Isemen dan Hak Lalu-Lalang Tanah di Malaysia: Apa yang Perlu Disemak oleh Pembeli di Johor

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Isemen (easement dalam bahasa Inggeris) ialah hak berdaftar untuk menggunakan tanah jiran bagi tujuan tertentu, selalunya hak lalu-lalang ke jalan raya, atau laluan untuk longkang atau paip. Di bawah Kanun Tanah Negara (National Land Code), isemen hanya wujud jika pemilik tanah memberikannya dan ia didaftarkan pada hakmilik; penggunaan bertahun-tahun tidak mewujudkannya. Jika jiran enggan, anda boleh memohon hak lalu-lalang Pentadbir Tanah di pejabat tanah. Sebelum membeli tanah atau rumah landed di Johor, semak bagaimana ia sampai ke jalan awam secara sah.

Isemen, hak lalu-lalang dan izin lalu: tiga perkara berbeza

Hak	Asas undang-undang	Siapa yang mewujudkannya	Pada hakmilik?
Isemen (easement)	Kanun Tanah Negara, seksyen 282 hingga 291	Pemilik tanah servien, melalui perjanjian (Form 17A)	Ya, didaftarkan
Hak lalu-lalang Pentadbir Tanah (Land Administrator’s right of way)	Kanun Tanah Negara, Bahagian Dua Puluh Lapan, seksyen 388 hingga 395	Pentadbir Tanah, atas permohonan atau untuk orang awam	Ya, diukur dan ditunjukkan pada hakmilik
Izin lalu utiliti (wayleave)	Electricity Supply Act 1990, seksyen 11, 13 dan 16, serta undang-undang utiliti lain	Syarikat utiliti berlesen, selepas notis kepada pemilik	Ya, dicatatkan oleh Pendaftar
Laluan tidak rasmi	Tiada; kebiasaan atau budi baik	Tiada sesiapa	Tidak. Ia boleh tamat apabila tanah dijual atau dipagar

Cara isemen berfungsi di bawah Kanun Tanah Negara

Malaysia menggunakan sistem gaya Torrens: yang diambil kira ialah apa yang didaftarkan. Secara praktikal:

• Dua lot berhakmilik. Form 17A menamakan tanah servien (yang menanggung beban) dan tanah dominan (yang mendapat manfaat), masing-masing mengikut nombor lot dan nombor hakmilik.
• Pemilik yang memberikannya. Pemilik berdaftar tanah servien menandatangani; pemilik tanah dominan menandatangani untuk menerima. Penyewa atau pemegang lesen tidak boleh memberikan isemen.
• Bank mungkin perlu bersetuju. Jika tanah servien digadaikan kepada bank, dipajakkan atau disewakan, pihak tersebut mesti memberi persetujuan pada borang itu.
• Syarat boleh dirunding. Pemberian boleh dibuat untuk wang, balasan lain atau tanpa sebarang balasan, dan secara kekal atau untuk tarikh tertentu. Perjanjian sampingan boleh meliputi penyelenggaraan lorong.
• Ia mengikut tanah. Setelah didaftarkan, ia berpindah kepada pemilik dan waris seterusnya selagi ia kekal dalam daftar.
• Ia tamat melalui pelepasan atau pembatalan. Pemilik tanah dominan boleh melepaskannya melalui Form 17C di bawah seksyen 289, dengan persetujuan mana-mana bank atau pemajak tanah tersebut.

Mengapa penggunaan lama tidak mewujudkan hak

Di sesetengah negara, menggunakan sesuatu laluan secara terbuka selama bertahun-tahun boleh mewujudkan hak lalu-lalang. Kanun Malaysia tidak mengiktiraf perkara itu, dan mahkamah telah memutuskan bahawa susunan yang tidak didaftarkan tidak mengikat tanah, seperti yang dijelaskan dalam satu kajian 2023 dari Universiti Tun Hussein Onn Malaysia. Budi baik jiran bersifat peribadi: ia boleh tamat apabila jiran menjual tanah atau memasang pagar.

Malay Mail melaporkan satu contoh pada 8 Julai 2026: sebatang jalan di Taman Datuk Senu, Kuala Lumpur, yang lama digunakan orang awam, terletak di atas tanah persendirian yang tidak pernah diambil balik, dan laluan itu ditutup. Dewan Bandaraya memohon kepada Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) untuk mengambil balik tanah itu dengan pampasan. Penggunaan bertahun-tahun tidak memberi penduduk sebarang hak di sisi undang-undang.

