马来西亚土地的地役权与通行权：柔佛买家应检查什么

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月15日

地役权（马来文 isemen）是一项已注册的权利，让你可以为特定用途使用邻居的土地，最常见的是通往道路的通行权，或排水沟、水管的走线。根据《国家土地法典》（National Land Code），只有在地主授予并在地契上注册后，地役权才成立；使用多年并不会自动产生这项权利。如果邻居拒绝，你可以向土地局申请土地行政官通行权。在柔佛购买土地或有地住宅之前，务必查清楚它在法律上如何通往公共道路。

地役权、通行权与通行许可：三种不同的权利

权利	法律依据	由谁设立	是否记录在地契上？
地役权（isemen）	《国家土地法典》第282至291条	供役地业主，通过协议设立（Form 17A）	是，已注册
土地行政官通行权（Hak Lalu-Lalang Pentadbir Tanah）	《国家土地法典》第二十八部分，第388至395条	土地行政官，应申请或为公众而设立	是，经测量并显示在地契上
公用设施通行许可（izin lalu）	《1990年电力供应法》第11、13及16条，以及其他公用设施法律	持牌公用事业机构，在通知业主之后	是，由注册官加注
非正式通道	无；仅凭习惯或善意	无人	否。土地出售或被围起来后便可能终止

《国家土地法典》下的地役权如何运作

马来西亚采用托伦斯（Torrens）式土地登记制度：以注册内容为准。实际上：

• 两个有地契的地段。Form 17A 列明供役地（承担负担的一方）和需役地（受益的一方），各以地段号和地契号注明。
• 由业主授予。供役地的注册业主签署，需役地业主签署表示接受。租户或持许可者不能授予地役权。
• 可能需要银行同意。如果供役地已抵押给银行、已出租或有租户，该方必须在表格上表示同意。
• 条款可协商。授予可以收取金钱、其他对价或不收取任何代价，可以是永久性的或有固定日期。另外可签订附带协议，约定小路的维护。
• 随土地转移。一旦注册，只要仍记录在册，便会转给之后的业主和继承人。
• 通过放弃或撤销而终止。需役地业主可根据第289条以 Form 17C 放弃地役权，但须取得该土地的任何银行或承租人的同意。

为什么长期使用不会产生权利

在一些国家，多年公开使用一条小路可以产生通行权。马来西亚的法典并不承认这一点，法院也裁定未注册的安排对土地没有约束力，正如 Universiti Tun Hussein Onn Malaysia 一项2023年的研究所解释。邻居的善意属于个人行为：一旦邻居出售土地或装上闸门，便可能终止。

Malay Mail 于2026年7月8日报道了一个例子：吉隆坡 Taman Datuk Senu 一条长期供公众使用的道路，原来位于从未被征用的私人土地上，结果通道被封闭。市政厅向土地与矿务总监部（JKPTG）申请以赔偿方式征用该土地。多年的使用并没有给居民带来任何法律权利。

邻居拒绝时：土地行政官通行权

正如全国购屋者协会（National House Buyers Association）转载的一篇2006年产业专栏所指出，地役权必须是自愿授予的。如果邻居拒绝，法典第二十八部分提供了一条通过土地局的途径：

条文	涵盖内容	对你意味着什么
388	设立通行权，对之后的业主和占用者具有约束力	邻居出售土地并不会终止这项权利。
389	州政府、业主或占用者，或公众，在土地与“公共终点”（例如公共道路）之间通行的权利。仅适用于已转让的土地	重点在于通往公共道路。
390	私人通行权应州政府、业主或占用者的申请而设立；使用须遵守土地行政官的命令	你向县土地局提出申请；可能附带条件。
391	测量，并将该权利显示在注册册及地契文件上	需预留测量费用和时间。
393	赔偿	向土地局和你的律师询问它如何适用于你。
394	相邻业主可申请（Form 28C）共享私人通行权	邻居可能会加入共享你的通行权。
395	经调查后撤销，例如违反条件时	遵守命令中的条件。

