Pemecahan Tanah (Pecah Sempadan) di Johor: Cara Memecah Lot Menjadi Hak Milik Terpisah

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Pecah sempadan (pemecahan tanah/subdivision) memecah satu hak milik tanah menjadi dua lot atau lebih, masing-masing dengan hak milik sendiri, dan tetap dipegang oleh pemilik atau para pemilik bersama yang sama. Di Johor, Anda mengajukan permohonan ke kantor pertanahan distrik berdasarkan pasal 135 sampai 139 National Land Code, tetapi council (pemerintah daerah) harus terlebih dahulu menyetujui pemecahan itu, karena memecah lot dianggap sebagai pembangunan menurut hukum perencanaan. Setelah disetujui, juru ukur tanah berlisensi mengukur lot-lot baru dan hak milik terpisah pun diterbitkan.

Arti pecah sempadan, dan bedanya dengan permohonan serupa

Panduan kantor pertanahan menjelaskan pemecahan sebagai membagi tanah yang memiliki hak milik final menjadi dua bagian atau lebih, masing-masing dengan hak milik terpisah yang dipegang oleh pemilik atau para pemilik bersama yang sama. Memberikan atau menjual lot baru kepada orang lain merupakan pengalihan terpisah setelahnya. Lima jenis permohonan tanah ini sering tertukar:

Permohonan	Fungsinya	Dasar hukum utama
Pecah sempadan (pemecahan)	Satu hak milik menjadi beberapa hak milik, pemilik tetap sama	NLC pasal 135 sampai 139
Pecah bahagian (pembagian/partition)	Tanah milik bersama dibagi sehingga setiap pemilik bersama mendapat hak milik yang sedekat mungkin sesuai dengan bagiannya	NLC pasal 140 sampai 145
Cantuman (penggabungan)	Lot-lot bersebelahan milik pemilik yang sama menjadi satu hak milik	NLC pasal 146 sampai 150
Tukar syarat (perubahan syarat)	Mengubah kategori peruntukan tanah atau syaratnya, misalnya dari pertanian ke bangunan	NLC pasal 124; pasal 124A bila digabung dengan pemecahan
Pemecahan strata (strata subdivision)	Memecah bangunan (atau skema strata rumah tapak) menjadi unit dengan hak milik strata	Strata Titles Act 1985

Jika rencana Anda melibatkan perubahan peruntukan, baca dulu tukar syarat di Johor. Untuk kondominium dan kompleks rumah tapak berpagar (gated), lihat penjelasan hak milik strata dan hak milik strata rumah tapak.

Syarat yang diperiksa kantor pertanahan

Pasal 136 NLC menetapkan syarat persetujuan. Secara sederhana:

• Tidak bertentangan dengan pembatasan hak (restrictions in interest) pada hak milik, atau dengan peraturan tertulis lainnya.
• Persetujuan perencanaan dari otoritas perencanaan, ditambah persetujuan lain yang diwajibkan undang-undang.
• Tidak ada tunggakan pajak tanah (cukai tanah) atas tanah tersebut.
• Persetujuan tertulis dari pihak yang memiliki kepentingan terdaftar, seperti bank pemegang hak tanggungan (charge), penyewa (lessee) atau pemegang hak retensi (lien).
• Ukuran minimum dan bentuk yang sesuai untuk setiap lot baru; untuk lahan pertanian, umumnya minimal 0.4 hektare (sekitar satu acre) per bagian.
• Akses ke setiap lot baru: Form 9A menanyakan apakah akses berasal dari jalan pribadi dengan hak milik sendiri, tanah yang diserahkan kepada negara bagian sebagai jalan, atau hak lintas (right of way).

Pemecahan tidak menghapus pembatasan apa pun. Status tanah cadangan Melayu (Malay reserve), pembatasan yang memerlukan persetujuan negara bagian, atau syarat pertanian ikut terbawa ke setiap hak milik baru. Lihat cara membaca hak milik tanah dan tanah cadangan Melayu di Johor.

Ukuran lot: apa yang dinilai council

Untuk kaveling rumah, pedoman perencanaan council menentukan ukuran minimum dalam praktiknya. Pedoman perumahan MBJB memberikan ukuran berikut untuk rumah non-strata di wilayahnya:

Tipe rumah (2 sampai 3 lantai)	Lot tengah minimum	Lot minimum di samping ruang milik jalan (road reserve)
Rumah tunggal (bungalow)	13.71 m x 21.33 m (45 ft x 70 ft)	16.76 m x 21.33 m (55 ft x 70 ft)
Rumah kopel (semi-detached)	9.14 m x 21.33 m (30 ft x 70 ft)	12.19 m x 21.33 m (40 ft x 70 ft)
Rumah deret (terrace)	5.49 m x 19.81 m (18 ft x 65 ft)	11.58 m x 19.81 m (38 ft x 65 ft)

Pedoman itu menetapkan ruang milik jalan 40 ft untuk jalan lokal, sehingga lot belakang tanpa muka jalan mungkin perlu menyisihkan tanah untuk akses. Jika rencana lokal menetapkan kawasan itu sebagai zona pertanian atau ruang terbuka, kaveling rumah kemungkinan besar tidak disetujui. Lihat cara memeriksa zonasi di Johor dan luas bangunan vs luas tanah.

