Hak milik landed strata di Malaysia (2026): rumah berpagar, biaya, by-laws, kelebihan dan kekurangan

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli rumah tapak (landed) dalam kompleks berpagar di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan Tiongkok, serta pemilik yang baru menemukan kata “strata” pada sertifikat rumahnya. Jawaban singkatnya: dalam skema landed strata, setiap rumah berdiri di atas bidang tanahnya sendiri dengan hak milik strata, sedangkan jalan, pagar, pos jaga, saluran air dan fasilitas adalah properti bersama milik semua pemilik. Sebuah badan pengelola menjalankan skema ini berdasarkan Strata Management Act 2013, sehingga biaya bulanan dan sinking fund (dana cadangan) wajib dibayar, by-laws (peraturan internal) berlaku, dan renovasi memerlukan persetujuan pengelola serta pemerintah daerah. Anda mendapatkan akses terkontrol dan fasilitas bersama; sebagai gantinya Anda melepaskan sebagian kebebasan dan membayar lebih banyak setiap bulan dibandingkan rumah dengan hak milik individu.

Apa itu hak milik landed strata

Sebagian besar rumah tapak lama di JB berdiri di atas hak milik individu: satu lot, satu sertifikat, dengan jalan umum di luarnya. Strata Titles Act 1985, dalam teks amandemen yang berlaku sejak April 2007, juga mengizinkan tanah yang berisi dua bangunan atau lebih, yang dipegang sebagai satu lot, untuk dipecah menjadi bidang-bidang tanah dengan hak milik strata (pasal 4 dan 6(1A)). Setiap pemilik mendapat hak milik strata untuk bidangnya dan bagian atas properti bersama, yang dicatat sebagai share units.

	Hak milik individu	Hak milik landed strata
Apa yang Anda miliki	Lot dan rumah Anda sepenuhnya	Bidang tanah dan rumah Anda, ditambah bagian atas properti bersama
Jalan dan saluran air	Umum; dipelihara oleh pemerintah daerah	Properti bersama; dipelihara oleh para pemilik melalui badan pengelola
Keamanan	Opsional; asosiasi penghuni dapat menjalankan skema penjagaan sukarela	Sudah termasuk dalam skema dan dibayar melalui biaya pengelolaan
Biaya bulanan	Tidak ada yang wajib	Biaya pengelolaan wajib dan sinking fund
Peraturan	Peraturan pemerintah daerah	Peraturan pemerintah daerah ditambah by-laws skema
Siapa yang memutuskan	Masing-masing pemilik, dalam batas peraturan pemerintah daerah	Para pemilik secara bersama, dalam rapat umum

Kantor pertanahan Penang mencatat syarat tambahan untuk pemecahan strata: tanah harus berupa tanah yang telah dialihkan (alienated land) dan dipegang sebagai satu lot, dengan sisa masa sewa minimal 21 tahun jika berstatus leasehold, dan setiap hak tanggungan bank harus dilepaskan saat permohonan diajukan. Pengembang yang sudah menjual bidang-bidangnya wajib mengajukan permohonan dalam jangka waktu yang ditetapkan undang-undang. Panduan hak milik strata saya membahas master title dan cara hak milik strata diterbitkan.

Bagaimana skema landed strata direncanakan

Pedoman perencanaan PLANMalaysia untuk komunitas perumahan strata (cetakan pertama 2019) menggantikan pedoman tahun 2010 tentang gated community dan guarded neighbourhood. Pedoman ini mencakup skema landed strata baru dan mensyaratkan setidaknya dua pintu masuk, salah satunya untuk keadaan darurat, pagar keliling setinggi tidak lebih dari 2.75 m yang setidaknya separuhnya tembus pandang, serta jalan internal yang tetap berstatus properti bersama. Pedoman perencanaan perumahan MBJB sendiri memperlakukan skema landed strata sebagai kategori tersendiri, seluas 1 hingga 10 ekar atau 200 hingga 500 unit per skema.

