Membeli bahagian pemilik bersama di Malaysia (2026): adik-beradik, bekas pasangan, duti setem, RPGT dan pinjaman

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik bersama di Johor yang mahu seorang daripada mereka mengekalkan rumah: adik-beradik yang mewarisi rumah, pasangan yang berpisah, kawan atau bekas pasangan yang membeli bersama, serta ibu bapa dan anak. Jawapan ringkasnya: persetujui satu nilai, kemudian pemilik yang keluar memindahkan bahagian tidak berpecah miliknya kepada anda, biasanya melalui memorandum pindah milik Form 14A yang disetemkan dan didaftarkan di pejabat tanah. Pembelian bahagian yang dibayar ialah satu jualan, jadi duti setem dikenakan atas nilai bahagian itu dan pemilik yang keluar mungkin perlu membayar cukai keuntungan harta tanah (RPGT); pelepasan keluarga terpakai terutamanya untuk hibah atau hadiah. Jika ada pinjaman bersama, bank mesti bersetuju, dan biasanya ini bermaksud pembiayaan semula atas nama anda. Membawa perkara ini ke mahkamah ialah pilihan terakhir.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Gunakan peguam untuk pindah milik dan sahkan cukai dengan LHDN atau penasihat cukai.

Cara pemilikan bersama berfungsi

Apabila dua orang atau lebih didaftarkan pada hakmilik di Malaysia, setiap orang biasanya memegang bahagian tidak berpecah, seperti separuh atau satu pertiga, yang tertera pada hakmilik. Setiap pemilik bersama boleh berurusan dengan bahagiannya sendiri, tetapi tiada sesiapa memiliki bilik tertentu, dan menjual keseluruhan hartanah memerlukan persetujuan semua orang. Panduan nama bersama dan tenancy in common saya menerangkan asasnya. Situasi biasa pembelian bahagian pemilik bersama:

• Rumah warisan. Adik-beradik dinamakan selepas probet atau surat kuasa mentadbir; seorang mahu tinggal di situ. Lihat menjual hartanah warisan dan surat kuasa mentadbir.
• Perceraian. Seorang pasangan mengekalkan rumah kelamin; lihat panduan hartanah selepas perceraian saya.
• Pasangan yang tidak berkahwin atau kawan yang membeli bersama dan kini mempunyai haluan berbeza.
• Ibu bapa dan anak yang menyusun semula pemilikan dalam keluarga; lihat memindahkan hartanah kepada keluarga.

Langkah demi langkah

1. Buat carian hakmilik. Sahkan pemilik berdaftar dan bahagian masing-masing, serta sebarang gadaian bank, kaveat atau sekatan yang memerlukan kebenaran negeri. Lihat carian hakmilik tanah.
2. Persetujui nilainya berdasarkan harga transaksi yang direkodkan atau laporan penilai berdaftar.
3. Persetujui urusan secara bertulis: harga bahagian, siapa menanggung kos yang mana, tarikh penyempurnaan dan siapa membayar ansuran dalam tempoh itu.
4. Selesaikan pinjaman. Dapatkan penyata penebusan dan syarat tempoh terikat (lock-in), dan mohon pinjaman baharu atas nama pemilik yang kekal.
5. Dapatkan sebarang kebenaran: kebenaran negeri bagi hakmilik bersekatan atau pembeli asing, dan kebenaran pemaju jika hakmilik belum ada.
6. Tandatangan dan setemkan Form 14A (atau surat ikatan penyerahan hak) dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani.
7. Fail borang RPGT melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari; kedua-dua pihak perlu memfailkan, walaupun tiada cukai perlu dibayar.
8. Daftarkan pindah milik dan gadaian bank baharu di PTG Johor atau pejabat tanah daerah, kemudian kemas kini cukai tanah, cukai taksiran, pejabat pengurusan dan insurans.

Mempersetujui harga yang adil

Kebanyakan pertikaian berkaitan nilai. Bukti yang neutral membantu: harga transaksi yang direkodkan bagi rumah serupa berdekatan (lihat menyemak harga transaksi) atau laporan daripada penilai berdaftar yang diterima kedua-dua pihak (lihat penilaian bebas). Lagipun duti setem ditaksir berdasarkan nilai pasaran, dan LHDN boleh merujuk pindah milik kepada JPPH, jabatan penilaian kerajaan, jadi harga yang terlalu rendah tidak menjimatkan apa-apa.