Apabila jiran enggan: hak lalu-lalang Pentadbir Tanah

Isemen mesti diberikan secara sukarela, seperti yang dinyatakan dalam satu ruangan hartanah 2006 yang diterbitkan semula oleh National House Buyers Association. Jika jiran enggan, Bahagian Dua Puluh Lapan Kanun menawarkan laluan melalui pejabat tanah:

Seksyen	Apa yang diliputi	Maksudnya bagi anda
388	Mewujudkan hak lalu-lalang, yang mengikat pemilik dan penduduk seterusnya	Penjualan tanah jiran tidak menamatkannya.
389	Hak untuk Pihak Berkuasa Negeri, pemilik atau penduduk, atau orang awam, untuk melalui antara tanah dan “terminal awam” seperti jalan awam. Hanya ke atas tanah berimilik	Tujuannya ialah untuk sampai ke jalan awam.
390	Hak persendirian diwujudkan atas permohonan Pihak Berkuasa Negeri, pemilik atau penduduk; penggunaan mengikut perintah Pentadbir Tanah	Anda memohon di pejabat tanah daerah; syarat boleh dikenakan.
391	Ukur, dan hak itu ditunjukkan dalam daftar dan dokumen hakmilik keluaran	Ambil kira kos ukur dan masa.
393	Pampasan	Tanya pejabat tanah dan peguam anda bagaimana ia terpakai kepada anda.
394	Pemilik bersebelahan boleh memohon (Form 28C) untuk berkongsi hak lalu-lalang persendirian	Jiran mungkin turut menyertai hak anda.
395	Penghapusan selepas siasatan, contohnya jika syarat dilanggar	Patuhi syarat perintah.

Kelulusan tidak automatik dan mengambil masa, jadi cuba dapatkan isemen berdaftar melalui persetujuan terlebih dahulu dan jadikan laluan pejabat tanah sebagai pilihan sandaran. Peguam yang berpengalaman dalam hal tanah boleh menyediakan permohonan.

Izin lalu utiliti: talian elektrik, kabel dan paip

Di bawah Electricity Supply Act 1990 (teks setakat 1 Mac 2013; semak versi terkini), syarikat utiliti berlesen boleh memasang talian di atas, di bawah atau pada tanah persendirian:

• Notis dan bantahan (seksyen 11). Pemilik atau penduduk menerima notis bertulis dan mempunyai 14 hari untuk membantah. Pentadbir Tanah Daerah kemudian mengadakan siasatan dan boleh membenarkan, menolak atau menetapkan syarat. Rayuan dibuat kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam tempoh 21 hari, dan keputusannya muktamad. Pendaftar mencatatkan hak tersebut pada hakmilik.
• Penyelenggaraan (seksyen 13). Syarikat utiliti boleh masuk pada waktu yang munasabah dan menebang atau memangkas pokok, dengan kerosakan yang paling minimum.
• Pampasan (seksyen 16). Ditaksir oleh Pentadbir Tanah Daerah, dan boleh termasuk bayaran tahunan bagi tanah yang digunakan.

Di taman perumahan, paip, pembetung dan longkang biasanya terletak dalam rizab jalan, saliran atau utiliti pada pelan susun atur yang diluluskan, bukan melalui lot persendirian. Jika ada yang merentasi sesuatu lot, tanya sama ada ia terletak dalam isemen atau rizab berdaftar. Bagi talian atas, lihat talian elektrik dan pencawang berhampiran rumah.

Bagaimana hak-hak ini ditunjukkan pada hakmilik

Isemen, hak lalu-lalang Pentadbir Tanah dan hak utiliti direkodkan pada dokumen hakmilik daftar di pejabat tanah, jadi carian rasmi hakmilik (official title search) ialah tempat untuk menemuinya; peguam membuat carian dalam daftar dan tidak bergantung pada salinan penjual. Lihat panduan saya tentang membaca hakmilik tanah dan carian hakmilik dan kaveat.

Carian tidak akan memberitahu anda sama ada lorong yang anda lalui ialah jalan awam, sebahagian daripada lot penjual atau tanah orang lain. Untuk itu anda memerlukan pelan hakmilik atau pelan akui, dan kadangkala juru ukur tanah berlesen.

