Faraid, hibah, dan wasiat untuk properti di Malaysia (2026): panduan praktis bagi keluarga Muslim

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Ketika seorang pemilik properti Muslim di Malaysia meninggal dunia, rumahnya umumnya dibagi menurut faraid (hukum waris Islam), setelah utang dilunasi dan wasiat (wasiat Islam) atau hibah (pemberian semasa hidup) yang sah dilaksanakan. Wasiat dapat mengalihkan hingga sepertiga harta peninggalan, umumnya kepada orang yang bukan ahli waris faraid, sedangkan hibah adalah pemberian yang dilakukan semasa Anda masih hidup. Panduan ini menjelaskan bagaimana masing-masing berlaku pada sebuah rumah di Johor, secara umum saja: untuk kasus keluarga Anda, silakan berkonsultasi dengan pengacara syariah atau otoritas agama di negara bagian Anda.

Faraid, wasiat, dan hibah sekilas

	Faraid	Wasiat	Hibah
Apa itu	Bagian waris Islam yang ditetapkan hukum syariah	Wasiat yang Anda buat, berlaku setelah kematian	Pemberian yang Anda lakukan semasa hidup
Kapan berlaku	Saat kematian	Saat kematian	Saat pemberian tuntas (untuk tanah, biasanya saat pengalihan didaftarkan)
Berapa banyak	Seluruh harta peninggalan setelah utang, wasiat, dan klaim lain	Umumnya hingga sepertiga harta peninggalan	Sesuai yang Anda pilih untuk diberikan, dengan memenuhi syarat hibah yang sah
Siapa yang dapat menerima	Ahli waris yang ditentukan faraid	Umumnya orang yang bukan ahli waris faraid, seperti anak angkat atau anak tiri; ahli waris hanya dengan persetujuan ahli waris lainnya	Siapa pun yang Anda pilih, termasuk ahli waris

Apa yang diselesaikan sebelum pembagian

Portal pemerintah MyGOV mencantumkan langkah-langkah yang dilakukan ahli waris sebelum mengajukan pembagian harta pusaka. Singkatnya:

1. Catat semua aset: rumah, tanah, tabungan, EPF, kendaraan.
2. Lunasi utang, termasuk zakat, nazar, dan pinjaman bank. KPR mungkin ditanggung polis asuransi berjangka menurun atau takaful; tanyakan ke bank sejak awal.
3. Selesaikan harta sepencarian. Pasangan dapat mengklaim bagian atas harta yang diperoleh selama perkawinan di Mahkamah Tinggi Syariah, dan bagian yang ditetapkan dikeluarkan dari harta peninggalan sebelum faraid diterapkan.
4. Laksanakan wasiat atau hibah yang sah terlebih dahulu, jika almarhum membuatnya dan sah menurut syarak.
5. Pastikan ahli waris dengan dokumen identitas, akta kelahiran, dan akta nikah.

Bagian faraid: prinsip umum

Setiap bagian bergantung pada siapa lagi yang ditinggalkan almarhum. Tabel ini hanya memuat kasus yang umum; perhitungan sebenarnya bisa lebih rumit, sehingga ahli waris mengandalkan Mahkamah Syariah atau kantor harta pusaka (MyLand juga memiliki kalkulator faraid).

Ahli waris	Bagian umum	Bergantung pada
Suami	1/2, atau 1/4 jika istri meninggalkan anak	Ada tidaknya anak (atau anak dari anak laki-laki)
Istri	1/4, atau 1/8 jika suami meninggalkan anak	Ada tidaknya anak (atau anak dari anak laki-laki)
Anak perempuan, tanpa anak laki-laki	1/2 untuk satu anak perempuan; 2/3 dibagi bersama untuk dua orang atau lebih	Ada tidaknya anak laki-laki
Anak laki-laki dan perempuan bersama-sama	Membagi sisa, dengan bagian anak laki-laki dua kali bagian anak perempuan	Bagian tetap ahli waris lain diambil terlebih dahulu
Ibu	1/6 jika ada anak (atau dua saudara kandung atau lebih); selain itu umumnya 1/3	Anak, saudara kandung, dan orang tua yang lain
Ayah	1/6 jika ada anak; jika hanya ada anak perempuan, 1/6 ditambah sisa; jika tidak ada anak, sisanya	Anak-anak almarhum