Contoh (angka bulat)	Jumlah
Nilai pasaran yang dipersetujui bagi rumah teres di JB yang dimiliki 50:50 oleh dua adik-beradik	RM700,000
Baki pinjaman bersama	RM300,000
Ekuiti setiap adik-beradik selepas pinjaman	RM200,000
Pinjaman baharu yang diperlukan oleh adik-beradik yang kekal untuk menyelesaikan pinjaman lama dan membayar ekuiti pihak satu lagi	RM500,000
Duti setem atas separuh bahagian (RM350,000) yang dibeli oleh seorang adik-beradik	RM6,000 (1% atas RM100,000, 2% atas RM250,000)

Jika anda membayar tunai untuk bahagian itu dan tiada pinjaman, harganya hanyalah bahagian nilai pasaran yang anda berdua persetujui. Sesetengah keluarga juga membuat pelarasan berdasarkan siapa yang membayar deposit, ansuran atau pengubahsuaian; rekodkan sebarang pelarasan secara bertulis.

Duti setem: hadiah atau jualan membuat perbezaan

Di bawah Stamp Act 1949, pindah milik tanpa bayaran, atau dengan bayaran kurang daripada nilainya, disetemkan seolah-olah jualan pada nilai pasaran. Pelepasan keluarga hanya meliputi hadiah, jadi apabila wang bertukar tangan, pelepasan itu biasanya tidak lagi terpakai.

Siapa yang mengambil bahagian itu	Sebagai hadiah	Pembelian bahagian berbayar
Suami atau isteri	Dikecualikan (P.U.(A) 420/2007)	Skala biasa atas nilai bahagian
Ibu bapa atau anak, datuk/nenek atau cucu	RM1 juta pertama nilai pasaran dikecualikan, 50% daripada duti biasa bagi baki melebihinya, jika penerimanya warganegara Malaysia (P.U.(A) 178/2023, mulai 1 April 2023)	Skala biasa
Adik-beradik, pasangan tidak berkahwin, kawan, bekas suami atau isteri	Skala biasa atas nilai pasaran	Skala biasa
Warga asing yang bukan pemastautin tetap (hartanah kediaman)	8% sejak 1 Januari 2026	8% sejak 1 Januari 2026

Jadi, ibu bapa yang menghadiahkan bahagian kepada anak warganegara Malaysia biasanya tidak membayar duti bagi rumah biasa di JB, tetapi adik-beradik yang membayar untuk sesuatu bahagian membayar skala penuh. Penyeteman perlu dibuat dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani. Panduan duti setem 2026 saya mengandungi skala penuh.

RPGT bagi pemilik yang keluar

Bagi RPGT, pemilik yang keluar sedang melupuskan bahagiannya. Keuntungan diukur atas bahagian itu: harga yang diterima tolak bahagian kos asal dan perbelanjaan yang dibenarkan.

Situasi	Layanan RPGT bagi pemilik yang keluar
Jualan bahagian kepada adik-beradik, pasangan atau kawan	RPGT biasa. Warganegara dan PR: 30% dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, 0% mulai tahun keenam. Bukan warganegara: 30% dalam tempoh lima tahun, 10% selepas itu.
Pindah milik kepada suami atau isteri, dengan atau tanpa bayaran	Tiada untung, tiada rugi jika pemindah milik ialah warganegara Malaysia
Pindah milik kepada bekas suami atau isteri di bawah perintah mahkamah perceraian	Tiada untung, tiada rugi dengan atau tanpa bayaran, bagi pemindah milik yang warganegara
Hadiah kepada anak, ibu bapa, cucu atau datuk/nenek	Tiada untung, tiada rugi bagi pemberi yang warganegara; penerima mengambil alih kos pemberi

Apabila anda membayar tunai untuk sesuatu bahagian, anda sebagai pembeli biasanya perlu menahan sebahagian harga dan menghantarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari: 3% jika penjual ialah warganegara atau pemastautin tetap dalam kebanyakan kes, dan 7% bagi penjual yang bukan (LHDN, Jun 2026). Kedua-dua anda memfailkan borang melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari. Maklumat lanjut dalam panduan RPGT saya. Bukan nasihat cukai.

