在马来西亚以别人的名义（代名人）买房：风险与更安全的替代方案（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月12日

“代名人”（nominee）购房是指房产登记在一个人的名下，而由另一个人付款，并把它当作自己的产业。在马来西亚，人们这样做是为了绕过外国人购房规定、购买自己没有资格买的单位，或把资产藏起来。简单来说：地契上的人才是法律上的业主，私下协议可能很难甚至无法执行，而如果协议的目的是规避法律，它可能根据Contracts Act 1950第24条而无效。我不安排代名人交易。本指南说明其中的风险，以及合法的替代途径。这是一般资讯，并非法律建议；您自己的情况请咨询律师。

为什么有人使用代名人

• 外国买家想买低于柔佛外国人最低房价的房子，或想避开州政府同意、外国人征费和较高的印花税，于是把房子登记在马来西亚朋友或亲戚的名下。
• 受限制的单位和土地。有些单位和土地只保留给符合资格的买家，例如土著保留单位（Bumiputera lots）或马来保留地。没有资格的人可能会试图通过有资格的人购买。有关部门在2018年表示，马来保留地甚至不能租给非马来人。
• 贷款原因。无法获得贷款的买家，请一位条件较好的人代为借贷并持有地契。
• 隐藏资产，以避开债权人、配偶、生意伙伴或税务当局。
• 家庭方便，例如父母以成年子女的名义买房，这可以是合法的，但仍然存在以下风险。

动机很重要。公开而合法地为家人持有房产，与利用别人的名义规避法律限制截然不同。前者可以妥善记录在案；后者可能让您完全没有可执行的权利。

法律立场：登记业主就是业主

马来西亚采用托伦斯（Torrens）登记地契制度。National Land Code以登记册为核心：

条文	简要内容	为什么对代名人交易很重要
National Land Code第89条	已登记的地契文件是证明所列人士拥有该土地的确证，但须受该法典约束	在法律上代名人才是业主；地契上没有您的名字
National Land Code第340条	登记业主的地契不可推翻，但欺诈、伪造或无效文书等情况除外；之后支付了对价的真诚买家受到保护	如果代名人把房产卖给真诚的买家，您通常无法把房产要回来
National Land Code第332条	对于注明由受托人持有的土地，土地注册官可登记信托禁令（trust caveat）	秘密安排并没有在地契上注明，所以这项保障并不适用
National Land Code第433B条	非公民和外国公司只有在获得州政府（State Authority）批准后才可取得土地	用来规避这项批准的代名人交易，目的就是绕过法律
Contracts Act 1950第24条	如果协议的目的或对价为法律所禁止、会规避任何法律、带有欺诈性质、损害他人财产，或不道德或违反公共政策，该协议无效	为规避外国人、保留地或资格规定，或为欺骗债权人而订立的代名人协议，有被判无效的风险

法庭的判决

Asian Journal of Comparative Law（2024年）发表的一篇关于第24条的学术评论，讨论了几宗马来西亚案件。其中一宗是2017年来自沙巴的联邦法院判决：一名非原住民利用原住民代名人取得原住民地契土地，而知悉这项安排的放贷方所提供的贷款，被裁定受违法行为污染而无法执行。在其他案件中，结果取决于各方知道什么，以及被规避的是法律还是只是内部政策。对买家的启示是：代名人安排能否在法庭上站得住脚，取决于其目的和事实，您不能指望它。

即使安排是合法的，要证明它也很难。您需要清楚的证据，证明是您付的钱、双方都有意让您拥有该房产，而且目的合法。现金付款、口头承诺和“我们是一家人”之类的默契，正是在纠纷中站不住脚的东西。

可能出什么问题

如果代名人……	可能发生的情况
出售房产	支付了对价的真诚买家一般受到保护（第340(3)条）。您只能起诉代名人索取金钱赔偿，前提是您有权索赔。
抵押房产	放贷方持有已登记的抵押权（charge）。如果代名人停止付款，房产可能被拍卖。
身故	房产成为代名人遗产的一部分，按其遗嘱或遗产分配规则传承。其家人可能不知道或不接受您的索赔。
离婚	配偶名下的房产可能被当作婚姻财产来争夺。
破产或被起诉	债权人会追查债务人名下的资产。您必须证明该房产从来就不属于他。
与您闹翻	他们可以拒绝转让、扣留租金或自己搬进去住。您唯一的途径是打官司，而如果安排本身不合法，官司可能会输。
受到调查	税务、反洗钱或执法调查可能冻结或审查他们名下以及您名下的资产。

资金、税务与反洗钱

• 资金来源。马来西亚的反洗钱法（AMLA）将律师纳入申报机构；而正如一个房地产代理专业团体在2022年指出，房地产代理也是申报机构。他们必须核实客户身份以及真正的购买者，并申报可疑交易。通过第三方或以现金为别人的购房付款，是一个警示信号。
• 租金收入税。LHDN认定的申报租金人是登记业主。如果是您收租金，而地契上是代名人，你们两人都会有问题。请参阅我的租金收入税指南。
• 转回给您需要花钱。日后把房产从代名人转到您名下，是一宗新的转让，转让文书须缴付印花税，而代名人可能还须缴付产业盈利税，视双方关系和持有期而定。请参阅我的印花税、RPGT和把房产转给家人指南。届时外国买家仍须取得州政府同意。
• 贷款。如果贷款是代名人借的，银行依据的是他的收入和他的声明。误导放贷方的安排本身就是一项法律风险。