Sebuah contoh dari Utusan Malaysia (Agustus 2025): seorang pria meninggalkan istri, satu anak perempuan, ibunya, seorang saudara laki-laki, dan seorang saudara perempuan. Istri mendapat 1/8, anak perempuan 1/2, ibunya 1/6, saudara laki-laki 10/72, dan saudara perempuan 5/72. Jadi seorang janda yang tinggal di rumah keluarga mungkin hanya memiliki sebagian rumah itu, dan ahli waris lain ikut menentukan apakah rumah dijual atau dipertahankan.

Anak angkat, anak tiri, dan anak asuh bukan ahli waris faraid, seperti dicatat seorang dosen dalam komentar Bernama tahun 2020. Wasiat atau hibah semasa hidup adalah cara banyak keluarga menafkahi mereka.

Perintah faraid dari Mahkamah Syariah

Mahkamah Syariah menetapkan siapa ahli warisnya dan bagian masing-masing, lalu ahli waris menyerahkan perintah itu ke kantor pertanahan, bank, dan instansi lain (MyGOV). Lembaga peradilan syariah di setiap negara bagian menjalankan prosedurnya sendiri. Prosedur Kedah yang dipublikasikan dan berlaku sejak Juli 2025, misalnya, memerlukan pemberitahuan permohonan disertai afidavit, akta kematian, dokumen identitas ahli waris, dan daftar aset, diikuti pemeriksaan di hadapan hakim syar’i, yang kemudian mengeluarkan perintah faraid (Perintah Faraid). Di Johor, tanyakan ke Mahkamah Syariah di distrik Anda dokumen dan biaya apa yang berlaku.

Wasiat: hingga sepertiga

Wasiat (wasiat Islam) memungkinkan Anda meninggalkan sebagian harta kepada orang yang tidak tercakup faraid, atau untuk amal. Aturan umumnya, yang terdapat dalam undang-undang negara bagian seperti enakmen wasiat Muslim Kelantan tahun 2009, adalah:

• Batas sepertiga. Wasiat umumnya dibatasi sepertiga dari harta peninggalan yang tersisa setelah utang. Di atas sepertiga, kelebihannya hanya berlaku jika ahli waris menyetujuinya setelah kematian.
• Tidak kepada ahli waris tanpa persetujuan. Wasiat kepada seseorang yang sudah menjadi ahli waris faraid umumnya hanya berlaku jika ahli waris lain setuju setelah kematian.
• Tuliskan. Sebutkan properti dengan jelas dan beri tahu keluarga di mana dokumennya disimpan.

Wasiat atas rumah tertentu tidak dengan sendirinya memindahkan hak milik ke nama orang tersebut; harta peninggalan tetap harus diurus dan pengalihannya didaftarkan.

Hibah: memberikan properti semasa hidup

Hibah adalah pemberian yang dilakukan selagi Anda hidup, sehingga properti keluar dari harta peninggalan Anda dan tidak dibagi dengan faraid kelak. Untuk rumah, hibah biasanya dituntaskan dengan pengalihan atas dasar kasih sayang (love-and-affection transfer) yang didaftarkan:

