马来西亚有地分层地契（2026）：门禁房子、管理费、附则与优缺点

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日

本指南写给在新山购买门禁有地住宅的买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家，也写给刚发现自己房子地契上写着“strata（分层）”的屋主。简单来说：在有地分层计划中，每间房子坐落在各自的土地单位（land parcel）上，并持有分层地契；而道路、围篱、保安亭、沟渠和设施则属于全体屋主共同拥有的公共财产。管理机构依据《Strata Management Act 2013》管理整个计划，因此每月管理费和偿债基金（sinking fund）是强制性的，必须遵守附则（by-laws），装修除了需要地方政府批准，也需要管理层批准。您得到的是出入管制和共享设施；付出的是部分自由，以及比独立地契更高的每月开销。

什么是有地分层地契

新山大多数较旧的有地住宅都是独立地契：一块地段、一份地契，屋外是公共道路。《Strata Titles Act 1985》自2007年4月起生效的修订文本，也允许把建有两座或以上建筑物、作为一个地段持有的土地，分割成持有分层地契的土地单位（第4条及第6(1A)条）。每位屋主获得自己单位的分层地契，以及公共财产的份额，以份额单位记录。

	独立地契	有地分层地契
您拥有什么	完全拥有您的地段和房子	您的土地单位和房子，加上公共财产的份额
道路和沟渠	公共道路；由地方政府维护	公共财产；由屋主通过管理机构维护
保安	可选择；居民协会可自愿组织保安计划	计划本身已包含，费用从管理费中支付
每月费用	没有强制性费用	强制性管理费和偿债基金
规则	地方政府规则	地方政府规则加上该计划的附则
谁做决定	每位屋主，在地方政府规则范围内	全体屋主在会员大会上共同决定

Penang土地局指出分层分割还有其他条件：土地必须是作为一个地段持有的已转让土地（alienated land），任何租约须剩余至少21年，并在提出申请时解除任何银行抵押。已出售单位的发展商必须在法定期限内提出申请。我的分层地契指南介绍了母地契以及分层地契如何发出。

有地分层计划如何规划

PLANMalaysia的分层社区住宅规划指南（2019年首次印行）取代了其2010年关于门禁社区和保安社区的指南。它适用于新的有地分层计划，要求至少设有两个出入口（其中一个供紧急用途）、高度不超过2.75米且至少一半为透视设计的外围围篱，内部道路则保留为公共财产。MBJB自己的住宅规划指南把有地分层计划列为独立类别，每个计划面积为1至10英亩，或200至500个单位。

请勿把它与独立地契上的保安社区混淆：后者是居民协会在公共道路上聘请保安，费用属自愿性质；MBJB规定这类计划须获得85%居民同意。我的门禁保安住宅指南比较了两者。

谁管理计划，您需要付什么

有地分层计划经历的阶段与公寓相同：先是发展商管理期，交屋（vacant possession）后由买家选出JMB，分层地契发出后则成立MC。该法令第59条规定MC的职责，所指的是已分割的建筑物或土地，职责包括保持公共财产状况良好并执行附则。

通常从管理费中支付	通常由您自己承担
保安、保安亭、栏杆闸门和出入系统	您的房子：屋顶、墙壁、水槽、水管和电线
内部道路、沟渠、路灯和外围围篱	您单位范围内自己的大门、门廊、花园和围篱
园景、游乐场、会所和泳池（如有）	房屋及屋内财物保险（请查看该计划的保单涵盖哪些范围）
公共财产保险、审计费和管理代理费	地税（或单位地税）和门牌税
用于将来重铺道路、更换围篱和闸门的偿债基金	您房子的水电费

管理费根据预算设定，并按份额单位分摊。在每个阶段，偿债基金都是管理费的10%，会员大会可以调高但不能调低。逾期付款利息上限为每年10%（第25条及第52条）。截至2026年11月，我没有找到新山有地分层管理费的官方范围，因此请索取该房子的最新账单。我的管理费指南解释了份额单位，而如何阅读JMB和MC账目则说明在计划账簿中应该留意什么。

有地分层计划的附则

马来西亚半岛的每个分层计划都受《Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015》第三附表中的30条标准附则约束。内容包括晚上11点后的噪音等滋扰、造成滋扰或危险的宠物、停车与拖车、在公共财产上出示身份，以及对欠费者采取的措施。JMB或MC可以通过特别决议增订自己的附则，例如建筑和园景指引，罚款最高RM200（Malay Mail，2026年9月29日）。

在有地计划中，额外附则通常涉及外墙颜色、前围篱和大门、扩建、装修时间和承包商出入，以及短期出租。购买前请先阅读，尤其是如果您打算扩建房子或出租；请参阅我的短租规则指南。

关于未缴管理费，标准附则允许管理层在发出通知14天后停用欠费者的门卡并暂停其使用设施。但上诉庭在2026年10月26日裁定，JMB不能因欠费而阻止屋主进入自己的单位，房屋部长也表示必须为欠费者提供另一种出入方式。这宗案件涉及的是分层建筑，而不是门禁有地社区，但管理机构不能把屋主挡在自己家门外的原则，很可能同样适用于门禁社区。

装修和扩建：两项批准

• 管理机构。您的附则或装修指引会说明哪些工程需要批准、任何押金以及施工时间。占用公共财产的工程，例如路肩、沟渠保留地或园景带，这些地方属于全体屋主，您不能在上面建造。
• 地方政府。根据《Street, Drainage and Building Act 1974》第70条，扩建、新屋顶和类似工程需要地方政府的书面许可。MBJB于2022年12月发布的小型工程清单要求有地分层申请人提交JMB支持信，而MBIP则要求分层屋主提供管理层或COB的同意书。

