English · 中文 · Bahasa Indonesia
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026
Panduan ini untuk pemilik yang menjual rumah di Johor Bahru, sama ada anda warganegara Malaysia atau pemilik asing dari Singapura, Indonesia, India, China atau tempat lain. Jawapan ringkasnya: penjual biasanya membayar ejen (sehingga 3% daripada harga di bawah skala rasmi, serta cukai perkhidmatan), peguam sendiri, sebarang cukai keuntungan harta tanah (RPGT) ke atas keuntungan, kos menyelesaikan pinjaman perumahan dan sebarang bil tertunggak sehingga penyerahan. Duti setem ke atas pindah milik ialah kos pembeli, bukan kos anda.
Jawapan ringkas
- Ejen: skala Lembaga mengehadkan fi pada 3% daripada harga, minimum RM1,000. Firma yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan menambah 8%.
- Peguam anda: skala Solicitors’ Remuneration Order 2023 ialah 1.25% bagi RM500,000 yang pertama (minimum RM500) dan 1% bagi RM7 juta berikutnya, serta cukai perkhidmatan 8% dan perbelanjaan disbursement.
- RPGT: warganegara dan pemastautin tetap (PR) membayar 30% daripada keuntungan dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan tiada cukai mulai tahun keenam. Warga asing membayar 30% sehingga tahun kelima dan 10% selepas itu.
- Wang tahanan: pembeli menahan 3% daripada harga (7% bagi penjual asing) dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Jumlah ini dikira sebagai sebahagian daripada RPGT anda.
- Pinjaman anda: baki tertunggak dibayar terus kepada bank anda semasa penyelesaian. Menyelesaikan pinjaman dalam tempoh lock-in biasanya bermakna caj penyelesaian awal dikenakan.
- Bukan tanggungan anda: duti setem ke atas pindah milik ialah liabiliti penerima pindah milik di bawah Akta Setem 1949.
Ringkasan kos penjual
Kebanyakan kos ini dibayar daripada wang jualan semasa penyelesaian, jadi anda jarang perlu menyediakan wang tunai lebih awal.
| Kos | Siapa membayar | Cara pengiraan |
|---|---|---|
| Fi ejen | Penjual, jika penjual yang melantik ejen | Sehingga 3% daripada harga (minimum RM1,000), serta cukai perkhidmatan 8% jika dikenakan |
| Peguam penjual | Penjual | Skala Solicitors’ Remuneration Order 2023, serta cukai perkhidmatan dan perbelanjaan disbursement |
| Penebusan pinjaman dan pelepasan gadaian | Penjual | Baki tertunggak, sebarang caj penyelesaian awal, dan RM400 bagi pelepasan gadaian |
| RPGT | Penjual | Peratusan daripada keuntungan, mengikut tempoh pegangan dan status |
| Bil sehingga penyerahan | Penjual | Cukai tanah, cukai taksiran, caj penyenggaraan dan utiliti, dibahagikan mengikut tempoh |
| Duti setem ke atas pindah milik | Pembeli | Liabiliti penerima pindah milik di bawah Akta Setem 1949 |
1. Fi ejen
Di Malaysia, fi mengikut pelantikan: sesiapa yang melantik ejen akan membayar. Bagi rumah jualan semula, lazimnya penjual. Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH, juga dikenali sebagai BOVAEP) menetapkan had maksimum dalam skala finya: 3% daripada harga bagi tanah dan bangunan, dengan minimum RM1,000 bagi setiap hartanah. Ini ialah had siling, bukan kadar tetap, jadi peratusannya ialah apa yang anda persetujui secara bertulis, pada atau di bawah 3%.
- Cukai perkhidmatan. Kastam menganggap agensi harta tanah sebagai perkhidmatan profesional bercukai, dan kadar cukai perkhidmatan bagi kebanyakan perkhidmatan bercukai, termasuk perkhidmatan profesional, ialah 8% sejak 1 Mac 2024. Firma yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan akan menambahnya kepada fi.
