Memorandum of transfer dan pendaftaran hak milik di Malaysia (2026): bagaimana sertifikat beralih ke nama Anda di Johor

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Membayar lunas harga tidak menjadikan Anda pemilik sah properti di Malaysia; pendaftaranlah yang menentukannya. Untuk properti yang memiliki sertifikat hak milik sendiri, pengacara Anda mengurus penandatanganan akta pengalihan (memorandum of transfer, Form 14A berdasarkan National Land Code), pembubuhan bea meterai di LHDN, dan pengajuannya ke kantor pertanahan, biasanya bersamaan dengan hak tanggungan (charge) bank Anda. Di Johor, itu berarti PTG Johor atau kantor pertanahan distrik, dan setelah terdaftar Anda dapat memastikan nama Anda tercantum pada sertifikat melalui penelusuran, termasuk secara daring lewat portal iTanah Johor milik negara bagian.

Dari penyelesaian transaksi hingga pendaftaran: rangkaiannya

Dalam jual beli subsale, perjanjian jual beli (SPA) menetapkan jangka waktu penyelesaian, dan pengalihan berjalan seiring dengannya. Urutan di bawah ini yang lazim; pengacara Anda yang mengelolanya. Lihat penjelasan SPA dan linimasa subsale di Johor Bahru untuk tenggatnya.

Langkah	Apa yang terjadi	Siapa yang menangani
1. SPA ditandatangani dan dibubuhi bea meterai	Harga, uang muka, jangka waktu penyelesaian, dan syarat-syarat disepakati	Pengacara pembeli dan penjual
2. Penelusuran hak milik dan persetujuan	Menelusuri hak milik; mengajukan persetujuan yang diperlukan: persetujuan negara bagian untuk hak milik dengan pembatasan atau pembeli asing, serta angka pelunasan dari bank penjual	Pengacara, kantor pertanahan, bank
3. MOT (Form 14A) ditandatangani	Penjual dan pembeli menandatangani di hadapan saksi yang tercantum dalam Fifth Schedule dari Code tersebut, seperti advocate and solicitor, magistrat, atau Land Administrator; di luar negeri, pejabat kedutaan tertentu	Kedua pihak, pengacara
4. Pembubuhan bea meterai	Bea meterai atas MOT ditetapkan berdasarkan harga atau nilai pasar, mana yang lebih tinggi, lalu dibayar	Pembeli (melalui pengacara), LHDN
5. Sisa pembayaran dicairkan, pinjaman penjual dilunasi	Bank Anda membayar sisa harga; hak tanggungan penjual dihapuskan	Bank, pengacara
6. Pengajuan (perserahan)	MOT dan hak tanggungan bank Anda diajukan ke kantor pertanahan bersama dokumen asli sertifikat dan dokumen pendukung	Pengacara
7. Pendaftaran	Kantor pertanahan mendaftarkan pengalihan dan hak tanggungan; nama Anda masuk ke dalam register	PTG Johor atau kantor pertanahan distrik

Panduan saya tentang langkah hukum membeli properti di Johor membahas tahap-tahap sebelumnya, dan biaya hukum membahas honor pengacara.

Membubuhkan bea meterai pada MOT di LHDN

Bea meterai atas pengalihan bersifat ad valorem, dikenakan atas nilai transaksi atau nilai pasar; panduan LHDN memberikan Form 14A sebagai contohnya. LHDN dapat merujuk pengalihan ke JPPH, departemen penilaian pemerintah, untuk dimintai pendapat tentang nilai pasar. Jika Anda tidak setuju dengan penetapannya, Anda dapat mengajukan keberatan dalam 30 hari sejak pemberitahuan dan banding ke High Court dalam 21 hari sejak keputusan peninjauan, tetapi bea tetap harus dibayar selama proses berlangsung.

• Tarif dan pembebasan: lihat panduan bea meterai 2026 saya, termasuk aturan rumah pertama dan tarif yang berbeda untuk pembeli asing.
• Self-assessment akan segera berlaku. Jadwal LHDN, diperbarui 28 Agustus 2026, memindahkan pengalihan properti yang tidak melibatkan penilaian JPPH ke sistem penetapan sendiri (self-assessment) mulai 1 Januari 2027 dan instrumen lainnya mulai 1 Januari 2028. Pengacara Anda yang mengajukannya.
• Dokumen pinjaman juga dibubuhi bea meterai, terpisah dari MOT; surat penawaran pinjaman (letter of offer) Anda mencantumkan biayanya. Lihat membaca letter of offer Anda.

