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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：13 November 2026
给新山排屋、半独立式和独立式洋房的买家和屋主（不论是马来西亚人还是外国人）的简短答案：除非位于分层地契的封闭式社区，有地住宅没有管理费，但你需要向州政府缴交地税、向市议会缴交门牌税，自付电费和水费、建筑保险，以及你地段上的所有维修。水电费（主要是冷气）通常是最大的一项开支。请根据该房子最新的账单来预算固定项目，再加上每年的维修保养储备金。
简要答案
- 地税（cukai tanah）：每年缴交给州政府，按土地面积和该类土地的费率计算；在柔佛须于31 May之前缴清，以免被收取逾期费用。
- 门牌税（cukai taksiran）：按市议会对房子估价的某个百分比计算；MBJB每年发出两次账单。MBIP自2020年起宪报公布的住宅费率为改良价值（improved value）的0.13%。
- 保安或社区费用：在分层地契的封闭式社区是强制性的（另加至少10%的偿债基金）；在个别地契的有保安社区则属自愿性质。
- 电费：根据TNB的2026年电费表，调整前为每kWh 44.43 sen。每月用电750 kWh的排屋，每年约RM4,200（示例）。
- 水费和排污费：Ranhill SAJ首20 m³的收费为每m³ RM1.05；排污费每月最高RM15.32，化粪池须至少每两年清理一次。
- 维修保养：花园、除虫、屋顶和水槽、自动门、水箱和水泵。这些没有官方价格表，请为你的房子索取报价。
每年开支一览
| 费用 | 缴付给 | 如何计算 | 频率 |
|---|---|---|---|
| 地税 | 州政府，通过土地局 | 土地面积 × 该土地类别的费率 | 每年一次，柔佛须于31 May之前缴交 |
| 门牌税 | 市议会（MBJB、MBIP、MBPG、MPKu） | 费率 × 市议会的评估价值 | 按市议会账单（MBJB：每年两次） |
| 管理费和偿债基金 | 管理机构（仅限分层地契封闭式社区） | 按份额单位计算；偿债基金至少为管理费的10% | 每月或每季 |
| 保安费 | 居民协会（有保安社区） | 由协会决定；自愿性质 | 通常每月 |
| 电费 | TNB | 能源委员会的电费表和你的用电量 | 每月 |
| 水费和排污费 | Ranhill SAJ（Indah Water的收费列在同一张账单上） | 分级收费和你的用水量 | 每月 |
| 建筑保险 | 你的保险公司或回教保险（takaful）业者 | 保额，以重建成本为基础 | 每年 |
| 维修保养 | 你自己选择的承包商 | 报价 | 视需要 |
地税：州政府每年对土地征收的费用
每一张地契都须缴交地税（cukai tanah）。正如Malaysian Institute of Estate Agents所解释，地税等于土地面积乘以州政府为该类土地所定的费率，因此角头地段或大面积的独立式洋房地段，会比窄小的中间排屋缴得多。在柔佛，每年的地税须在31 May之前缴清，之后会被收取逾期费用（New Straits Times引述PTG Johor的报道）。账单以屋主名义发出；购买前请向卖家索取最新收据，至于交屋时全年费用如何分摊，请看我的欠款与费用分摊指南。
我没有找到可靠的柔佛费率公开表格，所以不引用任何费率；每年的账单会显示该地契的金额，我的地税和门牌税指南说明如何查询。
门牌税：市议会对房屋征收的费用
门牌税（cukai taksiran，俗称cukai pintu）由地方议会根据Local Government Act 1976征收。它按议会对房产的评估价值的某个百分比计算，而评估价值并不等于市场价格。
- MBIP（Iskandar Puteri）。13 February 2020的柔佛州政府宪报规定，自1 January 2020起住宅费率为改良价值的0.13%。
- MBJB（新山市）。MBJB重新估价后，The Star在October 2023报道，Taman Daya一间单层房屋的估价从RM140,000调高至约RM350,000，而费率从0.13%降至0.08%，每年账单从RM182增至RM280。MBJB每年发出两次账单。
- 其他议会。Pasir Gudang（MBPG）和Kulai（MPKu）有各自的费率和估价；请查看该房子的账单。
仅为示例：议会估价RM500,000，费率0.13%，即每年RM650。你的账单取决于议会的估价和现行费率，因此请索取最近两期的账单。
封闭式与有保安社区：费用取决于地契类型
- 分层地契封闭式社区。每间房子都是分层地契下的一个单位（parcel），道路和设施属于公共财产。根据Strata Management Act 2013，管理费是强制性的，另加至少10%的偿债基金，逾期付款利息上限为每年10%。
- 个别地契的有保安社区。由居民协会聘请保安，道路仍属公共道路。MBJB的指南（June 2024）规定须获得85%居民同意，且不得阻拦居民或公众通行，所以保安费属自愿性质。