- Pastikan secara bertulis. Surat pelantikan patut menyatakan fi, sama ada cukai perkhidmatan termasuk, bila fi perlu dibayar dan berapa lama pelantikan berkuat kuasa. Jika ejen kedua membawa pembeli, kedua-dua firma lazimnya berkongsi fi anda.
Panduan saya tentang fi ejen hartanah di Malaysia menerangkan peraturannya dengan terperinci.
2. Fi peguam anda
Dalam jualan semula, setiap pihak lazimnya mempunyai peguam sendiri. Peguam anda mengendalikan perjanjian jual beli (SPA), penebusan pinjaman dan pemfailan RPGT anda. Di bawah Solicitors’ Remuneration Order 2023, yang berkuat kuasa sejak 15 Julai 2023, skala yang sama terpakai sama ada peguam bertindak bagi pihak penjual atau pembeli:
| Julat harga | Fi skala |
|---|---|
| RM500,000 yang pertama | 1.25% (minimum RM500) |
| RM7,000,000 berikutnya | 1% |
| Melebihi RM7,500,000 | Boleh dirunding, sehingga 1% daripada lebihan |
| Pelepasan gadaian (penebusan pinjaman) | RM400 bagi hakmilik pertama, RM100 bagi setiap hakmilik tambahan |
Bagi jualan RM600,000, skala memberikan RM7,250 sebelum cukai perkhidmatan dan perbelanjaan disbursement. Minta sebut harga bertulis terlebih dahulu. Panduan saya tentang fi guaman di Malaysia menunjukkan bahagian pembeli.
3. Cukai keuntungan harta tanah (RPGT)
Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT, atau CKHT) dikenakan ke atas keuntungan, bukan ke atas harga. Kadarnya bergantung pada tempoh anda memegang hartanah dan status anda:
| Pelupusan | Warganegara dan PR (Bahagian I) | Syarikat (Bahagian II) | Warga asing (Bahagian III) |
|---|---|---|---|
| Dalam tempoh 3 tahun | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | Tiada | 10% | 10% |
| Wang tahanan pembeli daripada harga | 3% | 5% dalam tempoh 3 tahun, 3% selepas itu | 7% |
Cara keuntungan dikira
Secara amnya, harga jualan ditolak harga belian, selepas fi yang dibayar kepada ejen, penilai dan peguam bagi kedua-dua urus niaga serta perbelanjaan yang menambah baik hartanah. Simpan setiap resit. Individu kemudian boleh menolak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh cukai, mengikut mana yang lebih tinggi.
Pengecualian dan pemfailan
- Pengecualian rumah sekali seumur hidup. Warganegara atau PR boleh memilih, sekali dan tidak boleh dibatalkan, untuk mengecualikan keuntungan ke atas satu rumah kediaman persendirian melalui Borang CKHT 3.
- Borang. Anda memfailkan CKHT 1A (atau CKHT 3) dan pembeli memfailkan CKHT 2A dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan, secara dalam talian melalui e-CKHT sejak 1 Januari 2025. Cukai perlu dibayar dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan.
- Wang tahanan. Pembeli membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dan jumlah itu dikira sebagai sebahagian daripada cukai anda. Mulai tahun taksiran 2026, jika anda memaklumkan pembeli terlebih dahulu tentang jumlah taksiran sendiri yang lebih rendah, pembeli boleh meremitkan jumlah itu sebaliknya.
Tarikh pelupusan secara amnya ialah tarikh SPA. Panduan RPGT saya menerangkan dengan lebih lanjut; sahkan angka anda sendiri dengan ejen cukai atau LHDN.
4. Menyelesaikan pinjaman perumahan anda
Jika hakmilik anda digadaikan kepada bank, pinjaman diselesaikan terlebih dahulu. Peguam anda mendapatkan penyata penebusan yang menunjukkan baki sehingga tarikh tertentu, dengan faedah harian selepasnya. Semasa penyelesaian, jumlah itu dibayar terus kepada bank anda, yang kemudian melepaskan hakmilik dan menandatangani pelepasan gadaian.
