Easement dan Hak Lintas atas Tanah di Malaysia: Yang Perlu Diperiksa Pembeli di Johor

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Easement (isemen dalam bahasa Melayu) adalah hak terdaftar untuk menggunakan tanah tetangga untuk keperluan tertentu, paling sering hak lintas menuju jalan, atau jalur untuk saluran air atau pipa. Menurut National Land Code (Kanun Tanah Negara) Malaysia, easement hanya ada jika pemilik tanah memberikannya dan hak itu didaftarkan pada sertifikat tanah; pemakaian bertahun-tahun tidak menciptakannya. Jika tetangga menolak, Anda dapat mengajukan permohonan hak lintas Pentadbir Tanah (Land Administrator) ke kantor pertanahan. Sebelum membeli tanah atau rumah tapak di Johor, pastikan bagaimana properti itu secara hukum terhubung ke jalan umum.

Easement, hak lintas dan izin lintas: tiga hal yang berbeda

Hak	Dasar hukum	Siapa yang membuatnya	Tercatat di sertifikat?
Easement (isemen)	National Land Code, pasal 282 sampai 291	Pemilik tanah yang dibebani, melalui kesepakatan (Form 17A)	Ya, terdaftar
Hak lintas Pentadbir Tanah (Hak Lalu-Lalang Pentadbir Tanah)	National Land Code, Bagian Dua Puluh Delapan, pasal 388 sampai 395	Pentadbir Tanah, atas permohonan atau untuk kepentingan umum	Ya, diukur dan dicantumkan pada sertifikat
Izin lintas utilitas (izin lalu)	Electricity Supply Act 1990, pasal 11, 13 dan 16, serta undang-undang utilitas lainnya	Perusahaan utilitas berlisensi, setelah pemberitahuan kepada pemilik	Ya, dicatat oleh Pendaftar (Registrar)
Akses tidak resmi	Tidak ada; hanya kebiasaan atau niat baik	Tidak ada	Tidak. Bisa berakhir saat tanah dijual atau dipagar

Cara kerja easement menurut National Land Code

Malaysia memakai sistem bergaya Torrens: yang berlaku adalah apa yang terdaftar. Dalam praktiknya:

• Dua bidang tanah bersertifikat. Form 17A menyebut tanah yang dibebani (yang menanggung beban) dan tanah yang diuntungkan (yang mendapat manfaat), masing-masing dengan nomor lot dan nomor sertifikat.
• Pemilik yang memberikannya. Pemilik terdaftar tanah yang dibebani menandatangani; pemilik tanah yang diuntungkan menandatangani tanda menerima. Penyewa atau pemegang izin tidak dapat memberikan easement.
• Bank mungkin harus menyetujui. Jika tanah yang dibebani dijaminkan ke bank, disewakan jangka panjang atau ada penyewanya, pihak tersebut harus memberi persetujuan pada formulir.
• Syaratnya bisa dinegosiasikan. Pemberian hak bisa dengan imbalan uang, imbalan lain atau tanpa imbalan, dan bisa untuk selamanya atau untuk tanggal tertentu. Perjanjian tambahan dapat mengatur perawatan jalan tersebut.
• Melekat pada tanah. Setelah terdaftar, hak ini beralih ke pemilik dan ahli waris berikutnya selama masih tercatat dalam register.
• Berakhir karena pelepasan atau pembatalan. Pemilik tanah yang diuntungkan dapat melepaskannya dengan Form 17C berdasarkan pasal 289, dengan persetujuan bank atau penyewa jangka panjang tanah tersebut, jika ada.

Mengapa pemakaian lama tidak menciptakan hak

Di beberapa negara, memakai suatu jalan secara terbuka selama bertahun-tahun dapat menimbulkan hak lintas. Kanun Malaysia tidak mengakui hal itu, dan pengadilan telah memutuskan bahwa pengaturan yang tidak terdaftar tidak mengikat tanah, seperti dijelaskan dalam sebuah studi tahun 2023 dari Universiti Tun Hussein Onn Malaysia. Niat baik tetangga bersifat pribadi: bisa berakhir saat tetangga menjual tanahnya atau memasang gerbang.

Malay Mail melaporkan sebuah contoh pada 8 Juli 2026: sebuah jalan di Taman Datuk Senu, Kuala Lumpur, yang lama dipakai masyarakat, ternyata berada di atas tanah pribadi yang tidak pernah diambil alih, dan aksesnya ditutup. Pemerintah kota mengajukan permohonan ke Department of the Director General of Lands and Mines (JKPTG) untuk mengambil alih tanah itu dengan ganti rugi. Pemakaian bertahun-tahun tidak memberi warga hak hukum apa pun.

