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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月12日
马来西亚的有地住宅有几种标准类型：一排相连的排屋（link house）、超级排屋（superlink，较宽的排屋）、簇群式住宅（cluster）、Townhouse（同一块地上上下叠放的两个住家）、半独立式洋房（semi-D）、零地界洋房（zero-lot）和独立式洋房（bungalow）。每升一级，通常意味着更多土地、更少共用墙、更多隐私，以及更高的价格和维护费用。在新山，排屋是交易量最大的类型，而市政厅的规划指南为新发展区设定了标准地段面积。本指南为本地和外国买家逐一介绍各种类型。
快速解答
- 排屋：新山最常见的家庭住宅。一至三层的排屋占柔佛住宅交易的一半以上（New Straits Times，2026年6月）。
- 地段面积：新山市政厅（MBJB）为新发展区设定了标准最低地段面积，从双层或三层中间排屋的18 x 65 ft，到双层或三层独立式洋房的45 x 70 ft。
- Townhouse：在MBJB的指南中，指一块地上最多两个住家的分层（strata）计划，通常是一上一下。
- 超级排屋：是指较宽或较大排屋的营销用语；MBJB的指南并没有为它另设类别。
- 地契：大多数有地住宅持有独立地契，但许多封闭式住宅区属于分层计划，须缴付强制性的每月管理费。
- 外国人：柔佛一般RM100万的最低房价让大多数排屋超出外国人可买的范围，因此外国买家通常会考虑半独立式洋房、独立式洋房或较高端的封闭式住宅区。
主要有地住宅类型一览
| 类型 | MBJB新发展区标准地段（2至3层） | 共用墙 | 一般地契 |
|---|---|---|---|
| 排屋，中间单位 | 18 x 65 ft | 两面 | 独立地契，部分封闭式计划为分层地契 |
| 排屋，靠路的角头间或末端单位 | 38 x 65 ft | 一面 | 同上 |
| 簇群式住宅（cluster） | 30 x 70 ft（角头间为40 x 70 ft） | 一面或两面 | 独立地契或分层地契 |
| Townhouse（rumah bandar） | 双层为20 x 70 ft；三层为30 x 70 ft | 共用地板或天花板，通常也共用侧墙 | 分层地契 |
| 半独立式洋房 | 30 x 70 ft（靠路为40 x 70 ft） | 一面 | 独立地契或分层地契 |
| 零地界洋房 | 45 x 70 ft（靠路为55 x 70 ft） | 没有，但其中一侧建得靠近地界 | 独立地契或分层地契 |
| 独立式洋房 | 45 x 70 ft（靠路为55 x 70 ft） | 没有 | 独立地契或分层地契 |
在这些类型中，MBJB的指南规定最多三层（包括任何半地下层），至少要有三间卧室，并设定最低楼面面积：排屋、半独立式洋房和簇群式住宅为1,000平方英尺，独立式洋房和零地界洋房为1,200平方英尺。请务必查看地契上的实际土地面积，新盘则看买卖合约（SPA）；我的建筑面积与土地面积指南解释了两者的分别。
排屋（link house）
排屋与同一排的邻居共用侧墙。MBJB规定新排屋的每排长度不得超过300英尺。单位在一排中的位置很重要：
- 中间单位：两侧都有墙，土地最窄，价格也是同排中最低的。
- 角头间（corner lot）：位于路边的排尾单位，有侧花园，土地往往多很多。The Star（2024年11月）指出，一般排屋地段为22 x 75 ft（1,650平方英尺），而许多角头间为3,000至3,500平方英尺。
- 末端单位（end lot）：排尾单位，旁边是沟渠、小巷或绿地而不是马路，侧边空地通常比角头间窄。
新山现有的住宅区是在不同时期规划的，所以20 x 65 ft、20 x 70 ft和22 x 75 ft的排屋在房源中都很常见。我的角头间与中间排屋指南详细比较了两者。
超级排屋（superlink）
“Superlink”是一个销售用语，指门面较宽、地段较长或建筑面积比标准排屋大的排屋。MBJB的指南没有另设superlink类别，所以在法律上它仍是排屋。请比较实际的地段面积和建筑面积，而不是看名称。
簇群式住宅（cluster）