• Keringanan bea meterai untuk keluarga dekat. Sejak 1 April 2023, pengalihan antara orang tua dan anak, serta kakek-nenek dan cucu, dibebaskan dari bea meterai atas RM1 juta pertama dari nilai pasar dan membayar setengah untuk sisanya, jika penerimanya warga negara Malaysia. Pemberian antara suami dan istri dibebaskan berdasarkan perintah tahun 2007. Lihat panduan saya tentang mengalihkan properti kepada keluarga.
• RPGT. Pemberian antara suami-istri, orang tua dan anak, atau kakek-nenek dan cucu diperlakukan sebagai tanpa untung, tanpa rugi bagi pemberi yang berstatus warga negara, tetapi penerima mengambil alih biaya perolehan awal pemberi untuk penjualan di kemudian hari.
• Properti yang masih ber-KPR. MyGOV mencatat bahwa properti yang dijaminkan (charged) dapat dihibahkan jika persyaratannya terpenuhi. Fatwa Selangor, misalnya, menerimanya jika pinjaman ditanggung takaful berjangka menurun atau bank memberikan persetujuan, jadi bicarakan dengan bank terlebih dahulu.
• Syarat. Pandangan berbeda antarnegara bagian. Fatwa hibah Selangor tahun 2021 (dianalisis dalam artikel jurnal tahun 2025) menganggap pemberian yang baru berlaku setelah kematian tidak sah, karena menyerupai wasiat, tetapi membolehkan beberapa syarat, seperti pemberi tetap menempati rumah tersebut.

Sebagian keluarga memakai pengaturan yang dipegang wali amanat, sering disebut hibah amanah, di mana wali amanat memegang properti atau dokumennya dan menyerahkannya kepada orang yang ditunjuk saat kematian. Pengaturan seperti ini dapat digugat di Mahkamah Syariah dan perlakuannya bergantung pada strukturnya dan negara bagiannya, jadi tanyakan kepada pengacara syariah sebelum menandatangani dan beri tahu keluarga Anda bahwa pengaturan itu ada.

Bagaimana rumah sampai ke tangan ahli waris

Faraid menentukan bagiannya; proses harta pusaka mencatatnya pada hak milik. Untuk sebagian besar rumah keluarga, ini termasuk harta pusaka kecil (pusaka kecil):

Harta peninggalan	Ke mana diajukan	Hasilnya
Nilai total hingga RM5 juta (tanah, uang, dan aset lain digabung, dinilai pada tanggal permohonan)	Kantor pembagian harta pusaka JKPTG, diajukan secara daring melalui MyLand	Perintah pembagian yang menetapkan bagian tiap ahli waris, menurut faraid atau pembagian yang disepakati semua ahli waris (muafakat)
Di atas RM5 juta	Pengadilan Tinggi (High Court), melalui pengacara	Letters of administration (surat kuasa pengurusan harta), lalu pembagian

Perintah itu kemudian didaftarkan di kantor pertanahan tempat hak milik tercatat (PTG Johor atau kantor pertanahan distrik). Hal-hal yang sering ditanyakan keluarga:

• Bea meterai kecil untuk pembagian biasa. Pedoman LHDN Juni 2026 menggolongkan dokumen pembagian harta pusaka ke dalam bea meterai umum, umumnya RM10, dan sejak 1 Januari 2024 pelepasan hak oleh satu penerima kepada penerima lain dalam harta pusaka yang sama dikenai bea tetap RM10. Jika satu ahli waris membayar ahli waris lain untuk bagian mereka, dokumennya bisa dikenai bea seperti jual beli.
• Tidak ada RPGT atas warisan. LHDN memperlakukan properti yang beralih dari harta pusaka kepada ahli waris sebagai bukan objek pajak; RPGT dapat berlaku saat ahli waris menjualnya kemudian. Lihat panduan RPGT saya.
• Unit yang belum memiliki hak milik sendiri beralih melalui perjanjian jual beli; lihat penjelasan strata title.

Panduan saya tentang letters of administration dan harta pusaka kecil membahas prosedurnya langkah demi langkah, dan penelusuran hak milik tanah menunjukkan cara memastikan ahli waris sudah terdaftar.

Rumah milik bersama

Pemilik bersama menurut National Land Code di Semenanjung Malaysia memegang hak sebagai tenants in common (kepemilikan bersama dengan bagian terpisah), tanpa hak kelangsungan otomatis (survivorship): bagian pemilik bersama yang meninggal masuk ke harta peninggalannya dan dibagi menurut faraid (jurnal Planning Malaysia, 2023). Jadi pasangan yang ditinggalkan mungkin berbagi separuh bagian almarhum dengan anak dan orang tua. Lihat nama bersama dan tenancy in common, dan bicarakan hibah atas bagian Anda atau pencatatan harta sepencarian dengan pengacara syariah jika hal ini menjadi perhatian Anda.