Jika tetangga menolak: hak lintas Pentadbir Tanah

Easement harus diberikan secara sukarela, seperti dicatat dalam sebuah kolom properti tahun 2006 yang dimuat ulang oleh National House Buyers Association. Jika tetangga menolak, Bagian Dua Puluh Delapan Kanun menyediakan jalur melalui kantor pertanahan:

Pasal	Cakupannya	Artinya bagi Anda
388	Menciptakan hak lintas yang mengikat pemilik dan penghuni berikutnya	Penjualan tanah tetangga tidak mengakhirinya.
389	Hak bagi State Authority (otoritas negara bagian), pemilik atau penghuni, atau masyarakat umum, untuk melintas antara tanah dan “terminal umum” seperti jalan umum. Hanya atas tanah yang telah diberikan haknya (alienated land)	Intinya adalah akses ke jalan umum.
390	Hak pribadi dibuat atas permohonan State Authority, pemilik atau penghuni; pemakaiannya mengikuti perintah Pentadbir Tanah	Anda mengajukan permohonan ke kantor pertanahan distrik; bisa disertai syarat.
391	Pengukuran, dan hak tersebut dicantumkan pada register dan dokumen sertifikat yang diterbitkan	Perhitungkan biaya dan waktu pengukuran.
393	Ganti rugi	Tanyakan kepada kantor pertanahan dan pengacara Anda bagaimana ketentuan ini berlaku untuk Anda.
394	Pemilik tanah yang bersebelahan dapat mengajukan permohonan (Form 28C) untuk ikut memakai hak lintas pribadi	Tetangga bisa ikut memakai hak Anda.
395	Penghapusan setelah pemeriksaan, misalnya jika syarat dilanggar	Patuhi syarat dalam perintah tersebut.

Persetujuan tidak otomatis dan butuh waktu, jadi usahakan dulu easement terdaftar melalui kesepakatan, dan jadikan jalur kantor pertanahan sebagai cadangan. Pengacara yang berpengalaman dalam urusan pertanahan dapat menyiapkan permohonannya.

Izin lintas utilitas: jaringan listrik, kabel dan pipa

Berdasarkan Electricity Supply Act 1990 (teks per 1 Maret 2013; periksa versi terbaru), perusahaan utilitas berlisensi dapat memasang jaringan di atas, di bawah atau pada tanah pribadi:

• Pemberitahuan dan keberatan (pasal 11). Pemilik atau penghuni menerima pemberitahuan tertulis dan memiliki waktu 14 hari untuk mengajukan keberatan. District Land Administrator (Pentadbir Tanah Daerah) kemudian mengadakan pemeriksaan dan dapat mengizinkan, menolak atau menetapkan syarat. Banding diajukan ke State Authority dalam 21 hari, dan keputusannya bersifat final. Pendaftar mencatat hak tersebut pada sertifikat.
• Pemeliharaan (pasal 13). Perusahaan utilitas dapat masuk pada waktu yang wajar dan menebang atau memangkas pohon, dengan kerusakan seminimal mungkin.
• Ganti rugi (pasal 16). Dinilai oleh District Land Administrator, dan dapat mencakup pembayaran tahunan untuk tanah yang dipakai.

Di kawasan perumahan, pipa, saluran pembuangan dan saluran air biasanya berada di jalur cadangan jalan, drainase atau utilitas pada rencana tata letak yang disetujui, bukan melewati lot pribadi. Jika ada yang melintasi sebuah lot, tanyakan apakah jalur itu berada dalam easement atau jalur cadangan yang terdaftar. Untuk jaringan listrik di atas tanah, lihat jaringan listrik tegangan tinggi dan menara di dekat rumah.

Bagaimana hak-hak ini tercantum pada sertifikat

Easement, hak lintas Pentadbir Tanah dan hak utilitas dicatat pada dokumen register sertifikat di kantor pertanahan, sehingga pengecekan resmi (carian rasmi) adalah cara untuk menemukannya; pengacara memeriksa register, bukan mengandalkan salinan milik penjual. Lihat panduan saya tentang membaca sertifikat tanah dan pengecekan sertifikat dan kaveat.

