Tukar Syarat: Alih Fungsi Tanah Pertanian Menjadi Hunian atau Komersial di Johor

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Tukar syarat adalah sebutan sehari-hari untuk permohonan kepada Pemerintah Negara Bagian Johor (State Authority) agar kategori peruntukan atau syarat pada sertifikat tanah diubah, misalnya dari kategori pertanian menjadi bangunan untuk rumah atau ruko. Permohonan diajukan melalui kantor pertanahan distrik berdasarkan pasal 124 National Land Code, persetujuannya bersifat diskresioner, dan jika disetujui Anda membayar premi serta pajak tanah tahunan (quit rent) yang lebih tinggi. Anda tetap memerlukan izin perencanaan dan persetujuan rencana bangunan dari pemerintah daerah, jadi periksa zonasinya terlebih dahulu.

Apa yang sebenarnya diubah oleh tukar syarat

Setiap sertifikat tanah di Johor mencatat kategori peruntukan tanah berdasarkan pasal 52 National Land Code (NLC): pertanian, bangunan, atau industri. Sertifikat juga bisa memuat syarat tegas (syarat nyata), seperti “karet” atau “bangunan hunian”, dan pembatasan kepentingan (sekatan kepentingan), seperti larangan mengalihkan tanpa persetujuan negara bagian. Rumah dan ruko sama-sama berada dalam kategori bangunan; syarat tegaslah yang membedakan bidang hunian dari bidang komersial. Lihat cara membaca sertifikat tanah.

Yang Anda inginkan	Yang biasanya berubah pada sertifikat
Lahan pertanian menjadi kaveling rumah	Kategori dari pertanian menjadi bangunan, dengan syarat hunian
Lahan pertanian menjadi ruko atau kantor	Kategori menjadi bangunan, dengan syarat komersial
Hunian menjadi komersial	Syarat tegas diubah dalam kategori bangunan

Apakah Anda memang perlu alih fungsi?

Tidak selalu. Tanah pertanian memiliki syarat tersirat (pasal 115 NLC). Seperti dirangkum seorang profesor hukum Universiti Malaya di The Sun (November 2015), pemilik atau pekerja kebun boleh tinggal di rumah yang luasnya tidak lebih dari seperlima bidang atau 2 hektare, mana yang lebih kecil, dan bangunan lain harus untuk keperluan pertanian. Jadi, satu rumah kebun di atas lahan kebun buah mungkin bisa dibangun tanpa alih fungsi, jika syarat tegas mengizinkannya dan pemerintah daerah menyetujui rencana bangunannya.

Biasanya Anda memerlukan tukar syarat untuk beberapa rumah atau pemecahan bidang, untuk ruko, kantor, kafe, bengkel, atau usaha lainnya, atau untuk sertifikat hunian yang bisa dibiayai pinjaman dan dijual seperti kaveling rumah biasa. Untuk usaha dari rumah, lihat menjalankan usaha dari rumah. Untuk jalur rumah kebun, baca membeli tanah untuk membangun rumah di Johor.

Dua persetujuan: kantor pertanahan dan pemerintah daerah

	Kantor pertanahan (PTG Johor dan kantor pertanahan distrik)	Pemerintah daerah (PBT)
Dasar hukum	National Land Code, pasal 124 dan 124A	Town and Country Planning Act 1976; Street, Drainage and Building Act 1974, pasal 70
Memutuskan	Kategori, syarat tegas, dan pembatasan pada sertifikat	Apakah penggunaan, kepadatan, dan tata letak sesuai dengan rencana lokal; lalu rencana bangunan
Siapa	State Authority (pemerintah negara bagian), setelah menerima tanggapan dari dinas teknis	Komite perencanaan pemerintah daerah, melalui One Stop Centre (OSC)
Anda membayar	Biaya pemrosesan; premi dan pajak tanah tahunan baru jika disetujui	Biaya perencanaan dan rencana bangunan; biaya pembangunan jika berlaku
Anda mendapat	Memorandum perubahan (Form 7C) yang dicatat pada sertifikat	Izin perencanaan (kebenaran merancang), lalu persetujuan rencana bangunan

Keputusan pemerintah daerah berpijak pada rencana lokal (Rancangan Tempatan), dan PLANMalaysia@Johor mencantumkan rencana yang sudah diundangkan untuk setiap distrik. Jika bidang tanah dizonasikan untuk pertanian, alih fungsi ke hunian atau komersial kemungkinan besar tidak mendapat dukungan teknis. Lihat cara memeriksa zonasi dalam rencana lokal Johor.