- Tempoh lock-in. Banyak pinjaman perumahan mengenakan caj penyelesaian awal jika anda menyelesaikan sepenuhnya dalam tempoh lock-in. Tempoh, kadar dan notis yang diperlukan dinyatakan dalam surat tawaran anda; peraturan ketelusan Bank Negara Malaysia mewajibkan bank mendedahkan caj sedemikian.
- Jika hutang anda melebihi harga jualan. Anda mesti membayar kekurangan itu sebelum penyelesaian, jika tidak hakmilik tidak dapat dilepaskan.
- Pembiayaan Islam. Jumlah penyelesaian mengikut terma pembiayaan itu sendiri; lihat panduan pembiayaan perumahan Islam saya.
Bahagian pembeli dalam proses ini diterangkan dalam panduan saya tentang membeli hartanah apabila penjual masih mempunyai pinjaman.
Bercadang menjual di JB?
Hantarkan nama projek, saiz unit dan bila anda membelinya. Saya akan berkongsi harga transaksi yang direkodkan berhampiran dan menerangkan kos yang terpakai bagi jualan anda.
WhatsApp Jason5. Bil sehingga penyerahan dan pembahagian
Satu ruangan jawatankuasa amalan guaman hartanah Bar Council menerangkan pendekatan biasa: cukai tanah, cukai taksiran dan caj utiliti dibahagikan pada tarikh milikan diserahkan, penjual membayar apa yang terakru sebelum tarikh itu, dan jumlah yang belum dibayar boleh ditolak daripada baki harga.
| Bil | Siapa yang mengeluarkannya | Apa yang perlu disediakan |
|---|---|---|
| Cukai tanah (atau cukai petak bagi strata) | Pejabat tanah | Resit tahun ini |
| Cukai taksiran | Majlis bandaraya atau perbandaran (MBJB, MBIP, MPKu) | Resit setengah tahun terkini |
| Caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas | Pemaju, JMB atau MC | Penyata yang menunjukkan tiada tunggakan |
| Elektrik dan air | TNB dan Ranhill SAJ | Bacaan meter akhir dan penutupan atau pemindahan akaun |
Tunggakan bil ini boleh mengikut hartanah, jadi peguam pembeli akan meminta resit. MBJB menyatakan cukai taksiran tertunggak mesti dijelaskan sebelum ia merekodkan pemilik baharu, dan pertukaran pemilik mesti dimaklumkan kepada majlis dalam tempoh tiga bulan. Panduan saya tentang tunggakan dan pembahagian bayaran dalam jualan semula menerangkan setiap bil.
6. Apa yang dibayar oleh pembeli, bukan anda
Penjual tidak berkongsi duti setem. Garis panduan duti setem LHDN bertarikh November 2025, berdasarkan Jadual Ketiga Akta Setem 1949, menetapkan penerima pindah milik bertanggungan bagi duti ke atas pindah milik. Pembeli juga membayar duti setem ke atas pinjamannya, peguamnya sendiri, penilaian oleh banknya dan, bagi pembeli asing di Johor, kos kebenaran negeri. Lihat panduan duti setem saya.
Kos pilihan di pihak anda termasuk penilaian persendirian (penilai berdaftar mengenakan fi di bawah skala Lembaga), pembaikan, pembersihan dan perpindahan. Jika unit disewakan, deposit yang anda pegang biasanya diserahkan kepada pembeli; lihat membeli hartanah yang sedang disewa. Untuk menetapkan harga, lihat menetapkan harga rumah untuk dijual di JB.
