh kunci boleh dikenakan caj yang ditetapkan dalam surat tawaran anda.
2. Biaya semula atas satu nama. Orang yang menyimpan rumah itu memohon pinjaman baharu secara bersendirian dan mesti melepasi ujian DSR secara bersendirian. Lihat pembiayaan semula pinjaman perumahan.
3. Pindah milik bahagian. Peguam menyediakan pindah milik bahagian pemilik yang keluar.
4. Duti setem. Hadiah antara suami dan isteri dikecualikan (P.U.(A) 420/2007). Antara ibu bapa dan anak, RM1 juta pertama nilai pasaran dikecualikan jika penerima ialah warganegara Malaysia (P.U.(A) 178/2023, mulai April 2023). Antara adik-beradik tiada pelepasan. Pindah milik dengan bayaran dikenakan mengikut skala biasa. Lihat memindahkan hartanah kepada keluarga dan duti setem pada 2026.

Penjamin atau peminjam bersama

Peminjam bersama menandatangani pinjaman dan bertanggungan dari hari pertama. Penjamin menandatangani jaminan berasingan yang berjanji untuk membayar jika peminjam tidak membayar, dan biasanya bukan pemilik. Kedua-duanya ialah komitmen yang serius: penjamin boleh dituntut atas hutang itu, dan jaminan boleh timbul apabila penjamin kemudian memohon kredit. Jangan sekali-kali menandatangani mana-mana satu untuk seseorang yang kewangannya tidak anda kenali dengan baik. Sama ada bank menerima penjamin bagi pinjaman perumahan, dan atas syarat apa, ialah polisi bank itu sendiri.

Warga asing dengan pasangan warganegara Malaysia

• Pinjaman. Bank menilai pendapatan pasangan warga asing dengan lebih ketat, terutamanya pendapatan yang diperoleh di luar negara. Sesetengah pasangan memohon dengan pendapatan pasangan warganegara Malaysia sebagai pendapatan utama. Lihat pinjaman perumahan untuk warga asing.
• Pemilikan. Jika nama pasangan warga asing diletakkan pada hakmilik, pembelian itu secara amnya memerlukan kebenaran negeri Johor bagi kepentingan asing tersebut, dan peraturan pembeli asing, termasuk harga minimum umum RM1 juta, mungkin terpakai. Tanya peguam anda sebelum menempah; lihat kebenaran negeri di Johor dan harga minimum dan kuota Johor.
• MM2H. Jika pembelian itu sebahagian daripada rancangan MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC bagi urusan visa; tiada sesiapa boleh menjanjikan kelulusan. Lihat sokongan hartanah MM2H.

Lokasi untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: popular dalam kalangan keluarga muda, dengan kondominium dan rumah bertanah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan mapan berhampiran pusat beli-belah dan sekolah.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah dan berpagar di sebelah barat.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah subsale dalam julat harga yang luas.
• Kulai dan Senai: perbandaran rumah bertanah yang lebih baharu pada harga lebih rendah.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Rumah pertama di JB · Pinjaman perumahan JB pada 2026 · Tunai atau pinjaman perumahan · Rumah berpagar dan berpengawal di JB

Soalan lazim

Bolehkah saya mengambil pinjaman perumahan bersama dengan teman wanita atau teman lelaki saya di Malaysia?

Mungkin, tetapi ia lebih sukar berbanding dengan pasangan atau ahli keluarga. Bank lazimnya menerima suami isteri dan keluarga terdekat; pasangan yang belum berkahwin ditimbang oleh sesetengah bank mengikut kes dan ditolak oleh bank lain. Tanya bank sebelum anda membayar yuran tempahan.

Adakah saya bertanggungjawab ke atas keseluruhan pinjaman atau hanya bahagian saya?

Keseluruhan pinjaman. Peminjam bersama biasanya bertanggungan secara bersesama dan berasingan, jadi bank boleh meminta mana-mana seorang daripada anda membayar ansuran penuh, tanpa mengira bahagian pemilikan anda. Ini ialah maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Adakah pinjaman perumahan bersama dikira sebagai pinjaman perumahan pertama atau kedua saya?

Secara amnya ya, bagi setiap peminjam. Had 70% Bank Negara terpakai mulai pinjaman perumahan tertunggak ketiga seseorang peminjam, dan bank biasanya mengira pinjaman bersama bagi semua orang di dalamnya. Amalan berbeza, jadi tanya bank anda bagaimana ia mengira pinjaman anda.

Bagaimana saya mengeluarkan nama saya daripada pinjaman perumahan bersama?

Biasanya orang yang menyimpan rumah itu membiayai semula pinjaman atas namanya sendiri, melepasi semakan bank secara bersendirian, dan bahagian pemilik yang keluar dipindah milik. Duti setem bergantung pada hubungan: hadiah antara suami isteri dikecualikan, hadiah antara ibu bapa dan anak mendapat pelepasan bagi RM1 juta pertama untuk penerima warganegara Malaysia, dan adik-beradik membayar mengikut skala penuh.

Apa yang berlaku kepada pinjaman perumahan bersama selepas perceraian?

Kedua-dua peminjam kekal bertanggungan kepada bank sehingga pinjaman dilunaskan atau salah seorang dilepaskan, biasanya melalui pembiayaan semula. Teruskan membayar sementara itu, kerana tunggakan merosakkan kedua-dua rekod kredit, dan dapatkan nasihat peguam tentang hartanah itu sendiri.

Adakah penjamin sama dengan peminjam bersama?

Tidak. Peminjam bersama menandatangani pinjaman dan bertanggungan dari awal. Penjamin menandatangani janji berasingan untuk membayar jika peminjam gagal membayar, dan biasanya bukan pemilik. Kedua-duanya boleh dituntut atas hutang itu.

Bercadang membeli bersama seseorang?

Beritahu saya dengan siapa anda membeli, kedua-dua pendapatan dan komitmen, serta kawasan yang anda suka. Saya akan mengira bajet bersama yang realistik, menandakan apa-apa yang boleh menggagalkan pinjaman, dan menyenarai pendek rumah di JB yang sesuai. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: FMT (Bernama), “Up to banks to fix borrowers’ debt service ratio, says BNM”, 19 Jun 2018; Bank Negara Malaysia, measures to promote responsible financing practices, 18 November 2011; Bank Negara Malaysia, langkah pasaran hartanah (LTV 70% bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, CCRIS dan eCCRIS, disemak November 2026; LPPSA, Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026, disemak November 2026; LHDN, senarai perintah duti setem (termasuk P.U.(A) 420/2007, suami dan isteri), disemak November 2026; Kementerian Kewangan, kenyataan mengenai pengecualian duti setem bagi rumah pertama dan pindah milik kasih sayang, 9 Jun 2023; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Akta Setem 1949, 30 Jun 2026; The Sun, Johor mengenai harga lantai RM1 juta untuk pembeli asing, 5 September 2025; The Star, “M’sian households walk the debt tightrope”, 16 Februari 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 12 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Jadual-jadual ini ialah ilustrasi, bukan tawaran pinjaman. Polisi bank berbeza; sahkan dengan bank anda, peguam anda, LHDN dan BNM sebelum anda menandatangani, dan hubungi AKPK jika bayaran balik menjadi sukar.