Discharge of charge di Malaysia (2026): redemption statement, Form 16N, biaya hukum, dan jangka waktu

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik rumah di Johor Bahru yang baru saja melunasi pinjaman perumahan, dan bagi pembeli, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok, yang sedang melirik rumah yang masih dibebani pinjaman penjual. Jawaban singkatnya: saat bank memberi pinjaman dengan jaminan properti bersertifikat, bank mendaftarkan charge (hak tanggungan) pada sertifikat itu. Setelah pinjaman lunas, bank menandatangani discharge of charge (pelepasan hak tanggungan) pada Form 16N berdasarkan National Land Code, dan formulir itu harus dibubuhi bea meterai dan didaftarkan di kantor pertanahan sebelum sertifikat bersih dari beban. Berdasarkan Solicitors’ Remuneration Order 2023, biaya pengacara untuk discharge adalah RM400 untuk sertifikat pertama, dan bea meterai discharge umumnya RM10. Jika Anda membeli, pinjaman penjual biasanya dilunasi dari pinjaman Anda sendiri saat completion.

Apa itu charge dan discharge

Saat Anda mengambil pinjaman perumahan atas properti dengan sertifikat individu atau strata, bank mendaftarkan charge pada sertifikat (Form 16A). Register kemudian mencatat bank sebagai chargee, dan bank biasanya menyimpan dokumen sertifikat (issue document of title) sampai pinjaman lunas. Charge tidak sama dengan pinjaman: Anda bisa saja sudah melunasi pinjaman tetapi charge masih tercatat di register sampai dilepaskan secara resmi.

Pelepasan dilakukan dengan Form 16N. Daftar periksa tahun 2015 dari kantor pertanahan dan pertambangan Penang, yang menerapkan National Land Code yang sama, menguraikan apa yang diperiksa kantor pertanahan: hanya chargee yang boleh menandatangani Form 16N, penandatanganannya harus disaksikan dengan benar, formulir harus dibubuhi bea meterai, dan harus diajukan bersama issue document of title terbaru dan duplikat charge. Quit rent harus sudah lunas, dan untuk sertifikat strata diperlukan salinan tanda terima quit rent yang disahkan oleh management corporation.

Situasi	Jaminan bank	Dilepaskan melalui
Sertifikat individu atau strata sudah terbit	Charge terdaftar pada sertifikat (Form 16A)	Discharge of charge (Form 16N), didaftarkan di kantor pertanahan
Belum ada sertifikat individu atau strata (sertifikat induk)	Assignment atas hak Anda berdasarkan SPA, sering disertai surat kuasa (power of attorney)	Deed of receipt and reassignment (dan pencabutan surat kuasa jika ada)
Lebih dari satu charge pada sertifikat yang sama	Charge pertama dan kedua, mungkin kepada pemberi pinjaman yang berbeda	Discharge terpisah untuk setiap charge

Jika rumah Anda masih berada di bawah sertifikat induk, panduan saya tentang membeli tanpa sertifikat strata individu dan memorandum of transfer menjelaskan bagaimana sertifikat dan jaminan berpindah tangan.

Redemption statement

Sebelum apa pun dilepaskan, bank menerbitkan redemption statement: jumlah pasti yang diperlukan untuk melunasi semua yang dijamin oleh charge, hingga tanggal tertentu. Bacalah dengan saksama:

• Pokok dan bunga yang terutang hingga tanggal pelunasan, sering disertai angka harian jika pembayaran dilakukan lebih lambat.
• Biaya dan ongkos, termasuk biaya pelunasan dipercepat selama periode lock-in dalam letter of offer Anda. Lihat panduan melunasi pinjaman lebih awal dan panduan refinancing saya.
• Fasilitas lain yang dijamin oleh charge yang sama. Sebagian charge menjamin lebih dari satu fasilitas, seperti pinjaman kedua atau overdraft. Semuanya harus dilunasi sebelum bank mau melepaskan charge.
• Tanggal berlaku. Statement biasanya hanya berlaku hingga tanggal tertentu; mintalah yang baru jika tanggal completion bergeser.
• Instruksi pembayaran. Bayar hanya ke rekening bank yang tercantum dalam statement resmi bank, yang dikonfirmasi melalui pengacara Anda.