Contoh pengiraan (ilustrasi)
Angka bulat rekaan. Seorang pemilik warganegara Malaysia menjual rumah teres di JB pada harga RM700,000 pada tahun keempat selepas membelinya pada harga RM500,000, dengan fi pembelian RM9,000. Baki pinjaman ialah RM380,000, tempoh lock-in telah tamat, dan fi ejen yang dipersetujui ialah 2%.
| Perkara | Jumlah | Catatan |
|---|---|---|
| Harga jualan | RM700,000 | |
| Fi ejen pada 2%, serta cukai perkhidmatan 8% | RM15,120 | RM14,000 + RM1,120 |
| Peguam penjual, fi skala serta cukai perkhidmatan 8% | RM8,910 | RM6,250 + RM2,000 + RM660, sebelum perbelanjaan disbursement |
| Pelepasan gadaian, serta cukai perkhidmatan | RM432 | RM400 + RM32 |
| Penebusan pinjaman, dibayar kepada bank | RM380,000 | Tiada caj penyelesaian awal, kerana tempoh lock-in telah tamat |
| Bil dan tunggakan yang dibahagikan | RM1,200 | Angka rekaan |
| Wang tahanan 3% oleh pembeli, dibayar kepada LHDN | RM21,000 | Dikreditkan terhadap RPGT |
| Wang tunai kepada penjual semasa penyelesaian | Kira-kira RM273,300 | Sebelum perbelanjaan disbursement |
| Keuntungan boleh cukai | Kira-kira RM150,300 | RM700,000 tolak fi jualan (RM24,030) tolak RM509,000, kemudian ditolak 10% daripada keuntungan |
| RPGT pada 20% (tahun ke-4) | Kira-kira RM30,050 | Selepas ditolak wang tahanan RM21,000, baki kira-kira RM9,050 perlu dibayar |
| Baki selepas RPGT | Kira-kira RM264,300 |
Pada tahun keenam, kadar bagi warganegara ialah tiada cukai, itulah sebabnya saya bertanya tarikh pembelian kepada pemilik lebih awal. Sama ada menunggu sesuai bagi anda bergantung pada rancangan anda, bukan hanya cukai.
Bila wang sampai kepada anda
Pembeli membayar deposit cengkeram, lazimnya 2% hingga 3%, dan menambahnya kepada 10% semasa SPA, biasanya dipegang oleh pemegang amanah (stakeholder). Baki harga lazimnya perlu dibayar kira-kira tiga bulan selepas SPA atau kebenaran terakhir, sering kali dengan lanjutan berfaedah. Semasa penyelesaian, bank anda dibayar terlebih dahulu, wang tahanan RPGT dihantar kepada LHDN, dan bakinya sampai kepada anda melalui peguam anda selepas pindah milik dikemukakan. Bagi jualan mudah kepada pembeli warganegara Malaysia, proses ini sering mengambil masa tiga hingga empat bulan dari penerimaan tawaran; kebenaran atau hakmilik induk menambah masa. Lihat panduan saya tentang SPA dan apa yang berlaku jika satu pihak menarik diri.
Perkara tambahan bagi penjual asing
- Kadar dan wang tahanan yang lebih tinggi. RPGT 30% sehingga tahun kelima dan 10% selepas itu, dengan wang tahanan 7% daripada harga.
- Siapa boleh membeli daripada anda. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula RM1 juta, di luar zon yang ditetapkan, dan New Straits Times melaporkan pada April 2026 bahawa pemilik yang membeli di bawah paras itu melalui kelulusan khas hanya boleh menjual semula kepada warganegara Malaysia. Lihat harga minimum dan kuota Johor.
- Menghantar wang pulang. Dasar pertukaran asing Bank Negara membenarkan bukan pemastautin membawa pulang hasil pelupusan pelaburan di Malaysia, dalam mata wang asing.
- Pemilik MM2H. Semak sebarang syarat tempoh pegangan sebelum anda menjual. Saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC mengenai perkara ini; keputusan terletak pada pihak berkuasa. Lihat sokongan hartanah MM2H.
Lihat menjual hartanah JB sebagai warga asing dan mengurus hartanah JB dari luar negara.
Menjual untuk membeli semula? Di mana hendak mencari seterusnya
Menjual untuk menaik taraf atau mengecilkan saiz rumah? Baca jual dahulu atau beli dahulu, kemudian bandingkan kawasan:
- Mount Austin: kondominium keluarga dan rumah bertanah.
- Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang sudah lama mantap.
- Iskandar Puteri: perbandaran yang lebih baharu dan Laluan Kedua.