簇群式住宅把几个单位组合在一起，一般是三或四个，因此每间房子比排屋有更多开放的侧面和更大的花园，价格通常介于排屋和半独立式洋房之间。MBJB为簇群式住宅设定的标准地段，宽度与半独立式洋房相近。各项目的布局差别很大，所以请查看地盘图，了解您与谁共用墙壁、窗户朝哪个方向。
Townhouse
在马来西亚，Townhouse通常是指外观像一间排屋、但内有两个独立住家的建筑：底层单位带花园，楼上单位则有自己的入口和楼梯。MBJB把Townhouse视为分层类型，每块地最多两个单位，最高三层。由于属于分层产业，业主须每月向管理机构缴付管理费，地契为分层地契；请参阅分层地契解说。Townhouse的价格通常比一整间排屋低，但您要与楼上或楼下的单位共用结构。
半独立式洋房（semi-D）
半独立式洋房是两间房子为一对、共用一面墙，其余三面都有空地。与排屋相比，您有更多土地、采光和停车位，而且墙的另一边只有一个邻居。MBJB为双层或三层半独立式洋房设定的标准地段为30 x 70 ft，靠路则为40 x 70 ft。
零地界洋房与独立式洋房
独立式洋房（rumah sesebuah）独自坐落在自己的地段上。MBJB规定前方须退缩20英尺，两侧和后方须退缩10英尺，所以四周都有空间。零地界洋房是一种独立式房子，一侧建得非常靠近地界，以便另一侧有更多可用的花园：MBJB的指南只允许这一侧留1米，除了高位的厕所窗户外不得开窗，另一侧则留5米。这两种是最私密也最昂贵的有地住宅类型，需要维护的院子和屋顶也最多。
以店屋作为住家
有些家庭住在店屋楼上，或把底层出租。店屋位于商业用地上，所以请查清地契和地方政府批准的用途，并预计其地税、门牌税、水电费率和贷款条件都与住宅不同。我的商业地契费用指南解释了原因。
单层、双层还是三层？
- 单层：没有楼梯，方便年长业主和年幼孩子。MBJB的单层排屋地段较大，中间单位为20 x 70 ft，因为所有房间都在同一层。
- 双层：最常见的家庭布局，卧室在楼上，起居空间在楼下。
- 两层半或三层：同样的土地上有更多房间，但楼梯也更多。如果父母可能与您同住，请查看底层有几间卧室。
在斜坡地段上，有些房子采用错层设计或设有下层地面层；请参阅山坡与斜坡住宅。
封闭式住宅区的独立地契与分层地契
新山较旧住宅区的大多数有地住宅，每间房子都有独立地契。而许多较新的封闭式安保住宅区则属于有地分层计划：每间房子是Strata Titles Act 1985下的一个土地单位（land parcel），而道路、围篱和设施则是由管理机构管理的公共财产。MBJB的指南把有地分层计划列为一个单独的类别，每个计划面积为1至10英亩，或200至500个单位。
| 要点 | 独立地契（开放式或有保安的社区） | 有地分层（封闭式社区） |
|---|---|---|
| 道路与设施 | 公共道路，由地方政府维护 | 由业主拥有和维护的公共财产 |
| 保安 | 可选择，由居民协会负责，自愿缴费 | 计划的一部分，通过强制性管理费支付 |
| 每月费用 | 没有强制性费用 | 强制性管理费和偿债基金 |
| 规定 | 地方政府的装修和扩建规定 | 地方政府规定，加上该计划的附则（by-laws） |
| 每年费用 | 地税和门牌税 | 地税和门牌税，加上上述费用 |
各类型的维护与保安费用
- 地税和门牌税：地税主要按土地面积计算，门牌税则按房产价值计算，所以较大的地段和独立式房子通常两者都缴得较多。请参阅地税与门牌税。
- 房屋维护：屋顶、雨槽、外墙、围篱和花园的维护都会随地段面积增加。独立式洋房有四面外墙要油漆，中间排屋只有两面。
- 保安：在开放式住宅区，您要自己负担铁花、警报器和摄像头，以及任何自愿缴付的保安费。在封闭式分层计划中，则通过每月管理费支付。
- 扩建：任何扩建都需要地方政府批准，未经批准的工程会在出售时造成问题；请参阅二手房的违章扩建。
哪种类型适合谁？
| 买家 | 常考虑的类型 | 原因 |
|---|---|---|
| 年轻家庭 | 双层排屋、簇群式住宅、Townhouse | 入门价格较低，卧室足够，靠近学校 |
| 成长中或多代同堂的家庭 | 角头排屋、半独立式洋房 | 更多土地和停车位，有空间设底层卧室 |
| 退休人士与换小屋者 | 单层排屋或半独立式洋房、封闭式计划 | 没有楼梯，维护较少，有保安 |
| 想要隐私和空间的业主 | 零地界洋房或独立式洋房 | 没有共用墙，大花园 |