截至November 2026，我找不到新山这类费用的官方或综合范围，因此不引用任何数字。请向该社区索取最新的结单，以及最近两年的账目或协会通告。我的封闭式与有保安住宅以及管理费与偿债基金指南有更多说明。
电费、水费和排污费
根据July 2025至December 2027实施的TNB电费表，大多数住家每月首1,500 kWh的费率为每kWh 44.43 sen（能源27.03 sen、容量4.55 sen、电网12.85 sen），用电量在1,000 kWh以内的住家可获能源效率抵免额度，另有每月燃料调整费、RM10零售费、1.6%的可再生能源基金，以及超过600 kWh部分的8%服务税。从September至31 December 2026，政府把燃料调整费、零售费和服务税的600 kWh门槛提高至800 kWh（TNB，October 2026）。Ranhill SAJ每月首20 m³的水费为每m³ RM1.05，21至35 m³为RM2.35，超过的部分为RM3.50，最低收费RM10.50。
| 示例 | 假设用量 | 每年电费 | 每年水费 | 每年排污费 |
|---|---|---|---|---|
| 双层排屋，四口之家 | 每月750 kWh和28 m³ | 约RM4,200（800 kWh措施实施期间约RM3,650） | 约RM480 | 接驳公共排污系统，最多约RM184 |
| 半独立式洋房，五口之家，多台冷气 | 每月1,100 kWh和38 m³ | 约RM6,800 | 约RM800 | 接驳公共排污系统，最多约RM184 |
排污费：接驳公共排污系统的住家，Indah Water每月收费上限为RM15.32，列在Ranhill SAJ的账单上。较旧的有地住宅区可能仍使用独立化粪池，Indah Water每次清理收费RM192。水务监管机构SPAN在June 2026提醒屋主，根据Water Services Industry Act 2006，独立化粪池须至少每两年清理一次。我的新山水电费指南逐项解释收费，有地住宅屋顶太阳能则说明什么情况下太阳能板能减少白天的电费。
有地住宅的保险
公寓由管理机构为建筑物投保，有地住宅则由屋主自己投保。火险保障建筑物免受火灾、雷击和煤气爆炸的损失；屋主保险（houseowner）涵盖更多风险，有时包括水灾；住户保险（householder）则保障屋内物品。BNM的禁止商业行为政策允许银行在房屋融资时要求投保火险或回教保险，而消费者网站Insurance Info指出，你可以自行选择保险公司。请以重建成本投保，而不是市场价格或贷款余额；如果该地区曾经淹水，请确认是否包括水灾保障。
保费取决于保额、建筑结构和你附加的风险项目，我不提供报价。我的新山房屋保险和新山水灾风险指南介绍各种选择，MRTA与MLTA比较则讲解贷款保障，这是另一种产品。
维修保养：有地住宅屋主要照顾什么
柔佛的家居服务没有官方价格表，所以我只说明需要预留哪些项目。请索取书面报价并保留收据，日后卖房时会有帮助。
| 项目 | 内容 | 何时预留 |
|---|---|---|
| 花园和草地 | 割草、修剪、清理沟渠和落叶 | 雨季时定期进行；角头地段和独立式洋房需要更多 |
| 除虫和白蚁防治 | 检查、放置诱饵或土壤处理，加上定期除虫服务 | 购买前检查一次，之后定期检查；一发现白蚁迹象就要立即处理 |
| 屋顶和水槽 | 清理水槽和落水管、更换破裂的瓦片、检查防水板和天花板水渍 | 东北季候风之前和大暴雨之后 |
| 自动门和铁花 | 马达、手臂和遥控器保养；为铰链和轨道上油 | 定期保养，某个时候需要更换电池或马达 |
| 水箱和水泵 | 清洗屋顶水箱、检查浮球阀、水泵和水压 | 定期进行；如果水变浑浊或水压下降，要提早处理 |
| 化粪池（如有） | 由持牌业者清理 | 至少每两年一次（SPAN，June 2026） |
| 冷气和热水器 | 清洗、补充冷气、检查热水器 | 使用频繁的单位每隔几个月一次 |
| 油漆和潮湿 | 外墙重新油漆、填补裂缝、处理潮湿墙壁 | 每隔几年一次；朝西的墙壁要提早 |
| 电线 | 较旧的房子由注册电气承包商检查 | 购买旧房子或装修时 |
详情请看我的有地住宅屋顶漏水、墙壁潮湿和渗水以及旧房子电线指南。扩建和大型工程须先获得市议会批准；请看新山装修准证。
如何制定你自己的年度预算
- 收集固定账单。最新的地税收据、当年两期的门牌税账单，以及分层管理机构或居民协会的结单（如有）。
- 索取6至12个月的水电账单。账单能反映季节性变化；再按你的家庭人数和使用冷气的习惯调整。
- 索取保险报价，以重建成本为基础，分别询问包括和不包括水灾保障的价格。
- 购买前先检查。屋顶、白蚁和潮湿检查能告诉你，维修保养是从小项目开始，还是一开始就要大修。我的二手房屋检查指南列出要看哪些地方。
- 设定每年的维修保养储备金，根据你取得的报价来定；如果是较旧的房子、角头或尾端地段、大花园或山坡地段，要预留更多。
在和公寓比较？公寓的管理费涵盖建筑物、保安和公共保险；有地住宅的屋主则要直接支付这些开销。我的公寓、有地住宅与SOHO比较指南和角头地段与中间排屋比较指南列出各自的取舍，有地住宅类型则解释各种名称。
如果这对你很重要，可以在哪里买