Di mana masalah laluan masuk muncul di Johor

Kebanyakan rumah di taman perumahan terancang Johor Bahru menghadap jalan majlis. Risikonya terletak pada tanah dan lot lama:

• Lot belakang dan tanah keluarga. Lot belakang mungkin hanya sampai ke jalan melalui tanah saudara-mara. Tiada masalah selagi keluarga bersetuju; menjadi masalah apabila satu bahagian dijual.
• Tanah pecah sempadan. Borang pecah sempadan (Form 9A) bertanya bagaimana setiap lot baharu dimasuki: jalan persendirian dengan hakmilik sendiri, tanah yang diserahkan kepada negeri sebagai jalan, atau hak lalu-lalang. Lihat pecah sempadan tanah di Johor.
• Tanah pertanian dan kampung. Lorong sering merentasi lot lain, dan majlis meneliti akses jalan sebelum meluluskan rumah. Lihat membeli tanah untuk membina rumah.
• Strata landed berpagar. Jalan dalam kawasan perumahan biasanya harta bersama, jadi hak anda menggunakannya datang daripada hakmilik strata dan undang-undang kecil. Lihat hakmilik strata landed.
• Pencerobohan. Laluan kereta atau sambungan rumah yang masuk ke lot jiran ialah pencerobohan, bukan isemen. Lihat pertikaian sempadan.

Semakan sebelum membeli tanah atau rumah landed

Semakan	Cara	Tanda amaran
Akses sah ke jalan awam	Pelan hakmilik, rekod jalan majlis, peguam anda	Satu-satunya laluan masuk merentasi lot lain tanpa apa-apa yang didaftarkan
Hak berdaftar	Carian rasmi hakmilik	Izin lalu yang tidak dimaklumkan kepada anda, atau tiada isemen walaupun penjual mendakwa ada
Dokumen penjual	Salinan sebarang pemberian Form 17A atau perintah Pentadbir Tanah	“Semua orang guna jalan ini sejak bertahun-tahun”
Tapak berbanding pelan	Berjalan di sepanjang lorong dan sempadan; dapatkan juru ukur berlesen jika tidak pasti	Pagar, tembok atau lorong yang tiada dalam pelan
Pembiayaan	Tanya bank dan penilai lebih awal	Pinjaman bergantung pada laluan masuk yang belum terjamin

Jika laluan masuk belum terjamin, tanya peguam anda tentang menjadikan pembelian bersyarat kepada isemen atau hak lalu-lalang berdaftar, serta tentang duti setem dan fi pendaftaran. Lihat langkah undang-undang membeli hartanah di Johor. Pembeli asing perlu ambil perhatian bahawa harga minimum RM1 juta Johor terpakai dengan pengecualian yang terhad (contohnya sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Lihat harga minimum warga asing di Johor.

Jika orang lain melalui tanah anda: isemen atau hak lalu-lalang berdaftar mengikat anda dan mana-mana pembeli, jadi anda tidak boleh memagarnya. Tanpa hak berdaftar, berbincang dahulu dan dapatkan nasihat sebelum menyekat lorong yang orang lain bergantung padanya; pemberian berdaftar dengan syarat yang dipersetujui boleh lebih sesuai untuk kedua-dua pihak berbanding pertikaian.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Kulai dan Senai: lebih banyak tanah dan lot pertanian, jadi semak laluan masuk dengan teliti.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: taman perumahan terancang berhampiran Laluan Kedua (Second Link), dengan lot lama di sekelilingnya.
• Iskandar Puteri: perbandaran baharu dengan jalan terancang.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan landed yang mantap bersebelahan tanah kampung lama.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: taman perumahan matang di jalan majlis.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Lesen Pendudukan Sementara di Johor · Tanah Rizab Melayu di Johor · Pengambilan tanah oleh kerajaan · Pencerobohan tanah kosong

Soalan lazim

Apakah isemen di Malaysia?

Isemen ialah hak berdaftar yang membolehkan pemilik satu lot berhakmilik menggunakan lot berhakmilik bersebelahan bagi tujuan tertentu, seperti hak lalu-lalang, longkang atau paip air. Pemilik tanah servien memberikannya melalui Form 17A di bawah seksyen 286 Kanun Tanah Negara, dan ia mengikat pemilik seterusnya selagi ia kekal dalam daftar.