| 投资者 | 成熟地区的排屋 | 柔佛交易量最大的类型，买家群体广泛 |
如果您还在有地住宅与高楼之间犹豫，请参阅公寓、有地住宅与SOHO比较；年长买家或许会觉得在新山换小屋有用。
外国买家与柔佛的有地住宅
- 最低房价：柔佛对大多数外国人购房设定了RM100万的最低价（The Star，2025年9月）。2026年第一季度，柔佛约63%的住宅交易价格在RM50万或以下（New Straits Times，2026年6月），所以大多数排屋低于这个最低价。外国买家通常会考虑半独立式洋房、独立式洋房和较高端的封闭式住宅区。请参阅我的最低房价与配额指南。
- 州政府批准：每一宗外国人购房都需要州政府（State Authority）批准，而马来保留地等部分土地完全不能卖给外国人。请参阅柔佛州政府同意。
- 印花税：自2026年1月1日起，转让给非公民且非永久居民的住宅房产须缴付8%的印花税（LHDN，2026年6月）。
- 融资：请参阅外国人房贷。
在新山哪里可以找到各种类型
- Bukit Indah和Gelang Patah：西区的封闭式有地住宅区、半独立式洋房和独立式洋房。
- Iskandar Puteri：有簇群式住宅、半独立式洋房和独立式洋房的较新镇区。
- 士姑来、淡杯和金普斯：成熟的排屋住宅区。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：有排屋和半独立式洋房的成熟社区。
- 古来和士乃：入门价格较低的较新排屋。
- Permas Jaya和Senibong：东区住宅，包括海滨有地住宅。
在我的新山房产地图上比较这些地区，并参阅新山新盘了解目前的有地项目。
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常见问题
排屋和超级排屋（superlink）有什么分别？
超级排屋是门面较宽、地段较长或建筑面积较大的排屋。它是一个营销标签，而不是单独的规划类别，所以请比较实际的土地面积和建筑面积。
马来西亚的Townhouse是什么？
通常是指外观像一间排屋、但内有两个独立住家的建筑，一上一下。它以分层地契持有，所以业主须每月向管理机构缴付管理费。
新山排屋地段的一般面积是多少？
MBJB的指南规定，新的双层或三层中间排屋最低为18 x 65 ft，单层的则为20 x 70 ft。较旧的住宅区各有不同；房源中常见20 x 70 ft和22 x 75 ft的地段。
什么是零地界洋房（zero-lot bungalow）？
一种独立式房子，一侧建得非常靠近地界，好让另一侧有更大的花园。MBJB的指南允许靠近的一侧只留1米，除了高位的厕所窗户外不得开窗。
有地住宅会有分层地契吗？
有些会。许多封闭式安保住宅区是有地分层计划，每间房子是一个单位（parcel），道路和设施则是公共财产，须缴付强制性管理费。大多数较旧的开放式住宅区持有独立地契。
外国人可以在柔佛买有地住宅吗？
可以，但须符合柔佛一般RM100万的最低房价、州政府批准，以及马来保留地等土地限制。大多数排屋售价低于这个最低价，所以外国买家通常会考虑半独立式洋房、独立式洋房和较高端的封闭式住宅区。
在新山寻找有地住宅？
告诉我房子类型、您的预算和喜欢的地区。我会按类型和预算列出新山的有地项目和二手房，附上土地和建筑面积、成交价和叫价，并安排看房。如果您在海外，也可以预约面谈或Zoom咨询。
资料来源：MBJB，Garis Panduan Perancangan Perumahan（住宅规划指南），PR 01至PR 11类型，2023年2月上载，2026年11月核实；The Star，“It looks terrific for terraced houses”，2024年11月17日；New Straits Times，“State election unlikely to derail Johor home sales”，2026年6月29日；The Star，关于柔佛外国买家RM100万最低房价，2025年9月5日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯核实于2026年11月12日，并非法律或财务建议。各地方政府的规划标准不同，也会随时间改变；具体房子请查看地契、获批图则，并听取您律师的意见。