Pengajuan ke kantor pertanahan Johor

Kantor mana yang mendaftarkan pengalihan Anda bergantung pada jenis hak miliknya. Daftar periksa kantor pertanahan Johor mencantumkan State Director of Land and Mines (PTG Johor) untuk hak milik HS(D), PN, dan GN serta Land Administrator distrik untuk hak milik HS(M), PM, dan GM. Berdasarkan National Land Code, kantor pertanahan tidak akan mendaftarkan pengalihan kecuali, antara lain, pengalihan itu sudah dibubuhi bea meterai dengan benar, pajak tanah tahun berjalan sudah dibayar, pemberitahuan pajak bangunan sudah dilampirkan, dan setiap persetujuan yang diperlukan sudah dilampirkan. Transaksi sebelumnya yang masih tertunda, kaveat, atau perintah pengadilan (injunction) juga dapat menghambat pendaftaran.

Johor menaikkan biaya pendaftaran pengalihan mulai 1 Juli 2025 (surat edaran PTG Johor 3/2025):

Nilai properti	Biaya pendaftaran pengalihan
Di atas RM500,000 hingga RM600,000	RM2,500
Di atas RM600,000 hingga RM700,000	RM3,000
Di atas RM700,000 hingga RM800,000	RM3,500
Di atas RM800,000 hingga RM900,000	RM4,000
Di atas RM900,000 hingga RM1,000,000	RM4,500
Di atas RM1,000,000	RM4,500 ditambah RM250 untuk setiap RM50,000 berikutnya

Layanan pertanahan daring Johor

Kantor pertanahan negara bagian mengelola iTanah Johor, portal daringnya. Menurut manual pengguna 2026:

• Siapa pun dapat memeriksa status pengajuan (Semak Status Perserahan) berdasarkan kantor, jenis transaksi, dan nomor perserahan, tanpa login. Hasil cetaknya hanya untuk referensi.
• Pengguna terdaftar dapat melakukan penelusuran pribadi (carian persendirian) atas sertifikat secara daring dan membayar melalui JohorPay.
• Penelusuran resmi (carian rasmi) diajukan secara daring dan diambil di kantor pertanahan, setelah verifikasi sidik jari satu kali.
• Pengajuan daring tersedia bagi pengguna seperti firma hukum, tetapi dokumen fisiknya tetap harus diserahkan ke kantor pertanahan.

Untuk hak milik strata, Johore Bar memberi tahu anggotanya pada 2025 tentang penelusuran pribadi daring melalui eStrata Johor. Pada Juni 2025 Menteri Besar mengatakan peningkatan sistem bertujuan memangkas waktu pemrosesan transaksi lokal dari 14 menjadi tujuh hari dan persetujuan kepentingan asing dari 70 menjadi 21 hari (Malay Mail).

Berapa lama pendaftaran berlangsung

Tidak ada satu linimasa yang dipublikasikan untuk setiap kasus. Pengalihan yang bersih dengan semua persetujuan sudah di tangan dapat didaftarkan dengan cepat, tetapi dokumen yang kurang, pajak tanah yang belum dibayar, transaksi sebelumnya yang masih tertunda, atau kaveat akan menundanya. Jika kantor pertanahan menemukan kekurangan, pihak yang mengajukan diberi tahu dan diberi waktu singkat untuk memperbaikinya, atau pengajuannya ditolak. Mintalah nomor dan tanggal perserahan kepada pengacara Anda, lalu periksa sendiri statusnya di iTanah Johor atau minta hasil penelusurannya.

Jika Anda memiliki KPR

• Pengalihan dan hak tanggungan diajukan bersamaan. Pengacara bank Anda biasanya mengajukan MOT dan hak tanggungan bank pada saat yang sama, sehingga jaminan bank terdaftar tepat ketika Anda menjadi pemilik.
• Bank menyimpan sertifikat. Dokumen asli sertifikat biasanya dipegang bank atau pengacaranya sampai pinjaman lunas.
• Saat Anda melunasi, bank menandatangani akta penghapusan hak tanggungan (discharge of charge, Form 16N), yang kemudian didaftarkan, dan sertifikat dikembalikan kepada Anda. Simpan surat pelunasannya.