Langkah demi langkah: alur alih fungsi yang umum di Johor

1. Lakukan pencarian sertifikat terbaru untuk memeriksa pemilik, kategori, syarat, pembatasan, status tanah cadangan Melayu, hak tanggungan, dan kaveat. Lihat pencarian sertifikat dan kaveat.
2. Periksa zonasi ke bagian perencanaan pemerintah daerah sebelum membayar untuk pengajuan lengkap.
3. Tunjuk konsultan. Juru ukur tanah berlisensi dan perencana kota terdaftar biasanya menyiapkan gambar dan laporannya. Daftar periksa MBJB, misalnya, meminta cetakan sertifikat yang berumur kurang dari setahun dan laporan usulan pembangunan.
4. Siapkan dokumen. Panduan kantor pertanahan umumnya mensyaratkan pemilik terdaftar (atau kuasa yang ditunjuk) mengajukan untuk seluruh bidang, dengan persetujuan pemegang kepentingan terdaftar seperti bank pemegang hak tanggungan, dan pajak tanah tahunan sudah lunas. Lihat pajak tanah dan pajak taksiran.
5. Ajukan ke kantor pertanahan distrik. Kantor ini mengumpulkan tanggapan teknis dan meneruskan permohonan kepada State Authority. Untuk mengalihfungsikan sebagian bidang saja, jalur yang lazim adalah pemecahan bidang sekaligus alih fungsi berdasarkan pasal 124A.
6. Terima keputusan. Persetujuan menetapkan premi, pajak tanah tahunan baru, syarat baru, dan batas waktu pembayaran. Permohonan bisa saja ditolak, atau disetujui untuk penggunaan yang lebih sempit.
7. Bayar tepat waktu dan pastikan sertifikat dicatat dengan memorandum perubahan. Sampai saat itu, syarat lama tetap berlaku.
8. Dapatkan izin perencanaan dan persetujuan rencana bangunan dari pemerintah daerah sebelum membangun. Lihat izin pemerintah daerah di Johor Bahru.

Saya tidak menemukan standar layanan Johor yang dipublikasikan tentang berapa lama proses ini, jadi tanyakan ke kantor pertanahan, dan jangan menandatangani apa pun yang jadwalnya bergantung pada persetujuan cepat.

Biaya alih fungsi: pos yang perlu dianggarkan

Saya tidak dapat memverifikasi tabel tarif premi alih fungsi Johor yang dipublikasikan, dan besarnya bergantung pada bidang tanah, nilainya, dan penggunaan barunya. Mintalah angka tertulis dari kantor pertanahan, pemerintah daerah, dan konsultan Anda.

Pos biaya	Dibayar kepada	Cara penetapan
Biaya permohonan	Kantor pertanahan distrik	Daftar tarif negara bagian
Juru ukur tanah dan perencana kota	Konsultan Anda	Penawaran harga mereka; sepakati lingkup kerja secara tertulis
Premi	Negara bagian, melalui kantor pertanahan	Dihitung oleh negara bagian; dicantumkan dalam syarat persetujuan
Pajak tanah tahunan baru	Kantor pertanahan, setiap tahun	Ditetapkan sesuai kategori baru; biasanya lebih tinggi daripada tanah pertanian
Biaya perencanaan dan rencana bangunan	Pemerintah daerah	Daftar tarif pemerintah daerah
Biaya pembangunan (development charge), jika berlaku	Pemerintah daerah	30% dari kenaikan nilai tanah di zona internasional, 25% di wilayah majelis kota (city council), 15% di wilayah majelis kotamadya (municipal council), 10% di wilayah majelis distrik (district council)

Biaya pembangunan adalah pungutan perencanaan berdasarkan pasal 32 Town and Country Planning Act, terpisah dari premi. Besarnya didasarkan pada kenaikan nilai tanah akibat perubahan penggunaan, kepadatan, atau luas lantai yang diizinkan rencana lokal; izin perencanaan baru diterbitkan setelah pungutan ini dibayar, dan pembayaran dapat dicicil untuk jumlah di atas RM30,000. Tanyakan sejak awal kepada pemerintah daerah apakah pungutan ini berlaku.

Hal yang dapat menghambat atau mempersulit alih fungsi

• Zonasi: zonasi pertanian, ruang terbuka, atau zona penyangga adalah hambatan yang paling umum.
• Tanah cadangan Melayu (Malay reserve): mengubah kategori tidak menghapus status cadangan, sehingga kepemilikan tetap dibatasi. Pencabutan status cadangan merupakan keputusan terpisah dari negara bagian, dan Article 89 Federal Constitution (Konstitusi Federal Malaysia) mewajibkan penyediaan tanah pengganti. Lihat tanah cadangan Melayu di Johor.
• Pemilik bersama dan pemegang hak tanggungan: setiap pemilik terdaftar harus menandatangani dan bank harus memberi persetujuan; kepemilikan bagian yang belum dipecah membuat prosesnya lebih sulit.
• Akses dan utilitas: tidak adanya akses jalan yang sah, saluran pembuangan air, air bersih, atau listrik akan menuai tanggapan negatif. Lihat sengketa batas dan akses.
• Lereng dan banjir: lihat rumah di lereng bukit dan risiko banjir di Johor.