Langkah demi langkah: alur pemecahan tanah yang umum

1. Ambil hasil penelusuran hak milik terbaru (title search) yang menunjukkan pemilik, kategori, syarat, pembatasan, hak tanggungan dan kaveat. Lihat penelusuran hak milik dan kaveat.
2. Bereskan hal dasar: lunasi tunggakan pajak tanah dan, jika tanah sedang dijaminkan, tanyakan kepada bank apakah akan memberi persetujuan. Lihat pajak tanah dan pajak properti.
3. Tunjuk juru ukur tanah berlisensi untuk menyiapkan rencana tata letak dan rencana pra-komputasi (pre-computation plan); skema yang lebih besar mungkin juga memerlukan perencana kota.
4. Ajukan izin perencanaan melalui One Stop Centre milik council. Menurut Town and Country Planning Act 1976, memecah lot termasuk “pembangunan” (development), yang memerlukan izin perencanaan (pasal 19).
5. Serahkan Form 9A ke kantor pertanahan distrik beserta biaya, salinan rencana yang disetujui, persetujuan perencanaan, persetujuan tertulis dan kuitansi pajak tanah.
6. Terima keputusan. Land administrator (atau direktur pertanahan negara bagian untuk hak milik registry) menyetujui, menyetujui dengan perubahan, atau menolak. Jika disetujui, Anda membayar biaya pengukuran dan biaya hak milik.
7. Pengukuran dan hak milik. Lot-lot baru diukur. Pasal 139 memungkinkan kantor pertanahan menerbitkan hak milik sementara (qualified title) terlebih dahulu bila Anda memintanya, lalu hak milik final setelah pengukuran selesai. Lihat qualified title vs final title.
8. Setelah itu setiap lot memiliki pajak tanah sendiri dan, kemudian, pajak properti (assessment). Pengalihan kepada keluarga atau pembeli adalah transaksi baru; lihat mengalihkan properti kepada keluarga.

Berapa lama prosesnya? Saya tidak menemukan standar layanan Johor yang dipublikasikan untuk pemecahan tanah. Pada Juni 2025, Menteri Besar mengumumkan sistem e-SBKS untuk memangkas proses penyerahan kembali dan pemberian ulang hak (surrender and re-alienation) dari sekitar 510 hari menjadi 53 hari, dan The Sun mencantumkan pemecahan batas tanah di antara hal yang ingin dipercepat; saya tidak dapat memastikan kapan sistem itu mulai berjalan. Mintalah perkiraan tertulis dari kantor pertanahan dan juru ukur Anda.

Biaya pemecahan tanah: pos yang perlu dianggarkan

Saya tidak dapat memverifikasi daftar tarif pemecahan tanah Johor yang dipublikasikan; biayanya mengikuti peraturan pertanahan Johor dan daftar biaya council. Mintalah setiap angka secara tertulis.

Pos biaya	Dibayar kepada	Cara penetapan
Juru ukur tanah dan perencana kota	Konsultan Anda	Sesuai penawaran mereka; sepakati lingkup kerja secara tertulis
Biaya perencanaan dan gambar rencana	Council	Daftar biaya council
Biaya permohonan (pemrosesan)	Kantor pertanahan distrik	Peraturan pertanahan negara bagian, biasanya per lot baru
Biaya pengukuran, penyiapan dan pendaftaran hak milik	Kantor pertanahan / pengukuran	Dibayar setelah disetujui (NLC pasal 138)
Jalan, drainase dan utilitas	Kontraktor; tanah yang diserahkan untuk jalan	Tergantung tata letak dan syarat council
Development charge (biaya pembangunan), jika berlaku	Council	30% dari kenaikan nilai tanah di zona internasional, 25% di bawah city council, 15% di bawah municipal council, 10% di bawah district council
Premium dan pajak tanah baru	Negara bagian, melalui kantor pertanahan	Terutama bila kategori atau syarat juga berubah (pasal 124A)

Development charge, berdasarkan pasal 32 Town and Country Planning Act, dihitung dari kenaikan nilai tanah ketika izin perencanaan memungkinkan perubahan peruntukan, kepadatan atau luas lantai. Makalah tahun 2021 di jurnal Planning Malaysia oleh peneliti Universiti Teknologi Malaysia menemukan bahwa biaya ini membuat keluarga enggan memecah lahan pertanian skala kecil di Johor, dan menjelaskan pendekatan pembebasan oleh negara bagian untuk sebagian kasus keluarga. Tanyakan kepada council sejak awal apakah biaya atau pembebasan berlaku.