Pengecekan tidak akan memberi tahu Anda apakah jalan kecil yang Anda lewati itu jalan umum, bagian dari lot penjual atau tanah milik orang lain. Untuk itu Anda memerlukan peta sertifikat atau peta tersertifikasi, dan terkadang juru ukur tanah berlisensi.

Di mana masalah akses muncul di Johor

Sebagian besar rumah di kawasan perumahan terencana di Johor Bahru menghadap jalan milik pemerintah kota. Risikonya ada pada tanah dan lot-lot lama:

• Lot belakang dan tanah keluarga. Lot di belakang mungkin hanya bisa mencapai jalan melalui tanah kerabat. Tidak masalah selama keluarga sepakat; menjadi masalah ketika salah satu bagian dijual.
• Tanah yang dipecah. Formulir pemecahan (Form 9A) menanyakan bagaimana setiap lot baru diakses: jalan pribadi dengan sertifikat sendiri, tanah yang diserahkan ke negara bagian sebagai jalan, atau hak lintas. Lihat pemecahan tanah di Johor.
• Tanah pertanian dan kampung. Jalan setapak sering melintasi lot lain, dan pemerintah kota memeriksa akses jalan sebelum menyetujui pembangunan rumah. Lihat membeli tanah untuk membangun rumah.
• Strata tapak berpagar. Jalan di dalam kawasan biasanya milik bersama, sehingga hak Anda memakainya berasal dari sertifikat strata dan peraturan internal (by-laws). Lihat sertifikat strata rumah tapak.
• Penyerobotan. Jalan masuk mobil atau perluasan bangunan yang masuk ke lot tetangga adalah penyerobotan, bukan easement. Lihat sengketa batas tanah.

Pemeriksaan sebelum membeli tanah atau rumah tapak

Pemeriksaan	Caranya	Tanda bahaya
Akses legal ke jalan umum	Peta sertifikat, catatan jalan pemerintah kota, pengacara Anda	Satu-satunya jalan masuk melintasi lot lain tanpa ada yang terdaftar
Hak terdaftar	Pengecekan resmi sertifikat	Izin lintas yang tidak diberitahukan kepada Anda, atau tidak ada easement padahal penjual mengklaim ada
Dokumen penjual	Salinan pemberian Form 17A atau perintah Pentadbir Tanah, jika ada	“Semua orang sudah pakai jalan ini bertahun-tahun”
Lapangan vs peta	Telusuri jalan dan batas tanah; gunakan juru ukur berlisensi jika ragu	Gerbang, pagar atau jalan yang tidak ada di peta
Pembiayaan	Tanyakan bank dan penilai sejak awal	Pinjaman bergantung pada akses yang belum terjamin

Jika akses belum terjamin, tanyakan kepada pengacara Anda tentang menjadikan pembelian bersyarat pada adanya easement atau hak lintas yang terdaftar, serta tentang bea meterai dan biaya pendaftaran. Lihat langkah hukum membeli properti di Johor. Pembeli asing perlu memperhatikan bahwa harga minimum RM1 juta di Johor berlaku dengan pengecualian yang terbatas (misalnya beberapa serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Lihat harga minimum untuk orang asing di Johor.

Jika orang lain melintasi tanah Anda: easement atau hak lintas yang terdaftar mengikat Anda dan setiap pembeli, sehingga Anda tidak dapat memagarinya. Tanpa hak terdaftar, bicarakan dulu dan minta saran sebelum menutup jalan yang diandalkan orang lain; pemberian hak terdaftar dengan syarat yang disepakati bisa lebih menguntungkan kedua pihak daripada sengketa.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Kulai dan Senai: lebih banyak tanah dan lot pertanian, jadi periksa akses dengan cermat.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan perumahan terencana dekat Second Link, dengan lot-lot lama di sekitarnya.
• Iskandar Puteri: kota-kota baru dengan jalan yang terencana.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan rumah tapak yang sudah mapan, bersebelahan dengan tanah kampung lama.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan perumahan matang di jalan milik pemerintah kota.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Temporary Occupation Licence di Johor · Tanah Rizab Melayu (Malay reserve land) di Johor · Pengambilalihan tanah oleh pemerintah · Penyerobotan tanah kosong

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu easement di Malaysia?

Easement (isemen) adalah hak terdaftar yang memungkinkan pemilik satu bidang tanah bersertifikat memakai bidang tanah bersertifikat di sebelahnya untuk keperluan tertentu, seperti hak lintas, saluran air atau pipa air. Pemilik tanah yang dibebani memberikannya dengan Form 17A berdasarkan pasal 286 National Land Code, dan hak ini mengikat pemilik berikutnya selama masih tercatat dalam register.