Langkah demi langkah: melepaskan charge atas pinjaman Anda sendiri yang sudah lunas

1. Pastikan pinjaman sudah lunas sepenuhnya. Minta surat atau statement dari bank yang menunjukkan saldo nol, termasuk fasilitas lain di bawah charge yang sama.
2. Minta dokumennya kepada bank. Issue document of title, duplikat charge, dan Form 16N yang ditandatangani bank, atau deed of receipt and reassignment jika belum ada sertifikat.
3. Bubuhkan bea meterai pada instrumen. Umumnya RM10 untuk discharge atau reassignment, berdasarkan pedoman LHDN Juni 2026. Pembubuhan bea meterai dilakukan secara online melalui sistem bea meterai LHDN.
4. Bayar quit rent dan simpan tanda terimanya; untuk sertifikat strata, minta management corporation mengesahkan salinannya.
5. Ajukan Form 16N untuk pendaftaran di kantor yang tepat bersama sertifikat dan duplikat charge, lalu bayar biaya pendaftaran. Daftar periksa Penang mencatat adanya denda keterlambatan pendaftaran jika instrumen diajukan lebih dari 3 bulan setelah ditandatangani lengkap.
6. Ambil sertifikat setelah discharge dicatat, dan periksa register: charge bank kini seharusnya tercatat sebagai telah dilepaskan.

Banyak pemilik meminta pengacara mengerjakan langkah 3 hingga 6, terutama untuk sertifikat strata dan sertifikat lama dengan lebih dari satu catatan. Sebagian bank menyerahkan dokumen secara langsung; yang lain mengirimkannya kepada pengacara. Simpan dokumen asli dengan aman sampai discharge terdaftar.

Biaya discharge

Item	Jumlah	Catatan
Biaya pengacara: discharge of charge	RM400 untuk sertifikat atau charge pertama; RM100 untuk setiap tambahan dalam instrumen yang sama	Fourth Schedule, Solicitors’ Remuneration Order 2023
Biaya pengacara: deed of reassignment	RM500 untuk properti pertama; RM100 untuk setiap properti tambahan; tambahan RM200 jika termasuk pencabutan surat kuasa	Schedule yang sama
Bea meterai atas Form 16N atau akta	Umumnya RM10	LHDN, pedoman bea meterai, 30 Juni 2026
Biaya pendaftaran kantor pertanahan	Ditetapkan oleh aturan negara bagian	Tanyakan biaya Johor yang berlaku saat ini kepada pengacara Anda atau kantor pertanahan
Biaya pelunasan dipercepat	Tergantung letter of offer Anda	Biasanya hanya selama periode lock-in

Saat Anda menjual, discharge termasuk biaya penjual; panduan biaya yang dibayar penjual saya mencantumkan sisanya. Bukan nasihat keuangan.

Kantor mana di Johor yang mendaftarkannya, dan berapa lama prosesnya

Johor membagi pendaftaran berdasarkan jenis sertifikat. Daftar periksa PTG Johor tahun 2026 mengarahkan sertifikat registri (HS(D), PN dan GN) ke Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor di Kota Iskandar, Iskandar Puteri, dan sertifikat kantor pertanahan (HS(M), PM dan GM) ke administrator pertanahan distrik, seperti kantor pertanahan distrik Johor Bahru. Awalan pada sertifikat Anda menunjukkan kantor yang mana; panduan penelusuran sertifikat saya menjelaskan cara membacanya.

Tidak ada satu tenggat yang mencakup seluruh proses. Dua titik tunggu utama adalah saat bank menyerahkan dokumen dan saat kantor pertanahan mendaftarkan discharge. Dalam penjualan, SPA sering memberi bank penjual waktu 14 hari setelah menerima redemption sum untuk mengembalikan sertifikat dan dokumen discharge, dan memperpanjang masa completion pembeli hari demi hari jika terlambat (Malaysian Bar, Januari 2007). Untuk pinjaman Anda sendiri yang sudah lunas, mintalah perkiraan waktu kepada bank dan pengacara Anda, dan tindak lanjuti secara tertulis jika dokumen tidak kunjung tiba.

Membeli properti yang masih dibebani pinjaman penjual

Sebagian besar rumah subsale di JB masih dibebani pinjaman penjual, dan itu hal yang normal. Pelunasan sudah menjadi bagian dari proses penjualan:

1. Penelusuran sertifikat terlebih dahulu. Pastikan siapa chargee-nya dan apakah ada lebih dari satu charge atau kaveat; lihat penelusuran sertifikat dan kaveat.
2. Dapatkan angka pelunasan sejak awal. Pengacara Anda sebaiknya mengonfirmasinya. Jika angkanya lebih besar daripada balance purchase price, SPA memerlukan ketentuan yang mewajibkan penjual membayar kelebihannya (HBA, Desember 2006); lihat panduan negative equity saya.
3. Ketahui differential sum Anda. Jika pinjaman Anda lebih kecil daripada redemption sum, dana tunai Anda sendiri mungkin diperlukan untuk menutupnya; lihat panduan differential sum saya.
4. Biarkan pengacara bank yang menangani uangnya. Pengacara bank Anda membayarkan redemption sum ke bank penjual, mengambil sertifikat dan dokumen discharge, lalu mendaftarkan discharge, pengalihan, dan charge baru Anda secara bersamaan.
5. Periksa undertaking. Bank Anda memberikan pernyataan kesanggupan tertulis untuk membayar; pengacara Anda sebaiknya memastikan redaksi dan syarat-syaratnya.
6. Belum ada sertifikat? Bank penjual melepaskan assignment-nya melalui deed of receipt and reassignment, dan persetujuan pengembang biasanya diperlukan untuk penjualan.