Ahli waris di luar negeri dan ahli waris bukan warga negara

• Ahli waris yang tinggal di luar negeri biasanya dapat memberikan persetujuan tertulis alih-alih menghadiri sidang harta pusaka kecil, dan dapat menandatangani melalui surat kuasa. Lihat surat kuasa untuk properti.
• Ahli waris bukan warga negara umumnya memerlukan persetujuan Otoritas Negara Bagian (State Authority) untuk memegang tanah di Johor. Surat edaran biaya kantor pertanahan Johor tahun 2025 menyatakan bahwa warisan dan pengalihan kepada penerima manfaat tidak dikenai biaya akuisisi asing. Lihat penerima manfaat asing yang mewarisi properti.
• Tanah rizab Melayu (Malay reserve land) hanya dapat dipegang oleh mereka yang diizinkan undang-undang negara bagian; lihat tanah rizab Melayu di Johor sebelum merencanakan hibah atau wasiat atas tanah tersebut.

Jika sebagian anggota keluarga bukan Muslim, properti mereka sendiri mengikuti aturan yang berbeda: lihat membuat surat wasiat di Malaysia dan apa yang terjadi saat pemilik properti meninggal.

Setelah harta pusaka selesai: jual, pertahankan, atau sewakan

Setelah perintah didaftarkan, ahli waris biasanya menjual rumah dan membagi hasilnya, membiarkan satu ahli waris membeli bagian yang lain, atau mempertahankan dan menyewakan rumah. Setiap pilihan berawal dari nilai pasar yang wajar; lihat kapan perlu penilaian independen dan harga transaksi tercatat. Saya membantu dari sisi properti: penetapan harga, kunjungan, serta pembeli atau penyewa. Langkah agama dan hukum tetap ditangani Mahkamah Syariah, kantor harta pusaka, dan pengacara Anda.

Jika keluarga pindah di dalam JB, lihat tinggal ramah Muslim di Johor Bahru dan bandingkan kawasan seperti Tebrau dan Setia Indah, Skudai dan Tampoi, serta Iskandar Puteri di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Letters of administration dan harta pusaka kecil · Mengalihkan properti kepada keluarga · Penerima manfaat asing yang mewarisi properti · Tinggal ramah Muslim di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana rumah seorang Muslim dibagi menurut faraid di Malaysia?

Setelah utang serta wasiat atau hibah yang sah, rumah menjadi bagian dari harta peninggalan dan dibagi menurut faraid. Misalnya, istri mendapat 1/8 jika suaminya meninggalkan anak, dan anak laki-laki serta perempuan membagi sisanya dengan bagian anak laki-laki dua kali bagian anak perempuan. Mahkamah Syariah menetapkan ahli waris dan bagiannya.

Berapa banyak yang bisa saya tinggalkan lewat wasiat?

Umumnya hingga sepertiga harta peninggalan setelah utang. Apa pun di atas sepertiga, atau wasiat kepada seseorang yang sudah menjadi ahli waris faraid, umumnya hanya berlaku jika ahli waris lain menyetujuinya setelah kematian. Tanyakan kepada pengacara syariah atau otoritas agama di negara bagian Anda.

Apa perbedaan hibah dan wasiat?

Hibah adalah pemberian yang dituntaskan semasa hidup, sehingga properti keluar dari harta peninggalan Anda; untuk rumah, biasanya berarti pengalihan yang didaftarkan. Wasiat adalah pemberian yang baru berlaku setelah kematian dan dibatasi sepertiga harta peninggalan.

Apakah ada bea meterai atas hibah rumah kepada anak saya?

Sejak 1 April 2023, pengalihan dari orang tua kepada anak dibebaskan dari bea meterai atas RM1 juta pertama dari nilai pasar, dengan setengah bea untuk sisanya, jika anak tersebut warga negara Malaysia. Pemberian antara suami dan istri dibebaskan. Pengacara Anda mengklaim keringanan ini saat pengalihan dikenai bea meterai.