Pinjaman perumahan bersama

• Kedua-dua peminjam kekal bertanggungjawab ke atas keseluruhan pinjaman sehingga bank melepaskan salah seorang daripada mereka, walau apa pun perjanjian peribadi anda.
• Pembiayaan semula ialah cara biasa. Pemilik yang kekal mengambil pinjaman baharu untuk menyelesaikan pinjaman lama dan membayar ekuiti pemilik yang keluar. Bank akan melihat pendapatan, hutang dan nisbah khidmat hutang anda, serta mahukan penilaian; lihat pembiayaan semula dan DSR dan penolakan pinjaman.
• Semak tempoh terikat (lock-in) dalam surat tawaran lama sebelum mempersetujui tarikh.
• Teruskan membayar ansuran semasa berunding; bayaran yang tertunggak akan tercatat dalam rekod CCRIS kedua-dua peminjam.
• Semak semula insurans yang berkaitan dengan pinjaman lama; lihat MRTA vs MLTA.

Semakan khusus untuk Johor

• Belum ada hakmilik individu atau strata. Bahagian itu dipindahkan melalui surat ikatan penyerahan hak, biasanya dengan kebenaran pemaju; lihat membeli tanpa hakmilik strata.
• Hakmilik bersekatan. Banyak hakmilik pajakan memerlukan kebenaran negeri untuk sebarang pindah milik; lihat kebenaran negeri di Johor.
• Pemilik bersama warga asing yang mengambil sesuatu bahagian. Memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B National Land Code. Bagi bahagian kediaman yang dibeli dengan bayaran, PTG Johor mengenakan 3% daripada harga atau nilaian JPPH, dengan minimum RM30,000; bagi pindah milik kasih sayang kepada keluarga terdekat, PTG Johor mengenakan 2% daripada nilaian JPPH, dengan minimum RM20,000. Kadar ini terpakai mulai 1 September 2025. Johor menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi pembelian kediaman oleh warga asing, dengan hanya beberapa pengecualian terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya. Lihat panduan harga minimum saya.
• Tanah rizab Melayu hanya boleh dipegang oleh orang Melayu; lihat tanah rizab Melayu di Johor.
• Fi pendaftaran. Bagi pindah milik yang diserahkan mulai 1 September 2025, Johor mengenakan, sebagai contoh, RM2,500 untuk mendaftarkan pindah milik hartanah bernilai RM500,001 hingga RM600,000 (Pekeliling PTG Bil. 3/2025). Tanya peguam anda bagaimana fi ini dikenakan bagi sesuatu bahagian.

Jika anda tidak dapat bersetuju: pecah bahagian dan perintah mahkamah

Berbincang dahulu, sebaik-baiknya dengan penilaian neutral di tangan. Jika gagal, National Land Code menyediakan dua laluan rasmi. Pemilik bersama boleh memohon kepada pejabat tanah untuk memecah bahagian tanah kepada hakmilik berasingan, tetapi satu lot rumah atau unit strata biasanya tidak boleh dipecahkan dalam praktiknya. Di bawah seksyen 145, jika seorang pemilik bersama enggan menyertai atau memberi persetujuan, atau pecah bahagian tidak dapat diluluskan, pemilik lain boleh memohon kepada mahkamah; mahkamah boleh menganggap permohonan itu dibuat oleh semua pihak, memerintahkan bahagian seorang pemilik bersama dipindahkan kepada pemilik lain, atau memerintahkan tanah itu dijual (panduan pecah bahagian pejabat tanah Pulau Pinang). Jualan paksa biasanya lebih lambat dan lebih mahal daripada pembelian bahagian yang dirundingkan, jadi anggap ia pilihan terakhir dan dapatkan nasihat undang-undang awal. Kaveat boleh melindungi tuntutan dalam tempoh itu, tetapi kaveat yang tidak berasas boleh menyebabkan tuntutan dibuat terhadap anda.

Tempat untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika pembelian bahagian tidak berjaya, menjual dan masing-masing membeli rumah yang lebih kecil selalunya penyelesaian yang lebih kemas. Tempat untuk bermula:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang mantap dengan kondo dan rumah bertanah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres dan kondo pada harga sederhana.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan matang berhampiran pusat beli-belah.
• Kulai dan Senai: rumah yang lebih besar mengikut bajet.
• Iskandar Puteri: perbandaran dan taman berpagar yang lebih baharu.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Nama bersama dan tenancy in common · Memindahkan hartanah kepada keluarga · Hartanah selepas perceraian · Kos yang dibayar penjual

Soalan lazim

Bagaimanakah cara membeli bahagian pemilik bersama sesuatu hartanah di Malaysia?