Jangan samakan ini dengan guarded neighbourhood di atas hak milik individu, di mana asosiasi penghuni menyewa penjaga di jalan umum dan iurannya bersifat sukarela; MBJB mensyaratkan persetujuan 85% penghuni untuk skema semacam itu. Panduan rumah berpagar dan berpenjaga saya membandingkan keduanya.

Siapa yang menjalankan skema dan apa yang Anda bayar

Skema landed strata melewati tahapan yang sama dengan kondominium: masa pengelolaan oleh pengembang, lalu JMB yang dipilih pembeli setelah serah terima kunci (vacant possession), kemudian MC setelah hak milik strata diterbitkan. Pasal 59 undang-undang tersebut, yang mengatur tugas MC, merujuk pada bangunan atau tanah yang dipecah, dan tugas itu mencakup menjaga properti bersama dalam kondisi baik serta menegakkan by-laws.

Biasanya dibayar melalui biaya pengelolaan	Biasanya biaya Anda sendiri
Penjaga, pos jaga, palang pintu dan sistem akses	Rumah Anda: atap, dinding, talang, pipa dan instalasi listrik
Jalan internal, saluran air, lampu jalan dan pagar keliling	Gerbang, teras, taman dan pagar Anda sendiri di dalam bidang tanah
Pertamanan, taman bermain, clubhouse dan kolam renang, jika ada	Asuransi rumah dan isinya (periksa apa yang ditanggung polis skema)
Asuransi properti bersama, biaya audit dan biaya managing agent	Quit rent (atau parcel rent) dan pajak penilaian (assessment)
Sinking fund untuk pengaspalan ulang jalan, penggantian pagar dan gerbang di masa depan	Tagihan utilitas rumah Anda

Biaya pengelolaan ditetapkan berdasarkan anggaran dan dibagi menurut share units. Sinking fund sebesar 10% dari biaya pengelolaan di setiap tahap, dan rapat umum dapat menaikkannya tetapi tidak dapat menurunkannya. Bunga keterlambatan dibatasi maksimal 10% per tahun (pasal 25 dan 52). Saya tidak menemukan kisaran resmi biaya pengelolaan untuk landed strata di JB per November 2026, jadi mintalah laporan tagihan terbaru untuk rumah yang bersangkutan. Panduan biaya pemeliharaan saya menjelaskan share units, dan membaca laporan keuangan JMB dan MC menunjukkan apa yang perlu diperhatikan dalam pembukuan skema.

By-laws dalam skema landed strata

Setiap skema strata di Semenanjung Malaysia terikat oleh 30 by-laws standar dalam Third Schedule dari Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015. By-laws ini mengatur gangguan seperti kebisingan setelah pukul 11pm, hewan peliharaan yang mengganggu atau membahayakan, parkir dan penderekan, identitas diri di area bersama, serta langkah terhadap penunggak. JMB atau MC dapat menambahkan by-laws sendiri melalui special resolution, misalnya pedoman arsitektur dan pertamanan, dengan denda hingga RM200 (Malay Mail, 29 September 2026).

Di skema landed, by-laws tambahan sering mengatur warna fasad, pagar depan dan gerbang, perluasan bangunan, jam renovasi dan akses kontraktor, serta penyewaan jangka pendek. Bacalah sebelum membeli, terutama jika Anda berencana memperluas rumah atau menyewakannya; lihat panduan aturan sewa jangka pendek saya.

Mengenai biaya yang belum dibayar, by-laws standar mengizinkan pengelola menonaktifkan kartu akses penunggak dan menangguhkan fasilitas 14 hari setelah pemberitahuan. Namun pada 26 Oktober 2026 Court of Appeal memutuskan bahwa JMB tidak boleh menghalangi pemilik masuk ke unitnya sendiri karena tunggakan, dan menteri perumahan menyatakan bahwa penunggak harus diberi jalan masuk alternatif. Kasus itu menyangkut gedung strata, bukan kawasan landed berpagar, tetapi prinsip bahwa badan pengelola tidak boleh menghalangi pemilik masuk ke rumahnya sendiri kemungkinan besar juga berlaku di sana.