Siapa yang mengurus harta peninggalan pemilik Muslim?

Jika seluruh harta peninggalan bernilai RM5 juta atau kurang, ahli waris mengajukan permohonan melalui MyLand ke kantor pembagian harta pusaka JKPTG, yang membaginya menurut faraid atau pembagian yang disepakati semua ahli waris. Harta peninggalan yang lebih besar ditangani Pengadilan Tinggi (High Court).

Apakah pemilik bersama otomatis mendapat bagian saya atas rumah kami?

Tidak. Pemilik bersama menurut National Land Code di Semenanjung Malaysia memegang hak sebagai tenants in common, tanpa hak kelangsungan otomatis. Bagian pemilik bersama yang meninggal menjadi bagian dari harta peninggalannya dan dibagi menurut faraid, kecuali sudah diberikan sebelumnya, misalnya melalui hibah.

Mengurus rumah keluarga setelah harta pusaka selesai?

Beri tahu saya alamat atau nama proyeknya, sejauh mana dokumen harta pusaka sudah diproses, dan apa yang sedang dipertimbangkan keluarga. Saya dapat membagikan harga tercatat dan harga sewa yang ditawarkan di sekitarnya, dan setelah ahli waris dapat menandatangani, membantu penjualan atau penyewaan. Untuk bagian waris, wasiat, dan hibah, silakan berkonsultasi dengan pengacara syariah atau Mahkamah Syariah. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika anggota keluarga berada di luar negeri.

Sumber: MyGOV, Kematian & Pusaka: pembahagian harta pusaka (pembagian harta pusaka, faraid, hibah, dan harta sepencarian), diperiksa November 2026; MyGOV, nilai harta pusaka dan instansi pengelola, terakhir diperbarui 21 Oktober 2026; Utusan Malaysia, “84,384 kes harta pusaka kecil selesai tahun 2025”, 29 Januari 2026; Utusan Malaysia, “Perbetul salah faham bahagi harta faraid” (komentar INTAN), 1 Agustus 2025; Women’s Centre for Change Penang, Distribution (Faraid), diakses November 2026; Jabatan Kehakiman Syariah Negeri Kedah, PK-JKSNK-10 prosedur perintah faraid, berlaku 20 Juli 2025; Bernama Tinta Minda, “Wasiat: instrumen penting pengurusan harta pusaka Islam”, 19 Juni 2020; Enakmen Wasiat Orang Islam (Negeri Kelantan) 2009, seksyen 6 dan 26, melalui lembaga peradilan syariah Kelantan; Kamal dan Said, “Examining hibah contracts in Islamic law: insights from the 2021 Selangor state fatwa”, IJARBSS 15(5), 5 Mei 2025; Ministry of Finance, pernyataan tentang pembebasan bea meterai untuk rumah pertama dan pengalihan atas dasar kasih sayang, 9 Juni 2023; LHDN, daftar perintah bea meterai (termasuk P.U.(A) 420/2007, suami dan istri), diperiksa November 2026; LHDN, pelepasan yang dianggap tanpa untung tanpa rugi (RPGT Act, Schedule 2), diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, RPGT: pengalihan properti yang diwarisi dari harta peninggalan almarhum, diperiksa November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; Business Today, “The significance of RM10 fixed duty” (Malaysian Institute of Estate Planners), 7 Maret 2024; Arshad et al., “A comparative analysis of the application of joint tenancy in the administration of real property in Malaysia, Singapore and Australia”, Planning Malaysia 21(3), 2023; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (biaya pendaftaran dan akuisisi asing mulai 1 Juli 2025), 13 Juni 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, agama, pajak, atau keuangan. Aturan faraid, wasiat, dan hibah diterapkan oleh Mahkamah Syariah dan otoritas agama masing-masing negara bagian, dan prosedur serta biaya harta pusaka dapat berubah; pastikan kasus keluarga Anda dengan pengacara syariah, Mahkamah Syariah, JKPTG, kantor pertanahan, atau LHDN sebelum bertindak.