Tanah warisan atau milik bersama: pembagian (partition), bukan pemecahan

Banyak lot di Johor dipegang dalam bagian tak terpisah oleh saudara kandung setelah harta warisan dibagi. Agar setiap pemilik bersama mendapat hak milik terpisah, jalurnya adalah pembagian (pecah bahagian). Semua pemilik bersama dapat mengajukan, atau pemilik bersama dengan bagian mayoritas dapat mengajukan dan pemilik lain diberi waktu 28 hari untuk mengajukan keberatan. Jika kesepakatan tidak mungkin tercapai, pemilik bersama dapat mengajukan ke pengadilan, yang dapat memerintahkan pembagian atau penjualan (pasal 145). Syarat perencanaan, akses dan persetujuan yang serupa juga berlaku.

Sebelum tanah dapat dipecah, harta warisan harus sudah atas nama para ahli waris. Lihat pembagian harta warisan kecil (pusaka kecil), faraid, hibah dan wasiat, nama bersama dan tenancy in common, membeli bagian pemilik bersama dan menjual properti warisan.

Membeli lot yang “sedang dipecah”: daftar periksa

Sebagian tanah dipasarkan sebagai lot terpisah padahal masih berada di bawah satu hak milik. Sampai hak milik baru terbit, Anda biasanya membeli bagian tak terpisah dari seluruh tanah, atau sekadar janji penjual. Sebelum membayar uang muka:

1. Minta surat persetujuan dari council dan kantor pertanahan, serta rencana tata letak yang disetujui yang menunjukkan lot Anda.
2. Periksa tahap hak milik: belum diajukan, disetujui tetapi belum diukur, hak milik sementara, atau hak milik final.
3. Telusuri hak milik induk untuk hak tanggungan, kaveat dan pembatasan, dan pastikan penjual adalah pemilik terdaftar. Hak tanggungan bank atas seluruh tanah memerlukan pelepasan (discharge) atau persetujuan bank; lihat pelepasan hak tanggungan.
4. Susuri batas tanah dan jalan akses sambil mencocokkannya dengan rencana; lihat sengketa batas tanah.
5. Jadikan hak milik baru sebagai syarat. Tanyakan kepada pengacara Anda tentang perjanjian bersyarat dengan uang muka yang dipegang sebagai stakeholder dan pengembalian dana yang jelas jika pemecahan gagal. Lihat persetujuan negara bagian untuk pengalihan.
6. Tentukan harga sesuai kondisi saat ini, dengan memakai harga tanah yang tercatat; lihat memeriksa harga transaksi.

Pemilik yang memecah dan menjual beberapa lot juga perlu memikirkan pajak: hal itu bisa terlihat sebagai kegiatan dagang, bukan investasi. Lihat kapan keuntungan properti menjadi penghasilan usaha dan RPGT. Bukan nasihat pajak.

Pemilik dan pembeli asing

Pemecahan tanah bukan cara untuk menghindari aturan Johor bagi orang asing. Setiap perolehan tanah oleh bukan warga negara atau perusahaan asing memerlukan persetujuan State Authority (otoritas negara bagian) berdasarkan NLC pasal 433B, dan batas harga minimum Johor bagi pembeli asing properti hunian adalah RM1 juta, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan (New Straits Times, April 2026). Memecah lot menjadi bagian yang lebih murah tidak mengubah apa pun, dan pengaturan nominee berisiko; lihat risiko kepemilikan nominee dan harga minimum dan kuota orang asing di Johor.

Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya (dukungan properti MM2H).

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

Untuk lahan yang lebih luas tanpa proyek pemecahan, lihat rumah tapak (landed) yang sudah memiliki hak milik di Kulai dan Senai, Bukit Indah dan Gelang Patah, Iskandar Puteri, Mount Austin, Permas Jaya dan Senibong serta Tebrau, Setia Indah dan Molek. Bandingkan jenis rumah tapak dan lot sudut vs lot tengah, dan gunakan peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Tukar syarat di Johor · Membeli tanah untuk membangun rumah di Johor · Qualified title vs final title · Memeriksa zonasi di Johor · Penelusuran hak milik dan kaveat

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu pecah sempadan?