Renovasi dan perluasan: dua persetujuan

• Badan pengelola. By-laws atau pedoman renovasi Anda menyebutkan pekerjaan apa yang perlu disetujui, deposit yang diperlukan, dan jam kerja. Pekerjaan yang mengambil alih properti bersama, seperti bahu jalan, sempadan saluran air atau jalur taman, adalah milik semua pemilik dan tidak boleh Anda bangun.
• Pemerintah daerah. Berdasarkan pasal 70 Street, Drainage and Building Act 1974, perluasan, atap baru dan pekerjaan serupa memerlukan izin tertulis dari pemerintah daerah. Daftar periksa MBJB bulan Desember 2022 untuk pekerjaan kecil meminta pemohon landed strata melampirkan surat dukungan JMB, dan MBIP meminta pemilik strata melampirkan persetujuan pengelola atau COB.

Persetujuan pengelola tidak menggantikan izin pemerintah daerah, dan izin pemerintah daerah tidak mengesampingkan by-laws. Perluasan tanpa izin dapat menjadi masalah saat Anda menjual; lihat panduan saya tentang izin renovasi di JB dan perluasan ilegal.

Kelebihan dan kekurangan dibandingkan hak milik individu

Kelebihan	Kekurangan
Akses terkontrol dan penjaga untuk seluruh kawasan	Biaya bulanan wajib dan sinking fund, di luar quit rent dan pajak penilaian
Jalan, saluran air, pagar dan pertamanan dipelihara sesuai anggaran skema	By-laws membatasi perluasan, perubahan fasad, hewan peliharaan atau sewa jangka pendek
Fasilitas bersama seperti clubhouse atau taman bermain	Keputusan diambil bersama; suara Anda bisa kalah di AGM
Tunggakan dapat ditagih secara hukum, sehingga penunggak tidak bisa ikut menikmati tanpa ikut membayar	Skema yang dikelola dengan buruk atau sinking fund yang rendah bisa berujung pada special levy di kemudian hari
Kerangka hukum yang jelas dan tribunal untuk sengketa	Dua persetujuan untuk renovasi, dan hak milik strata bisa memakan waktu untuk diterbitkan

Sengketa pertama-tama dibawa ke komite, lalu ke Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), kemudian ke Strata Management Tribunal, yang menangani klaim hingga RM250,000; biaya pengajuan klaim hunian adalah RM100 (FAQ KPKT, Juli 2025). Lihat panduan tribunal saya.

Pemeriksaan sebelum membeli rumah landed strata

1. Jenis dan status hak milik. Penelusuran sertifikat (title search) menunjukkan apakah statusnya hak milik strata, hak milik individu atau masih master title; lihat membeli tanpa hak milik strata.
2. Tahap pengelolaan. Pengembang, JMB atau MC, serta tanggal AGM terakhir.
3. Laporan tagihan. Biaya pengelolaan unit, sinking fund dan tunggakan, melalui penjual atau pengacara Anda (sertifikat ini dikenakan biaya tidak lebih dari RM50 berdasarkan pasal 31).
4. Laporan keuangan dan notulen. Saldo sinking fund, total tunggakan dan rencana levy jika ada.
5. By-laws dan aturan renovasi, ditambah gambar yang telah disetujui untuk perluasan yang sudah dibangun.
6. Area bersama. Telusuri pagar keliling, saluran air dan jalan, dan datanglah pada malam hari untuk melihat penerangan dan pos jaga.
7. Pembeli asing: Johor menetapkan RM1 million sebagai harga minimum untuk pembelian hunian oleh warga asing, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Persetujuan negara bagian diperlukan; lihat panduan harga minimum saya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Banyak township baru di JB memadukan fase strata berpagar dengan jalan terbuka di atas hak milik individu, jadi periksa setiap fase:

• Iskandar Puteri: kawasan berpagar yang lebih baru dan rumah semi-D.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan landed berpagar dekat Second Link.
• Mount Austin: beragam fase landed dekat sekolah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mapan, sebagian berpagar.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah landed di sisi timur dan tepi laut.
• Kulai dan Senai: rumah lebih besar sesuai anggaran.