更安全、合法的替代方案

外国买家：以自己的名义购买

外国人一般只能在柔佛购买RM100万及以上的住宅房产，指定区域等少数情况除外（New Straits Times，2026年4月）。非公民或外国公司的每一宗购房都需要根据第433B条取得州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛土地局向外国买家收取房价3%的费用，最低RM3万，另加每份地契RM2,000的申请费。我的柔佛外国人最低房价与配额和柔佛州政府同意指南说明了相关程序。

通过公司购买

公司可以拥有房产，但这并不能绕过外国人规定：根据National Land Code第433A条，非公民持有50%或以上有表决权股份的马来西亚公司，会被视为外国公司。公司持有房产也有其本身的税务、贷款和营运成本。请参阅通过公司购买房产。

联名，并妥善登记

如果是两个人出钱，就把两人的名字都登记在地契上，作为联权共有人（joint tenants）或注明份额的分权共有人（tenants in common），让每个人的份额记录在登记册上，而不是写在私下的信函里。每位共同业主都必须符合资格；外国人仍须遵守外国人规定。请参阅联名与分权共有，融资方面则请参阅联名房贷。

用授权书，而不是代名人

如果原因是您住在海外，无法亲自签署或处理事务，授权书（power of attorney）可以让别人代您办理，而房产仍在您的名下。请参阅我的授权书指南和不必飞来也能买房。

先租房

如果您目前还无法合法购买，租房是在规划期间住在柔佛的正当方式。请参阅外国人在新山租房。若要长期居留，MM2H是其中一个途径；我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，而批准与否由有关当局决定。我的MM2H 2026指南有详细说明。

如果您已经处于代名人安排中

1. 不要让情况更糟。在获得意见之前，避免任何新的私下付款、新贷款或进一步的转让。
2. 收集证据。付款记录、讯息和任何书面协议。
3. 咨询律师。询问这项安排是否合法、能否妥善记录或解除，以及转到您名下需要多少印花税、税款和同意手续费用。
4. 查看地契。最新的地契查册会显示抵押、禁令（caveat）和登记业主。请参阅我的地契查册与禁令指南。

如果这对您很重要，可以考虑这些地区

如果您想以自己的名义合法购买，这些指南可帮助您比较外国买家常看的地区：

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
• Iskandar Puteri：靠近第二通道的较新镇区。
• Danga Bay：靠近市区的海滨公寓。
• Mount Austin：深受家庭欢迎。
• 新山新盘：达到或高于外国人最低房价的项目。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

在马来西亚以别人的名义买房合法吗？

为别人持有房产并不自动违法，但登记业主才是法律上的业主，而为规避外国人或保留地规定等法律而订立的协议，可能根据Contracts Act 1950第24条而无效。您的情况请咨询律师。

外国人可以用马来西亚朋友的名义在柔佛买房吗？

风险非常高。在法律上房子属于您的朋友，任何为规避州政府同意或最低房价而订立的私下协议都可能无效，而从您朋友手中真诚购买的买家通常会受到保护。合法的途径是以您自己的名义购买，并取得州政府同意。

如果代名人身故会怎样？

房产会成为代名人遗产的一部分，按其遗嘱或遗产分配规则传承。您必须向遗产提出索赔并加以证明，如果证据不足或安排本身不合法，索赔可能失败。

代名人可以不告诉我就卖掉我的房产吗？

实际上可以。代名人是登记业主，可以签署转让文件。根据National Land Code第340条，支付了对价的真诚买家一般受到保护，您只能向代名人索取金钱赔偿。

通过马来西亚公司购买可以避开外国人规定吗？

不可以。根据National Land Code第433A条，非公民持有50%或以上有表决权股份的马来西亚公司会被视为外国公司，与任何外国买家一样需要州政府批准。

代名人以外有哪些替代方案？

以您自己的名义购买并取得州政府同意、把共同业主妥善登记在地契上、如果您在海外就给信任的人一份授权书，或先租房。律师可以就适合您情况的合法结构提供意见。

以自己的名义购买，并获得正确的意见

我不安排代名人交易。我会让您看看哪些柔佛房产可以合法地以您自己的名义购买，带您了解州政府同意的程序和费用，并与您的律师合作。如果您在海外，也可以预约面谈或Zoom咨询。

资料来源：National Land Code（Act 828，2020年修订版），第89条，登记地契文件的确证性，2026年11月核实；National Land Code（Act 828），第340条，地契不可推翻性，2026年11月核实；National Land Code（Act 828），第332条，信托禁令，2026年11月核实；National Land Code（Act 828），第433A条，外国公司的定义，2026年11月核实；National Land Code（Act 828），第433B条，非公民和外国公司须获State Authority批准，2026年11月核实；Contracts Act 1950（Act 136），第24条，合法与不合法的对价和目的，2026年11月核实；Adnan Trakic，“Agreements Forbidden by Law vis-à-vis Agreements to Defeat the Law: How Are They Different?”，Asian Journal of Comparative Law，第19卷，2024年；Malay Mail，“Malay reserve land cannot be leased to non-Malays, says ministry”，2018年2月17日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（各项费用，包括外国人购地），2025年7月1日起生效；The Sun，“Real estate institute beefs up profession to spot money laundering”，2022年9月23日；Malaysian Bar，Circular 125/2018，转发Bank Negara针对申报机构的AML/CFT指引，2018年5月17日；LHDN，RPGT税率与出售者类别，2026年6月23日更新

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯核实于2026年11月12日，并非法律或税务建议。我不安排代名人交易，也不就此类安排提供意见。法律、费用及其在您具体情况中的适用各有不同；在购买、转让或解除任何房产安排之前，请咨询马来西亚律师和税务顾问。