Pecah sempadan adalah pemecahan tanah (subdivision): membagi satu lot yang memiliki hak milik menjadi dua lot atau lebih, masing-masing dengan hak milik sendiri, yang dipegang oleh pemilik atau para pemilik bersama yang sama, berdasarkan pasal 135 sampai 139 National Land Code. Di Johor, Anda mengajukan ke kantor pertanahan distrik setelah mendapat persetujuan council.

Apakah saya memerlukan izin perencanaan untuk memecah tanah di Johor?

Ya. Menurut Town and Country Planning Act 1976, memecah atau menggabungkan lot termasuk pembangunan, sehingga council, seperti MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu, harus menyetujuinya. Kantor pertanahan kemudian mempertimbangkan permohonan pemecahannya sendiri.

Apa perbedaan pecah sempadan dan pecah bahagian?

Pecah sempadan memecah tanah menjadi beberapa lot yang tetap dimiliki pemilik atau para pemilik bersama yang sama. Pecah bahagian (pembagian, pasal 140 sampai 145) membagi tanah milik bersama sehingga setiap pemilik bersama menerima hak milik terpisah yang kurang lebih sesuai dengan bagiannya.

Berapa lama proses pemecahan tanah di Johor?

Saya tidak menemukan standar layanan Johor yang dipublikasikan. Lamanya tergantung pada persetujuan perencanaan, tanggapan teknis, pengukuran dan penerbitan hak milik. Mintalah perkiraan tertulis dari kantor pertanahan dan juru ukur Anda.

Bisakah lahan pertanian dipecah menjadi lot-lot kecil?

Menurut National Land Code, setiap bagian lahan pertanian hasil pemecahan umumnya harus minimal 0.4 hektare, sekitar satu acre. Kaveling rumah yang lebih kecil biasanya juga memerlukan perubahan kategori (tukar syarat, pasal 124A) dan zonasi yang mendukung perumahan.

Amankah membeli lot sebelum pemecahan disetujui?

Risikonya nyata. Sampai ada persetujuan dan hak milik terpisah, Anda biasanya membeli bagian tak terpisah dari seluruh tanah atau mengandalkan janji penjual. Periksa persetujuan, rencana dan tahap hak milik bersama pengacara Anda, dan jadikan hak milik baru sebagai syarat penyelesaian transaksi.

Berencana memecah tanah, atau sedang melihat lot di Johor?

Beri tahu saya lokasi tanah, luasnya, dan rencana Anda. Saya akan menelaah hak milik dan rencana lokal bersama Anda dan, jika rumah tapak dengan hak milik sendiri lebih cocok, menyusun daftar pilihan di sekitarnya. Pertanyaan hukum, pengukuran dan perencanaan sebaiknya diajukan kepada pengacara Anda, juru ukur tanah berlisensi, kantor pertanahan dan council. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: National Land Code (Act 828), pasal 124, 124A, 135 sampai 150 dan 433B; Town and Country Planning Act 1976 (Act 172), pasal 2, 19 dan 32; Strata Titles Act 1985 (Act 318), diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, Pecah Sempadan (panduan pasal 135 sampai 139 National Land Code), diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, Pecah Bahagian (panduan pasal 140 sampai 145), diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, NLC Form 9A [section 137], permohonan persetujuan pemecahan tanah, diakses November 2026; Rusnadewi Abdul Rashid dan Nor Hisyam Ahmad, Faculty of Law, Universiti Teknologi MARA, “Pecah Sempadan dan Pecah Bahagian Tanah dalam Usaha Pembangunan Tanah di bawah Kanun Tanah Negara 1965”, UiTM Institutional Repository, diakses November 2026; Azmi Rohani, Robiah Suratman dan Durrishah Idrus, “Identification of the Development Charges Exemption Criteria on Subdivision and Partition for Small Development Application on Agricultural Land”, Planning Malaysia, Vol. 19, Issue 4, 2021; Majlis Bandaraya Johor Bahru, Garis Panduan Perancangan: Perumahan, diunggah Februari 2023; Johor Government Gazette, Kaedah-Kaedah Caj Pemajuan Negeri Johor 2018 (Johor Development Charge Rules), Notification No. 144, 17 Januari 2019; Malay Mail, “Johor MB: Over RM2 million allocated to upgrade digital systems at state land office to ease transactions”, 18 Juni 2025; The Sun, “SBKS application process cut from 510 to 53 days starting Sept – Onn Hafiz”, Juni 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak atau keuangan. Syarat tanah, pedoman perencanaan, kebijakan negara bagian dan biaya dapat berubah dan bergantung pada masing-masing hak milik; pastikan dengan pengacara Anda, juru ukur tanah berlisensi, kantor pertanahan distrik, PTG Johor, PLANMalaysia@Johor dan council sebelum Anda mengajukan permohonan atau membayar uang muka.