Panduan membeli saat penjual masih memiliki pinjaman dan jadwal subsale saya menunjukkan posisi langkah ini dalam keseluruhan penjualan. Pembeli asing juga memerlukan persetujuan negara bagian Johor; lihat panduan persetujuan negara bagian saya.

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

Jika Anda membeli subsale, panduan kawasan berikut mencakup pasar jual kembali utama di JB:

• Mount Austin: kondominium dan rumah teras dengan pasar jual kembali yang aktif.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah tapak di kawasan mapan dengan sertifikat lama.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: apartemen dan rumah teras yang lebih tua.
• Danga Bay: kondominium tepi air, banyak yang sertifikat stratanya sudah terbit.
• Iskandar Puteri: rumah-rumah yang lebih baru, sebagian masih menunggu sertifikat strata.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak di sisi timur.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Membeli saat penjual masih memiliki pinjaman · Penelusuran sertifikat dan kaveat · Biaya hukum saat membeli · Biaya yang dibayar penjual

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu discharge of charge di Malaysia?

Pelepasan terdaftar atas charge bank pada sertifikat tanah atau strata setelah pinjaman yang dijamin lunas. Bank menandatangani Form 16N berdasarkan National Land Code, lalu formulir itu dibubuhi bea meterai dan didaftarkan di kantor pertanahan sehingga sertifikat tidak lagi mencatat charge tersebut.

Berapa biaya discharge of charge?

Berdasarkan Solicitors’ Remuneration Order 2023, biaya pengacara adalah RM400 untuk sertifikat atau charge pertama dan RM100 untuk setiap tambahan. Formulir umumnya dikenai bea meterai RM10, sedangkan biaya pendaftaran kantor pertanahan dan pengeluaran lain dihitung terpisah.

Apa itu Form 16N?

Form 16N adalah formulir National Land Code untuk melepaskan charge. Hanya chargee, biasanya bank, yang boleh menandatanganinya, dan formulir ini diajukan bersama issue document of title dan duplikat charge untuk didaftarkan.

Bagaimana jika properti saya belum memiliki sertifikat individu?

Maka jaminan bank berupa assignment atas hak Anda dalam SPA, bukan charge terdaftar. Jaminan ini dilepaskan melalui deed of receipt and reassignment, dengan biaya hukum RM500 untuk properti pertama berdasarkan skala SRO 2023.

Berapa lama proses discharge of charge?

Tidak ada satu tenggat pasti. Semuanya tergantung seberapa cepat bank menyerahkan dokumen dan kantor pertanahan mendaftarkan discharge. Dalam penjualan, SPA sering memberi bank penjual waktu 14 hari untuk mengembalikan dokumen setelah menerima redemption sum.

Apakah aman membeli properti yang masih memiliki pinjaman bank?

Ya, hal ini umum. Bank Anda membayar redemption sum penjual secara langsung, mengambil sertifikat dan dokumen discharge, lalu mendaftarkan discharge bersama pengalihan atas nama Anda. Periksa angka pelunasan sejak awal dan gunakan pengacara Anda sendiri.

Membeli atau menjual rumah di JB yang masih memiliki pinjaman?

Beri tahu saya apakah Anda membeli atau menjual, kawasannya, dan jenis sertifikatnya. Saya akan memandu Anda melalui langkah pelunasan, discharge, dan completion, serta membantu pengacara kedua belah pihak menjaga jadwal. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Malaysian Bar, Circular No 185/2023 tentang Solicitors’ Remuneration Order 2023 (P.U.(A) 207/2023), 13 Juli 2023; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem (First Schedule, Stamp Act 1949), 30 Juni 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, Senarai Semak Bagi Urusan Melepaskan Gadaian (Borang 16N), 3 Maret 2015; Pemerintah negara bagian Johor, Senarai Semak Borang Gadaian/Cagaran 2026 (PTG Johor), diunggah Mei 2026; Malaysian Bar, memuat ulang The Sun, “Law & Realty: Understanding an SPA, Part 3”, 5 Januari 2007; National House Buyers Association, memuat ulang The Sun, “Understanding an SPA (Part 1)”, 8 Desember 2006; National House Buyers Association, memuat ulang The Sun, tentang letter of undertaking oleh pemberi pembiayaan, 20 April 2007

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Biaya, formulir, dan prosedur kantor pertanahan dapat berubah; pastikan kepada bank Anda, pengacara Anda, dan kantor pertanahan Johor sebelum melunasi pinjaman atau menyelesaikan pembelian.