Bolehkah saya mendapat hak lalu-lalang hanya kerana telah menggunakan sesuatu laluan selama bertahun-tahun?

Tidak. Kanun Tanah Negara tidak mengiktiraf isemen yang diwujudkan melalui penggunaan lama, dan susunan yang tidak didaftarkan tidak mengikat tanah. Jika anda bergantung pada lorong jiran, minta isemen berdaftar atau mohon hak lalu-lalang Pentadbir Tanah.

Apa yang boleh saya lakukan jika tanah saya tiada laluan masuk dan jiran enggan?

Anda boleh memohon hak lalu-lalang Pentadbir Tanah di pejabat tanah daerah di bawah Bahagian Dua Puluh Lapan Kanun Tanah Negara (seksyen 388 hingga 395). Jika diluluskan, jalur tanah itu diukur dan hak itu ditunjukkan pada hakmilik, tetapi kelulusan ialah keputusan pejabat tanah dan mengambil masa.

Bagaimana saya tahu sama ada sesuatu hartanah mempunyai isemen atau izin lalu?

Buat carian rasmi hakmilik di pejabat tanah. Isemen berdaftar, hak lalu-lalang Pentadbir Tanah dan hak utiliti yang dicatatkan oleh Pendaftar tertera pada dokumen hakmilik daftar. Kemudian bandingkan pelan hakmilik dengan laluan masuk serta sebarang tiang, kabel atau longkang di tapak.

Bolehkah syarikat utiliti elektrik memasang talian di atas tanah saya tanpa persetujuan saya?

Di bawah Electricity Supply Act 1990, pemegang lesen mesti memberi notis kepada pemilik terlebih dahulu. Anda mempunyai 14 hari untuk membantah, Pentadbir Tanah Daerah membuat keputusan selepas siasatan, dan mana-mana pihak boleh merayu kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam tempoh 21 hari. Pampasan ditaksir oleh Pentadbir Tanah Daerah.

Bolehkah isemen dibatalkan?

Ya. Pemilik tanah yang mendapat manfaat boleh melepaskannya melalui Form 17C di bawah seksyen 289 Kanun Tanah Negara, dengan persetujuan mana-mana bank atau pemajak tanah tersebut. Hak lalu-lalang Pentadbir Tanah boleh dihapuskan oleh Pentadbir Tanah selepas siasatan di bawah seksyen 395.

Sedang meninjau tanah atau rumah landed di Johor?

Hantar lot atau iklan hartanah itu kepada saya. Saya akan menyemak bagaimana ia sampai ke jalan, apa yang tertera pada pelan dan apa yang perlu ditanya kepada penjual, serta bekerjasama dengan peguam anda untuk carian hakmilik sebelum anda membuat keputusan. Anda juga boleh menempah temu janji untuk lawatan tapak, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 17A, Grant of Easement [section 286], diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 17C, Release of Easement [section 289], diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 9A [section 137], application for approval of sub-division, diakses November 2026; Sr Dr Tan Liat Choon, Universiti Teknologi Malaysia, nota kuliah “Land Administrator’s Right of Way” (National Land Code sections 388 to 395), dimuat naik Oktober 2023, diakses November 2026; Abdulsalam, Zulkifli, Mohd Fauzi dan Razli, “Comparative Study Between Malaysia and Nigeria’s Easement Law in Land Policy”, Research in Management of Technology and Business, Universiti Tun Hussein Onn Malaysia, Disember 2023; Electricity Supply Act 1990 (Act 447), teks dikemas kini setakat 1 Mac 2013, seksyen 11, 12, 13 dan 16, repositori undang-undang Asian Development Bank, diakses November 2026; Salleh Buang, “Landlocked landlords”, ruangan hartanah New Straits Times, 8 April 2006, diterbitkan semula oleh National House Buyers Association; Malay Mail, DBKL to acquire privately owned land over the Taman Datuk Senu access road closure, 8 Julai 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online, untuk teks rasmi terkini National Land Code (Act 828) dan Electricity Supply Act 1990 (Act 447)

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Peraturan tanah, borang dan fi berubah dan setiap lot berbeza; sahkan laluan masuk dan hak berdaftar dengan peguam anda, juru ukur tanah berlesen, pejabat tanah daerah dan PTG Johor sebelum anda membeli, membina atau membayar deposit.