批准并非自动，也需要时间，因此应先尝试通过协议取得已注册的地役权，把土地局途径留作后备方案。熟悉土地事务的律师可以为你准备申请。

公用设施通行许可：电缆、电线与管道

根据《1990年电力供应法》（截至2013年3月1日的文本；请核对最新版本），持牌公用事业机构可以在私人土地上方、下方或地面架设线路：

• 通知与反对（第11条）。业主或占用者会收到书面通知，并有14天时间提出反对。县土地行政官随后进行调查，可以批准、拒绝或设定条件。上诉须在21天内向州政府提出，其决定为最终决定。注册官会在地契上加注这些权利。
• 维护（第13条）。公用事业机构可在合理时间进入，砍伐或修剪树木，并尽量减少损害。
• 赔偿（第16条）。由县土地行政官评估，可包括就所使用土地支付的年度款项。

在住宅区，水管、污水管和排水沟通常铺设在获批布局图上的道路、排水或公用设施保留地内，而不是穿过私人地段。如果有管线穿过某个地段，要问清楚它是否位于已注册的地役权或保留地内。关于高架电缆，请参阅住家附近的高压电线与电塔。

这些权利如何显示在地契上

地役权、土地行政官通行权及公用设施权利都记录在土地局的注册地契文件上，因此要通过官方地契查册（carian rasmi）才能找到；律师会查阅注册册，而不是依赖卖家手上的副本。请参阅我的指南：如何看懂土地地契，以及地契查册与禁止令（caveat）。

查册不会告诉你，你开车进来的那条小路是公共道路、卖家地段的一部分，还是别人的土地。要弄清这一点，你需要地契图或认证图则，有时还需要持牌土地测量师。

柔佛哪些情况会出现出入通道问题

新山规划住宅区的大多数房屋都面向市议会道路。风险主要在于土地和较旧的地段：

• 后排地段和家族土地。后排地段可能只能经过亲戚的土地才能通往道路。家人同意时没问题；一旦其中一份产权被出售，就会出现问题。
• 分割的土地。分割表格（Form 9A）会问每个新地段如何出入：是拥有独立地契的私人道路、交还州政府作为道路的土地，还是通行权。请参阅在柔佛分割土地。
• 农业地和甘榜土地。小路经常穿过其他地段，市议会在批准建屋之前会审查道路出入情况。请参阅买地自建房屋。
• 有围篱的有地分层地契项目。住宅区道路通常是公共财产，因此你使用这些道路的权利来自分层地契和附例。请参阅有地分层地契。
• 越界占用。车道或扩建部分越入邻居地段属于越界占用，而不是地役权。请参阅地界纠纷。

购买土地或有地住宅前的检查事项

检查项目	方法	警示信号
通往公共道路的合法通道	地契图、市议会道路记录、你的律师	唯一的出入口要经过另一个地段，而且没有任何注册权利
已注册的权利	官方地契查册	有你未被告知的通行许可，或卖家声称有地役权但实际没有
卖家的文件	任何 Form 17A 授予书或土地行政官命令的副本	“大家都用这条路好多年了”
现场与图则对比	走一遍小路和地界；如不确定，请持牌测量师	闸门、围篱，或不在图则上的小路
融资	及早询问银行和估价师	贷款取决于尚未确保的出入通道

如果出入通道尚未确保，请向律师询问能否把购买设定为以注册地役权或通行权为条件，以及相关的印花税和注册费用。请参阅在柔佛购屋的法律步骤。外国买家应注意，柔佛的RM100万最低价格限制适用，仅有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体豁免。请参阅柔佛外国人最低购屋价格。

如果别人要经过你的土地：已注册的地役权或通行权对你和任何买家都有约束力，因此你不能把它围起来。如果没有已注册的权利，在封闭别人依赖的小路之前，先沟通并寻求意见；按议定条件注册授予，往往比纠纷更能照顾双方。