Bandingkan di peta properti JB saya, atau baca panduan jenis rumah landed saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Rumah berpagar dan berpenjaga · Jenis rumah landed · Biaya operasional rumah landed · Kondominium vs landed vs SOHO

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu hak milik landed strata di Malaysia?

Ini adalah hak milik strata untuk sebuah bidang tanah: satu unit tanah hasil pemecahan dengan bangunan jadi tidak lebih dari empat lantai, berdasarkan Strata Titles Act 1985. Pemilik memegang bidang tanah dan rumahnya, sedangkan jalan, pagar, saluran air dan fasilitas adalah properti bersama milik semua pemilik.

Apakah biaya pemeliharaan wajib dalam skema landed strata?

Ya. Skema landed strata dijalankan berdasarkan Strata Management Act 2013, sehingga biaya yang ditetapkan menurut share units dan sinking fund sebesar 10% dari biaya tersebut bersifat wajib, dan jumlah yang belum dibayar dapat ditagih dengan bunga hingga 10% per tahun.

Apakah rumah landed strata sama dengan guarded neighbourhood?

Tidak. Dalam skema landed strata, jalan dan fasilitas adalah properti bersama dan biayanya wajib. Dalam guarded neighbourhood di atas hak milik individu, jalan tetap berstatus umum, asosiasi penghuni mengatur penjaga, dan iurannya sukarela.

Apakah saya perlu izin untuk merenovasi rumah landed strata?

Biasanya dari badan pengelola sekaligus pemerintah daerah. Perluasan dan pekerjaan serupa memerlukan izin pemerintah daerah berdasarkan Street, Drainage and Building Act 1974, dan MBJB meminta pemohon landed strata melampirkan surat dukungan JMB.

Siapa yang memelihara atap rumah saya dalam skema landed strata?

Biasanya Anda sendiri. Badan pengelola memelihara properti bersama seperti jalan, saluran air, pagar dan fasilitas, sedangkan setiap pemilik mengurus rumahnya sendiri. Periksa by-laws dan jadwal asuransi skema untuk rinciannya.

Bisakah pengelola mengunci saya di luar kawasan berpagar jika saya menunggak biaya?

Pengelola dapat menonaktifkan kartu akses Anda dan menangguhkan fasilitas 14 hari setelah pemberitahuan, tetapi pada 26 Oktober 2026 Court of Appeal memutuskan bahwa JMB tidak boleh menghalangi pemilik masuk ke unitnya sendiri karena biaya yang belum dibayar.

Bingung memilih antara landed strata dan hak milik individu?

Beri tahu saya anggaran Anda, kawasan yang Anda sukai, dan apakah Anda menginginkan kawasan berpagar. Saya akan menyusun daftar pendek rumah landed di JB, memeriksa jenis hak milik, biaya pengelolaan saat ini dan by-laws masing-masing, lalu mengatur jadwal kunjungan. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Strata Titles Act 1985 (Act 318), teks dengan amandemen yang berlaku sejak 12 April 2007, pasal 4 dan 6(1A) (diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Soalan Lazim Berkaitan Hakmilik Strata, diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 25, 31 dan 52 (salinan diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, Third Schedule (salinan diterbitkan oleh DBKL), 1 Juni 2015; PLANMalaysia, Garis Panduan Perancangan Skim Perumahan Komuniti Strata, cetakan pertama 2019, diakses November 2026; MBJB, Garis Panduan Perancangan Perumahan (pedoman perencanaan perumahan), diunggah Februari 2023, diperiksa November 2026; MBJB, brosur tentang gated community dan guarded neighbourhood, diunggah Juni 2024, diperiksa November 2026; MBJB, daftar periksa gambar izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022, diakses November 2026; MBIP, formulir permohonan izin awning, diakses November 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, pasal 70 (diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; Malay Mail, tentang by-laws strata standar, 29 September 2026; Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”, 27 Oktober 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”, 29 Oktober 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui 9 Juli 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Undang-undang strata, prosedur pemerintah daerah dan by-laws setiap skema berbeda-beda dan dapat berubah; konfirmasikan dengan pengacara Anda, badan pengelola, Commissioner of Buildings dan pemerintah daerah sebelum Anda membeli atau merenovasi.