- Mount Austin：靠近学校和商店的排屋和半独立式洋房，属MBJB管辖。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区，许多是个别地契加保安的社区。
- Iskandar Puteri：MBIP管辖下较新的有地住宅区，许多是分层地契封闭式社区。
- Bukit Indah和Gelang Patah：第二通道一带的排屋和半独立式洋房。
- Kulai和Senai：位置较远、地段较大，属MPKu管辖。
可在我的新山房产地图上比较。
更多柔佛生活指南：新山生活费用 · 新山水电费 · 山坡住宅 · 在新山换小房子
常见问题
新山的有地住宅需要缴交管理费吗？
只有分层地契的封闭式社区才需要，根据Strata Management Act 2013，管理费和至少10%的偿债基金是强制性的。在个别地契的有保安社区，缴给居民协会的保安费属自愿性质。
新山的门牌税如何计算？
按市议会对房屋评估价值的某个百分比计算。MBIP自2020年起宪报公布的住宅费率为改良价值的0.13%；MBJB重新估价后，The Star报道Taman Daya一间房子的费率改为较高估价的0.08%。MBJB每年发出两次账单。
柔佛的地税何时到期？
每年31 May之前，之后会被收取逾期费用。金额取决于土地面积和该土地类别的费率，并列在每年的账单上。
新山排屋的电费大概多少？
主要取决于冷气的使用。以TNB的2026年电费表为例，每月用电750 kWh的排屋，在标准规则下每月约RM348，即每年约RM4,200。请向卖家索取最近的账单。
我需要清理化粪池吗？
需要，如果房子有独立化粪池的话。SPAN在June 2026提醒屋主，根据Water Services Industry Act 2006，化粪池须由持牌业者至少每两年清理一次。接驳公共排污系统的住家则改为每月缴费。
有地住宅必须买保险吗？
法律没有规定，但为房子提供融资的银行可以要求投保火险或回教保险，而你可以自行选择保险公司。没有贷款的话由你自己决定；请以重建成本投保，而不是市场价格。
在新山物色有地住宅？
告诉我住宅区、房屋类型和预算。我会为你筛选出的房子整理真实的日常开销，从地税、门牌税到保安费，以及屋主同意提供的近期水电账单，并在你作出决定前，指出哪些房子需要处理屋顶或白蚁问题。你也可以预约看房，若身在国外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：New Straits Times，柔佛地税运动及31 May截止日期，January 2018；Malaysian Institute of Estate Agents，地税与门牌税说明，查阅于November 2026；MBJB，门牌税服务页面，更新于6 November 2026；柔佛州政府宪报（Johor Government Gazette），Vol. 64 No. 4，13 February 2020（MBIP自1 January 2020起的门牌税费率），存档副本，核实于November 2026；The Star，“Many in Johor bemoan higher property fees by councils”，21 October 2023；Strata Management Act 2013（Act 757），第12和25条，核实于November 2026；MBJB，封闭式社区与有保安社区传单，June 2024；Suruhanjaya Tenaga（能源委员会），TNB电费表，有效期1 July 2025至31 December 2027，核实于November 2026；TNB关于800 kWh门槛的新闻稿，2 October 2026；SoyaCincau，能源效率抵免额度级别，23 June 2025；Paul Tan’s Automotive News，September 2026燃料调整费率，2 September 2026；Ranhill SAJ，水费表，核实于November 2026；Indah Water Konsortium，住宅用户（收费），核实于November 2026；The Star，“It’s every two years, not 20: SPAN reminds premises owners to clean septic tanks regularly”，10 June 2026；Bank Negara Malaysia，Prohibited Business Conduct政策文件，15 July 2016；Insurance Info，“Important points to note when buying insurance for your property”，18 August 2023
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于13 November 2026，并非财务、法律或税务建议，也不保证任何账单金额。电费、议会费率和各项收费会变动；作出决定前，请向土地局、市议会、TNB、Ranhill SAJ、你的保险公司以及管理机构或居民协会确认。