管理层批准不能取代地方政府准证，地方政府准证也不能凌驾于附则之上。未经批准的扩建在出售时可能会造成问题；请参阅我关于新山装修准证和非法扩建的指南。

与独立地契相比的优缺点

优点	缺点
整个社区有出入管制和保安	除了地税和门牌税，还有强制性的每月管理费和偿债基金
道路、沟渠、围篱和园景按计划预算维护	附则限制扩建、外墙改动、宠物或短租
共享设施，例如会所或游乐场	决定由集体作出；您可能在常年大会上被多数票否决
欠费可依法追讨，不缴费的人无法白占便宜	管理不善或偿债基金不足的计划，日后可能需要征收特别费用
有清楚的法律框架和处理纠纷的仲裁庭	装修需要两项批准，而且分层地契可能需要一段时间才发出

纠纷先交由委员会处理，接着是您所属地方政府（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）的建筑物总监（Commissioner of Buildings），然后是分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal），该仲裁庭审理最高RM250,000的索偿；住宅索偿的申请费为RM100（KPKT常见问题，2025年7月）。请参阅我的仲裁庭指南。

购买有地分层住宅前要检查的事项

1. 地契类型和状态。地契查册会显示它是分层地契、独立地契还是仍为母地契；请参阅购买尚无分层地契的房产。
2. 管理阶段。是发展商、JMB还是MC，以及上一次常年大会的日期。
3. 管理费账单。通过卖家或您的律师了解该单位的管理费、偿债基金和欠款（根据第31条，证明书收费不超过RM50）。
4. 账目和会议记录。偿债基金余额、欠款总额以及任何计划中的特别征费。
5. 附则和装修规则，以及任何已建扩建部分的批准图则。
6. 公共区域。沿着外围围篱、沟渠和道路走一圈，并在晚上去看看照明和保安亭。
7. 外国买家：柔佛把外国人购买住宅的最低价格定为RM1 million，只有少数例外（例如部分由发展商出售并获州政府批准的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。此外也需要州政府批准；请参阅我的最低价格指南。

如果这对您很重要，可以在哪里买

新山许多较新的城镇把门禁分层期数与独立地契的开放街道混合在一起，所以请逐期查看：

• Iskandar Puteri：较新的门禁社区和半独立式住宅。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道的门禁有地社区。
• Mount Austin：靠近学校、期数众多的有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，部分设有门禁。
• Permas Jaya和Senibong：东区及海滨有地住宅。
• Kulai和Senai：同样预算可买到更大的房子。

在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读我的有地住宅类型指南。

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常见问题

马来西亚的有地分层地契是什么？

它是土地单位的分层地契：根据《Strata Titles Act 1985》，一块已分割、建有不超过四层已完工建筑物的土地。屋主持有该单位和房子，而道路、围篱、沟渠和设施则是全体屋主共同拥有的公共财产。

有地分层计划的管理费是强制性的吗？

是的。有地分层计划依据《Strata Management Act 2013》管理，因此按份额单位设定的管理费和相等于管理费10%的偿债基金都是强制性的，未缴款项可连同每年最高10%的利息一并追讨。

有地分层房子和保安社区一样吗？

不一样。在有地分层计划中，道路和设施是公共财产，管理费是强制性的。在独立地契的保安社区中，道路仍是公共道路，保安由居民协会负责，费用属自愿性质。

装修有地分层房子需要申请许可吗？

通常需要管理机构和地方政府双方批准。根据《Street, Drainage and Building Act 1974》，扩建和类似工程需要地方政府准证，而MBJB要求有地分层申请人提交JMB支持信。

在有地分层计划中，谁负责维修我房子的屋顶？

通常由您负责。管理机构维护道路、沟渠、围篱和设施等公共财产，而每位屋主自行照顾自己的房子。详情请查看该计划的附则和保险附表。

如果我欠管理费，管理层可以把我挡在门禁社区外吗？

管理层可以在发出通知14天后停用您的门卡并暂停您使用设施，但上诉庭在2026年10月26日裁定，JMB不能因未缴管理费而阻止屋主进入自己的单位。

在有地分层和独立地契之间犹豫不决？

告诉我您的预算、喜欢的地区，以及是否想要门禁社区。我会为您筛选新山的有地住宅，逐一查看地契类型、目前的管理费和附则，并安排看房。您也可以预约见面，如果您身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Strata Titles Act 1985 (Act 318)，自2007年4月12日起生效的修订文本，第4条及第6(1A)条（National House Buyers Association发布版本），2026年11月查阅；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Soalan Lazim Berkaitan Hakmilik Strata，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第25、31及52条（DBKL发布副本），2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107，第三附表（DBKL发布副本），2015年6月1日；PLANMalaysia, Garis Panduan Perancangan Skim Perumahan Komuniti Strata，2019年首次印行，2026年11月查阅；MBJB, Garis Panduan Perancangan Perumahan（住宅规划指南），2023年2月上载，2026年11月查阅；MBJB，门禁社区与保安社区传单，2024年6月上载，2026年11月查阅；MBJB，小型装修准证图则清单（MBJB/OSC/UT/P2_14），2022年12月，2026年11月查阅；MBIP，遮雨棚准证申请表格，2026年11月查阅；Street, Drainage and Building Act 1974，第V部分第70条（National House Buyers Association发布版本），2026年11月查阅；Malay Mail，关于标准分层附则，2026年9月29日；Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”，2026年10月27日；The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”，2026年10月29日；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月13日，并非法律建议。分层法律、地方政府程序以及各计划的附则各有不同，也会改变；购买或装修前，请向您的律师、管理机构、建筑物总监（Commissioner of Buildings）和地方政府确认。