Memakai tanah tanpa alih fungsi: risikonya

Usaha atau beberapa rumah di atas tanah pertanian tanpa kategori atau syarat yang tepat merupakan pelanggaran syarat. Land administrator (pejabat pertanahan) dapat mengirimkan pemberitahuan untuk memperbaikinya (pasal 128 NLC) dan, jika tidak diperbaiki, mengambil langkah untuk menyita tanah tersebut (pasal 129). Pada Agustus 2019, The Star melaporkan bahwa Johor Land and Mines Office berencana menyita sebidang tanah pribadi di Taman Bukit Kempas, Johor Bahru, yang dipakai sebagai tempat pembuangan sampah ilegal, setelah pemberitahuan pasal 128 dikirim kepada pemiliknya.

Ada pula risiko kontrak: ulasan Universiti Malaya yang sama mencatat bahwa menyewakan tanah pertanian untuk penggunaan seperti pabrik dapat membuat perjanjian sewa tidak dapat ditegakkan, sehingga pemilik mungkin tidak bisa menagih sewa. Jika penggunaan properti saat ini tidak sesuai dengan sertifikatnya, lihat pekerjaan dan perluasan tanpa izin.

Membeli tanah “berpotensi alih fungsi”: daftar periksa

Iklan yang menyebut lahan pertanian “mudah dialihfungsikan” tidak mengubah apa pun pada sertifikat. Sebelum Anda membayar deposit:

1. Minta surat persetujuan dan bukti pembayaran premi jika penjual mengklaim sudah disetujui; persetujuan yang belum dibayar bisa saja sudah kedaluwarsa.
2. Periksa sendiri rencana lokal melalui PLANMalaysia@Johor atau pemerintah daerah.
3. Hargai tanah sesuai kondisinya hari ini, berdasarkan harga transaksi tercatat untuk tanah dengan kategori yang sama; lihat memeriksa harga transaksi dan penilaian independen.
4. Jadikan alih fungsi sebagai syarat, bukan asumsi. Tanyakan kepada pengacara Anda tentang perjanjian yang bersyarat pada persetujuan, dengan pengembalian dana yang jelas jika ditolak. Lihat persetujuan negara bagian untuk pengalihan hak.
5. Pikirkan soal pajak sebelum memecah bidang dan menjual. Mengalihfungsikan tanah lalu menjual kaveling bisa terlihat seperti kegiatan dagang; lihat kapan keuntungan properti menjadi penghasilan usaha dan RPGT. Bukan nasihat pajak.

Pembeli asing dan alih fungsi

Alih fungsi bukan jalan menuju kepemilikan asing: setiap perolehan oleh orang yang bukan warga negara Malaysia atau perusahaan asing memerlukan persetujuan State Authority berdasarkan pasal 433B NLC. Pedoman federal (Ministry of Economy, Juli 2022) hanya mengizinkan kepentingan asing memperoleh tanah pertanian untuk tujuan pertanian, agrowisata, atau ekspor tertentu melalui perusahaan lokal, dan tabel Johor, sebagaimana dirangkum Malaysian Bar (per Oktober 2024), mensyaratkan RM1 juta atau lebih dari 15 acre, mana yang lebih tinggi. Surat edaran tarif PTG Johor yang berlaku sejak 1 Juli 2025 hanya mencantumkan tanah pertanian untuk kepentingan asing dalam bentuk sewa jangka panjang (lease), sebesar 3% dari nilai sewa, minimum RM30,000.

Bagi sebagian besar pembeli asing, jalur yang praktis adalah rumah jadi dengan sertifikat hunian di atas batas harga umum Johor sebesar RM1 juta untuk orang asing (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum dan kuota orang asing di Johor, dan hindari skema nominee (pinjam nama). Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya (dukungan properti MM2H).

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Jika yang Anda cari adalah ruang, bukan proyek alih fungsi, rumah tapak dengan sertifikat hunian jauh lebih sederhana. Lihat kaveling yang lebih besar di Kulai dan Senai, Bukit Indah dan Gelang Patah, Iskandar Puteri, Permas Jaya dan Senibong serta Tebrau, Setia Indah dan Molek, lalu bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Memeriksa zonasi di Johor · Membeli tanah untuk membangun rumah di Johor · Membaca sertifikat tanah · Tanah cadangan Melayu di Johor · Mengganti sertifikat tanah yang hilang

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa arti tukar syarat?

Ini sebutan umum untuk permohonan kepada State Authority agar kategori peruntukan tanah, syarat tegas, atau pembatasan pada sertifikat diubah, misalnya dari pertanian menjadi bangunan. Di Johor, permohonan diajukan melalui kantor pertanahan distrik berdasarkan pasal 124 National Land Code.