Belum ada hak milik individu atau strata: deed of assignment

Banyak kondominium dan sebagian rumah tapak di JB dijual ketika proyeknya masih berada di atas sertifikat induk (master title). Dalam hal itu:

• Anda membeli melalui deed of assignment. Penjual mengalihkan haknya berdasarkan SPA asli kepada Anda, dengan pemberitahuan kepada pengembang berdasarkan Housing Development Act, dan pengembang mengonfirmasi status unit dan pembayarannya.
• Bank Anda mengambil pengalihan hak (assignment) sebagai jaminan, bukan hak tanggungan terdaftar.
• Penyempurnaan pengalihan (perfection of transfer) dilakukan kemudian. Saat sertifikat strata atau individu diterbitkan, pemilik pada saat itu mendaftarkan Form 14A atas namanya sendiri dan pemberi pinjaman mendaftarkan hak tanggungannya. Berdasarkan Strata Titles Act, pengembang memiliki waktu 30 hari untuk menandatangani pengalihan setelah sertifikat terbit, dan pembeli 30 hari setelah pemberitahuan untuk melengkapi dokumen.
• Jaga rangkaiannya. SPA asli dan setiap deed of assignment yang sudah dibubuhi bea meterai sejak itu adalah bukti kepemilikan Anda sampai saat tersebut.

Panduan saya tentang strata title di Johor Bahru membahas proses penerbitan dan biaya penyempurnaannya.

Pembeli asing: persetujuan negara bagian lebih dulu sebelum pendaftaran

Pembeli asing memerlukan persetujuan tertulis dari Johor State Authority berdasarkan seksyen 433B National Land Code sebelum pengalihan dapat didaftarkan, sehingga SPA biasanya bersyarat pada persetujuan itu. Mulai 1 Juli 2025, biaya persetujuan PTG Johor untuk subsale hunian adalah 3% dari nilai penilaian JPPH atau nilai SPA yang dibubuhi bea meterai, dengan minimum RM30,000, dan biaya permohonannya RM2,000 per sertifikat. Warga asing umumnya hanya dapat membeli sebagian besar rumah di Johor mulai RM1 juta. Lihat persetujuan negara bagian untuk pengalihan di Johor, harga minimum Johor untuk warga asing, dan membeli tanpa harus datang.

Cara memastikan sertifikat sudah atas nama Anda

1. Minta kepada pengacara Anda konfirmasi pendaftaran dan salinan sertifikat terdaftar atau hasil penelusuran setelah pendaftaran.
2. Lakukan penelusuran pribadi sendiri di iTanah Johor, atau tanyakan ke kantor pertanahan. Panduan saya tentang penelusuran hak milik tanah dan kaveat menjelaskan isi setiap bagiannya.
3. Periksa rinciannya: nama dan nomor IC atau paspor Anda persis seperti di dokumen Anda; bagian setiap pemilik bersama; hak tanggungan bank Anda (jika ada) dan tidak ada kaveat yang tak terduga; serta bahwa hak tanggungan lama penjual sudah dihapuskan.
4. Perbarui tagihannya. Pastikan tagihan pajak tanah dan pajak bangunan kini atas nama Anda; lihat quit rent dan assessment.

Apa yang perlu disimpan

• SPA yang sudah dibubuhi bea meterai dan, untuk hak milik yang belum terdaftar, setiap deed of assignment yang sudah dibubuhi bea meterai.
• Salinan MOT Anda yang sudah dibubuhi bea meterai serta sertifikat bea meterai atau pemberitahuan penetapannya.
• Konfirmasi pendaftaran dan hasil penelusuran yang menunjukkan Anda sebagai pemilik.
• Letter of offer, perjanjian pinjaman, dan kemudian surat pelunasan serta akta penghapusan hak tanggungan.
• Surat persetujuan negara bagian, jika Anda pembeli asing, serta kuitansi pajak tanah dan pajak bangunan.
• Kuitansi biaya hukum dan pengeluaran terkait, yang penting untuk RPGT saat Anda menjual; lihat panduan RPGT saya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Jika Anda menginginkan jalur paling bersih menuju sertifikat atas nama sendiri, rumah jadi yang sudah memiliki hak milik individu atau strata tidak memerlukan langkah penyempurnaan. Panduan kawasan untuk memulai: Tebrau, Setia Indah, dan Molek, Skudai, Tampoi, dan Kempas, Mount Austin, Permas Jaya dan Senibong, serta Iskandar Puteri. Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Langkah hukum membeli di Johor · Penjelasan SPA · Linimasa subsale di JB · Penelusuran hak milik tanah dan kaveat

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu memorandum of transfer di Malaysia?