Bisakah saya mendapat hak lintas hanya karena sudah memakai suatu jalan bertahun-tahun?

Tidak. National Land Code tidak mengakui easement yang timbul karena pemakaian lama, dan pengaturan yang tidak terdaftar tidak mengikat tanah. Jika Anda bergantung pada jalan milik tetangga, mintalah easement terdaftar atau ajukan hak lintas Pentadbir Tanah.

Apa yang bisa saya lakukan jika tanah saya tidak punya akses dan tetangga menolak?

Anda dapat mengajukan permohonan hak lintas Pentadbir Tanah ke kantor pertanahan distrik berdasarkan Bagian Dua Puluh Delapan National Land Code (pasal 388 sampai 395). Jika disetujui, jalur tanah itu diukur dan haknya dicantumkan pada sertifikat, tetapi persetujuan adalah keputusan kantor pertanahan dan butuh waktu.

Bagaimana saya tahu apakah sebuah properti memiliki easement atau izin lintas?

Lakukan pengecekan resmi sertifikat di kantor pertanahan. Easement terdaftar, hak lintas Pentadbir Tanah dan hak utilitas yang dicatat oleh Pendaftar tercantum pada dokumen register sertifikat. Lalu bandingkan peta sertifikat dengan akses serta tiang, kabel atau saluran air yang ada di lapangan.

Bisakah perusahaan listrik memasang jaringan di tanah saya tanpa persetujuan saya?

Berdasarkan Electricity Supply Act 1990, pemegang lisensi wajib memberi pemberitahuan kepada pemilik terlebih dahulu. Anda memiliki waktu 14 hari untuk mengajukan keberatan, District Land Administrator memutuskan setelah pemeriksaan, dan masing-masing pihak dapat mengajukan banding ke State Authority dalam 21 hari. Ganti rugi dinilai oleh District Land Administrator.

Bisakah easement dihapus?

Bisa. Pemilik tanah yang diuntungkan dapat melepaskannya dengan Form 17C berdasarkan pasal 289 National Land Code, dengan persetujuan bank atau penyewa jangka panjang tanah tersebut, jika ada. Hak lintas Pentadbir Tanah dapat dihapus oleh Pentadbir Tanah setelah pemeriksaan berdasarkan pasal 395.

Sedang melihat tanah atau rumah tapak di Johor?

Kirimkan lot atau iklan propertinya kepada saya. Saya akan memeriksa bagaimana properti itu terhubung ke jalan, apa yang tercantum di peta dan apa yang perlu ditanyakan kepada penjual, serta bekerja sama dengan pengacara Anda untuk pengecekan sertifikat sebelum Anda mengambil keputusan. Anda juga dapat membuat janji temu untuk kunjungan lokasi, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 17A, Grant of Easement [section 286], diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 17C, Release of Easement [section 289], diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, National Land Code Form 9A [section 137], application for approval of sub-division, diakses November 2026; Sr Dr Tan Liat Choon, Universiti Teknologi Malaysia, catatan kuliah “Land Administrator’s Right of Way” (National Land Code sections 388 to 395), diunggah Oktober 2023, diakses November 2026; Abdulsalam, Zulkifli, Mohd Fauzi dan Razli, “Comparative Study Between Malaysia and Nigeria’s Easement Law in Land Policy”, Research in Management of Technology and Business, Universiti Tun Hussein Onn Malaysia, Desember 2023; Electricity Supply Act 1990 (Act 447), teks terbaru per 1 Maret 2013, pasal 11, 12, 13 dan 16, repositori hukum Asian Development Bank, diakses November 2026; Salleh Buang, “Landlocked landlords”, rubrik properti New Straits Times, 8 April 2006, dimuat ulang oleh National House Buyers Association; Malay Mail, DBKL to acquire privately owned land over the Taman Datuk Senu access road closure, 8 Juli 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online, untuk teks resmi terbaru National Land Code (Act 828) dan Electricity Supply Act 1990 (Act 447)

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum. Aturan, formulir dan biaya pertanahan dapat berubah dan setiap lot berbeda; pastikan akses dan hak terdaftar dengan pengacara Anda, juru ukur tanah berlisensi, kantor pertanahan distrik dan PTG Johor sebelum Anda membeli, membangun atau membayar deposit.