Bagaimana cara mengalihfungsikan tanah pertanian menjadi hunian di Johor?

Periksa sertifikat dan zonasi rencana lokal, tunjuk juru ukur tanah atau perencana kota, lalu ajukan melalui kantor pertanahan distrik berdasarkan pasal 124, atau pasal 124A jika disertai pemecahan bidang. Jika disetujui, bayar premi, pastikan sertifikat dicatat, kemudian urus izin perencanaan dan rencana bangunan di pemerintah daerah.

Berapa biaya alih fungsi tanah di Johor?

Tidak ada satu tarif baku yang dipublikasikan. Anggarkan biaya konsultan, biaya kantor pertanahan, premi negara bagian, pajak tanah tahunan yang lebih tinggi, biaya pemerintah daerah, dan bila berlaku, biaya pembangunan Johor sebesar 10% hingga 30% dari kenaikan nilai tanah. Mintalah angka tertulis.

Bisakah saya membangun rumah di tanah pertanian tanpa alih fungsi?

Kadang-kadang. Syarat tersirat mengizinkan satu hunian bagi pemilik atau pekerja kebun dengan luas tidak lebih dari seperlima bidang atau 2 hektare, mana yang lebih kecil, jika syarat tegas mengizinkannya dan pemerintah daerah menyetujui rencananya. Beberapa rumah atau sebuah usaha biasanya memerlukan alih fungsi.

Apa yang terjadi jika saya memakai tanah pertanian untuk usaha tanpa persetujuan?

Itu merupakan pelanggaran syarat. Land administrator dapat memerintahkan pelanggaran diperbaiki dan, jika tidak, mengambil langkah menyita tanah berdasarkan pasal 128 dan 129 National Land Code. Perjanjian sewa untuk penggunaan yang melanggar hukum juga mungkin tidak dapat ditegakkan.

Bisakah orang asing mengalihfungsikan tanah pertanian di Johor?

Orang asing terlebih dahulu memerlukan persetujuan negara bagian untuk memiliki tanah tersebut, dan Johor memperlakukan kepentingan asing atas tanah pertanian secara sangat terbatas; surat edaran tarifnya hanya mencantumkannya sebagai sewa jangka panjang. Bagi sebagian besar pembeli asing, rumah jadi dengan sertifikat hunian di atas batas RM1 juta lebih sesuai.

Merencanakan alih fungsi atau sedang melihat tanah di Johor?

Beri tahu saya lokasi tanahnya, luasnya, dan apa yang ingin Anda bangun. Saya akan menelaah sertifikat dan rencana lokal bersama Anda, menjelaskan persetujuan apa saja yang kemungkinan diperlukan, dan jika rumah dengan sertifikat hunian lebih cocok, menyusun daftar pilihan di sekitarnya. Pertanyaan hukum dan perencanaan diarahkan kepada pengacara, konsultan, kantor pertanahan, dan pemerintah daerah Anda. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: National Land Code (Act 828), pasal 52, 115, 124, 124A, 128, 129, dan 433B; Town and Country Planning Act 1976 (Act 172), pasal 32; Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), pasal 70; Federal Constitution, Article 89, diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, Tukar Syarat Tanah (panduan pasal 124 dan 124A National Land Code), diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, NLC Form 7C [section 124], memorandum perubahan syarat, pembatasan, dan kategori, diakses November 2026; Majlis Bandaraya Johor Bahru, daftar periksa permohonan izin perencanaan, diperbarui 1 Januari 2025; Johor Government Gazette, Kaedah-Kaedah Caj Pemajuan Negeri Johor 2018 (Johor Development Charge Rules), Notification No. 144, 17 Januari 2019; PLANMalaysia@Johor, Senarai Rancangan Pemajuan bagi Seluruh Negeri Johor (daftar rencana pembangunan), diperbarui 4 Desember 2023; The Sun, Law Speak, “Different laws cover land use”, 15 November 2015; The Star, “Illegal dumpsite land to be confiscated”, 23 Agustus 2019; Ministry of Economy, Garis Panduan Perolehan Hartanah, 13 Juli 2022, paragraf 2.2(b) dan 4; Malaysian Bar, Circular No 444/2024, pembatasan bagi bukan warga negara dan perusahaan asing (tabel Johor per Oktober 2024), 23 Desember 2024; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (tarif persetujuan kepentingan asing), tertanggal 13 Juni 2025, berlaku 1 Juli 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Syarat tanah, kebijakan negara bagian, premi, dan biaya dapat berubah dan bergantung pada masing-masing sertifikat; pastikan dengan pengacara Anda, juru ukur tanah berlisensi atau perencana kota, kantor pertanahan distrik, PTG Johor, PLANMalaysia@Johor, dan pemerintah daerah sebelum Anda membayar deposit atau mengajukan permohonan.