Itu adalah Form 14A berdasarkan National Land Code, dokumen yang mengalihkan hak milik terdaftar dari penjual kepada pembeli. Dokumen ini ditandatangani kedua pihak di hadapan saksi yang berwenang, dibubuhi bea meterai di LHDN, dan didaftarkan di kantor pertanahan, dan kepemilikan beralih saat pendaftaran.

Berapa lama pendaftaran pengalihan properti di Johor?

Tidak ada linimasa tetap yang dipublikasikan. Pengajuan yang lengkap dengan bea meterai, pajak tanah, dan semua persetujuan sudah beres berjalan paling cepat; kekurangan, kaveat, atau transaksi yang tertunda akan menundanya. Mintalah nomor perserahan kepada pengacara Anda dan periksa statusnya di iTanah Johor.

Berapa biaya kantor pertanahan untuk mendaftarkan pengalihan di Johor?

Mulai 1 Juli 2025, RM2,500 untuk properti senilai di atas RM500,000 hingga RM600,000, naik RM500 per rentang RM100,000 hingga RM4,500 pada RM1 juta, ditambah RM250 untuk setiap RM50,000 berikutnya. Biaya ini terpisah dari bea meterai dan biaya hukum.

Siapa yang menyimpan sertifikat jika saya memiliki KPR?

Hak tanggungan bank didaftarkan pada sertifikat bersamaan dengan pengalihan, dan dokumen asli sertifikat biasanya disimpan bank atau pengacaranya sampai Anda melunasi pinjaman. Setelah pinjaman lunas, akta penghapusan hak tanggungan didaftarkan dan sertifikat dikembalikan.

Bagaimana cara memastikan sertifikat sudah atas nama saya?

Mintalah konfirmasi dan hasil penelusuran setelah pendaftaran kepada pengacara Anda, atau lakukan sendiri penelusuran pribadi di iTanah Johor. Periksa nama dan nomor identitas Anda, bagian setiap pemilik bersama, hak tanggungan bank Anda, dan bahwa hak tanggungan lama penjual sudah dihapuskan.

Bagaimana jika properti belum memiliki strata title?

Anda membeli melalui deed of assignment, dengan pemberitahuan kepada pengembang, dan bank Anda mengambil pengalihan hak sebagai jaminan. Saat sertifikat diterbitkan, pengalihan disempurnakan dengan mendaftarkan Form 14A atas nama Anda, dan pengembang serta pembeli masing-masing memiliki waktu 30 hari untuk langkah mereka berdasarkan Strata Titles Act.

Sudah membeli di JB dan menunggu sertifikat Anda?

Beri tahu saya propertinya, tanggal penyelesaian transaksi, dan rincian pengacara Anda. Saya akan menindaklanjuti dengan pengacara Anda, dan pengacara bank jika Anda memiliki pinjaman, sampai sertifikat terdaftar atas nama Anda, serta memberi tahu Anda apa yang masih tertunda. Pekerjaan hukum tetap ditangani pengacara Anda; ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (biaya pendaftaran dan akuisisi asing mulai 1 Juli 2025), 13 Juni 2025; Kantor pertanahan Johor, daftar periksa permohonan pengalihan (Senarai Semak Borang Pindahmilik), 2026; Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor, manual pengguna publik iTanah Johor, versi 1, 2026; Penang Land and Mines Office, daftar periksa pendaftaran pengalihan Form 14A (persyaratan National Land Code), 10 Maret 2015; Penang Land and Mines Office, FAQ tentang pendaftaran transaksi tanah, diakses November 2026; LHDN, panduan bea meterai berdasarkan Stamp Act 1949 (instrumen ad valorem, keberatan dan banding), 6 November 2025; LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (tahap penerapan), diperbarui 28 Agustus 2026; Malay Mail, “Johor MB: Over RM2 million allocated to upgrade digital systems at state land office”, 18 Juni 2025; Johore Bar Committee, Circular No. 11/2025, penelusuran pribadi daring atas hak milik strata melalui eStrata Johor, 2025; Strata Titles (Amendment) Act 2013 (Act A1450), diundangkan 7 Februari 2013; University of Malaya Legal Aid Clinic, hak dan kewajiban pembeli properti strata, diakses November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Prosedur kantor pertanahan, biaya, dan aturan bea meterai dapat berubah; pastikan kasus Anda dengan pengacara Anda, PTG Johor atau kantor pertanahan distrik, dan LHDN sebelum bertindak.