如果你在意这一点，可以考虑哪些地区

• Kulai 和 Senai：土地和农业地段较多，因此要仔细检查出入通道。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：靠近第二通道（Second Link）的规划住宅区，周边有较旧的地段。
• Iskandar Puteri：道路经过规划的新镇区。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：成熟的有地住宅区，紧邻较旧的村庄土地。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：位于市议会道路旁的成熟住宅区。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

马来西亚的地役权是什么？

地役权（isemen）是一项已注册的权利，让一个有地契地段的业主可以为特定用途使用相邻的有地契地段，例如通行权、排水沟或水管。供役地业主根据《国家土地法典》第286条以 Form 17A 授予，只要仍记录在册，便对之后的业主具有约束力。

我用一条小路多年，就能取得通行权吗？

不能。《国家土地法典》不承认因长期使用而产生的地役权，未注册的安排对土地没有约束力。如果你依赖邻居的小路，应要求注册地役权，或申请土地行政官通行权。

如果我的土地没有出入通道而邻居又拒绝，我可以怎么做？

你可以根据《国家土地法典》第二十八部分（第388至395条）向县土地局申请土地行政官通行权。若获批准，该地带会经过测量，权利也会显示在地契上，但是否批准由土地局决定，而且需要时间。

如何知道一项房产是否有地役权或通行许可？

到土地局进行官方地契查册。已注册的地役权、土地行政官通行权，以及注册官加注的公用设施权利，都会出现在注册地契文件上。然后将地契图与现场的出入通道以及任何电线杆、电缆或排水沟作比较。

电力公用事业机构可以未经我同意在我的土地上架设线路吗？

根据《1990年电力供应法》，持牌者必须先通知业主。你有14天时间提出反对，县土地行政官在调查后作出决定，任何一方都可以在21天内向州政府上诉。赔偿由县土地行政官评估。

地役权可以撤除吗？

可以。受益土地的业主可根据《国家土地法典》第289条以 Form 17C 放弃地役权，但须取得该土地的任何银行或承租人的同意。土地行政官通行权则可由土地行政官根据第395条在调查后撤销。

正在看柔佛的土地或有地住宅？

把地段或房源发给我。我会查看它如何通往道路、图则上显示什么，以及应该问卖家哪些问题，并在你作出决定之前与你的律师配合进行地契查册。你也可以预约实地看房，如果你在国外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 17A, Grant of Easement [section 286]，2026年11月查阅；Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 17C, Release of Easement [section 289]，2026年11月查阅；Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 9A [section 137], application for approval of sub-division，2026年11月查阅；Sr Dr Tan Liat Choon, Universiti Teknologi Malaysia, “Land Administrator’s Right of Way” 讲义（National Land Code sections 388 to 395），2023年10月上传，2026年11月查阅；Abdulsalam, Zulkifli, Mohd Fauzi and Razli, “Comparative Study Between Malaysia and Nigeria’s Easement Law in Land Policy”, Research in Management of Technology and Business, Universiti Tun Hussein Onn Malaysia，2023年12月；Electricity Supply Act 1990 (Act 447)，截至2013年3月1日的更新文本，第11、12、13及16条，Asian Development Bank legal repository，2026年11月查阅；Salleh Buang, “Landlocked landlords”, New Straits Times property section，2006年4月8日，由 National House Buyers Association 转载；Malay Mail, DBKL to acquire privately owned land over the Taman Datuk Senu access road closure，2026年7月8日；Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online，查阅 National Land Code (Act 828) 和 Electricity Supply Act 1990 (Act 447) 的最新官方文本

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般信息，核查日期为2026年11月15日，并非法律意见。土地规定、表格和费用会有变动，每个地段情况也不同；在购买、建屋或支付订金之前，请向你的律师、持牌土地测量师、县土地局及 PTG Johor 确认出入通道和已注册的权利。