- Bukit Indah dan Gelang Patah: estet rumah bertanah di sebelah barat.
- Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dan rumah tepi air.
- Rumah bertanah di JB: berpindah dari kondominium ke rumah.
Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.
Lagi panduan kehidupan di Johor: Fi ejen hartanah · Penjelasan RPGT · Tunggakan dan pembahagian bayaran dalam jualan semula · Jual hartanah anda di Johor
Soalan lazim
Siapa yang membayar komisen ejen apabila menjual rumah di Malaysia?
Orang yang melantik ejen, yang bagi jualan semula biasanya ialah penjual. Skala rasmi mengehadkan fi pada 3% daripada harga dengan minimum RM1,000, dan firma yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan menambah 8%.
Adakah penjual membayar duti setem di Malaysia?
Tidak. Duti setem ke atas pindah milik ialah liabiliti penerima pindah milik di bawah Jadual Ketiga Akta Setem 1949, jadi pembeli yang membayarnya. Penjual membayar fi guamannya sendiri, ejen jika dia melantik ejen, dan sebarang RPGT.
Berapakah RPGT yang dibayar oleh penjual pada 2026?
Warganegara dan PR membayar 30% daripada keuntungan boleh cukai dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan tiada cukai mulai tahun keenam. Individu asing membayar 30% sehingga tahun kelima dan 10% selepas itu. Syarikat membayar 10% mulai tahun keenam.
Apakah wang tahanan 3% atau 7% semasa menjual hartanah?
Pembeli menahan 3% daripada harga bagi penjual warganegara atau PR, atau 7% bagi penjual asing, dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Jumlah ini dikreditkan terhadap RPGT penjual.
Adakah terdapat penalti jika menjual dalam tempoh lock-in pinjaman?
Selalunya, ya. Banyak pinjaman perumahan mengenakan caj penyelesaian awal jika anda menyelesaikan sepenuhnya dalam tempoh lock-in. Tempoh, kadar dan notis yang diperlukan dinyatakan dalam surat tawaran anda, jadi semak perkara ini sebelum anda menerima tawaran.
Bila penjual menerima wang daripada jualan semula?
Semasa penyelesaian, lazimnya kira-kira tiga bulan selepas SPA, kadangkala lebih lama jika kebenaran diperlukan. Bank anda dibayar terlebih dahulu, wang tahanan RPGT dihantar kepada LHDN, dan bakinya sampai kepada anda melalui peguam anda.
Bercadang menjual rumah anda di JB?
Beritahu saya lokasi hartanah, saiznya dan bila anda membelinya. Saya akan berkongsi harga transaksi yang direkodkan berhampiran, mencadangkan julat harga yang realistik dan menerangkan cara saya akan memasarkannya. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.
Sumber: LPPEH (BOVAEP), skala fi: agensi harta tanah dan penilaian, disemak November 2026; Jabatan Kastam Diraja Malaysia, taklimat Cukai Perkhidmatan (melalui MIDA), November 2018; New Straits Times, “SST 2 pct hike: here’s what you need to know”, 29 Februari 2024; Bar Council, Pekeliling Bil. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Julai 2023; LHDN, kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah, disemak November 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh, dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, penahanan dan peremitan oleh pemeroleh, dikemas kini 25 Mei 2026; LHDN, pengecualian RPGT, dikemas kini 22 Jun 2026; LHDN, harga pelupusan dan harga pemerolehan, disemak November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949, 6 November 2025; Bank Negara Malaysia, draf dedahan Product Transparency and Disclosure, 29 Februari 2024; Bank Negara Malaysia, dasar pertukaran asing: bukan pemastautin yang melabur di Malaysia, disemak November 2026; Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 3)”, 5 Januari 2007; MBJB, halaman perkhidmatan cukai taksiran, kemas kini terakhir 6 November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Fi, peraturan cukai dan terma pinjaman boleh berubah dan bergantung pada dokumen anda; sahkan dengan peguam anda, LHDN atau ejen cukai, bank anda dan pejabat tanah sebelum anda menandatangani.