Persetujui nilai dan harga bahagian mereka, selesaikan sebarang pinjaman bersama dengan bank, kemudian minta peguam menyediakan memorandum pindah milik bahagian Form 14A. Ia disetemkan dalam tempoh 30 hari, borang RPGT difailkan dalam tempoh 60 hari dan pindah milik didaftarkan di pejabat tanah.

Adakah duti setem dikenakan apabila membeli bahagian adik-beradik saya?

Ya. Pindah milik antara adik-beradik tidak mendapat pelepasan kasih sayang, jadi duti setem dikenakan atas harga atau nilai pasaran bahagian itu, mengikut mana yang lebih tinggi, pada kadar 1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1 juta dan 4% bagi baki melebihinya.

Adakah pindah milik bahagian antara suami dan isteri dikecualikan daripada duti setem?

Hadiah hartanah antara suami dan isteri dikecualikan di bawah P.U.(A) 420/2007. Jika seorang pasangan membayar pasangan yang lain untuk bahagian itu, ia dianggap jualan dan skala biasa terpakai, jadi tanya peguam anda bagaimana pindah milik anda akan ditaksir.

Adakah pemilik bersama yang keluar membayar RPGT?

Biasanya ya, jika mereka menjual bahagian dalam tempoh lima tahun dan merupakan warganegara atau pemastautin tetap, pada kadar 30%, 20% atau 15% bergantung pada tahun, dan 0% mulai tahun keenam. Pindah milik antara suami isteri, antara bekas suami isteri di bawah perintah perceraian, dan hadiah dalam keluarga terdekat dianggap tiada untung, tiada rugi bagi warganegara Malaysia.

Bolehkah saya mengambil alih pinjaman perumahan bersama seorang diri?

Hanya dengan persetujuan bank. Dalam praktiknya, pemilik yang kekal biasanya membuat pembiayaan semula dengan pinjaman baharu atas namanya sendiri, dan ini memerlukannya layak seorang diri dari segi pendapatan dan nisbah khidmat hutang.

Bagaimana jika pemilik bersama saya enggan menjual atau memindahkan milik?

Cuba rundingan atau pengantaraan dahulu. Jika gagal, di bawah seksyen 145 National Land Code, mahkamah boleh memerintahkan bahagian seorang pemilik bersama dipindahkan kepada pemilik lain atau hartanah itu dijual. Ini lebih lambat dan lebih mahal, jadi dapatkan nasihat undang-undang sebelum anda bermula.

Merancang untuk membeli bahagian, atau menjual sahaja?

Beritahu saya hartanahnya, bagaimana ia dimiliki dan sama ada terdapat pinjaman. Saya akan berkongsi harga yang direkodkan dan harga yang diminta untuk membantu anda mempersetujui nilai, berbincang tentang membeli bahagian berbanding menjual, dan membantu anda mencari rumah seterusnya jika anda memutuskan untuk menjual. Peguam anda yang akan menguruskan pindah milik itu sendiri. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika pemilik bersama berada di luar negara.

Sumber: LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (skala butiran 32, kadar 8%, pemberian sukarela), 30 Jun 2026; LHDN, senarai perintah duti setem (P.U.(A) 420/2007, suami dan isteri), disemak November 2026; Kementerian Kewangan, kenyataan tentang pengecualian duti setem kasih sayang (P.U.(A) 178/2023), 9 Jun 2023; LHDN, panduan duti setem di bawah Stamp Act 1949 (nilai pasaran, rujukan JPPH, bantahan), 6 November 2025; LHDN, kadar RPGT, dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, pelupusan yang dianggap tiada untung tiada rugi (Jadual 2, perenggan 3 dan 12), dikemas kini 18 Mei 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (penahanan seksyen 21B, e-CKHT), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, pengecualian RPGT, dikemas kini 22 Jun 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, panduan pecah bahagian di bawah National Land Code, seksyen 140 hingga 145, disemak November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, senarai semak pindah milik Form 14A, 10 Mac 2015; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (fi pendaftaran dan pemerolehan asing, terpakai mulai 1 September 2025), 13 Jun 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Perintah duti setem, peraturan RPGT, fi pejabat tanah dan polisi bank boleh berubah; sahkan kes anda dengan peguam, LHDN, bank anda dan pejabat tanah sebelum anda menandatangani.